Wärmeversorgung in der Eigentumswohnung: Darf der Bauträger den Anbieter dauerhaft vorschreiben? [Rechtsanwalt Wien]

Wärmeversorgung in der Eigentumswohnung: Darf der Bauträger den Anbieter dauerhaft vorschreiben?

Wärmeversorgung in der Eigentumswohnung ist bei Neubauten häufig zentral organisiert. Eine zentrale Heizung gehört heute bei vielen Neubauten zum Standard. Für Wohnungskäufer klingt das zunächst unkompliziert: Die Anlage ist bereits geplant, ein Wärmeversorger steht fest und die Abrechnung soll zentral erfolgen. Problematisch wird es jedoch, wenn der Bauträger zusätzlich vorgibt, mit welchem Unternehmen die Eigentümer Verträge abschließen müssen und wie die Wärmeversorgung künftig abzurechnen ist.

Bereits 2023 hat der Oberste Gerichtshof eine weitreichende Vertragsklausel eines Wiener Bauträgers beanstandet. In seiner Entscheidung OGH vom 25.04.2023, 4 Ob 235/22w stellte das Gericht klar: Eine zentrale Wärmeversorgung kann zulässig sein. Wohnungskäufer dürfen aber nicht durch unklare oder unangemessen weitreichende Klauseln auf unbestimmte Zeit an einen bestimmten Anbieter und dessen Bedingungen gebunden werden.

Zur Entscheidung des OGH.

Wenn die Heizung mit dem Kaufvertrag zum langfristigen Risiko wird

Beim Kauf einer Eigentumswohnung konzentrieren sich viele Menschen auf den Kaufpreis, die Finanzierung, die Wohnfläche und die Übergabe. Die Regelungen zur Heizung und Warmwasserbereitung wirken dagegen oft wie technische Nebensachen.

Das kann sich später als Fehler erweisen. Wärmeversorgungsverträge laufen häufig über viele Jahre. Sie bestimmen nicht nur, wer Wärme liefert, sondern auch, wie Preise berechnet, Kosten abgerechnet und Wartungs- oder Instandhaltungsleistungen organisiert werden. Ist die Eigentümergemeinschaft an einen bestimmten Betreiber gebunden, kann sie ihre Verhandlungsposition verlieren.

Besonders aufmerksam sollten Käufer sein, wenn der Wärmeversorger zum Konzern des Bauträgers gehört. Dann ist nicht nur entscheidend, welche technische Lösung eingebaut wird. Es stellt sich auch die Frage, wer wirtschaftlich von der Vertragskonstruktion profitiert und ob die Eigentümer später tatsächlich Einfluss auf Anbieter und Konditionen nehmen können.

Der Fall vor dem OGH: Wärmeversorgung, Konzerngesellschaft und kostenlose Nutzung

In dem vom OGH beurteilten Fall verkaufte ein Wiener Bauträger Eigentumswohnungen. In seinen Vertragsunterlagen war vorgesehen, dass die Wohnhausanlage an ein bestimmtes Fernwärmenetz angeschlossen wird. Heizung und Warmwasser sollten über eine zentrale Anlage erfolgen.

Zusätzlich mussten die Käufer mit einer vom Bauträger vorgegebenen Konzerngesellschaft Einzelverträge über Wärmeversorgung und Abrechnung abschließen. Die Abrechnung sollte auch in Zukunft nach den vorgegebenen Vertragsbedingungen erfolgen.

Eine weitere Regelung verpflichtete die Wohnungseigentümergemeinschaft dazu, die Wärme- und Wasserversorgungsanlage „kostenlos zur Verfügung zu stellen“. Aus den Vertragsunterlagen ging jedoch nicht ausreichend klar hervor, wie lange diese Verpflichtung gelten sollte, welchem konkreten Zweck sie diente und welche Möglichkeiten die Eigentümergemeinschaft später noch hatte.

Ein Verbraucherschutzverband klagte gegen die Klausel. Er argumentierte, dass die Wohnungskäufer dadurch möglicherweise langfristig an einen bestimmten Anbieter und an vorgegebene Abrechnungsbedingungen gebunden würden. Außerdem sei für durchschnittliche Verbraucher nicht klar erkennbar, welche Rechte und Pflichten tatsächlich entstehen.

Die Vorinstanzen gaben dem Verbraucherschutzverband recht. Der OGH bestätigte diese Entscheidungen und wies die Revision des Bauträgers ab. Der Bauträger darf die beanstandete Klausel oder sinngleiche Klauseln künftig nicht mehr verwenden und sich nicht darauf berufen. Zusätzlich musste er dem klagenden Verband die Kosten des Rechtsmittelverfahrens in Höhe von 2.197,80 Euro ersetzen.

Warum die Klausel unzulässig war

1. Eine unangemessene Einschränkung der Eigentümerrechte

Das Wohnungseigentumsrecht schützt Wohnungseigentümer davor, durch Vertragsbedingungen ohne ausreichende sachliche Rechtfertigung in ihren Nutzungs- und Verfügungsrechten eingeschränkt zu werden.

