Untermietvertrag nicht zustande gekommen [Rechtsanwalt Wien]

Untermietvertrag nicht zustande gekommen: Wann sind Vorbereitungen trotzdem zu ersetzen?

Untermietvertrag nicht zustande gekommen: Ein Geschäftslokal ist gefunden, die Geschäftsidee steht, erste Bestellungen sind aufgegeben. Dann kommt der Miet- oder Untermietvertrag doch nicht zustande. Wer in dieser Situation bereits Geld investiert hat, fragt sich zu Recht: Muss die andere Seite die entstandenen Kosten ersetzen?

Die Antwort lautet nicht automatisch ja. Vertragsverhandlungen allein begründen grundsätzlich noch keinen Anspruch darauf, dass der Vertrag tatsächlich abgeschlossen wird. Ebenso wenig sind Investitionen, Planungen oder erwartete Gewinne ohne Weiteres ersatzfähig. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs, die zwar bereits aus dem Jahr 2022 stammt, für die Praxis aber weiterhin wichtige Orientierung bietet: OGH vom 29.03.2022, 10 Ob 2/22z. Zur Entscheidung.

Der typische Konflikt: Das Geschäft soll starten, aber der Vertrag bleibt offen

Im entschiedenen Fall war die beklagte Partei Hauptmieterin von Geschäftsräumen. Sie verhandelte mit dem Kläger über eine mögliche Untermiete. Der Kläger wollte die Räume für seinen Geschäftsbetrieb übernehmen.

Er stellte dabei konkrete Bedingungen auf. Insbesondere verlangte er eine Vertragslaufzeit von sieben Jahren sowie einen ebenso langen Kündigungsverzicht der Hauptmieterin. Diese Punkte wurden von der Beklagten jedoch nicht endgültig bestätigt. Sie teilte vielmehr mit, dass noch keine Entscheidung gefallen sei und auch andere Interessenten vorhanden seien.

Der Kläger setzte anschließend eine Frist. Bis zu diesem Zeitpunkt sollte die Beklagte bestätigen, dass er das Geschäftslokal ab 1. Februar 2020 übernehmen könne. Am 30. Jänner 2020 übermittelte die Beklagte noch einen Vertragsentwurf, der die Vorstellungen des Klägers zumindest teilweise berücksichtigte. Der Kläger reagierte darauf nicht mehr.

Ein Untermietvertrag kam letztlich nicht zustande. Der Kläger verlangte daraufhin rund 13.639 Euro. Er argumentierte, er habe im Vertrauen auf die Zusage bereits Vorbereitungen für den Geschäftsbetrieb getroffen. Außerdem seien ihm Gewinne entgangen.

Was der OGH entschieden hat

Der Oberste Gerichtshof wies die Revision des Klägers zurück. Die Klage blieb damit erfolglos. Zusätzlich musste der Kläger der Beklagten die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 1.017,90 Euro binnen 14 Tagen ersetzen.

Der OGH stellte insbesondere klar:

• Zwischen den Parteien war noch kein verbindlicher Untermietvertrag zustande gekommen.
• Die Beklagte war nicht allein deshalb zum Vertragsabschluss verpflichtet, weil sie mit dem Kläger über eine Untermiete verhandelt hatte.
• Über wesentliche Punkte, insbesondere die lange Vertragslaufzeit und den Kündigungsverzicht, bestand keine endgültige Einigung.
• Die Verhandlungen waren nicht endgültig abgebrochen worden. Die Beklagte hatte dem Kläger vielmehr noch einen weiteren Vertragsentwurf übermittelt.
• Die vom Kläger getätigten Aufwendungen waren daher grundsätzlich von ihm selbst zu tragen.

Warum ein Vertragsentwurf noch keinen Untermietvertrag bedeutet

Ein Vertrag entsteht grundsätzlich erst dann, wenn sich die Parteien über die Punkte geeinigt haben, die sie zum Gegenstand ihrer Verhandlungen gemacht haben. Das betrifft nicht nur den Mietzins oder das Mietobjekt. Auch Laufzeit, Kündigungsmöglichkeiten, Übergabetermin und weitere Bedingungen können für die Entscheidung maßgeblich sein.

