Verzugszinsen beim Immobilienkauf [Rechtsanwalt Wien]

Verzugszinsen beim Immobilienkauf: Wann ein vertraglicher Zinsverzicht wirksam ist

Verzugszinsen beim Immobilienkauf: Ein Kaufpreis wird verspätet bezahlt. Darf der Verkäufer dafür automatisch Verzugszinsen verlangen? Die Antwort lautet: nicht immer. Entscheidend ist, was im Vertrag vereinbart wurde, wann der Vertrag abgeschlossen wurde und ob die betreffende Regelung die Interessen des Gläubigers grob verletzt.

Das zeigt eine bereits mehrere Jahre zurückliegende, aber weiterhin wichtige Entscheidung des Obersten Gerichtshofs: OGH vom 07.06.2016, 10 Ob 52/15t. Im Mittelpunkt stand ein Immobilienkauf mit einem Kaufpreis von fast einer Million Euro, eine verspätete Zahlung und ein vertraglich vereinbarter Verzicht auf Verzugszinsen für sieben Monate.

Verzugszinsen beim Immobilienkauf: Der Ausgangsfall

Ein Baumeister kaufte von einer GmbH ein vermietetes Haus mit 31 Kleinwohnungen. Der Nettokaufpreis betrug 817.000 Euro, einschließlich Umsatzsteuer insgesamt 980.400 Euro.

Im Kaufvertrag war vorgesehen, dass der Nettokaufpreis binnen eines Monats auf ein Treuhandkonto einzuzahlen war. Als Fälligkeit war der 29. Februar 2012 vereinbart. Für den Fall des Zahlungsverzugs sah der Vertrag grundsätzlich Verzugszinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz vor.

Gleichzeitig enthielt der Vertrag jedoch eine besondere Regelung: Bis sieben Monate nach der Vertragsunterzeichnung sollten keine Verzugszinsen verlangt werden können.

Der Käufer zahlte den Nettokaufpreis erst am 16. April 2012. Die Zahlung erfolgte damit 57 Tage nach dem vereinbarten Fälligkeitstermin. Die Verkäuferin behielt daraufhin von einer noch zu übergebenden Mietkaution in Höhe von 27.000 Euro unter anderem 11.298,70 Euro an Verzugszinsen ein. Zusätzlich ging es um 2.400 Euro an Anwaltskosten im Zusammenhang mit der verspäteten Umsatzsteuerüberrechnung.

Der Käufer verlangte die einbehaltenen Beträge zurück. Im entscheidenden Teil musste der OGH beurteilen, ob die Verkäuferin trotz des Zahlungsverzugs Verzugszinsen fordern durfte.

Was hat der OGH zu Verzugszinsen beim Immobilienkauf entschieden?

Der Oberste Gerichtshof gab der Revision der Verkäuferin nicht Folge. Die Vorentscheidungen blieben daher aufrecht. Die Verkäuferin musste dem Käufer die einbehaltenen 11.298,70 Euro samt Zinsen zurückzahlen und zusätzlich die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 768,24 Euro ersetzen.

Der OGH hielt den vertraglich vereinbarten Verzicht auf Verzugszinsen für den Zeitraum von sieben Monaten in diesem konkreten Fall für wirksam. Der Käufer musste daher für die verspätete Zahlung keine Verzugszinsen leisten, obwohl die Zahlung nach dem vereinbarten Fälligkeitstermin erfolgt war.

Wichtig ist die Einschränkung: Der OGH erklärte nicht generell jeden siebenmonatigen Verzicht auf Verzugszinsen für zulässig. Die Entscheidung beruhte auf einer Gesamtbeurteilung des konkreten Vertrags und der konkreten Vertragsparteien.

Zur Entscheidung.

Warum konnte die Klausel wirksam sein?

Vertragsparteien dürfen die gesetzlichen Folgen eines Zahlungsverzugs grundsätzlich abweichend regeln. Das bedeutet, dass sie beispielsweise vereinbaren können, dass Verzugszinsen erst zu einem späteren Zeitpunkt zu laufen beginnen. Eine solche Vereinbarung ist aber nicht grenzenlos zulässig.

Nach § 879 Abs 1 ABGB ist eine Vertragsbestimmung nichtig, wenn sie gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt. Eine Sittenwidrigkeit kann insbesondere dann vorliegen, wenn ein grobes Missverhältnis zwischen den Interessen der Vertragsparteien besteht oder die wirtschaftlich schwächere Seite unangemessen benachteiligt wird.

