Bauträgervertrag prüfen: Was Wohnungskäufer aus der OGH-Entscheidung zu unzulässigen Klauseln lernen können
Einen Bauträgervertrag prüfen zu lassen, ist bei der größten finanziellen Entscheidung im Leben besonders wichtig. Umso problematischer ist es, wenn wichtige Regelungen zu Kaufpreis, Ratenzahlung, Übergabe oder Lastenfreistellung unklar formuliert sind. Wer den Vertrag unterschreibt, erkennt möglicherweise erst später, dass einzelne Klauseln den Bauträger weitgehend begünstigen oder gesetzliche Schutzvorschriften umgehen sollen.
Der Oberste Gerichtshof hat sich in einer Entscheidung aus dem Jahr 2024 mit mehreren solchen Vertragsbestimmungen beschäftigt. Das Urteil zeigt deutlich: Ein Bauträger kann sich nicht durch unklare oder besonders weitreichende Klauseln zusätzliche Spielräume verschaffen, wenn dadurch die Interessen von Wohnungskäufern erheblich beeinträchtigt werden. Wer einen Bauträgervertrag prüfen möchte, sollte daher besonders auf die vom OGH beanstandeten Regelungen achten.
Sieben Klauseln standen auf dem Prüfstand
In Tirol errichtete eine Bauträgerin eine Wohnanlage mit fünf Eigentumswohnungen, einem Reihenhaus und Stellplätzen. Die Objekte wurden über das Internet angeboten und anschließend an Verbraucher verkauft. In den verwendeten Bauträgerverträgen fanden sich insgesamt 35 Klauseln, die aus Sicht einer klageberechtigten Verbraucherschutzorganisation problematisch waren.
Im Verfahren vor dem Obersten Gerichtshof waren schließlich noch sieben Bestimmungen maßgeblich. Sie betrafen zentrale Fragen des Wohnungskaufs:
- die Freistellung der Wohnung von Pfandrechten der finanzierenden Bank,
- die Einzahlung des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto,
- die Reihenfolge und Fälligkeit der Kaufpreisraten,
- die Verwendung von Zinsen auf dem Treuhandkonto,
- eine nachträgliche Änderung des Kaufpreises bei Flächenabweichungen,
- die Verschiebung des Übergabetermins bei Krieg, Katastrophen oder höherer Gewalt und
- die Ablöse der letzten zwei Prozent des Kaufpreises durch eine Garantie.
Die Bauträgerin argumentierte unter anderem, dass die Klauseln zulässig seien. Außerdem verkaufe sie ohnehin keine weiteren Wohnungen mehr, weshalb keine Gefahr bestehe, dass die beanstandeten Bestimmungen nochmals verwendet würden.
Was der OGH entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof wies die Revision der Bauträgerin zurück. Maßgeblich ist die Entscheidung OGH vom 19.03.2024, 4 Ob 158/23y. Die beanstandeten Klauseln dürfen nicht mehr verwendet werden. Die Bauträgerin darf sich außerdem nicht mehr auf diese Bestimmungen berufen. Zur Entscheidung.
Die Entscheidung betrifft insbesondere die Klauseln 4, 7, 10, 11, 12, 16 und 24. Wer einen Bauträgervertrag prüfen lässt, kann daraus wichtige Hinweise für die Beurteilung von Zahlungs-, Sicherungs- und Übergaberegelungen ableiten:
Lastenfreistellung muss eindeutig geregelt sein
Finanziert eine Bank das Bauprojekt, werden zugunsten dieser Bank häufig Pfandrechte im Grundbuch eingetragen. Käufer müssen darauf vertrauen können, dass ihre Wohnung beziehungsweise ihr Miteigentumsanteil rechtzeitig von diesen Belastungen freigestellt wird.
Die dazu verwendete Klausel war nach Auffassung des OGH nicht ausreichend klar. Sie ließ insbesondere offen, wann genau die Freistellung erfolgen sollte und unter welchen Voraussetzungen die entsprechenden Erklärungen vorliegen mussten. Für Käufer muss jedoch bereits vor der Weiterleitung der ersten Zahlung an den Bauträger oder die finanzierende Bank erkennbar sein, wie die lastenfreie Übertragung abgesichert wird.
Der gesetzliche Ratenplan darf nicht beliebig verändert werden
Das Bauträgervertragsgesetz soll verhindern, dass Käufer bereits einen wesentlichen Teil des Kaufpreises bezahlen, obwohl der Baufortschritt noch gering ist. Die einzelnen Raten knüpfen daher an bestimmte Baufortschritte an.
