Nicht verbücherten Mietvertrag bei einer Zwangsversteigerung
Ein nicht verbücherten Mietvertrag kann über viele Jahre Sicherheit vermitteln – bis die vermietete Liegenschaft zwangsversteigert wird. Dann stellt sich für Mieter, Pächter und sonstige Bestandnehmer eine entscheidende Frage: Muss der neue Eigentümer den bestehenden Vertrag tatsächlich unverändert übernehmen?
Die Antwort fällt häufig ernüchternd aus. Ein nicht im Grundbuch eingetragener Bestandvertrag kann durch den Ersteher einer Liegenschaft grundsätzlich gekündigt werden. Das gilt auch dann, wenn ursprünglich eine lange Vertragsdauer vereinbart wurde oder der Bestandnehmer erhebliche Investitionen in das Objekt getätigt hat.
Eine Entscheidung des OGH aus dem Jahr 2016 schafft wichtige Orientierung
Der Oberste Gerichtshof hat sich mit dieser Frage in der Entscheidung OGH vom 19.10.2016, 1 Ob 111/16d auseinandergesetzt. Die Entscheidung ist zwar bereits mehrere Jahre alt, ihre Kernaussagen sind für die Praxis weiterhin von Bedeutung. Zur Entscheidung.
In dem Verfahren nutzte die beklagte Person ein Haus auf einer Liegenschaft. Der Kläger hatte diese Liegenschaft im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben und verlangte anschließend die Räumung. Die Nutzerin berief sich auf ihren Miet- beziehungsweise Bestandvertrag. Dieser war jedoch nicht im Grundbuch eingetragen.
Die Beklagte verwies unter anderem auf eine möglicherweise vereinbarte längere Vertragsdauer, auf besondere Kündigungsbeschränkungen und auf erhebliche Investitionen in das Haus. Außerdem war im Versteigerungsedikt erwähnt worden, dass allenfalls bestehende Bestandrechte zu übernehmen seien.
Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Die Entscheidung des Berufungsgerichts blieb damit aufrecht.
Was bedeutet „Kauf bricht Miete“ bei einer Zwangsversteigerung?
§ 1121 ABGB bringt vereinfacht den Grundsatz zum Ausdruck, dass ein Erwerber einer Liegenschaft nicht in jeder Situation an sämtliche Vereinbarungen des bisherigen Eigentümers gebunden ist. Im Zusammenhang mit einem nicht verbücherten Bestandvertrag kann der Ersteher einer Liegenschaft den Vertrag grundsätzlich zu den gesetzlichen Kündigungsterminen und unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.
Das bedeutet jedoch nicht, dass das Mietverhältnis automatisch mit dem Zuschlag endet. Bis zur wirksamen Beendigung besteht der Vertrag grundsätzlich weiter. Der Ersteher darf daher nicht ohne Weiteres am Tag nach der Versteigerung die Schlösser austauschen oder die sofortige Räumung verlangen.
Entscheidend ist vielmehr, ob eine wirksame Kündigung ausgesprochen wurde und ob dabei die maßgeblichen Kündigungstermine und Fristen eingehalten worden sind. Eine eigenmächtige Räumung ohne entsprechende rechtliche Grundlage kann für den neuen Eigentümer erhebliche Risiken mit sich bringen.
Eine lange Vertragsdauer schützt nicht automatisch
Viele Bestandnehmer gehen davon aus, dass eine vertraglich vereinbarte Laufzeit von zehn, zwanzig oder mehr Jahren auch gegenüber jedem späteren Eigentümer gilt. Bei einem nicht verbücherten Bestandvertrag ist diese Annahme jedoch gefährlich.
Nach der im Verfahren behandelten Rechtslage kann der Ersteher grundsätzlich auch dann kündigen, wenn der ursprüngliche Vertrag eine längere Bindung oder besondere Kündigungsbeschränkungen vorgesehen hat. Der nicht verbücherte Vertrag bietet dem Bestandnehmer gegenüber dem Ersteher daher keinen verlässlichen Schutz für die gesamte vereinbarte Vertragsdauer.
Das gilt nicht pauschal für jede Nutzung einer Liegenschaft. Die konkrete Beurteilung hängt unter anderem davon ab, ob tatsächlich ein Miet- oder sonstiger Bestandvertrag vorliegt, ob der Vertrag verbüchert wurde und ob besondere gesetzliche Schutzbestimmungen anwendbar sind. Auch ein Wohnrecht oder eine andere dingliche Berechtigung ist rechtlich anders zu beurteilen als ein bloß schuldrechtlicher Mietvertrag.