Der OGH prüfte daher nicht nur den Zeitraum von sieben Monaten isoliert. Maßgeblich war der gesamte Vertragszusammenhang. Dabei berücksichtigte das Gericht unter anderem folgende Punkte:

• Der Vertrag wurde bewusst zwischen Unternehmern abgeschlossen.
• Beide Seiten standen sich grundsätzlich als wirtschaftlich gleichwertige Vertragspartner gegenüber.
• Nicht sämtliche Rechte der Verkäuferin im Fall einer verspäteten Zahlung wurden ausgeschlossen.
• Lediglich der Beginn des Verzugszinsenlaufs wurde für einen bestimmten Zeitraum hinausgeschoben.
• Andere Rechte der Verkäuferin, insbesondere ein Rücktrittsrecht, blieben unberührt.
• Die Verkäuferin musste die Kaution ohnehin erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises herausgeben.
• Eine besondere wirtschaftliche Unterlegenheit oder das Ausnützen einer Zwangslage des Verkäufers wurde nicht festgestellt.

Aus diesen Umständen ergab sich für den OGH kein grobes, sittenwidriges Missverhältnis. Der Käufer erhielt zwar für einen begrenzten Zeitraum einen wirtschaftlichen Vorteil. Dieser Vorteil führte nach der damaligen Rechtslage aber noch nicht dazu, dass die Vertragsklausel unwirksam war.

Kein Freibrief für lange Zahlungsaufschübe

Die Entscheidung darf nicht dahin missverstanden werden, dass ein siebenmonatiger Ausschluss von Verzugszinsen in jedem Vertrag zulässig wäre. Gerade bei größeren Kauf-, Bau- und Immobilienverträgen kommt es auf mehrere Einzelheiten an.

Eine Klausel kann problematisch werden, wenn sie dem Schuldner ohne nachvollziehbaren sachlichen Grund besonders lange zusätzliche Liquidität verschafft. Das gilt vor allem dann, wenn der Gläubiger auf die Vereinbarung keinen echten Einfluss nehmen konnte oder sich in einer deutlich schwächeren Verhandlungsposition befand.

Auch der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist wesentlich. Der hier entschiedene Vertrag stammte vom 31. Jänner 2012. Die strengeren österreichischen Bestimmungen des Zahlungsverzugsgesetzes, die ab 16. März 2013 für neue Verträge galten, waren auf diesen Altvertrag nicht anwendbar.

Die europäischen Regelungen zur Bekämpfung von Zahlungsverzug zielen darauf ab, unangemessen lange Zahlungsfristen und eine schlechte Zahlungsmoral im Geschäftsverkehr zu verhindern. Vertragsbedingungen, die den Schuldner einseitig auf Kosten des Gläubigers mit zusätzlicher Liquidität versorgen, können daher rechtlich bedenklich sein.

Für Verträge ab März 2013 und für heutige Vereinbarungen ist deshalb eine besonders sorgfältige Prüfung erforderlich. Aus dem Urteil lässt sich kein allgemeiner Anspruch auf einen mehrmonatigen Zahlungsaufschub ohne Verzugszinsen ableiten.

Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer?

Für Käufer: Vertragliche Regelung genau prüfen

Käufer können sich unter Umständen erfolgreich gegen nachträglich verrechnete Verzugszinsen wehren, wenn der Vertrag einen klaren Zinsverzicht enthält. Das gilt insbesondere, wenn die Regelung ausdrücklich vereinbart wurde und nicht nur aus einer unklaren Formulierung abgeleitet werden soll.

Vorteilhaft kann außerdem sein, wenn die Vereinbarung Teil eines umfassenden Vertragskompromisses war und andere Rechte des Verkäufers nicht vollständig beseitigt wurden. Ob das tatsächlich der Fall ist, hängt jedoch vom konkreten Vertrag ab.

Für Verkäufer: Verzugszinsen nicht vorschnell einbehalten

Verkäufer und sonstige Gläubiger sollten vor der Verrechnung von Verzugszinsen zunächst den gesamten Vertrag prüfen. Eine allgemeine Verzugszinsenregelung kann durch eine spätere oder speziellere Klausel eingeschränkt worden sein.

Besonders riskant sind Bestimmungen, die ungewöhnlich lange Zahlungsfristen vorsehen, Verzugszinsen vollständig ausschließen oder dem Schuldner ohne sachliche Rechtfertigung einen erheblichen Liquiditätsvorteil verschaffen. Wird ein solcher Betrag etwa von einer Kaution oder einem Treuhandguthaben einbehalten, kann daraus ein weiterer Rückzahlungs- und Kostenstreit entstehen.

