Heizkosten bei Fernwärme [Rechtsanwalt Wien]

Heizkosten trotz abgeschalteter Fernwärme: Müssen Mieter auch ohne Verbrauch zahlen?

Heizkosten trotz abgeschalteter Fernwärme: Wer seine Wohnung nicht mit Fernwärme beheizt, erwartet häufig auch keine Heizkostenabrechnung. Doch diese Annahme kann rechtlich riskant sein. Eine freiwillige Abschaltung oder die bloße Nichtbenutzung der Heizkörper bedeutet nicht automatisch, dass jede Kostenbeteiligung entfällt.

Entscheidend ist vielmehr, wie die Wärmeversorgung im Haus organisiert ist, ob die Wohnung technisch an eine gemeinsame Anlage angeschlossen bleibt und nach welchem System die Heizkosten abgerechnet werden. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2020 besonders deutlich.

Der konkrete Fall: Plombierte Heizkörper und eine neue Abrechnung

Der Bewohner einer Wohnung einer gemeinnützigen Bauvereinigung wohnte seit 2011 in dem Haus. Das Gebäude war grundsätzlich an eine Fernwärmeversorgung angeschlossen. Er wollte seine Wohnung jedoch nicht mit Fernwärme beheizen, sondern mit Strom.

Deshalb schloss er keinen eigenen Wärmeliefervertrag mit dem Fernwärmeunternehmen ab. Die Heizkörper in seiner Wohnung wurden plombiert. Die Vermieterin wusste davon und akzeptierte diese Situation über mehrere Jahre.

Bis 2016 rechneten die Bewohner ihre Heizkosten direkt mit dem Fernwärmeunternehmen ab. Ab März 2016 änderte sich das System: Die Heizkosten wurden nun über die Hausverwaltung und nach den Regeln des Heizkostenabrechnungsgesetzes, kurz HeizKG, abgerechnet.

Auch dem Bewohner wurden Heizkosten vorgeschrieben. Er verweigerte die Zahlung, weil er die Fernwärmeheizung nicht nutzte. Daraufhin verlangte die Vermieterin rund 1.068 Euro an Heizkosten und zusätzlich die Räumung der Wohnung.

Die Vermieterin argumentierte, es handle sich um eine gemeinsame Heizungsanlage des Hauses. Daher müsse sich auch ein Bewohner an den Kosten beteiligen, der die Anlage freiwillig nicht nutze.

Was der OGH in der Entscheidung aus dem Jahr 2020 klargestellt hat

Der Oberste Gerichtshof entschied mit Urteil beziehungsweise Beschluss vom 26.05.2020, 10 Ob 6/20k, dass dem Rekurs des Bewohners nicht Folge zu geben ist. Damit war allerdings noch nicht endgültig ausgesprochen, dass der gesamte eingeklagte Betrag zu zahlen ist oder die Wohnung tatsächlich geräumt werden muss. Zur Entscheidung.

Der OGH verwies vielmehr darauf, dass wichtige Fragen noch nicht ausreichend festgestellt worden waren. Das Verfahren musste daher in wesentlichen Punkten weiter geprüft werden.

Die Entscheidung enthält insbesondere folgende Aussagen:

• Fernwärme kann grundsätzlich eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage im Sinn des Heizkostenabrechnungsgesetzes darstellen.
• Es kommt nicht allein darauf an, ob jeder Bewohner einen eigenen Vertrag mit dem Fernwärmeunternehmen abgeschlossen hat.
• Maßgeblich ist, wie die Wärmeversorgung technisch organisiert und wie die Kosten tatsächlich abgerechnet werden.
• Eine Wohnung kann auch dann weiterhin Teil der gemeinsamen Anlage sein, wenn die Heizkörper lediglich plombiert wurden.
• Die Plombierung kann grundsätzlich wieder entfernt werden. Die Anlage war daher nicht zwingend dauerhaft unbrauchbar.
• Ob das Heizkostenabrechnungsgesetz im konkreten Fall tatsächlich anwendbar war, musste noch genauer festgestellt werden.

Erst nach diesen weiteren Feststellungen konnte beurteilt werden, ob ein Zahlungsrückstand bestand und ob dieser überhaupt eine Auflösung des Nutzungsverhältnisses oder eine Räumung rechtfertigen konnte.

Warum die Nichtbenutzung allein nicht genügt

Eine zentrale Heizungsanlage verursacht Kosten nicht nur dann, wenn in jeder einzelnen Wohnung tatsächlich Wärme verbraucht wird. Kosten können etwa für die Bereitstellung, den Betrieb, die Wartung und die Versorgung der gesamten Anlage entstehen.