Eine Vertragsklausel darf diese gesetzliche Reihenfolge nicht einfach zugunsten des Bauträgers umstellen. Besonders wichtig ist, dass die erste Rate grundsätzlich nicht vor dem Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere Baubewilligung und Baubeginn, fällig werden darf. Andernfalls könnte der Käufer bereits erhebliches Geld einsetzen, obwohl das Bauprojekt noch nicht ausreichend abgesichert ist.
Der OGH beanstandete daher eine Regelung, mit der die gesetzlich vorgesehenen Baufortschritte und Raten faktisch vertauscht werden konnten. Wer einen Bauträgervertrag prüfen möchte, sollte den Ratenplan deshalb mit den gesetzlichen Vorgaben vergleichen.
Treuhandkonto: Wann darf Geld weitergeleitet werden?
Auch Regelungen zur Einzahlung des Kaufpreises auf das Treuhandkonto müssen für Käufer verständlich und widerspruchsfrei sein. Eine Klausel zur bedingungsfreien Zahlung und zur Auszahlung durch den Treuhänder war mit weiteren unzulässigen Bestimmungen verknüpft. Sie konnte deshalb nicht isoliert aufrechterhalten werden.
Für Käufer kommt es darauf an, dass klar feststeht, wann der Treuhänder Geld an den Bauträger oder an eine finanzierende Bank weiterleiten darf. Eine bloße Unterschrift unter dem Vertrag bedeutet nicht automatisch, dass jede Zahlungsregelung wirksam ist.
Zinsen auf dem Treuhandkonto dürfen nicht im Unklaren bleiben
Eine weitere Klausel befasste sich mit den Zinsen, die auf dem Treuhandkonto anfallen. Nach Ansicht des OGH war nicht ausreichend klar, wann und unter welchen Voraussetzungen diese Zinsen der Bauträgerin zustehen sollten.
Vertragsbestimmungen müssen so gestaltet sein, dass ein durchschnittlicher Käufer seine wirtschaftlichen Folgen erkennen kann. Das gilt auch bei scheinbar nebensächlichen Beträgen. Gerade bei mehreren Käufern und längeren Bauzeiten können Treuhandzinsen durchaus relevant sein.
Preisänderungen brauchen nachvollziehbare Grenzen
Besonders sensibel sind Klauseln, die dem Bauträger eine nachträgliche Änderung des Kaufpreises ermöglichen. Eine Preisänderung darf nicht von weitgehend unkontrollierbaren Entscheidungen des Unternehmers abhängen.
Die gegenständliche Regelung ermöglichte eine zu weitgehende und unklare Anpassung der Herstellungskosten bei Flächenabweichungen. Eine bloße Toleranzgrenze von mehr als drei Prozent machte diese Klausel nicht automatisch zulässig. Entscheidend ist vielmehr, ob nachvollziehbar geregelt ist, wann eine Preisänderung eintritt, wie sie berechnet wird und welche Grenzen gelten.
Höhere Gewalt darf den Übergabetermin nicht ersatzlos beseitigen
Krieg, Naturkatastrophen und andere Ereignisse außerhalb des Einflussbereichs eines Bauträgers können zu Verzögerungen führen. Das bedeutet aber nicht, dass ein vereinbarter Übergabetermin ohne klare Begrenzung vollständig wegfallen darf.
Eine Klausel, wonach der Übergabetermin bei Krieg, Katastrophen oder höherer Gewalt möglicherweise überhaupt nicht mehr gilt, ist zu weitgehend und intransparent. Käufer müssen zumindest erkennen können, ob und um welchen Zeitraum sich die Übergabe verschiebt und welche Folgen eine längere Verzögerung hat.
Die letzte Zwei-Prozent-Rate kann nicht beliebig vorzeitig abgelöst werden
Die letzte Rate dient unter anderem dem Schutz des Käufers. Sie kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen durch eine ausreichende Garantie ersetzt werden. Eine Klausel, die es dem Bauträger erlaubt, diese letzte Zwei-Prozent-Rate „jederzeit“ vorzeitig durch eine Garantie abzulösen, gewährte ihm jedoch einen zu großen Spielraum.
Auch eine Garantie muss den gesetzlichen Sicherungszweck tatsächlich erfüllen. Sie darf nicht dazu führen, dass der Käufer seine letzte Druck- und Sicherungsmöglichkeit verliert, bevor die Voraussetzungen dafür vorliegen.
Warum unklare Klauseln für Bauträgerverträge gefährlich sind
Vertragsbestimmungen müssen nicht nur sprachlich verständlich sein. Käufer müssen auch ihre tatsächlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen einschätzen können. Eine Klausel kann daher problematisch sein, obwohl jeder einzelne Satz auf den ersten Blick verständlich wirkt.
