Gewerbemiete und Räumung [Rechtsanwalt Wien]

Gewerbemiete: Wann die Nutzung fremder Flächen zur Räumung führen kann

Gewerbemiete: Ein Parkplatz, eine Zufahrt oder eine WC-Anlage wirken auf den ersten Blick wie nebensächliche Bestandteile eines Mietobjekts. Im Gewerbemietrecht kann ihre unbefugte Nutzung jedoch erhebliche Folgen haben. Wer regelmäßig Flächen oder Einrichtungen verwendet, die vom Mietvertrag nicht umfasst sind, riskiert unter Umständen nicht nur eine Aufforderung zur Unterlassung, sondern die Beendigung des Mietverhältnisses und eine Räumungsklage.

Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2016: Im OGH vom 23.02.2016, 6 Ob 250/15f, ging es um einen Gewerbemieter, der wiederholt fremde Parkplätze benutzte und weitere nicht mitgemietete Bereiche in Anspruch nahm. Der OGH bestätigte, dass ein solches Verhalten – abhängig von den konkreten Umständen – als erheblich vertragswidrig und „unleidlich“ beurteilt werden kann.

Gewerbemiete im konkreten Fall: Wiederholte Nutzung fremder Parkplätze

Ein Gewerbemieter nutzte regelmäßig Flächen, die nicht Teil des Mietvertrags waren. Betroffen waren insbesondere fremde Parkplätze. Während der Saison kam es beinahe täglich zu dieser Nutzung.

Darüber hinaus wurden dem Mieter beziehungsweise ihm zurechenbaren Personen weitere Vertragsverstöße vorgeworfen. Nach der Aufkündigung wurde die Zufahrt verstellt. Außerdem wurde eine WC-Anlage benutzt, die ebenfalls nicht mitgemietet worden war. Insgesamt ging es daher nicht um einen einmaligen Irrtum, sondern um eine wiederholte Überschreitung des vereinbarten Nutzungsumfangs.

Der Vermieter verlangte unter anderem die Räumung der Liegenschaft und die Zahlung offener Betriebskosten. Das Erstgericht entschied zunächst mit einem Teilurteil über die Räumung. Über die Betriebskosten sollte in einem weiteren Verfahrensteil verhandelt werden.

Später blieben die Parteien einer Verhandlung fern. Hinsichtlich des noch offenen Betriebskostenanspruchs trat deshalb ein Ruhen des Verfahrens ein. Der Mieter vertrat jedoch die Auffassung, dass davon auch das bereits entschiedene Räumungsbegehren betroffen sein müsse.

Zur Entscheidung des OGH.

Was der OGH zur Gewerbemiete entschieden hat

Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision des Mieters zurück. Die Entscheidung der Vorinstanzen zur Räumung blieb daher bestehen.

Der OGH stellte insbesondere klar, dass die Räumung und die offenen Betriebskosten zwei voneinander trennbare Ansprüche waren. Das Ruhen des Verfahrens bezog sich nur auf den noch offenen Betriebskostenanspruch. Die bereits mit Teilurteil entschiedene Räumung wurde davon nicht nachträglich erfasst.

Auch inhaltlich sah der OGH keinen ausreichenden Grund, die Entscheidung der Vorinstanzen nochmals zu überprüfen. Die wiederholte Nutzung nicht gemieteter Parkplätze konnte als erheblich vertragswidriges und „unleidliches“ Verhalten beurteilt werden. Dabei durfte das Gericht das gesamte Verhalten des Mieters betrachten – also nicht nur die Parkplatznutzung, sondern auch das Verstellen der Zufahrt und die Benutzung der fremden WC-Anlage.

Wichtig ist dabei: Der OGH hat nicht ausgesprochen, dass jede einzelne Nutzung einer fremden Fläche automatisch zur Kündigung oder Räumung berechtigt. Ob ein Verhalten schwerwiegend genug ist, hängt stets von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine neuerliche Prüfung durch den OGH kommt außerdem nur unter besonderen Voraussetzungen in Betracht, insbesondere wenn eine erhebliche Rechtsfrage vorliegt oder die Entscheidung der Vorinstanzen grob fehlerhaft wäre.

