Mietzinsrückstand und Räumungsklage: Warum die Reihenfolge der Auflösung entscheidend ist
Mietzinsrückstand: Kann ein Vermieter das Mietverhältnis bereits im Mahnschreiben auflösen – für den Fall, dass der offene Mietzins nicht rechtzeitig bezahlt wird? Nach einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs kommt es hier auf einen entscheidenden Unterschied an: Mahnung und Nachfrist sind nicht dasselbe wie die spätere Auflösungserklärung.
Wer bei Mietzinsrückständen rechtlich vorgehen will, muss daher nicht nur auf die offenen Beträge achten. Auch der genaue Wortlaut eines Schreibens und der zeitliche Ablauf können darüber entscheiden, ob eine Räumungsklage Erfolg hat.
Der typische Fall: Rückstände, Mahnung und eine bedingte Auflösung
In dem vom OGH beurteilten Fall hatte eine Mieterin für ein Geschäftslokal mehrere Mietzinse nicht rechtzeitig bezahlt. Die Hausverwaltung reagierte mit zwei Mahnschreiben. Darin wurde jeweils eine Nachfrist von fünf Tagen gesetzt.
Gleichzeitig enthielten die Schreiben sinngemäß die Erklärung, dass das Mietverhältnis als aufgelöst betrachtet werde, wenn die offenen Mietzinse nicht innerhalb dieser fünf Tage vollständig bezahlt würden.
Die Mieterin beglich die Rückstände innerhalb der gesetzten Fristen nicht vollständig. Daraufhin brachten die Eigentümer eine Räumungsklage ein. Zu diesem Zeitpunkt waren die offenen Beträge allerdings bereits bezahlt.
Die Gerichte erster und zweiter Instanz wiesen die Räumungsklage ab. Die Eigentümer versuchten anschließend, diese Entscheidungen mit einer außerordentlichen Revision beim Obersten Gerichtshof zu bekämpfen.
Was der OGH zur Auflösung wegen Mietzinsrückständen sagt
Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision zurück. Maßgeblich war die gesetzlich erforderliche Reihenfolge bei einer vorzeitigen Auflösung wegen Mietzinsrückständen.
Der OGH hielt in seiner Entscheidung OGH vom 26.01.2018, 8 Ob 143/17p fest, dass eine Vertragsauflösung nicht bereits im Mahnschreiben für den Fall einer späteren Nichtzahlung wirksam erklärt werden kann. Zur Entscheidung des OGH.
Erforderlich ist vielmehr ein mehrstufiges Vorgehen:
- Es muss ein relevanter Mietzinsrückstand bestehen und der Mieter muss sich mit der Zahlung in Verzug befinden.
- Der Vermieter muss den Mieter mahnen und eine Nachfrist setzen.
- Diese Nachfrist muss erfolglos verstreichen.
- Erst danach kann der Vermieter eine eigene, unbedingte Erklärung über die Auflösung des Mietverhältnisses abgeben.
Eine Formulierung wie „Wenn Sie nicht binnen fünf Tagen bezahlen, gilt das Mietverhältnis als aufgelöst“ ersetzt diesen letzten Schritt nicht. Sie ist lediglich an eine zukünftige Bedingung geknüpft. Ob die Auflösung tatsächlich erklärt wird, hängt dabei vom späteren Ausbleiben der Zahlung ab.
Warum Mahnung und Auflösung rechtlich getrennt werden müssen
Nach § 1118 Fall 2 ABGB kann ein Vermieter ein Mietverhältnis wegen erheblicher Mietzinsrückstände vorzeitig auflösen. Die Mahnung erfüllt dabei eine wichtige Funktion: Sie soll dem Mieter eine letzte Möglichkeit geben, den Rückstand innerhalb einer gesetzten Frist zu begleichen.
Die Auflösung des Mietverhältnisses ist jedoch ein weiterer rechtlicher Schritt. Sie soll erst erklärt werden, wenn feststeht, dass die Nachfrist tatsächlich erfolglos abgelaufen ist. Deshalb muss die Auflösung nach dem Ende der Nachfrist und in einer eigenen, klaren Erklärung erfolgen.
Eine bereits im Mahnschreiben enthaltene bedingte Erklärung kann diesen zeitlichen Ablauf nicht ersetzen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter die Nachfrist tatsächlich nicht einhält.