Was bringt der Hinweis im Versteigerungsedikt?
Im behandelten Fall berief sich die Bestandnehmerin darauf, dass im Versteigerungsedikt auf „allenfalls bestehende Bestandrechte“ hingewiesen worden war. Daraus leitete sie ab, dass der Ersteher den bisherigen Vertrag unverändert übernehmen müsse.
Dieser Schluss überzeugte den OGH nicht. Ein allgemeiner Hinweis auf möglicherweise bestehende Bestandrechte bedeutet nicht automatisch, dass der Ersteher dauerhaft an sämtliche Vertragsbedingungen gebunden ist. Insbesondere wird dadurch die gesetzliche Kündigungsmöglichkeit nicht ohne Weiteres ausgeschlossen.
Ein Versteigerungsedikt ist daher sorgfältig zu lesen, darf aber nicht isoliert betrachtet werden. Maßgeblich sind auch die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen, die Eintragungen im Grundbuch, der konkrete Inhalt des Bestandvertrags und die tatsächliche rechtliche Stellung der Person, die das Objekt nutzt.
Investitionen in das Mietobjekt sichern den Vertrag nicht
Gerade bei Häusern, Wohnungen, Geschäftslokalen oder landwirtschaftlich genutzten Flächen investieren Bestandnehmer häufig beträchtliche Beträge. Sie renovieren Räume, errichten Einbauten oder passen das Objekt an den eigenen Betrieb an.
Solche Investitionen können wirtschaftlich erheblich sein. Sie verhindern aber grundsätzlich nicht, dass der Ersteher den nicht verbücherten Bestandvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben kündigt. Der neue Eigentümer muss den Vertrag nicht allein deshalb fortsetzen, weil der bisherige Bestandnehmer viel Geld oder Arbeit in die Liegenschaft investiert hat.
Damit ist allerdings nicht gesagt, dass Investitionen rechtlich immer ohne Bedeutung bleiben. Unter bestimmten Voraussetzungen können Ersatzansprüche gegen den früheren Vermieter oder Bestandgeber in Betracht kommen. Diese Ansprüche richten sich jedoch grundsätzlich gegen den bisherigen Vertragspartner und führen nicht automatisch dazu, dass der neue Eigentümer das Mietverhältnis fortsetzen muss.
Die Folgen in typischen Alltagssituationen
Langfristig gemietetes Wohnhaus
Eine Familie mietet ein Haus mit einer vertraglich vereinbarten längeren Laufzeit. Der Vermieter gerät später in finanzielle Schwierigkeiten, und die Liegenschaft wird versteigert. Der Ersteher ist nicht zwingend an die gesamte ursprünglich vereinbarte Laufzeit gebunden, wenn der Vertrag nicht verbüchert wurde. Er muss aber die geltenden Kündigungsfristen und Kündigungstermine beachten.
Geschäftslokal mit hohen Umbaukosten
Ein Unternehmen baut ein gemietetes Geschäftslokal auf eigene Kosten um. Nach der Zwangsversteigerung kündigt der neue Eigentümer den Bestandvertrag. Die Umbaukosten allein begründen grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der neue Eigentümer das Mietverhältnis unverändert fortsetzt. Zu prüfen sind jedoch mögliche Ersatzansprüche und die konkrete Vereinbarung mit dem früheren Vermieter.
Landwirtschaftliche oder gewerbliche Nutzung
Auch bei Pacht- und sonstigen Bestandverträgen kann die fehlende Verbücherung problematisch sein. Wer Flächen, Betriebsgebäude oder andere Objekte langfristig nutzen möchte, sollte daher nicht allein auf die Vertragsdauer vertrauen. Entscheidend ist, ob die rechtliche Absicherung gegenüber einem späteren Ersteher ausreichend ist.
Räumungsaufforderung nach dem Zuschlag
Eine Räumungsaufforderung des neuen Eigentümers sollte weder ignoriert noch ungeprüft akzeptiert werden. Es ist zu kontrollieren, ob der Vertrag wirksam gekündigt wurde, welcher Kündigungstermin gilt und ob die gesetzliche Frist eingehalten wurde. Ebenso muss geklärt werden, ob besondere Schutzvorschriften oder eine andersartige Berechtigung zur Nutzung bestehen.
