Kündigung nach Immobilienverkauf: Wer darf den Mietvertrag beenden?
Kündigung nach Immobilienverkauf: Eine vermietete Immobilie wird verkauft. Kurz danach erhält der Mieter eine gerichtliche Aufkündigung vom bisherigen Vermieter. Ist diese Kündigung überhaupt wirksam, wenn das Eigentum bereits auf den Käufer übergegangen sein könnte?
Diese Frage kann für beide Seiten erhebliche Folgen haben. Vermieter riskieren, dass eine Kündigung mangels Berechtigung scheitert. Mieter müssen wiederum auf kurze Fristen achten und sollten eine Aufkündigung nicht vorschnell als unwirksam betrachten. Entscheidend sind die konkreten Vereinbarungen, der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und die Frage, welche Rechte tatsächlich übertragen wurden.
Der typische Konflikt: Verkauf, Mietvertrag und anschließende Kündigung
Ein anschauliches Beispiel bildet eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2024. Eine Mieterin hatte seit 2002 ein Grundstück gemietet und darauf eine Verkaufshalle mit Lagerflächen und Parkplätzen errichtet. Ein solches Bauwerk wird rechtlich als Superädifikat bezeichnet.
Ab Mai 2016 vermietete die Mieterin das Grundstück samt Gebäude an weitere Personen. Im September 2022 verkaufte sie das Superädifikat an eine Käuferin. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass das Mietverhältnis mit den bisherigen Mietern beendet und das Gebäude nach der Räumung übergeben werden sollte. Bis dahin sollte die wirtschaftliche Nutzung weiterhin bei der bisherigen Vermieterin liegen.
Zusätzlich wurden bestimmte Rechte aus dem Mietvertrag übertragen beziehungsweise abgetreten. Dazu gehörten insbesondere Ansprüche auf Zahlung des Mietzinses und das Recht, eine Kündigung gerichtlich durchzusetzen.
Die bisherige Vermieterin brachte anschließend eine gerichtliche Aufkündigung ein und verlangte die Räumung. Die Mieter wandten dagegen ein, dass die Vermieterin nach dem Verkauf nicht mehr zur Kündigung berechtigt gewesen sei. Die ersten beiden Instanzen gaben der Vermieterin Recht. Der Oberste Gerichtshof bestätigte dieses Ergebnis.
Was gilt beim Verkauf eines vermieteten Objekts?
Grundsätzlich tritt der Käufer eines vermieteten Objekts in den bestehenden Mietvertrag ein. Bei Mietverhältnissen außerhalb des Mietrechtsgesetzes ist dafür insbesondere § 1120 ABGB von Bedeutung. Der Eigentumsübergang wird dabei regelmäßig erst mit seiner rechtlichen Vollziehung wirksam, bei Liegenschaften typischerweise mit der Eintragung im Grundbuch.
Bei einem Superädifikat gelten besondere Regeln. Ein Superädifikat ist ein Bauwerk, das nicht dauerhaft mit dem Grundstück verbunden sein soll und rechtlich vom Grundstück unterschieden werden kann. Deshalb muss bei der Prüfung besonders genau festgestellt werden, wann und wie das Eigentum am Bauwerk übertragen wurde.
Aus dem bloßen Abschluss eines Kaufvertrags folgt daher nicht automatisch, dass der Käufer sofort sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ausüben kann. Ebenso wenig bedeutet der Verkauf zwingend, dass der bisherige Vermieter mit diesem Zeitpunkt jede rechtliche Einflussmöglichkeit verliert.
Vertragsübernahme ist nicht dasselbe wie Rechteabtretung
Für die Beurteilung einer Kündigung ist ein wesentlicher Unterschied entscheidend:
Die vollständige Übernahme des Mietvertrags
Bei einer Vertragsübernahme tritt eine andere Person an die Stelle des bisherigen Vertragspartners. Der Käufer übernimmt grundsätzlich sämtliche Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters. Ein vorzeitiger Eintritt in das Mietverhältnis kann jedoch regelmäßig nicht ohne Zustimmung des Mieters erfolgen.
Das betrifft nicht nur das Recht, Mietzins zu verlangen. Auch Verwaltungspflichten, Erhaltungspflichten und die Möglichkeit, den Mietvertrag zu beenden, können Teil der vertraglichen Stellung sein.