Der Unterschied mag auf den ersten Blick formal erscheinen. In einem Räumungsverfahren kann er aber entscheidend sein. Wird die Auflösung nicht wirksam erklärt, fehlt unter Umständen die Grundlage für die Räumungsklage.
Welche Folgen hat das für Vermieter und Hausverwaltungen?
Bei Mietzinsrückständen genügt es nicht, möglichst rasch ein scharf formuliertes Schreiben zu versenden. Der Inhalt muss auch rechtlich und zeitlich richtig aufgebaut sein.
In der Praxis sollte insbesondere auf folgende Punkte geachtet werden:
- Rückstand genau anführen: Das Schreiben sollte erkennen lassen, welche Mietzinse offen sind und wie sich der geforderte Betrag zusammensetzt.
- Nachfrist klar setzen: Der Mieter muss wissen, bis wann der Rückstand vollständig ausgeglichen werden soll.
- Frist tatsächlich abwarten: Vor ihrem Ablauf sollte nicht so getan werden, als sei das Mietverhältnis bereits beendet.
- Auflösung gesondert erklären: Nach erfolglosem Ablauf der Nachfrist ist eine klare und unbedingte Auflösungserklärung erforderlich.
- Zahlungen kontrollieren: Vor einer weiteren rechtlichen Maßnahme ist zu prüfen, ob und wann die offenen Beträge eingelangt sind.
Ein fehlerhaftes Vorgehen kann erhebliche Nachteile haben. Dazu zählen die Abweisung einer Räumungsklage, zusätzliche Gerichts- und Anwaltskosten sowie eine Verzögerung bei der Beendigung des Mietverhältnisses.
Besonders problematisch kann sein, wenn eine Räumungsklage eingebracht wird, obwohl die maßgebliche Auflösungserklärung nicht wirksam oder zum falschen Zeitpunkt abgegeben wurde. Auch ein tatsächlich bestehender Mietzinsrückstand führt nicht automatisch dazu, dass jede darauf gestützte Klage erfolgreich ist.
Was Mieter jetzt wissen sollten
Auch Mieter sollten eine fehlerhafte Auflösungserklärung nicht als Freibrief verstehen. Offene Mietzinse bleiben grundsätzlich ein ernstes Problem und sollten möglichst rasch vollständig bezahlt werden.
Dennoch kann die Frage, ob das Mietverhältnis wirksam aufgelöst wurde, unabhängig davon zu prüfen sein. Entscheidend sind unter anderem:
- Welche Mietzinse tatsächlich offen waren,
- ob die Höhe des Rückstands richtig berechnet wurde,
- wann die Mahnung zugestellt wurde,
- welche Nachfrist gesetzt wurde,
- wann Zahlungen geleistet oder gutgeschrieben wurden,
- und welchen genauen Wortlaut die Auflösungserklärung hatte.
Auch eine Zahlung nach einer Mahnung sollte sorgfältig dokumentiert werden. Überweisungsbestätigungen, E-Mails, Schreiben der Hausverwaltung und Kontoauszüge können später eine wichtige Rolle spielen.
Vier praktische Situationen aus dem Mietalltag
1. Die Mahnung enthält bereits eine „automatische“ Auflösung
Ein Schreiben fordert zur Zahlung binnen weniger Tage auf und erklärt gleichzeitig, dass der Mietvertrag bei Nichtzahlung automatisch als beendet gelte. Nach der Rechtsprechung des OGH ist eine solche bedingte Erklärung nicht ohne Weiteres ausreichend. Nach Ablauf der Frist muss die Auflösung grundsätzlich nochmals eindeutig erklärt werden.
2. Der Mieter zahlt kurz nach Ablauf der Nachfrist
Eine verspätete Zahlung kann die ursprüngliche Pflichtverletzung nicht ungeschehen machen. Sie kann aber für die weitere rechtliche Beurteilung wichtig sein. Ob eine Auflösung bereits wirksam erklärt wurde und welche Folgen die Zahlung hat, hängt vom konkreten Ablauf und vom Wortlaut der Schreiben ab.