Warum die Grenzen des Mietvertrags bei der Gewerbemiete entscheidend sind

Nach § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG kann ein erheblich nachteiliger oder „unleidlicher“ Gebrauch des Mietobjekts einen Kündigungsgrund darstellen. Ein vergleichbarer Aufhebungsgrund ergibt sich aus § 1118 erster Fall ABGB.

Laienverständlich bedeutet das: Ein Mieter darf das Mietobjekt grundsätzlich nur so nutzen, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde. Der vertragliche Nutzungsumfang betrifft nicht nur die eigentlichen Geschäftsräume. Er kann auch folgende Bereiche umfassen:

• Parkplätze und Stellflächen,
• Zufahrten und Ladezonen,
• Lager- und Nebenflächen,
• Sanitäranlagen,
• Gemeinschaftsbereiche und
• sonstige Einrichtungen auf dem Grundstück.

Gerade bei einem Gewerbebetrieb können Parkplätze und Zufahrten für den Geschäftsbetrieb wesentlich sein. Werden diese Flächen wiederholt von einem Mieter oder von dessen Mitarbeitern, Kunden oder sonstigen zurechenbaren Personen verwendet, kann dies die Interessen des Vermieters und anderer Nutzer erheblich beeinträchtigen.

Entscheidend ist daher nicht nur, ob eine Fläche tatsächlich verwendet wurde. Es kommt auch darauf an, wie häufig dies geschah, wie lange die Nutzung dauerte, ob andere Personen behindert wurden und ob der Mieter trotz Hinweisen oder Aufforderungen sein Verhalten fortsetzte.

Einmaliger Vorfall oder dauerhaftes Muster?

Eine versehentliche kurzfristige Nutzung einer falschen Stellfläche ist anders zu bewerten als eine beinahe tägliche Inanspruchnahme fremder Parkplätze. Die Häufigkeit und Dauer eines Verstoßes können das Gewicht des Fehlverhaltens deutlich erhöhen.

Das gilt beispielsweise in folgenden Situationen:

Fremde Parkplätze werden regelmäßig blockiert

Ein Gewerbemieter nutzt wiederholt Stellplätze, die anderen Mietern oder Kunden zugeordnet sind. Dadurch stehen diese Personen vor verschlossenen oder belegten Parkmöglichkeiten. Besonders problematisch wird die Situation, wenn der Mieter trotz Aufforderung keine Änderung vornimmt.

Die Zufahrt wird für betriebliche Zwecke verstellt

Waren, Fahrzeuge oder sonstige Gegenstände werden so abgestellt, dass eine Zufahrt nicht mehr frei passierbar ist. Je nach Dauer und Auswirkungen kann dies Lieferungen, Kundenverkehr oder den Zugang anderer Mieter behindern.

Nebenräume oder Sanitäranlagen werden eigenmächtig mitbenutzt

Ein Mieter greift regelmäßig auf Räume oder Einrichtungen zu, die ausdrücklich einem anderen Nutzer oder dem Vermieter vorbehalten sind. Auch wenn dadurch zunächst kein sichtbarer Schaden entsteht, liegt eine Überschreitung des vereinbarten Nutzungsrechts vor.

Mitarbeiter oder Kunden setzen das Verhalten fort

Der Mieter selbst muss nicht immer persönlich handeln. Werden die Verstöße durch Mitarbeiter, Familienangehörige, Kunden oder sonstige Personen gesetzt, die seinem Betrieb zuzurechnen sind, kann auch dies rechtlich relevant sein. Ein Gewerbemieter sollte daher klare Anweisungen erteilen und die Einhaltung kontrollieren.

Was Mieter jetzt prüfen sollten

Mieter sollten nicht abwarten, wenn sie eine Abmahnung, Kündigung oder Räumungsaufforderung erhalten. In solchen Schreiben werden häufig mehrere Vorwürfe miteinander verbunden. Eine sachliche Prüfung ist daher besonders wichtig.

• Mietvertrag durchsehen: Prüfen Sie, welche Räume, Parkplätze, Zufahrten und Nebenflächen tatsächlich mitgemietet wurden.
• Unklare Vereinbarungen klären: Bei mündlichen Absprachen oder widersprüchlichen Vertragsunterlagen sollte möglichst rasch eine schriftliche Klarstellung mit dem Vermieter versucht werden.
• Fremde Flächen nicht weiter benutzen: Auch während einer Auseinandersetzung sollte das beanstandete Verhalten nicht fortgesetzt werden.
• Mitarbeiter und Kunden informieren: Sorgen Sie dafür, dass betriebszugehörige Personen die Nutzungsgrenzen kennen.
• Beweise sichern: Bewahren Sie Mietvertrag, Schriftverkehr, Fotos, Lagepläne und allfällige Vereinbarungen auf.
• Fristen beachten: Kündigungen und gerichtliche Schriftstücke können kurze Reaktionsfristen auslösen. Eine verspätete Reaktion kann die Verteidigung erschweren.