Die Abtretung einzelner Rechte
Davon zu unterscheiden ist die Abtretung einzelner Ansprüche oder Befugnisse. Werden beispielsweise nur Mietzinsforderungen oder das Recht zur gerichtlichen Durchsetzung einer Kündigung übertragen, liegt nicht automatisch eine vollständige Vertragsübernahme vor.
Gerade diese Unterscheidung war im konkreten Fall von Bedeutung. Nach den Feststellungen der Vorinstanzen hatte die Käuferin nicht den gesamten Mietvertrag übernommen. Vielmehr waren einzelne Rechte so geregelt worden, dass die bisherige Vermieterin weiterhin zur gerichtlichen Durchsetzung der Kündigung berechtigt war.
Was hat der OGH im konkreten Fall entschieden?
Der Oberste Gerichtshof wies die Revision der Mieter zurück. Maßgeblich war die Entscheidung OGH vom 19.11.2024, 4 Ob 53/24h. Zur Entscheidung.
Die gerichtliche Aufkündigung war wirksam. Die Mieter mussten das Mietobjekt räumen und der bisherigen Vermieterin außerdem die Kosten der Revisionsbeantwortung in Höhe von 552,66 Euro ersetzen.
Der OGH stellte insbesondere darauf ab, dass keine vollständige Übernahme des Mietvertrags durch die Käuferin festgestellt worden war. Die bisherige Vermieterin war vielmehr aufgrund der konkreten vertraglichen Gestaltung weiterhin berechtigt, bestimmte Rechte aus dem Mietverhältnis auszuüben. Dazu gehörte auch die gerichtliche Durchsetzung der Kündigung.
Wichtig ist allerdings, die Entscheidung nicht zu weit zu verallgemeinern. Der OGH hat nicht ausgesprochen, dass ein früherer Eigentümer oder Verkäufer nach einem Verkauf immer zur Kündigung berechtigt bleibt. Es kommt vielmehr auf den konkreten Kaufvertrag, die Abtretungsvereinbarungen und den Zeitpunkt des tatsächlich vollzogenen Eigentumsübergangs an.
Nach den Feststellungen des Verfahrens war ein Eigentumsübergang auf die Käuferin zum maßgeblichen Zeitpunkt außerdem nicht festgestellt worden. Auch deshalb konnte aus dem konkreten Verfahren keine allgemeine Regel abgeleitet werden, wonach ein Verkauf die Kündigungsbefugnis des bisherigen Vermieters grundsätzlich unberührt lässt.
Was bedeutet das für Vermieter, Käufer und Mieter?
Für Vermieter und Verkäufer
Wer eine vermietete Immobilie oder ein Superädifikat verkauft, sollte die Rechtsfolgen im Kaufvertrag präzise regeln. Unklare Formulierungen können später zu einem Streit darüber führen, wer Mietzins verlangen, Verwaltungsmaßnahmen setzen oder eine Kündigung aussprechen darf.
Besonders wichtig sind Regelungen zu folgenden Punkten:
- dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs;
- der Nutzung und Verwaltung bis zur Übergabe;
- der Berechtigung zur Einhebung von Mietzinsen;
- der Zuständigkeit für Kündigungen und Räumungsverfahren;
- der Frage, ob der gesamte Mietvertrag oder nur einzelne Rechte übertragen werden;
- der Übergabe des Mietobjekts nach einer Räumung.
Eine gezielte Abtretung einzelner Rechte kann rechtlich anders beurteilt werden als eine vollständige Vertragsübernahme. Diese Gestaltung muss allerdings eindeutig dokumentiert sein.
Für Käufer
Käufer sollten vor Abschluss eines Kaufvertrags prüfen, welche Mietverhältnisse bestehen und welche Rechte sie tatsächlich übernehmen. Wird ein Objekt mit einem laufenden Mietvertrag gekauft, reicht es nicht aus, nur den Kaufpreis und den Übergabetermin zu regeln.
Auch die Durchsetzung offener Mietzinsforderungen, die Verwaltung des Objekts und ein möglicher Räumungsprozess sollten ausdrücklich berücksichtigt werden. Bei einem Superädifikat ist zusätzlich zu klären, wie das Eigentum am Bauwerk übertragen und nachgewiesen wird.
Für Mieter
Mieter sollten eine Kündigung nach einem Verkauf nicht automatisch als unwirksam ansehen. Ebenso wenig müssen sie jede Kündigung ohne Prüfung akzeptieren. Entscheidend ist unter anderem:
- Ist der Eigentumsübergang bereits rechtlich vollzogen?
- Wer war zum Zeitpunkt der Kündigung Vermieter?