Im gemeinnützigen Wohnbau können Kosten gemeinschaftlicher Anlagen grundsätzlich auf die Bewohner überwälzt werden. Dazu können auch Kosten einer gemeinsamen Heizung oder Fernwärmeversorgung gehören.

Wer die Anlage nicht verwendet, ist deshalb nicht automatisch von jeder Zahlungspflicht befreit. Das gilt besonders dann, wenn die Wohnung technisch weiterhin angeschlossen ist oder der Anschluss ohne größeren Aufwand wiederhergestellt werden kann.

Genau darin lag ein wesentlicher Unterschied im konkreten Fall: Die Fernwärmeversorgung war nicht deshalb ausgeschlossen, weil die notwendigen Leitungen oder Heizkörper fehlten. Die Heizkörper waren lediglich plombiert worden.

Das bedeutet jedoch nicht, dass jede beliebige Heizkostenforderung automatisch berechtigt ist. Auch die technische Situation und die konkrete Abrechnung müssen stimmen.

Gemeinsame Anlage oder echte Einzelabrechnung?

Die Frage, ob ein Bewohner einen eigenen Wärmeliefervertrag hat, ist für sich allein nicht entscheidend. Einzelverträge schließen das Vorliegen einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage nicht automatisch aus.

Es kommt vielmehr darauf an, wie die Kosten tatsächlich verrechnet werden:

• Bei einer echten Einzelabrechnung wird jede Wohnung unabhängig von den anderen nach ihrem eigenen Verbrauch abgerechnet. In einem solchen Fall ist das HeizKG grundsätzlich nicht anzuwenden.
• Werden hingegen die Gesamtkosten einer gemeinsamen Wärmeversorgung auf mehrere Wohnungen verteilt, kann das HeizKG zur Anwendung kommen.

Das Heizkostenabrechnungsgesetz regelt vor allem die konkrete Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten. Es beantwortet jedoch nicht zwingend die vorgelagerte Frage, ob ein Bewohner dem Grunde nach zur Kostentragung verpflichtet ist.

Diese Verpflichtung kann sich im gemeinnützigen Wohnbau aus dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz oder aus dem Nutzungsvertrag ergeben. Das HeizKG bestimmt anschließend, wie die Kosten innerhalb des gesetzlich relevanten Versorgungssystems verteilt werden.

Was bedeutet das für Mieter und Nutzungsberechtigte?

Eine Heizkostenabrechnung sollte nicht einfach ignoriert werden, nur weil die eigenen Heizkörper abgedreht, plombiert oder über längere Zeit nicht verwendet wurden.

Wer vorgeschriebene Beträge ohne Prüfung nicht bezahlt, riskiert einen Zahlungsrückstand. Unter den weiteren gesetzlichen Voraussetzungen kann ein qualifizierter Rückstand zu einer Kündigung oder Räumungsklage führen. Ob eine Räumung tatsächlich gerechtfertigt ist, hängt aber immer von mehreren Faktoren ab.

In der Praxis sollten insbesondere folgende Situationen genau geprüft werden:

Die Wohnung wird mit Strom beheizt

Die eigene Stromheizung beweist nicht automatisch, dass keine Kosten für die zentrale Anlage geschuldet sind. Entscheidend bleibt, ob die Wohnung weiterhin technisch Teil der gemeinsamen Wärmeversorgung ist und wie die Kosten verteilt werden.

Die Heizkörper wurden vom Haus plombiert

Eine Plombierung kann gegen einen aktuellen Verbrauch sprechen. Sie beseitigt aber nicht zwingend die grundsätzliche Einbindung in das Versorgungssystem. Außerdem ist zu klären, wer die Plombierung veranlasst hat und ob sie wieder entfernt werden kann.

Die Abrechnung wurde plötzlich umgestellt

Wird die Abrechnung von einer direkten Einzelverrechnung auf eine Abrechnung über die Hausverwaltung umgestellt, sollte nachvollziehbar sein, warum diese Änderung erfolgt ist. Eine neue Bezeichnung allein macht eine Abrechnung noch nicht gesetzeskonform.

Es werden Grundkosten und Verbrauchskosten verrechnet

Auch bei geringem oder keinem individuellen Verbrauch können bestimmte Kostenbestandteile anfallen. Ob und in welcher Höhe dies zulässig ist, hängt vom Versorgungssystem, der gesetzlichen Grundlage und der konkreten Abrechnung ab.