Ein Bauträger darf grundsätzlich festlegen, welche Heizungsanlage in einem Neubau errichtet wird. Eine zentrale Wärmeversorgung kann technisch sinnvoll sein und für die Fertigstellung oder den Betrieb der Wohnhausanlage erforderlich werden.

Damit ist aber nicht automatisch gerechtfertigt, dass die späteren Eigentümer dauerhaft an ein bestimmtes Unternehmen gebunden werden. Eine Vertragsklausel kann insbesondere dann problematisch sein, wenn sie vorschreibt,

• mit welchem Unternehmen Wärmeversorgungsverträge abgeschlossen werden müssen,
• welche Abrechnungsbedingungen auch künftig gelten sollen,
• dass die Eigentümergemeinschaft eine Anlage unbeschränkt und kostenlos zur Verfügung stellen muss,
• oder dass ein Anbieterwechsel und eine Neuverhandlung der Konditionen ausgeschlossen oder erheblich erschwert werden.

Entscheidend ist daher nicht allein, ob eine zentrale Heizungsanlage vorhanden ist. Maßgeblich ist vielmehr, wie weit die vertragliche Bindung reicht und ob die Eigentümergemeinschaft später noch echte Entscheidungs- und Kontrollmöglichkeiten besitzt.

2. Unklare wirtschaftliche Folgen

Verbraucher müssen aus Allgemeinen Geschäftsbedingungen erkennen können, welche Rechte und Pflichten auf sie zukommen. Ein Vertrag ist nicht schon deshalb transparent, weil die einzelnen Sätze sprachlich verständlich formuliert sind.

Auch die wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen müssen erkennbar sein. Im konkreten Fall blieb unter anderem offen:

• Ob die Eigentümergemeinschaft einem bestehenden Vertrag beitreten muss,
• ob ein Vertrag auf die Eigentümergemeinschaft übertragen werden soll,
• welche einzelnen Vertragsbestimmungen verbindlich sind,
• ob später ein anderer Anbieter gewählt werden darf,
• ob Preise und Bedingungen neu verhandelt werden können,
• und weshalb gerade eine Konzerngesellschaft des Bauträgers eingeschaltet wird.

Solche offenen Punkte sind für Wohnungskäufer nicht nebensächlich. Sie können darüber entscheiden, wie hoch die laufenden Kosten ausfallen und ob die Eigentümergemeinschaft später auf eine günstigere oder bessere Versorgung umsteigen kann.

3. Die Rolle der Konzerngesellschaft muss erkennbar sein

Wenn der Bauträger auf ein Unternehmen aus seinem eigenen Konzern verweist, muss dieser Zusammenhang für die Käufer ausreichend deutlich werden. Der Vertrag darf nicht den Eindruck erwecken, es handle sich um eine unabhängige, frei gewählte Versorgungslösung, wenn tatsächlich ein verbundenes Unternehmen eingeschaltet wird.

Die Offenlegung ist deshalb wichtig, weil ein zwischengeschaltetes Unternehmen zusätzliche Entgelte verlangen oder bestimmte Abrechnungsvorgaben durchsetzen kann. Käufer müssen erkennen können, wer ihr Vertragspartner wird, welche Leistungen dieser erbringt und welche wirtschaftlichen Interessen hinter der Vertragsstruktur stehen.

Was bedeutet die Entscheidung für Wohnungskäufer?

Die Entscheidung aus dem Jahr 2023 bedeutet nicht, dass jedes Wärme-Contracting und jeder zentrale Wärmeversorgungsvertrag unzulässig wäre. Auch hat der OGH nicht generell verboten, eine Wohnhausanlage an ein bestimmtes Fernwärmenetz anzuschließen.

Entscheidend bleibt die konkrete Ausgestaltung. Eine zulässige Regelung muss nachvollziehbar erklären, welche Bindung entsteht, wie lange sie dauert, welche Kosten anfallen und welche Rechte bei der Eigentümergemeinschaft verbleiben.

Vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags sollten Interessenten daher insbesondere folgende Fragen klären:

• Ist ein bestimmter Wärmeversorger zwingend vorgeschrieben?
• Wie lange soll die Bindung an diesen Anbieter bestehen?
• Kann die Eigentümergemeinschaft später den Anbieter wechseln?
• Wer legt die Preise und Abrechnungskonditionen fest?
• Gehört der Wärmeversorger zum Konzern des Bauträgers?
• Welche Kosten entstehen für Wärme, Warmwasser, Wartung, Betrieb und Abrechnung?
• Wer trägt die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung der Anlage?
• Müssen einzelne Wohnungseigentümer oder Mieter eigene Verträge abschließen?
• Was genau bedeutet die Verpflichtung, eine Anlage „kostenlos zur Verfügung zu stellen“?

Bleiben diese Fragen unbeantwortet, sollte der Vertrag nicht ohne weitere Prüfung unterschrieben werden. Gerade bei Klauseln über Wärmeversorgung, Abrechnung und Betreiberrechte können kleine Formulierungsunterschiede erhebliche Auswirkungen haben.