Solange über solche Punkte noch verhandelt wird, spricht vieles dafür, dass noch kein endgültiger Vertrag vorliegt. Das kann auch dann gelten, wenn bereits mehrere Gespräche stattgefunden haben, E-Mails ausgetauscht wurden oder ein Vertragsentwurf übermittelt worden ist.

Ein Entwurf zeigt zunächst nur, wie eine mögliche Vereinbarung aussehen könnte. Er beweist nicht automatisch, dass alle Beteiligten mit seinem Inhalt einverstanden sind. Werden Änderungen vorgeschlagen oder bleiben zentrale Punkte offen, kann weiterhin nur eine laufende Vertragsverhandlung vorliegen.

Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen einer unverbindlichen Verhandlung und einer verbindlichen Erklärung. Wer eine Nachricht mit Formulierungen wie „vorbehaltlich der endgültigen Einigung“, „noch zu klären“ oder „Entwurf“ erhält, sollte nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass der Vertrag bereits abgeschlossen ist.

Verhandlungen dürfen grundsätzlich beendet werden

Wer über einen Vertrag verhandelt, darf diese Verhandlungen grundsätzlich auch wieder beenden. Das gilt selbst dann, wenn die andere Seite auf den Abschluss gehofft oder bereits erste Vorbereitungen getroffen hat.

Das wirtschaftliche Risiko liegt daher regelmäßig bei jener Person, die vor dem endgültigen Vertragsabschluss investiert. Dazu können etwa zählen:

• Umbau- und Renovierungskosten,
• die Anschaffung von Einrichtung oder Betriebsmitteln,
• Werbe- und Marketingausgaben,
• Planungs- und Beratungskosten,
• Bestellungen für den geplanten Geschäftsbetrieb oder
• sonstige Kosten für die Vorbereitung der Geschäftseröffnung.

Auch erwartete Gewinne sind besonders schwer durchzusetzen. Dafür müsste zunächst feststehen, dass überhaupt ein verbindlicher Vertrag zustande gekommen ist. Fehlt es daran, kann nicht ohne Weiteres verlangt werden, so gestellt zu werden, als wäre der Geschäftsbetrieb bereits erfolgreich aufgenommen worden.

Wann trotz gescheiterter Verhandlungen ein Anspruch möglich sein kann

Die Grundregel hat Grenzen. Ein Ersatzanspruch kann in besonderen Fällen in Betracht kommen, wenn sich ein Vertragspartner vor Abschluss des Vertrags in besonderer Weise pflichtwidrig verhält.

Das kann etwa relevant werden, wenn jemand bewusst falsche Tatsachen vorspiegelt, eine endgültige Sicherheit vermittelt, obwohl intern bereits feststeht, dass kein Vertrag abgeschlossen werden soll, oder wesentliche Umstände verschweigt, über die aufgeklärt werden müsste. In der rechtlichen Fachsprache wird in diesem Zusammenhang von vorvertraglichem Fehlverhalten oder „culpa in contrahendo“ gesprochen.

Bloße Enttäuschung reicht dafür jedoch nicht aus. Auch eine längere Verhandlungsdauer, mehrere Vertragsentwürfe oder eine zunächst positive Stimmung begründen nicht automatisch eine Haftung. Es kommt immer auf die konkreten Erklärungen, das Verhalten beider Seiten und die gesamten Umstände an.

Im Fall des OGH war entscheidend, dass die Beklagte die Verhandlungen nicht einfach überraschend abgebrochen hatte. Sie hatte sogar noch einen weiteren Vertragsentwurf übermittelt. Der OGH musste daher nicht näher prüfen, ob ein besonderes vorvertragliches Fehlverhalten vorgelegen hätte.

Was das für Mieter, Untervermieter und Unternehmer bedeutet

1. Die Geschäftseröffnung sollte nicht zu früh vorbereitet werden

Wer ein Lokal übernehmen möchte, sollte größere Investitionen möglichst erst nach dem verbindlichen Abschluss des Miet- oder Untermietvertrags tätigen. Eine mündliche Zusage oder eine positive Gesprächsatmosphäre bietet dafür meist keine ausreichende Sicherheit.

2. Ein „fast fertiger“ Vertrag ist noch nicht zwingend bindend

Auch wenn nur noch einzelne Punkte offen erscheinen, können diese für die Parteien entscheidend sein. Gerade die Vertragslaufzeit und der Kündigungsverzicht hatten im entschiedenen Fall erhebliches Gewicht.