So sollten Vermieter Vertragsverstöße dokumentieren

Für Vermieter reicht es in der Regel nicht, lediglich allgemein zu behaupten, der Mieter habe „immer wieder“ fremde Flächen benutzt. Je konkreter das Verhalten dokumentiert wird, desto besser kann seine rechtliche Bedeutung beurteilt werden.

Sinnvoll können insbesondere Fotos, schriftliche Aufforderungen, Zeugenaussagen und Aufzeichnungen über Datum, Dauer und Häufigkeit der Nutzung sein. Auch die konkrete Beeinträchtigung sollte festgehalten werden: Wurden andere Parkplätze blockiert? War eine Zufahrt nicht passierbar? Entstanden Beschwerden von Kunden oder anderen Mietern?

Eine präzise Dokumentation hilft außerdem dabei, zwischen einem geringfügigen Einzelfall und einem wiederkehrenden, schwerwiegenden Vertragsverstoß zu unterscheiden. Erst diese Gesamtschau ermöglicht eine belastbare Einschätzung, ob eine Kündigung oder Räumung rechtlich gerechtfertigt sein kann.

Erbrechtliche Streitfälle betreuen wir auf unserer Spezialseite: Rechtsanwalt für Erbrecht in Wien.

FAQ: Häufige Fragen zur unbefugten Nutzung im Gewerbemietrecht

Kann ich meinen Mieter sofort kündigen, wenn er einmal fremd parkt?

Ein einmaliger Vorfall führt nicht automatisch zur wirksamen Kündigung oder Räumung. Maßgeblich sind die konkreten Umstände, insbesondere die Schwere des Verstoßes, seine Folgen und die Frage, ob es sich um ein wiederholtes Verhalten handelt.

Was gilt, wenn im Mietvertrag nichts zu den Parkplätzen steht?

Dann kommt es unter anderem auf ergänzende Vereinbarungen, Pläne, die bisherige Nutzung und die Umstände des Vertragsabschlusses an. Eine stillschweigende Berechtigung sollte jedoch nicht ohne Prüfung angenommen werden. Bei Unklarheiten empfiehlt sich eine schriftliche Vereinbarung.

Kann auch das Verhalten meiner Mitarbeiter zur Kündigung führen?

Ja, das ist möglich. Wenn Mitarbeiter oder andere dem Betrieb zurechenbare Personen fremde Flächen nutzen oder Zufahrten blockieren, kann dies dem Mieter zugerechnet werden. Gewerbemieter sollten daher klare betriebliche Regeln schaffen und deren Einhaltung überwachen.

Was bedeutet das Ruhen eines Verfahrens?

Das Ruhen betrifft nicht zwingend alle Ansprüche eines Gerichtsverfahrens. Im vom OGH entschiedenen Fall bezog es sich nur auf die noch offenen Betriebskosten. Die Räumung war bereits mit Teilurteil entschieden worden und blieb davon unberührt.

Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Kündigung und Räumung

Die Entscheidung des OGH vom 23.02.2016, 6 Ob 250/15f, zeigt deutlich: Die Nutzung eines Gewerbeobjekts endet nicht an den vier Wänden des Geschäftslokals. Auch Parkplätze, Zufahrten, Nebenräume und Sanitäranlagen können rechtlich bedeutsam sein. Wiederholte Verstöße gegen die vereinbarten Nutzungsgrenzen können – abhängig von den Umständen und der Beweislage – die Beendigung des Mietverhältnisses und eine Räumung rechtfertigen.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Fragen zur Vertragsauslegung, zu Unterlassungsaufforderungen, Kündigungen, Räumungsbegehren und offenen Miet- oder Betriebskostenforderungen. Lassen Sie Ihre Situation möglichst früh prüfen, bevor Fristen verstreichen oder sich ein Konflikt weiter verschärft.

Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.

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