Im Verbandsprozess wird eine Klausel außerdem in der für den Verbraucher ungünstigsten vertretbaren Auslegung geprüft. Unklarheiten gehen daher nicht automatisch zulasten des Käufers. Wer ein Vertragsmuster verwendet, muss es so formulieren, dass die Rechte und Pflichten ausreichend klar und durchschaubar sind.
Dass ein konkretes Bauprojekt bereits weitgehend verkauft ist, beseitigt die Gefahr einer Wiederholung nicht zwingend. Verbraucherschutzorganisationen können daher auch bereits verwendete Vertragsmuster überprüfen lassen. Das Urteil hat deshalb Bedeutung über die ursprünglich betroffenen Käufer hinaus.
Was Wohnungskäufer jetzt konkret prüfen sollten
Ein Bauträgervertrag sollte nicht erst dann rechtlich geprüft werden, wenn der Bau stockt oder die Übergabe ausbleibt. Besonders wichtig sind folgende Punkte, wenn Sie Ihren Bauträgervertrag prüfen lassen möchten:
- Ratenplan: Entsprechen Höhe und Fälligkeit der Raten den gesetzlichen Vorgaben?
- Baubeginn und Baubewilligung: Wird die erste Rate erst fällig, wenn die notwendigen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind?
- Lastenfreistellung: Ist klar geregelt, wann und wie die Wohnung von den Pfandrechten der finanzierenden Bank freigestellt wird?
- Treuhandabwicklung: Darf der Treuhänder Geld nur bei eindeutig festgelegten Voraussetzungen weiterleiten?
- Preisänderungen: Gibt es objektive Kriterien für eine Anpassung von Kaufpreis oder Fläche?
- Übergabetermin: Ist nachvollziehbar geregelt, wie sich eine Verzögerung durch höhere Gewalt auswirkt?
- Letzte Rate und Garantie: Wird die gesetzliche Sicherungsfunktion der letzten Rate gewahrt?
Wer bereits unterschrieben hat, sollte nicht eigenmächtig Zahlungen einstellen. Ob eine Klausel unwirksam ist, ob ein Zurückbehaltungsrecht besteht oder welche Ansprüche wegen einer Verzögerung geltend gemacht werden können, hängt vom konkreten Vertrag und der jeweiligen Situation ab.
Häufige Fragen von Wohnungskäufern
Ich habe den Vertrag bereits unterschrieben. Ist jetzt alles zu spät?
Nein. Die Unterschrift macht nicht automatisch jede Vertragsklausel wirksam. Gerade bei Bauträgerverträgen gelten zwingende Schutzvorschriften. Ob eine konkrete Bestimmung unwirksam ist oder welche Folgen daraus entstehen, muss anhand des Vertrags und des Projektverlaufs geprüft werden.
Kann der Bauträger den Kaufpreis wegen einer größeren oder kleineren Wohnfläche einfach ändern?
Nicht beliebig. Eine Preisänderungsklausel muss klare, nachvollziehbare Kriterien und angemessene Grenzen enthalten. Eine pauschale Ermächtigung, den Preis nachträglich weitgehend selbst festzulegen, kann rechtlich problematisch sein.
Was passiert, wenn sich die Übergabe wegen höherer Gewalt verzögert?
Eine Verzögerung kann im Einzelfall gerechtfertigt sein. Der Bauträger darf den Übergabetermin dadurch aber nicht automatisch und unbegrenzt beseitigen. Entscheidend sind die konkrete Vertragsklausel, das Ereignis und die Dauer der Verzögerung.
Darf ich eine Rate zurückhalten, wenn ich eine Klausel für unzulässig halte?
Das sollte nicht ohne vorherige rechtliche Prüfung geschehen. Eine unberechtigte Zahlungseinstellung kann zusätzliche Risiken auslösen. Zunächst sollte geklärt werden, welche Rate betroffen ist, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für ihre Fälligkeit vorliegen und welche Sicherheiten bestehen.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung kann teure Fehler verhindern
Ein Bauträgervertrag sollte möglichst vor der Unterzeichnung geprüft werden. Dadurch lassen sich unklare Zahlungsbedingungen, problematische Preisänderungsrechte und unzureichende Regelungen zur Lastenfreistellung häufig frühzeitig erkennen. Bei bereits bestehenden Problemen kann eine Prüfung zeigen, ob Ansprüche auf Vertragsanpassung, Zahlung, Sicherstellung oder Schadenersatz in Betracht kommen. Wenn Sie einen Bauträgervertrag prüfen lassen, können rechtliche Risiken häufig frühzeitig eingeordnet werden.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Wohnungskäufer und andere Betroffene bei der rechtlichen Einschätzung von Bauträgerverträgen und Problemen rund um Zahlung, Übergabe und Sicherheiten. Sind Sie betroffen oder stehen Sie kurz vor der Unterzeichnung? Vereinbaren Sie eine rechtliche Prüfung unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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