Mietzinsüberprüfung bei befristetem Mietverhältnis: Wann können zu viel bezahlte Mieten zurückgefordert werden?
Die Mietzinsüberprüfung kann auch nach dem Ende eines befristeten Mietverhältnisses noch möglich sein. Die Wohnung ist bereits zurückgegeben – und erst danach entsteht der Verdacht, dass der vereinbarte Mietzins über dem gesetzlich zulässigen Ausmaß lag. Viele Mieter fragen sich dann: Ist eine Überprüfung überhaupt noch möglich? Und welche Fristen gelten?
Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt, dass schnelles Handeln entscheidend sein kann. In OGH vom 22.11.2016, 5 Ob 210/16t, blieb es bei der Rückzahlung überhöhter Mietzinse. Zur Entscheidung des OGH. Gleichzeitig machte der OGH deutlich, dass verfahrensrechtliche Einwände rechtzeitig erhoben werden müssen und später nicht ohne Weiteres erneut aufgerollt werden können.
Der typische Fall: Der Mietvertrag ist beendet, aber die Abrechnung stimmt möglicherweise nicht
Bei einem befristeten Mietverhältnis wird der Mietzins häufig für die gesamte Vertragsdauer vereinbart. Ob die Höhe tatsächlich zulässig war, lässt sich für Mieter oft erst nachträglich beurteilen. Gründe dafür können eine unklare Vertragsgestaltung, fehlende Kenntnis der maßgeblichen gesetzlichen Grenzen oder eine nachträgliche Beratung sein.
Im entschiedenen Fall hatte ein Mieter sein befristetes Mietverhältnis beendet und anschließend die Höhe der vorgeschriebenen Mietzinse überprüfen lassen. Dabei stellte sich heraus, dass der zulässige Mietzins in mehreren Zeiträumen überschritten worden war.
Das Verfahren begann bei der zuständigen Schlichtungsstelle. Im weiteren Verlauf wurde auch der zusätzliche Antragsgegner – offenbar der Vermieter oder die für die Mietzinsvereinbarung verantwortliche Person – in das Verfahren einbezogen. Die Vorinstanzen kamen zum Ergebnis, dass der zu viel bezahlte Betrag zurückzuzahlen war.
Was gilt für die Frist bei einem befristeten Mietvertrag?
Die zentrale Rechtsgrundlage der Entscheidung ist § 16 Abs 8 MRG. Danach kann die Unwirksamkeit einer überhöhten Mietzinsvereinbarung bei einem befristeten Mietverhältnis grundsätzlich noch innerhalb einer bestimmten Frist nach dessen Ende geltend gemacht werden. Diese Frist endet frühestens sechs Monate nach der Auflösung des Mietverhältnisses.
Im konkreten Fall endete das Mietverhältnis Ende April 2012. Der Mieter leitete das Verfahren bereits am 9. Mai 2012 bei der Schlichtungsstelle ein. Damit war der Antrag rechtzeitig eingebracht.
Das ist für die Praxis besonders wichtig: Das Ende des Mietvertrags bedeutet nicht automatisch, dass jede Überprüfung ausgeschlossen ist. Wer allerdings zu lange wartet, riskiert, eine gesetzliche Frist zu versäumen. Deshalb sollte eine mögliche Überhöhung des Mietzinses möglichst bald nach dem Vertragsende geprüft werden.
Für die Fristberechnung kommt es auf die konkreten Umstände an. Entscheidend sind unter anderem das tatsächliche Ende des Mietverhältnisses, die Art des Verfahrens und der Zeitpunkt, zu dem der Antrag bei der zuständigen Stelle eingebracht wurde. Eine bloße mündliche Beschwerde oder ein unverbindliches Schreiben muss nicht genügen.
Was hat der OGH in der Entscheidung 5 Ob 210/16t klargestellt?
Der Antragsgegner bekämpfte die Entscheidung der Vorinstanzen. Er brachte unter anderem vor, ursprünglich nicht Partei des Schlichtungsstellenverfahrens gewesen zu sein. Außerdem berief er sich auf eine Verletzung des rechtlichen Gehörs und darauf, dass der Mieter die gesetzliche Frist zur Überprüfung des Mietzinses versäumt habe.
Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen bestehen:
- Die vorgeschriebenen Mietzinse hatten in mehreren Perioden das gesetzlich zulässige Ausmaß überschritten.