Diese Unterlagen sollten Betroffene sichern

Wer eine Heizkostenforderung für unberechtigt hält, sollte zunächst alle relevanten Unterlagen zusammentragen. Dazu gehören insbesondere:

• die Heizkostenabrechnung und allfällige Ableseprotokolle,
• Schreiben der Hausverwaltung zur Änderung des Abrechnungssystems,
• der Miet- oder Nutzungsvertrag,
• Unterlagen über die Plombierung oder Abschaltung der Heizkörper,
• frühere Abrechnungen,
• Verträge mit dem Fernwärmeunternehmen oder Hinweise auf deren Fehlen,
• Nachweise über bereits geleistete Zahlungen.

Aus diesen Dokumenten lässt sich häufig bereits erkennen, ob bisher eine echte Einzelabrechnung erfolgt ist oder ob die Kosten tatsächlich gemeinschaftlich verteilt wurden. Ebenso wichtig ist die Frage, ob die Wohnung technisch weiterhin an die Anlage angeschlossen ist.

Vier Fragen, die sich Betroffene häufig stellen

Muss ich Heizkosten zahlen, wenn ich überhaupt nicht geheizt habe?

Nicht automatisch – aber auch nicht automatisch gar nicht. Eine fehlende Nutzung kann die Zahlungspflicht nicht allein ausschließen. Entscheidend sind die technische Einbindung der Wohnung, die Art der Wärmeversorgung, der Nutzungsvertrag und die gesetzeskonforme Abrechnung.

Reicht es, wenn meine Heizkörper plombiert sind?

Eine Plombierung kann von Bedeutung sein, beendet die Kostenpflicht aber nicht zwingend. Wenn die Anlage grundsätzlich wieder nutzbar ist und die Wohnung Teil einer gemeinsamen Versorgung bleibt, können weiterhin bestimmte Kosten anfallen.

Darf ich die vorgeschriebenen Heizkosten einfach zurückhalten?

Davon ist ohne vorherige rechtliche Prüfung abzuraten. Selbst wenn Zweifel an der Abrechnung bestehen, kann ein vollständiger Zahlungsstopp zu einem Rückstand führen. Sinnvoll ist es, die Abrechnung rasch prüfen und die Einwendungen nachvollziehbar dokumentieren zu lassen.

Kann wegen unbezahlter Heizkosten sofort geräumt werden?

Eine Räumung tritt nicht automatisch wegen jeder offenen Rechnung ein. Es müssen weitere Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu zählen insbesondere die tatsächliche Höhe und Berechtigung des Rückstands sowie die rechtlichen Anforderungen an eine Auflösung des Nutzungsverhältnisses.

Was Vermieter und gemeinnützige Bauvereinigungen beachten sollten

Auch für Vermieter ist die Entscheidung von Bedeutung. Eine Umstellung auf eine Abrechnung nach dem HeizKG kann nicht allein durch eine neue Abrechnungsmethode oder eine andere Bezeichnung begründet werden.

Vor der Vorschreibung sollten die technischen Verhältnisse, die Vertragsgrundlagen und die bisherige Abrechnung nachvollziehbar dokumentiert werden. Außerdem muss klar sein, ob tatsächlich eine gemeinsame Wärmeversorgung und eine gemeinsame Kostenverteilung vorliegen.

Werden Heizkosten eingeklagt, sollte die Forderung transparent aufgeschlüsselt sein. Unklare oder nicht ausreichend belegte Beträge können im Streitfall problematisch werden.

Heizkosten prüfen lassen: Rechtsanwalt Wien für Betroffene

Eine rechtliche Prüfung kann sinnvoll sein, wenn eine Heizkostenabrechnung trotz abgeschalteter oder nicht genutzter Fernwärme vorgelegt wird. Ein Rechtsanwalt Wien kann insbesondere die technische Einbindung, den Nutzungsvertrag, die Abrechnung und einen möglichen Zahlungsrückstand prüfen.

Die wichtigste praktische Erkenntnis

Der OGH hat in der Entscheidung vom 26.05.2020, 10 Ob 6/20k, weder ausgesprochen, dass jeder Bewohner einer Fernwärmeanlage immer zahlen muss, noch dass eine abgeschaltete Heizung stets kostenfrei bleibt.

Die zentrale Aussage lautet vielmehr: Eine nicht genutzte Fernwärmeheizung kann trotzdem kostenpflichtig sein, wenn die Wohnung Teil einer gemeinsamen und technisch nutzbaren Wärmeversorgung ist. Ob das im Einzelfall zutrifft, muss anhand der konkreten technischen, vertraglichen und abrechnungstechnischen Umstände geprüft werden.

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Wohn- und Mietrecht berät die Kanzlei Pichler Betroffene bei strittigen Heizkostenabrechnungen, Zahlungsaufforderungen und drohenden Räumungsverfahren. Lassen Sie eine Abrechnung prüfen, bevor aus einer offenen Forderung ein schwerwiegender Rechtsstreit entsteht. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.

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