Auch bestehende Verträge sollten nicht vorschnell aufgegeben werden

Für bereits abgeschlossene Verträge folgt aus der Entscheidung nicht automatisch, dass jeder einzelne Wärmeversorgungsvertrag sofort unwirksam ist. Ebenso entstehen nicht automatisch Rückzahlungsansprüche oder ein sofortiges Kündigungsrecht.

Ob einzelne Bestimmungen unwirksam sind, ob eine Kündigung möglich ist oder ob Kosten zurückgefordert werden können, hängt vom jeweiligen Kaufvertrag, Wärmeversorgungsvertrag und den tatsächlichen Umständen ab. Auch die spätere Vertragsentwicklung und die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft können eine Rolle spielen.

Betroffene sollten daher zunächst sämtliche Unterlagen zusammentragen. Dazu gehören der Kaufvertrag, die Beilagen zum Wohnungseigentumsvertrag, der Wärme- und Abrechnungsvertrag, Preisblätter, Nachträge sowie Protokolle von Eigentümerversammlungen. Erst anhand dieser Dokumente lässt sich beurteilen, wie weit die Bindung tatsächlich reicht.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften zählt die eigene Entscheidungsfreiheit

Die Entscheidung stärkt die Position von Wohnungseigentümergemeinschaften. Eine zentrale Wärmeversorgung kann weiterhin sinnvoll sein. Sie darf aber nicht dazu führen, dass die Eigentümergemeinschaft ihre wirtschaftliche Entscheidungsfreiheit ohne klare und sachlich gerechtfertigte Grundlage verliert.

Vor einer Vertragsverlängerung, einer Preisänderung oder einer neuen Betreibervereinbarung sollte daher geprüft werden, ob die Eigentümer ausreichend informiert wurden und ob die vorgesehenen Bedingungen transparent sind. Besonders wichtig ist, wer über Wartung, Investitionen, technische Änderungen und die Weitergabe von Kosten entscheidet.

Bei einer Verbandsklage wird eine Vertragsklausel außerdem in der für Verbraucher ungünstigsten noch vertretbaren Auslegung geprüft. Ein Unternehmer kann sich daher nicht ohne Weiteres darauf berufen, die Klausel sei in der Praxis ohnehin nur in einer günstigeren Weise gemeint gewesen. Auch eine teilweise sinnvolle Regelung kann unzulässig sein, wenn die Klausel insgesamt unklar oder unangemessen weit gefasst ist.

Rechtsanwalt Wien: Häufige Fragen zur Wärmeversorgung im Wohnungseigentum

Darf ein Bauträger eine zentrale Heizung vorgeben?

Ja, die technische Ausstattung einer neuen Wohnhausanlage darf grundsätzlich festgelegt werden. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass Käufer dauerhaft an einen bestimmten Wärmeversorger oder an unklare Vertragsbedingungen gebunden werden dürfen.

Ist Wärme-Contracting generell verboten?

Nein. Der OGH hat nicht jede Form des Wärme-Contractings für unzulässig erklärt. Entscheidend sind die konkrete Vertragsgestaltung, die Dauer der Bindung, die Transparenz der Kosten und die Frage, welche Entscheidungsrechte bei den Eigentümern verbleiben.

Kann die Eigentümergemeinschaft einfach den Anbieter wechseln?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Es kommt auf die bestehenden Verträge, die vereinbarte Bindungsdauer und die konkrete rechtliche Konstruktion an. Eine Klausel, die einen Anbieterwechsel ohne klare sachliche Rechtfertigung dauerhaft ausschließt oder erschwert, kann jedoch problematisch sein.

Was kann ich tun, wenn ich bereits an einen Anbieter gebunden bin?

Prüfen Sie zunächst den Kaufvertrag sowie alle Wärme- und Abrechnungsunterlagen. Eine rechtliche Prüfung kann klären, ob einzelne Klauseln unwirksam sind, ob Kündigungs- oder Änderungsmöglichkeiten bestehen und ob Kostenansprüche in Betracht kommen. Eine automatische Unwirksamkeit jedes bestehenden Vertrags folgt aus der OGH-Entscheidung allerdings nicht.

Wärmeverträge vor der Unterschrift rechtlich prüfen lassen

Die Heizungs- und Warmwasserversorgung ist ein wesentlicher Bestandteil der laufenden Wohnkosten. Unklare Bindungen können die Eigentümergemeinschaft über Jahre belasten. Lassen Sie daher insbesondere Vertragsklauseln zu Anbieterbindung, Preisgestaltung, Abrechnung, Wartung und Anlagenüberlassung prüfen, bevor Sie eine Wohnung kaufen oder einer Vertragsänderung zustimmen.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Wohnungskäufer, Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaften zur rechtlichen Bedeutung solcher Vertragsklauseln und zu den möglichen nächsten Schritten. Kontaktieren Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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