Restaurant im Wohnungseigentum: Wann müssen andere Eigentümer zustimmen?
Restaurant im Wohnungseigentum: Ein Geschäftslokal war bisher eine Bankfiliale. Nun soll daraus ein Chinarestaurant werden. Für die geplante Lüftungsanlage sind Mauerdurchbrüche durch allgemeine Teile des Hauses erforderlich. Darf ein anderer Wohnungseigentümer das verhindern?
Die Antwort lautet nicht pauschal ja oder nein. Im Wohnungseigentumsrecht kommt es entscheidend auf die konkreten Auswirkungen der geplanten Änderung an. Gerüche, Lärm, Lieferverkehr und Eingriffe in die Bausubstanz können eine Rolle spielen. Eine bloße Vermutung, dass ein Restaurant „störend“ sein könnte, genügt hingegen nicht automatisch.
Der konkrete Fall: Aus einer Bankfiliale sollte ein Chinarestaurant werden
In dem vom Obersten Gerichtshof behandelten Fall besaß eine Wohnungseigentümerin ein Geschäftslokal, in dem zuvor eine Bankfiliale betrieben worden war. Sie plante, die Räumlichkeiten künftig als Chinarestaurant zu nutzen.
Für den Gastronomiebetrieb sollte eine Lüftungsanlage errichtet werden. Dafür waren mehrere Mauerdurchbrüche durch allgemeine Teile der Liegenschaft notwendig. Ein anderer Wohnungseigentümer war mit dem Vorhaben nicht einverstanden.
Er befürchtete insbesondere:
- zusätzliche Geruchsbelästigungen durch den Restaurantbetrieb,
- mehr Lärm innerhalb und außerhalb des Hauses,
- eine stärkere Belastung durch Kunden und Lieferanten,
- Beeinträchtigungen durch die Lüftungsanlage,
- negative Auswirkungen auf das Gebäude und seine allgemeinen Teile sowie
- eine mögliche Konkurrenz zu früheren Gastronomie- und Beherbergungsbetrieben in seinem eigenen Objekt.
Das Erstgericht wies den Antrag zunächst ab. Das Rekursgericht beurteilte die Sache anders und verpflichtete den anderen Wohnungseigentümer, sowohl den Betrieb des Chinarestaurants als auch die erforderlichen Mauerdurchbrüche für die Lüftung zu dulden.
Was der OGH in der Entscheidung aus dem Jahr 2017 klargestellt hat
Der Oberste Gerichtshof wies den Revisionsrekurs zurück. Maßgeblich ist die Entscheidung OGH vom 23.01.2017, 5 Ob 150/16v. Damit blieb die Entscheidung des Rekursgerichts bestehen. Zur Entscheidung.
Der andere Wohnungseigentümer musste daher dulden:
- den Betrieb des Chinarestaurants im Geschäftslokal und
- die für die Lüftungsanlage erforderlichen Mauerdurchbrüche.
Zusätzlich hatte er der Antragstellerin die Kosten des Revisionsrekursverfahrens in Höhe von 418,78 Euro inklusive 69,80 Euro Umsatzsteuer binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die Entscheidung aus dem Jahr 2017 bedeutet allerdings nicht, dass ein Chinarestaurant oder ein anderer Gastronomiebetrieb in einer Wohnungseigentumsanlage generell zulässig wäre. Der OGH bestätigte vielmehr die konkrete Einzelfallbeurteilung. Entscheidend waren die tatsächlichen Verhältnisse dieses Hauses und die fehlenden Nachweise für wesentliche Beeinträchtigungen.
Warum ein Restaurant im Wohnungseigentum nicht automatisch verboten ist
Nach den wohnungseigentumsrechtlichen Regeln darf ein Wohnungseigentümer sein Objekt grundsätzlich verändern und auch anders nutzen. Diese Freiheit hat jedoch Grenzen. Eine Änderung kann unzulässig sein, wenn dadurch wesentliche Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden.
Bei einem Gastronomiebetrieb können mehrere Faktoren relevant sein. Dazu zählen etwa:
- Gerüche aus Küche und Abluftanlage,
- Lärm durch Gäste, Personal oder technische Anlagen,
- lange Betriebs- und Öffnungszeiten,
- zusätzliche Lieferungen und Kundenbewegungen,
- Abfälle und die stärkere Nutzung allgemeiner Teile,
- bauliche Eingriffe in Fassade, Mauern oder andere Gebäudeteile.
Das bloße Etikett „Restaurant“ entscheidet aber noch nicht über die Zulässigkeit. Ein kleines Lokal mit begrenzten Öffnungszeiten und einer wirksamen Lüftung kann anders zu beurteilen sein als ein Nachtbetrieb mit hoher Kundenfrequenz. Ebenso kommt es darauf an, wie das Gebäude bisher genutzt wurde und welche Widmung für das Geschäftslokal besteht.