3. Die Räumungsklage wird sofort eingebracht
Wer unmittelbar nach Ablauf der Nachfrist klagt, ohne zuvor eine eigenständige Auflösungserklärung abzugeben, geht ein erhebliches Prozessrisiko ein. Die Klage kann daran scheitern, dass das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt nicht wirksam aufgelöst war.
4. Der Rückstand ist im Schreiben nicht nachvollziehbar
Ist unklar, für welche Monate oder welche Beträge Mietzins verlangt wird, erschwert das die Prüfung erheblich. Mieter sollten eine solche Forderungsaufstellung nicht ignorieren. Vermieter wiederum sollten Rückstände möglichst konkret und überprüfbar darstellen.
Checkliste: Was Betroffene unverzüglich prüfen sollten
- Sämtliche Mahnungen und Schreiben der Hausverwaltung aufbewahren.
- Den genauen Zugangstag jedes Schreibens notieren.
- Die offene Forderung mit den eigenen Zahlungsbelegen vergleichen.
- Prüfen, wann die gesetzte Nachfrist begonnen und geendet hat.
- Festhalten, wann welche Zahlung beauftragt und gutgeschrieben wurde.
- Den genauen Wortlaut einer allfälligen Auflösungserklärung sichern.
- Bei einer Räumungsklage sofort rechtliche Beratung einholen.
Eine rasche Prüfung ist besonders wichtig, wenn bereits eine Klage, ein gerichtlicher Zahlungsauftrag oder eine Aufforderung zur Räumung zugestellt wurde. Fristen können kurz sein. Wer erst nach längerer Zeit reagiert, riskiert zusätzliche Nachteile.
Häufige Fragen zu Mietzinsrückstand und Auflösung
Ist das Mietverhältnis automatisch beendet, wenn ich die Nachfrist nicht einhalte?
Nicht zwingend. Nach der Entscheidung des OGH reicht eine bedingte Auflösungserklärung im ursprünglichen Mahnschreiben nicht aus. Nach erfolglosem Ablauf der Nachfrist muss grundsätzlich eine eigene, unbedingte Auflösungserklärung abgegeben werden.
Kann der Vermieter trotz späterer Zahlung noch räumen lassen?
Das hängt vom konkreten Einzelfall ab. Maßgeblich sind unter anderem die Höhe und Dauer des Rückstands, der Zeitpunkt der Zahlung sowie die Frage, ob und wann das Mietverhältnis wirksam aufgelöst wurde. Eine verspätete Zahlung sollte daher nicht automatisch als endgültige Erledigung oder als automatische Anerkennung einer Räumungspflicht verstanden werden.
Was soll ich tun, wenn ich eine Mahnung von der Hausverwaltung bekomme?
Prüfen Sie sofort die geforderte Summe und begleichen Sie berechtigte Rückstände möglichst rasch. Bewahren Sie alle Zahlungsbelege auf. Wenn die Forderung unklar ist oder bereits eine Auflösung beziehungsweise Räumung angedroht wird, sollte das Schreiben zeitnah rechtlich geprüft werden.
Gilt die Entscheidung nur für Geschäftslokale?
Die im Fall beurteilte Mietsache war ein Geschäftslokal. Die zentrale Aussage zur erforderlichen Reihenfolge von Mahnung, Nachfrist und Auflösung betrifft jedoch die rechtliche Vorgehensweise bei einer auf Mietzinsrückstände gestützten vorzeitigen Auflösung. Ob sie im konkreten Mietverhältnis anwendbar ist, muss anhand der jeweiligen Umstände geprüft werden.
Rechtliche Prüfung bei Mietzinsrückstand durch Rechtsanwalt Wien
Bei Mietzinsrückständen kommt es nicht ausschließlich darauf an, ob eine Zahlung verspätet erfolgt ist. Ebenso wichtig sind die korrekte Berechnung des Rückstands, die Zustellung der Mahnung, die gesetzte Nachfrist und der genaue Zeitpunkt einer Auflösungserklärung.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Vermieter, Hausverwaltungen und Mieter bei der Prüfung von Mahnungen, Auflösungserklärungen und Räumungsverfahren. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht unterstützt die Kanzlei dabei, die maßgeblichen Unterlagen und Fristen sorgfältig einzuordnen.
Sind Sie von einem Mietzinsrückstand oder einer drohenden Räumung betroffen? Vereinbaren Sie eine rechtliche Prüfung unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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