- Wurde der gesamte Mietvertrag übernommen oder wurden nur einzelne Rechte übertragen?
- Durfte der bisherige Vermieter weiterhin verwalten oder eine Kündigung durchsetzen?
- Welche Bestimmungen enthält der Mietvertrag?
Bei einer gerichtlichen Aufkündigung können kurze Fristen laufen. Wer untätig bleibt, riskiert, wichtige Einwendungen nicht mehr rechtzeitig vorbringen zu können. Zusätzlich können Gerichts- und Vertretungskosten entstehen.
So sollten Betroffene jetzt vorgehen
- Unterlagen vollständig sichern: Dazu gehören der Mietvertrag, Nachträge, Schreiben zum Verkauf, die gerichtliche Aufkündigung sowie allfällige Übergabe- und Abtretungsvereinbarungen.
- Den maßgeblichen Zeitpunkt feststellen: Entscheidend ist nicht immer das Datum der Vertragsunterzeichnung. Zu prüfen ist, wann der Eigentumsübergang rechtlich wirksam wurde.
- Die Vertragsgestaltung analysieren: Wurde der gesamte Mietvertrag übernommen oder wurden einzelne Rechte gesondert abgetreten?
- Fristen beachten: Eine gerichtliche Aufkündigung sollte sofort rechtlich geprüft werden. Fristversäumnisse können die Verteidigung erheblich erschweren.
- Keine vorschnellen Erklärungen abgeben: Anerkenntnisse, Räumungszusagen oder Vereinbarungen über Mietzinsrückstände sollten nicht ohne Prüfung unterschrieben werden.
- Die Kostenrisiken klären: Neben den eigenen Anwaltskosten können bei einem verlorenen Verfahren auch gegnerische Kosten und Gerichtsgebühren anfallen.
Häufige Fragen zur Kündigung nach einem Verkauf
Kann der alte Vermieter nach dem Verkauf noch kündigen?
Das ist nicht pauschal zu beantworten. Maßgeblich sind der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs, die konkrete Vertragsgestaltung und die Frage, ob der bisherige Vermieter einzelne Rechte behalten oder von der Käuferseite übertragen bekommen hat. Eine Kündigung durch den bisherigen Vermieter ist daher nicht automatisch unwirksam.
Reicht der Kaufvertrag aus, damit der Käufer sofort neuer Vermieter wird?
Bei einer Liegenschaft ist regelmäßig entscheidend, wann der Eigentumsübergang rechtlich vollzogen wurde. Der bloße Abschluss eines Kaufvertrags beantwortet daher nicht zwingend die Frage, wer zu einem bestimmten Zeitpunkt zur Kündigung oder Verwaltung berechtigt war.
Was ist der Unterschied zwischen Vertragsübernahme und Rechteabtretung?
Bei einer Vertragsübernahme tritt der neue Vertragspartner grundsätzlich in die gesamte rechtliche Stellung des bisherigen Vermieters ein. Bei einer Rechteabtretung werden dagegen nur bestimmte Ansprüche oder Befugnisse übertragen, etwa der Anspruch auf Mietzins oder die Berechtigung zur gerichtlichen Durchsetzung einer Kündigung.
Was soll ich tun, wenn bereits eine gerichtliche Aufkündigung zugestellt wurde?
Reagieren Sie sofort und lassen Sie die Aufkündigung samt Beilagen prüfen. Besonders wichtig sind die darin genannten Fristen. Ob die Kündigung berechtigt ist, hängt von den Vertragsunterlagen und den Umständen des Eigentumsübergangs ab.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung kann unnötige Risiken vermeiden
Die Entscheidung des OGH vom 19.11.2024, 4 Ob 53/24h zeigt, dass bei einem Verkauf nicht allein auf die Bezeichnung der Vertragsparteien oder den Zeitpunkt der Unterzeichnung abgestellt werden darf. Entscheidend ist, welche Rechte tatsächlich übertragen wurden und wer zum maßgeblichen Zeitpunkt zur Kündigung berechtigt war. Bei einer Kündigung nach Immobilienverkauf kann eine frühzeitige rechtliche Prüfung unnötige Risiken vermeiden.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Miet- und Immobilienrecht berät die Kanzlei Pichler Vermieter, Käufer und Mieter bei der Prüfung von Mietverträgen, Kaufverträgen und gerichtlichen Aufkündigungen. Lassen Sie Ihre Situation frühzeitig beurteilen, insbesondere wenn bereits eine gerichtliche Zustellung erfolgt ist.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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