Was Bestandnehmer jetzt prüfen sollten
- Grundbuch kontrollieren: Prüfen Sie, ob der Miet-, Pacht- oder sonstige Bestandvertrag im Grundbuch eingetragen beziehungsweise verbüchert ist.
- Vertrag genau auswerten: Achten Sie auf Laufzeit, Kündigungsrechte, Kündigungstermine, Investitionsvereinbarungen und Regelungen für den Eigentümerwechsel.
- Versteigerungsunterlagen sichern: Bewahren Sie das Versteigerungsedikt und alle sonstigen Unterlagen auf. Allgemeine Formulierungen dürfen nicht vorschnell als umfassender Bestandsschutz verstanden werden.
- Kündigung nicht übersehen: Prüfen Sie unverzüglich, ob die Kündigung formell und inhaltlich wirksam ist und ob die Fristen eingehalten wurden.
- Investitionen dokumentieren: Sammeln Sie Rechnungen, Zahlungsbelege, Bewilligungen, Schriftverkehr und Vereinbarungen mit dem früheren Vermieter.
- Ansprüche gegen den früheren Vermieter prüfen: Ein möglicher Ersatzanspruch wegen Investitionen oder einer vorzeitigen Vertragsbeendigung ist von der Frage zu unterscheiden, ob der neue Eigentümer den Vertrag fortsetzen muss.
- Nicht selbst räumen oder unterschreiben: Bevor Sie eine Räumungsvereinbarung unterzeichnen oder das Objekt aufgeben, sollten Sie die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen klären lassen.
Häufige Fragen zur Zwangsversteigerung und zum Mietvertrag
Endet mein Mietvertrag automatisch, wenn die Wohnung versteigert wird?
Nein. Der Vertrag endet nicht automatisch am Tag des Zuschlags. Bei einem nicht verbücherten Bestandvertrag kann der Ersteher ihn grundsätzlich kündigen, muss dabei aber die maßgeblichen gesetzlichen Kündigungstermine und Kündigungsfristen einhalten.
Ich habe einen Vertrag mit zehnjähriger Laufzeit. Muss der neue Eigentümer diese Laufzeit akzeptieren?
Nicht unbedingt. Ist der Vertrag nicht im Grundbuch eingetragen, kann der Ersteher grundsätzlich zur gesetzlichen Kündigung berechtigt sein. Ob das im konkreten Fall tatsächlich gilt, hängt vom Vertrag, der Art der Nutzung und möglichen besonderen gesetzlichen Schutzbestimmungen ab.
Schützt mich der Hinweis „Bestandrechte sind zu übernehmen“ im Versteigerungsedikt?
Ein solcher allgemeiner Hinweis bedeutet nicht automatisch, dass der Ersteher den bisherigen Vertrag unverändert und dauerhaft übernehmen muss. Die Formulierung ist im Zusammenhang mit den übrigen Versteigerungsunterlagen und der konkreten Rechtslage zu beurteilen.
Was passiert mit meinen Investitionen?
Investitionen verhindern grundsätzlich nicht die Kündigung durch den Ersteher. Unter bestimmten Voraussetzungen können aber Ersatzansprüche gegen den früheren Vermieter oder Bestandgeber bestehen. Ob solche Ansprüche durchsetzbar sind, hängt von den Vereinbarungen, den Nachweisen und den Umständen des Einzelfalls ab.
Rechtzeitig prüfen lassen statt später unter Zeitdruck handeln
Ein nicht verbücherter Miet- oder Bestandvertrag kann bei einer Zwangsversteigerung zu einer erheblichen Unsicherheit führen. Für Bestandnehmer geht es oft um den Verlust des bisherigen Wohnsitzes, des Geschäftslokals oder beträchtlicher Investitionen. Für Ersteher stellt sich umgekehrt die Frage, ob und wann eine Kündigung möglich ist und welche Schritte vor einer Räumungsforderung zulässig sind.
Rechtsanwalt Wien für die Prüfung des nicht verbücherten Mietvertrags
Durch jahrelange anwaltliche Praxis unterstützt die Kanzlei Pichler bei der Prüfung von Bestandverträgen, Versteigerungsunterlagen, Kündigungen und möglichen Ersatzansprüchen. Lassen Sie die Situation möglichst früh beurteilen, insbesondere bevor Fristen verstreichen oder verbindliche Erklärungen abgegeben werden.
Für eine persönliche rechtliche Einschätzung erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail unter wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
Rechtliche Hilfe benötigt?
Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.
