Mietzinsanhebung nach § 46a MRG [Rechtsanwalt Wien]

Mietzinsanhebung nach § 46a MRG: Bindet ein früheres Urteil auch für spätere Jahre?

Mietzinsanhebung nach § 46a MRG kann bei einem früheren Prozesserfolg oft ein trügerisches Gefühl von Sicherheit vermitteln. Wurde in einem Verfahren ein bestimmter angemessener Mietzins angenommen, liegt der Schluss nahe: Dieser Betrag muss auch für alle späteren Jahre gelten. Genau das ist bei Geschäftslokalen jedoch nicht automatisch der Fall.

Der Oberste Gerichtshof hat bereits in seiner Entscheidung OGH vom 28.03.2017, 8 Ob 26/17g klargestellt, dass ein Urteil über Mietzinsdifferenzen für bestimmte Zeiträume nicht ohne Weiteres auch spätere Mietzinsperioden bindet. Entscheidend ist, worüber das frühere Gericht tatsächlich im Urteilsspruch entschieden hat – und ob die Höhe des angemessenen Mietzinses ausdrücklich als eigenständige Hauptfrage festgestellt wurde. Zur Entscheidung.

Ein langjähriges Mietverhältnis und hohe Nachforderungen

Ausgangspunkt der Entscheidung war ein Geschäftslokal in Wien. Die Eigentümer hatten dieses bereits im Jahr 1985 vermietet. Der ursprünglich vereinbarte Mietzins war mit 7.300 ATS vergleichsweise niedrig. Zusätzlich enthielt der Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel.

Nach dem Tod des ursprünglichen Mieters im Jahr 2005 übernahmen dessen Erben das Unternehmen beziehungsweise die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Die Vermieter verlangten daraufhin eine schrittweise Anhebung des Mietzinses nach § 46a Abs 2 MRG. Diese Bestimmung ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen eine stufenweise Anhebung des Mietzinses für Geschäftsräumlichkeiten bis zum angemessenen Mietzins.

In einem ersten Gerichtsverfahren wurden den Vermietern für den Zeitraum von Jänner 2006 bis Dezember 2013 rund 171.985 Euro an Mietzinsdifferenzen zugesprochen. Bei der Berechnung ging das Gericht davon aus, dass der angemessene monatliche Hauptmietzins ab 1. Jänner 2006 netto 5.430 Euro betrug.

Später forderten die Vermieter auch für die Jahre 2014 und 2015 weitere Mietzinsdifferenzen in Höhe von rund 98.126 Euro. Sie vertraten die Auffassung, die Höhe von 5.430 Euro sei bereits im ersten Verfahren verbindlich festgestellt worden. Die Mieter und Erben bestritten dies. Ihrer Ansicht nach musste geprüft werden, ob dieser Betrag für die späteren Zeiträume tatsächlich weiterhin maßgeblich und angemessen war.

Was der OGH zur Bindungswirkung früherer Urteile sagte

Das Erstgericht hatte der Forderung der Vermieter zunächst vollständig stattgegeben. Das Berufungsgericht hob diese Entscheidung jedoch auf und verwies die Angelegenheit zur neuerlichen Prüfung an das Erstgericht zurück. Der Oberste Gerichtshof wies den Rekurs der Vermieter zurück.

Damit stand fest: Für die Jahre 2014 und 2015 durfte nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass der im ersten Verfahren angenommene angemessene Mietzins von 5.430 Euro verbindlich feststand.

Der OGH entschied dabei nicht endgültig, ob die von den Vermietern verlangten Mietzinsdifferenzen für 2014 und 2015 berechtigt oder überhöht waren. Seine Aussage bezog sich auf die Frage, ob das frühere Urteil eine neuerliche Prüfung ausschloss. Das war nach den Umständen des Falles nicht der Fall.

Die Vermieter mussten den beklagten Parteien außerdem rund 2.837 Euro an Kosten für die Rekursbeantwortung ersetzen.