- Der zu viel bezahlte Mietzins musste zurückgezahlt werden.
- Die Einwände des Antragsgegners führten zu keiner weiteren Überprüfung durch den OGH.
Der OGH sah keine erhebliche Rechtsfrage, die eine Entscheidung über den außerordentlichen Revisionsrekurs gerechtfertigt hätte. Das bedeutet nicht, dass der OGH jeden einzelnen Aspekt des Mietzinses nochmals vollständig als erste Instanz geprüft hat. Der Oberste Gerichtshof ist grundsätzlich keine weitere Tatsacheninstanz. Er greift im Rahmen eines außerordentlichen Rechtsmittels nur unter bestimmten Voraussetzungen ein, etwa wenn eine erhebliche Rechtsfrage oder ein wesentlicher Rechtsfehler vorliegt.
Warum verspätete Verfahrenseinwände problematisch sind
Eine weitere Kernaussage der Entscheidung betrifft die Parteistellung und den richtigen Zeitpunkt für Einwände.
Der Antragsgegner hatte bereits in einem früheren Verfahrensstadium die Möglichkeit, seine Einbeziehung in das Verfahren zu bekämpfen. Danach trat er dem Verfahren sogar durch seinen Rechtsvertreter bei und setzte sich inhaltlich mit der Rechtsauffassung des Rekursgerichts auseinander. Die frühere Entscheidung bekämpfte er jedoch nicht rechtzeitig.
Nach Ansicht des OGH war die Frage damit bereits abschließend erledigt. Der Antragsgegner konnte später nicht nochmals erfolgreich geltend machen, überhaupt nicht Partei des Verfahrens gewesen zu sein.
Vereinfacht gesagt: Wer eine wichtige verfahrensrechtliche Entscheidung nicht innerhalb der vorgesehenen Frist bekämpft, kann diesen Einwand später grundsätzlich nicht beliebig neu vorbringen. Das gilt insbesondere dann, wenn die betroffene Partei am weiteren Verfahren mitwirkt und sich inhaltlich auf den Rechtsstreit einlässt.
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter im Alltag?
Für Mieter: Eine Überprüfung kann sich lohnen
Wer während oder nach einem befristeten Mietverhältnis Zweifel an der Höhe des Mietzinses hat, sollte die Angelegenheit nicht einfach auf sich beruhen lassen. Eine erfolgreiche Mietzinsüberprüfung kann zu einem Rückzahlungsanspruch führen.
Das kann etwa relevant sein, wenn:
- der vereinbarte Hauptmietzins auffällig hoch erscheint;
- mehrere Mietzinsvorschreibungen deutlich von der ursprünglichen Vereinbarung abweichen;
- der Vertrag bereits beendet wurde, aber die Frist zur Antragstellung noch läuft;
- im Mietvertrag Nachträge oder zusätzliche Vereinbarungen enthalten sind, deren rechtliche Bedeutung unklar ist.
Die Beendigung des Mietverhältnisses sollte daher nicht als Grund verstanden werden, die Unterlagen wegzuwerfen. Gerade danach können Vertrag, Vorschreibungen und Zahlungsbelege für die Durchsetzung eines Rückforderungsanspruchs wichtig sein.
Für Vermieter und andere Antragsgegner: Sofort reagieren
Wer in ein Mietzinsverfahren einbezogen wird, sollte die Zustellung und den Inhalt jeder Entscheidung genau prüfen. Das betrifft insbesondere die Frage, ob und in welcher Eigenschaft man Partei des Verfahrens ist.
Auch wenn die eigene Parteistellung zweifelhaft erscheint, sollte nicht einfach abgewartet werden. Werden entsprechende Einwände nicht rechtzeitig erhoben oder wird eine anfechtbare Entscheidung nicht fristgerecht bekämpft, kann die Frage später bereits endgültig erledigt sein.
Rechtsanwalt Wien: Unterstützung bei der Mietzinsüberprüfung
Eine Mietzinsüberprüfung kann rechtlich und tatsächlich anspruchsvoll sein. Neben der Einhaltung von Fristen muss geprüft werden, welche gesetzlichen Bestimmungen auf das Mietverhältnis anwendbar sind, welche Zahlungen tatsächlich geleistet wurden und wer im Verfahren als Antragsgegner einzubeziehen ist. Eine frühzeitige Beratung durch einen Rechtsanwalt Wien kann helfen, Unterlagen richtig einzuordnen und unnötige Fristverluste zu vermeiden.