Im konkreten Fall waren beide betroffenen Einheiten im Wohnungseigentumsvertrag als „Geschäft“ gewidmet. Außerdem war das Gebäude bereits seit längerer Zeit vor allem durch Beherbergungs- und Gastronomiezwecke geprägt. Das sprach gegen die Annahme, dass jede gastronomische Nutzung von vornherein völlig untypisch oder unzumutbar wäre.
Allgemeine Teile des Hauses: Was gilt bei Mauerdurchbrüchen?
Besonders sensibel sind bauliche Maßnahmen, die allgemeine Teile der Liegenschaft betreffen. Dazu können beispielsweise Außenmauern, Fassadenteile oder andere nicht im ausschließlichen Eigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers stehende Bereiche gehören.
Wer solche Teile für eine Änderung in Anspruch nehmen will, muss ein wichtiges eigenes Interesse daran haben. Im Fall des Chinarestaurants sah der OGH dieses Interesse als gegeben an. Eine funktionierende Lüftungsanlage war für den geplanten Gastronomiebetrieb erforderlich.
Dass allgemeine Teile des Hauses betroffen waren, führte daher nicht automatisch zur Unzulässigkeit. Zusätzlich war von Bedeutung, dass die Mauerdurchbrüche nicht an der straßenseitigen Hauptfassade, sondern auf der dem Parkplatz zugewandten Seite vorgesehen waren. Dadurch fiel die Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbilds weniger ins Gewicht.
Für die Praxis bedeutet das: Nicht jeder bauliche Eingriff rechtfertigt eine Verweigerung. Es kommt darauf an, wie notwendig die Maßnahme ist, wie stark sie in die Interessen der anderen Eigentümer eingreift und ob eine schonendere technische Lösung möglich wäre.
Wer eine Änderung verhindern will, muss konkrete Nachteile zeigen
Im Verfahren hatte der ablehnende Wohnungseigentümer vor allem allgemeine Befürchtungen geäußert. Er verwies auf mögliche Gerüche, Lärm und zusätzliche Belastungen. Nach den Feststellungen lagen jedoch keine konkreten Nachweise dafür vor, dass die Lüftungsanlage unzumutbaren Lärm oder unzumutbare Gerüche verursachen würde.
Eine abstrakte Sorge reicht in solchen Fällen regelmäßig nicht aus. Wer sich gegen eine Änderung wendet, sollte möglichst genau darlegen und beweisen:
- welche konkrete Beeinträchtigung zu erwarten ist,
- wann und wie häufig sie auftreten wird,
- warum sie wesentlich oder unzumutbar wäre und
- welche technischen oder organisatorischen Maßnahmen nicht ausreichen würden.
Denkbar sind etwa technische Gutachten, konkrete Lärm- oder Geruchsprognosen, Angaben zu den vorgesehenen Betriebszeiten oder nachvollziehbare Darstellungen der geplanten Liefer- und Entsorgungsvorgänge.
Eine bloße Konkurrenzsituation ist dagegen kein ausreichender Grund, eine Änderung im Wohnungseigentumsobjekt zu untersagen. Auch die frühere Nutzung als Bankfiliale führt nicht automatisch dazu, dass danach nur wieder eine vergleichbare Nutzung zulässig wäre.
Was bedeutet die Entscheidung für Eigentümer und Nachbarn?
Wenn Sie ein Geschäftslokal künftig als Restaurant nutzen möchten
Eine Nutzungsänderung von einer Bank, einem Büro oder einem sonstigen Geschäft zu einem Gastronomiebetrieb kann rechtlich möglich sein. Sie sollte aber sorgfältig vorbereitet werden. Besonders wichtig sind:
- die Prüfung der Widmung im Wohnungseigentumsvertrag,
- eine genaue Beschreibung des geplanten Betriebs,
- Angaben zu Öffnungs- und Betriebszeiten,
- eine nachvollziehbare Planung der Lüftungsanlage,
- eine Einschätzung von Lärm, Gerüchen und Lieferverkehr,
- die genaue Darstellung aller Eingriffe in allgemeine Teile und
- die Prüfung, ob behördliche Bewilligungen zusätzlich erforderlich sind.
Je besser die Auswirkungen dokumentiert werden, desto leichter lässt sich beurteilen, ob wesentliche Interessen anderer Wohnungseigentümer betroffen sein könnten.