Warum die Formulierung im Urteilsspruch entscheidend ist

Ein rechtskräftiges Urteil bindet die Parteien grundsätzlich hinsichtlich jener Hauptfrage, über die das Gericht tatsächlich entschieden hat. Dabei ist zwischen dem Urteilsspruch und den Entscheidungsgründen zu unterscheiden.

Der Urteilsspruch enthält die verbindliche Entscheidung des Gerichts. In den Entscheidungsgründen erklärt das Gericht hingegen, wie es zu diesem Ergebnis gelangt ist. Dafür können auch einzelne Vorfragen beantwortet werden. Diese Vorfragen werden dadurch aber nicht automatisch zu eigenständigen, für alle Zukunft verbindlichen Entscheidungen.

Im ersten Verfahren des vom OGH beurteilten Falles ging es um konkrete Mietzinsdifferenzen für den Zeitraum von 2006 bis 2013. Die Annahme eines angemessenen monatlichen Mietzinses von 5.430 Euro war notwendig, um die damalige Forderung zu berechnen. Sie war jedoch nicht selbst der eigenständige Gegenstand des Urteilsspruchs.

Daraus folgte: Das frühere Urteil band die Parteien hinsichtlich der damals eingeklagten Mietzinsdifferenzen. Es legte aber nicht automatisch verbindlich fest, dass derselbe angemessene Mietzins auch für die Jahre 2014 und 2015 gelten musste.

Was bedeutet das für Vermieter und Geschäftsraummieter?

Vermieter können sich nicht immer auf alte Urteile stützen

Vermieter müssen bei späteren Mietzinsforderungen genau prüfen, welchen Zeitraum das frühere Urteil umfasst. Ein Urteil über Nachzahlungen für vergangene Jahre ist nicht automatisch ein Freibrief für Nachforderungen in späteren Zeiträumen.

Das gilt insbesondere dann, wenn die Höhe des angemessenen Mietzinses im früheren Verfahren nur als Berechnungsgrundlage behandelt wurde. Für spätere Jahre kann eine neuerliche rechtliche und rechnerische Prüfung erforderlich sein.

Auch die gesetzlichen Voraussetzungen einer stufenweisen Anhebung nach § 46a Abs 2 MRG müssen für den jeweiligen Zeitraum korrekt berücksichtigt werden. Ein Rechenfehler oder eine unzutreffende Anwendung der gesetzlichen Regelung kann die Forderung beeinflussen.

Mieter sollten Nachforderungen nicht ungeprüft akzeptieren

Für Geschäftsraummieter bedeutet die Entscheidung, dass eine frühere gerichtliche Auseinandersetzung nicht automatisch jede spätere Mietzinserhöhung vorwegnimmt. Eine neue Forderung muss sich auf den konkreten Zeitraum beziehen und nachvollziehbar begründet sowie berechnet sein.

Ob eine neuerliche Prüfung Erfolg verspricht, hängt vom Inhalt des früheren Urteils, vom Mietvertrag, vom bisherigen Prozessverlauf und von der konkreten Berechnung ab. Gerade bei hohen Nachforderungen sollte daher nicht allein auf die Bezeichnung oder Argumentation der Gegenseite vertraut werden.

Typische Situationen aus der Praxis

• Ein Urteil betrifft nur die Jahre 2006 bis 2013: Werden danach weitere Mietzinsdifferenzen verlangt, ist zunächst zu klären, ob das frühere Urteil diese späteren Zeiträume überhaupt erfasst.
• Ein Betrag steht nur in der Begründung: Wurde ein bestimmter Mietzins lediglich zur Berechnung einer Forderung herangezogen, muss das nicht bedeuten, dass dieser Betrag als eigenständige Feststellung für alle Zukunft bindend ist.
• Die Vermieterseite verweist pauschal auf den früheren Prozess: Entscheidend ist nicht, dass bereits einmal ein Verfahren gewonnen wurde. Maßgeblich ist, was damals konkret eingeklagt und im Spruch entschieden wurde.
• Eine neue Nachforderung fällt deutlich höher aus: Dann sollten sowohl die gesetzlichen Voraussetzungen als auch die Berechnung der einzelnen Mietzinsperioden überprüft werden.