Vier typische Alltagssituationen

• Immobilienkauf: Im Kaufvertrag steht, dass Verzugszinsen erst mehrere Monate nach Unterzeichnung anfallen. Ob diese Regelung gilt, hängt nicht nur von der Monatszahl, sondern auch von Verhandlung, Vertragsdatum und Gesamtinteressen ab.
• Bauvertrag: Ein Unternehmer akzeptiert eine lange Zahlungsfrist, weil gleichzeitig andere Sicherheiten oder Rücktrittsrechte vereinbart werden. Der gesamte Vertrag kann für die rechtliche Bewertung entscheidend sein.
• Kaution: Der Verkäufer behält aus einer Miet- oder Vertragssicherheit Verzugszinsen ein. Das ist nur zulässig, wenn tatsächlich ein entsprechender Anspruch besteht.
• Verzögerte Umsatzsteuerzahlung: Neben Verzugszinsen können weitere Kosten behauptet werden. Auch diese Positionen sollten nach ihrem rechtlichen und vertraglichen Grund getrennt geprüft werden.

Checkliste: Was sollten Betroffene jetzt tun?

1. Vertrag vollständig lesen: Prüfen Sie nicht nur die allgemeine Verzugszinsenregelung, sondern auch Bestimmungen zu Fälligkeit, Zahlungsfrist, Treuhandabwicklung, Kaution und Rücktritt.
2. Vertragsdatum feststellen: Für die rechtliche Beurteilung ist wichtig, wann die Vereinbarung abgeschlossen wurde. Die Rechtslage für einen Vertrag aus dem Jahr 2012 ist nicht ohne Weiteres auf heutige Verträge übertragbar.
3. Zahlungsablauf dokumentieren: Halten Sie Fälligkeit, tatsächlichen Zahlungstag, Überweisungsbelege und allfällige Aufforderungen schriftlich fest.
4. Klausel im Zusammenhang bewerten: Entscheidend ist, ob die Regelung ausgehandelt oder einseitig vorgegeben wurde und welche weiteren Rechte und Pflichten im Vertrag bestehen.
5. Einbehalte nicht ungeprüft akzeptieren: Wird eine Kaution oder ein anderes Guthaben wegen angeblicher Verzugszinsen gekürzt, sollte die Berechnung samt Vertragsgrundlage verlangt werden.
6. Vor einer Zahlung oder Klage beraten lassen: Gerade bei hohen Kaufpreisen können Zinsen und Kosten beträchtlich sein. Eine frühzeitige Prüfung kann spätere Auseinandersetzungen vermeiden.

Häufige Fragen zu Verzugszinsen im Immobilienvertrag

Kann ich Verzugszinsen verlangen, wenn der Käufer zu spät zahlt?

Nicht automatisch in voller Höhe. Zunächst muss geprüft werden, ob der Vertrag den Beginn oder die Höhe der Verzugszinsen abweichend regelt. Eine solche Vereinbarung kann wirksam sein. Ebenso kann sie wegen einer unzulässigen Benachteiligung unwirksam sein.

Ist ein siebenmonatiger Verzicht auf Verzugszinsen immer erlaubt?

Nein. Der OGH hat in der Entscheidung vom 07.06.2016, 10 Ob 52/15t lediglich die konkrete Vereinbarung im konkreten Vertrag als wirksam beurteilt. Für andere Verträge können insbesondere ein späteres Vertragsdatum, ein wirtschaftliches Ungleichgewicht oder eine einseitig vorgegebene Klausel zu einer anderen Beurteilung führen.

Was gilt bei einem Vertrag aus der Zeit nach März 2013?

Für neue Verträge galten ab 16. März 2013 strengere Bestimmungen des Zahlungsverzugsgesetzes. Diese können unangemessen lange Zahlungsfristen oder einen weitgehenden Ausschluss von Verzugszinsen rechtlich problematisch machen. Eine Einzelfallprüfung bleibt erforderlich.

Der Verkäufer hat die Verzugszinsen bereits von der Kaution abgezogen. Was kann ich tun?

Verlangen Sie eine nachvollziehbare Abrechnung und prüfen Sie die zugrunde liegende Vertragsklausel. Ob ein Rückzahlungsanspruch besteht, hängt unter anderem von der Wirksamkeit des Zinsverzichts, dem genauen Zahlungszeitpunkt und der gesamten Vertragsgestaltung ab.

Verzugszinsen beim Immobilienkauf sollten vor einer Verrechnung rechtlich geprüft werden

Die Entscheidung des OGH zeigt, dass eine verspätete Zahlung nicht isoliert betrachtet werden darf. Ebenso wenig genügt es, allein auf die vereinbarte Höhe der Verzugszinsen zu verweisen. Entscheidend sind die Vertragsformulierung, der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, die Verhandlungssituation und das gesamte wirtschaftliche Gleichgewicht der Vereinbarung.

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei der Prüfung von Kaufverträgen, Zahlungsfristen, Kautionsabrechnungen und Ansprüchen wegen Verzugszinsen. Lassen Sie insbesondere bei Immobilien- und Bauverträgen prüfen, ob ein Zinsanspruch tatsächlich besteht oder ob eine vertragliche Einschränkung entgegensteht.

Für eine erste Kontaktaufnahme erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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