Wenn Sie sich gegen ein Restaurant im Haus wehren möchten
Auch der Widerstand anderer Wohnungseigentümer sollte nicht nur auf einem allgemeinen Unbehagen beruhen. Entscheidend sind konkrete Tatsachen. Ein technisches Gutachten oder eine nachvollziehbare Prognose kann wesentlich mehr Gewicht haben als die pauschale Behauptung, ein Restaurant sei grundsätzlich zu laut oder zu geruchsintensiv.
Gleichzeitig sollten betroffene Eigentümer zwischen unterschiedlichen rechtlichen Fragen unterscheiden. Im wohnungseigentumsrechtlichen Änderungsverfahren stehen grundsätzlich die Interessen der Mit- und Wohnungseigentümer derselben Liegenschaft im Mittelpunkt. Ansprüche wegen tatsächlich auftretender Immissionen, etwa wegen unzumutbaren Lärms oder Geruchs, können unter Umständen in einem gesonderten Verfahren zu prüfen sein.
Checkliste: So gehen Sie bei einer geplanten Nutzungsänderung vor
- Widmung prüfen: Sehen Sie im Wohnungseigentumsvertrag nach, wie das Geschäftslokal gewidmet ist.
- Projekt konkretisieren: Halten Sie Nutzung, Öffnungszeiten, Besucherfrequenz und Lieferzeiten schriftlich fest.
- Technik dokumentieren: Lassen Sie die Lüftung, den Schallschutz und mögliche Geruchsbelastungen fachlich beurteilen.
- Bauliche Eingriffe erfassen: Klären Sie, welche Mauern, Fassadenteile oder sonstigen allgemeinen Bereiche betroffen sind.
- Interessen abwägen: Prüfen Sie, ob es technische Alternativen mit geringeren Auswirkungen gibt.
- Rechtzeitig beraten lassen: Vor Beginn von Umbauarbeiten sollte die wohnungseigentumsrechtliche Zulässigkeit geklärt sein.
Wer ohne ausreichende Prüfung mit dem Umbau beginnt, riskiert ein gerichtliches Verfahren, zusätzliche Kosten und unter Umständen die Notwendigkeit, bereits ausgeführte Maßnahmen wieder zu verändern. Umgekehrt kann auch ein unbegründeter Widerstand teuer werden. Im entschiedenen Fall musste der unterlegene Wohnungseigentümer zusätzlich die Kosten des Revisionsrekursverfahrens ersetzen.
Häufige Fragen zum Restaurant im Wohnungseigentum
Muss ich als Wohnungseigentümer einem Restaurant im Haus immer zustimmen?
Nein. Es kommt auf die konkrete Nutzung und deren Auswirkungen an. Wesentliche Beeinträchtigungen durch Lärm, Geruch, Lieferverkehr oder bauliche Maßnahmen können rechtlich relevant sein. Eine pauschale Zustimmungspflicht besteht ebenso wenig wie ein automatisches Verbot.
Reicht es, wenn ich befürchte, dass es später laut wird?
Eine bloße Befürchtung wird meist nicht genügen. Je konkreter Sie die erwartete Beeinträchtigung darlegen und beweisen können, desto besser. Hilfreich können technische Unterlagen, Betriebszeitprognosen oder Gutachten sein.
Darf für die Lüftung in eine Außenmauer gebohrt werden?
Das hängt von den Umständen ab. Werden allgemeine Teile des Hauses in Anspruch genommen, müssen die rechtlichen Voraussetzungen geprüft werden. Ein wichtiges Interesse an der Maßnahme kann vorliegen, wenn die Lüftung für den geplanten Betrieb erforderlich ist. Zusätzlich sind die konkrete Lage, die optische Wirkung und die Auswirkungen auf andere Eigentümer zu berücksichtigen.
Kann ich mich als Eigentümer eines Nachbarhauses auf diese Entscheidung berufen?
Die Entscheidung betrifft das wohnungseigentumsrechtliche Verhältnis innerhalb der betroffenen Liegenschaft. Interessen eines Eigentümers einer anderen Liegenschaft sind in diesem Verfahren grundsätzlich nur eingeschränkt relevant. Für tatsächliche Immissionen können jedoch andere rechtliche Ansprüche in Betracht kommen.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung vor dem Umbau schafft Sicherheit
Ein Gastronomiebetrieb in einer Wohnungseigentumsanlage ist weder automatisch zulässig noch automatisch verboten. Entscheidend sind die Widmung, die konkrete Ausgestaltung des Betriebs, die technischen Schutzmaßnahmen und die nachweisbaren Auswirkungen auf die übrigen Wohnungseigentümer.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Wohnungseigentümer bei geplanten Nutzungsänderungen, baulichen Eingriffen und Konflikten über Lärm, Geruch oder die Inanspruchnahme allgemeiner Teile. Lassen Sie die konkrete Situation möglichst vor Beginn der Umbauarbeiten prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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