So sollten Sie ein früheres Urteil prüfen

Bei einer Mietzinsanhebung oder Nachforderung für ein Geschäftslokal helfen folgende Fragen bei der ersten Einordnung:

• Welche konkreten Monate oder Jahre umfasst der Urteilsspruch?
• Wurde nur eine Zahlungspflicht für einen bestimmten Zeitraum ausgesprochen?
• Ist die Höhe des angemessenen Mietzinses ausdrücklich im Spruch festgestellt oder steht sie lediglich in der Begründung?
• Wurde im früheren Verfahren ein eigener Feststellungsantrag gestellt?
• Wurde die stufenweise Anhebung nach § 46a Abs 2 MRG für jede betroffene Periode richtig berechnet?
• Welche Regelungen enthält der Mietvertrag, insbesondere zur Wertsicherung?
• Bezieht sich die neue Forderung tatsächlich auf einen Zeitraum, der vom früheren Urteil erfasst ist?

Eine eigenständige und ausdrücklich entschiedene Feststellung über die Höhe des Mietzinses kann zu einer anderen Beurteilung führen. Im vom OGH behandelten Fall war ein solcher Zwischenantrag auf Feststellung jedoch nicht gestellt worden. Deshalb war die Höhe des angemessenen Mietzinses nicht als eigenständige Hauptfrage verbindlich entschieden worden.

Häufige Fragen zur Mietzinsanhebung

Kann der Vermieter nach einem gewonnenen Prozess immer weiter Nachzahlungen verlangen?

Nein. Ein früheres Urteil gilt nicht automatisch für jeden späteren Zeitraum. Entscheidend ist, welchen Anspruch und welche Zeitspanne das Gericht damals konkret beurteilt hat. Eine neue Forderung kann eine eigenständige Prüfung erfordern.

Ist ein Betrag verbindlich, nur weil er im Urteil steht?

Nicht zwingend. Es kommt darauf an, ob der Betrag im Urteilsspruch als eigenständige Feststellung ausgesprochen wurde oder ob er nur in den Entscheidungsgründen als Berechnungsgrundlage erwähnt wird.

Muss ich eine Mietzinsnachforderung sofort bezahlen?

Eine pauschale Antwort ist nicht möglich. Vor einer Reaktion sollte geprüft werden, ob die Forderung dem Grunde und der Höhe nach nachvollziehbar ist, welcher Zeitraum betroffen ist und ob ein früheres Urteil tatsächlich Bindungswirkung entfaltet. Bei hohen Beträgen sollte zeitnah rechtlicher Rat eingeholt werden.

Kann die Höhe des angemessenen Mietzinses später nochmals geprüft werden?

Das kann möglich sein, wenn diese Frage im früheren Verfahren nicht als eigenständiger Hauptgegenstand verbindlich entschieden wurde. Ob eine neuerliche Prüfung tatsächlich zulässig und erfolgversprechend ist, hängt vom konkreten Urteil und den Umständen des Mietverhältnisses ab.

Rechtsanwalt Wien bei Fragen zur Mietzinsanhebung nach § 46a MRG

Rechtliche Prüfung kann hohe finanzielle Folgen verhindern

Die Entscheidung des OGH aus dem Jahr 2017 zeigt, wie wichtig eine genaue Analyse früherer Urteile ist. Bei langjährigen Geschäftslokalmietverhältnissen können bereits kleine Unterschiede bei der monatlichen Berechnung zu erheblichen Gesamtbeträgen führen.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Vermieter und Mieter bei Fragen zu Mietzinsanhebungen, Nachforderungen, früheren Gerichtsentscheidungen und der Reichweite rechtskräftiger Urteile. Lassen Sie insbesondere prüfen, ob die verlangte Forderung vom bisherigen Urteil umfasst ist oder ob die Höhe des Mietzinses neuerlich beurteilt werden muss.

Für eine persönliche rechtliche Einschätzung erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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