3. Fristen müssen klar formuliert werden

Wer eine verbindliche Entscheidung benötigt, sollte ausdrücklich festhalten, welche Erklärung bis wann erwartet wird. Dabei sollte auch klargestellt werden, ob ein verbindliches Angebot vorliegt, ob die Antwort angenommen werden muss und welche Folgen das Ausbleiben einer Antwort haben soll.

4. Schriftliche Unterlagen sind später entscheidend

E-Mails, Nachrichten, Vertragsversionen und Gesprächsnotizen können zeigen, ob bereits eine Einigung erzielt wurde oder weiterhin verhandelt wurde. Unklare Telefonate lassen sich später häufig nur schwer beweisen.

Checkliste: So reduzieren Sie Ihr Risiko vor dem Vertragsabschluss

• Prüfen Sie den Vertragsstatus: Ist der Vertrag bereits verbindlich abgeschlossen oder handelt es sich noch um einen Entwurf?
• Halten Sie alle wesentlichen Punkte fest: Dazu zählen insbesondere Mietobjekt, Mietzins, Laufzeit, Kündigung, Übergabe und besondere Bedingungen.
• Vermeiden Sie voreilige Ausgaben: Größere Investitionen sollten möglichst erst nach der endgültigen Einigung erfolgen.
• Dokumentieren Sie Zusagen: Lassen Sie wichtige Erklärungen schriftlich bestätigen.
• Achten Sie auf Vorbehalte: Hinweise wie „vorbehaltlich der Zustimmung“ oder „noch nicht endgültig“ sprechen gegen einen fertigen Vertrag.
• Lassen Sie kritische Formulierungen prüfen: Besonders bei hohen Investitionen kann eine rechtliche Prüfung vor Unterzeichnung erhebliche Risiken vermeiden.

Häufige Fragen zum nicht zustande gekommenen Untermietvertrag

Kann ich meine Umbaukosten zurückverlangen, wenn der Untermietvertrag platzt?

Grundsätzlich trägt jede Partei ihre Aufwendungen während laufender Verhandlungen selbst. Ein Ersatzanspruch kann nur unter besonderen Umständen bestehen, etwa bei besonders irreführendem oder sonst pflichtwidrigem Verhalten der anderen Seite.

Reicht eine mündliche Zusage für einen Untermietvertrag?

Das hängt vom konkreten Inhalt der Erklärung und den Umständen ab. Eine mündliche Einigung kann rechtlich bedeutsam sein. Sie muss aber ausreichend bestimmt sein und alle Punkte umfassen, die die Parteien als wesentlich behandelt haben. Eine bloße Verhandlungszusage ist noch kein fertiger Vertrag.

Ist ein übermittelter Vertragsentwurf bereits verbindlich?

Nicht automatisch. Ein Vertragsentwurf kann ein Angebot darstellen, aber auch lediglich der weiteren Verhandlung dienen. Entscheidend sind der genaue Wortlaut, die Begleitumstände und die Reaktion der anderen Seite.

Kann ich entgangenen Gewinn verlangen?

Das ist regelmäßig schwierig. Zunächst müsste feststehen, dass ein verbindlicher Vertrag bestanden hat oder ein besonderes vorvertragliches Fehlverhalten vorlag. Eine bloße Erwartung, dass das geplante Geschäft Gewinne erzielt hätte, reicht normalerweise nicht aus.

Rechtliche Prüfung kann hohe Verluste verhindern

Wer ein Geschäftslokal mieten oder untervermieten möchte, sollte den Vertragsabschluss klar von unverbindlichen Vorbesprechungen trennen. Gerade bei geplanten Umbauten, Warenbestellungen oder langfristigen betrieblichen Bindungen können Missverständnisse erhebliche finanzielle Folgen haben.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei der Prüfung von Vertragsentwürfen, der Einschätzung von Verhandlungsständen und der rechtlichen Absicherung vor größeren Investitionen. Sind Sie bereits in Vorleistungen gegangen oder ist unklar, ob ein Untermietvertrag zustande gekommen ist, lassen Sie Ihre Situation möglichst früh beurteilen.

Rechtsanwalt Wien: Beratung zum Untermietvertrag

Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, erreichen Sie telefonisch unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail unter wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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