Checkliste: Was sollten Betroffene jetzt tun?
- Unterlagen sichern: Mietvertrag, Nachträge, Mietzinsvorschreibungen, Zahlungsbelege und Schriftverkehr sollten vollständig aufbewahrt werden.
- Vertragsende dokumentieren: Maßgeblich kann sein, wann das Mietverhältnis tatsächlich beendet wurde. Übergabeprotokolle und schriftliche Kündigungen können dabei helfen.
- Fristen berechnen lassen: Bei einem befristeten Mietverhältnis sollte rasch geklärt werden, bis wann ein Antrag zulässig eingebracht werden kann.
- Schlichtungsstelle oder Gericht beachten: Je nach konkreter Situation ist das zuständige Verfahren einzuleiten. Ein unverbindliches Gespräch ersetzt nicht zwingend eine fristwahrende Antragstellung.
- Entscheidungen sofort prüfen: Nach jeder Zustellung sollte kontrolliert werden, ob ein Rechtsmittel möglich ist und welche Frist dafür gilt.
- Keine vorschnellen Erklärungen abgeben: Anerkenntnisse, Vergleiche oder Erklärungen zur Parteistellung können rechtliche Folgen haben.
Häufige Fragen zur Mietzinsüberprüfung
Kann ich zu viel bezahlten Mietzins auch nach dem Ende des Mietvertrags zurückfordern?
Grundsätzlich kann eine Überprüfung auch nach Beendigung eines befristeten Mietverhältnisses möglich sein. § 16 Abs 8 MRG sieht dafür eine Frist vor, die frühestens sechs Monate nach der Auflösung des Mietverhältnisses endet. Ob ein Antrag noch rechtzeitig ist, hängt vom konkreten Datum und den Umständen des Einzelfalls ab.
Was brauche ich für eine Mietzinsüberprüfung?
Wichtig sind insbesondere der Mietvertrag mit sämtlichen Nachträgen, Mietzinsvorschreibungen, Zahlungsnachweise und Unterlagen über das Ende des Mietverhältnisses. Je vollständiger die Dokumentation ist, desto leichter lässt sich nachvollziehen, welcher Mietzins vereinbart und tatsächlich bezahlt wurde.
Was passiert, wenn der Vermieter sagt, er sei gar nicht Partei des Verfahrens?
Ein solcher Einwand muss grundsätzlich rechtzeitig geprüft und erhoben werden. Wer zunächst am Verfahren mitwirkt und eine frühere Entscheidung zur Parteistellung nicht fristgerecht bekämpft, kann später Schwierigkeiten haben, denselben Einwand erneut geltend zu machen.
Ist die Entscheidung des OGH aus dem Jahr 2016 noch relevant?
Die Entscheidung ist nicht aktuell, sondern stammt aus dem Jahr 2016. Ihre Aussagen zur rechtzeitigen Mietzinsüberprüfung, zur Bedeutung verfahrensrechtlicher Fristen und zur eingeschränkten Prüfungsbefugnis des OGH können für vergleichbare Fälle dennoch weiterhin Orientierung bieten. Ob sie auf einen konkreten Fall übertragbar ist, muss anhand der aktuellen Rechtslage und der individuellen Vertragsunterlagen geprüft werden.
Rechtzeitig prüfen lassen statt Rückforderungsansprüche zu verlieren
Die Entscheidung OGH vom 22.11.2016, 5 Ob 210/16t, zeigt zwei Seiten desselben Problems: Mieter können überhöhte Mietzinse unter Umständen zurückfordern, müssen dafür aber die gesetzlichen Fristen beachten. Vermieter und andere Antragsgegner wiederum sollten verfahrensrechtliche Einwände sofort geltend machen. Was zu spät vorgebracht wird, kann später nicht ohne Weiteres nachgeholt werden.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht berät die Kanzlei Pichler Mieter, Vermieter und andere Beteiligte bei der Prüfung von Mietzinsvereinbarungen, Rückforderungsansprüchen und laufenden Verfahren. Lassen Sie Ihre Unterlagen und Fristen rechtzeitig prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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