Räumungsexekution trotz behaupteter Mietrechte: Warum das richtige Klagebegehren entscheidend ist
Eine Räumungsexekution kann für Betroffene existenzbedrohend sein. Besonders schwierig wird die Situation, wenn nicht die zur Räumung verpflichtete Person selbst, sondern eine andere Person behauptet, ein eigenes Mietrecht am Geschäftslokal oder an der Wohnung zu haben.
Dann kommt es auf zwei Fragen an: Besteht dieses behauptete Recht tatsächlich? Und wurde das richtige Rechtsmittel gegen die richtige Person eingesetzt? Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2017 zeigt deutlich, welche Folgen eine falsche rechtliche Einordnung bei einer Räumungsexekution haben kann.
Der Ausgangsfall: Unternehmenskauf und behaupteter Eintritt in den Mietvertrag
Eine Mieterin hatte sich in einem gerichtlichen Räumungsvergleich verpflichtet, ein Geschäftslokal bis zum 15. März 2014 zu räumen. Auf Grundlage dieses Vergleichs wurde später ein Räumungsexekutionsverfahren eingeleitet.
Andere Personen wandten sich dagegen. Sie behaupteten, selbst Mieterinnen des Geschäftslokals zu sein. Ihre Argumentation stützte sich auf den Kauf eines Unternehmens im Jahr 2013. Nach ihrer Ansicht seien dadurch die Mietrechte gemäß § 12a Abs 1 Mietrechtsgesetz auf sie übergegangen.
Allerdings war in einem früheren Gerichtsverfahren bereits rechtskräftig entschieden worden, dass § 12a MRG auf den betreffenden Mietvertrag nicht anwendbar war. Damit war zwischen den beteiligten Parteien bereits verbindlich geklärt, dass die Klägerinnen keine Mietrechte am Geschäftslokal erworben hatten.
Trotzdem erhoben sie eine sogenannte Exszindierungsklage. Ziel dieser Klage war es, die Räumungsexekution für unzulässig erklären zu lassen. Die Klage richtete sich sowohl gegen die betreibenden Gläubiger als auch gegen die Person, die sich zur Räumung verpflichtet hatte.
Was der OGH in einer Entscheidung aus dem Jahr 2017 klargestellt hat
Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision zurück. Die Entscheidungen der Vorinstanzen blieben damit bestehen. Die Entscheidung ist zitierfähig als: OGH vom 10.05.2017, 3 Ob 62/17i. Zur Entscheidung.
Der OGH stellte zunächst auf die Bindungswirkung der früheren rechtskräftigen Entscheidung ab. War bereits verbindlich festgestellt worden, dass die Klägerinnen keine Mietrechte am Geschäftslokal hatten, konnte diese Frage im späteren Verfahren nicht einfach erneut aufgerollt werden.
Die Klägerinnen konnten daher nicht nochmals mit Erfolg geltend machen, sie seien aufgrund des Unternehmenskaufs in den Mietvertrag eingetreten. Die frühere Entscheidung war für das spätere Verfahren maßgeblich.
Darüber hinaus befasste sich der OGH mit der Frage, gegen wen welches Begehren zulässig ist. Eine Exszindierungsklage kann zwar grundsätzlich auch mit einer Person verbunden werden, die zur Räumung verpflichtet ist. Gegen diese Person kann aber nicht dasselbe Begehren gestellt werden wie gegen den betreibenden Gläubiger.
Warum die genaue Formulierung der Klage so wichtig ist
Bei einer Exszindierungsklage geht es typischerweise darum, ein eigenes Recht geltend zu machen, das der Durchführung der Exekution entgegensteht. Dabei muss zwischen den beteiligten Personen unterschieden werden:
- Gegen den betreibenden Gläubiger kann die Unzulässigerklärung der Exekution begehrt werden.
- Gegen die zur Räumung verpflichtete Person ist hingegen ein anderes Begehren erforderlich, etwa die Feststellung eines eigenen Rechts oder die Herausgabe der betreffenden Sache.
Im entschiedenen Fall hatten die Klägerinnen ausdrücklich beantragt, die Räumungsexekution gegenüber allen Beklagten für unzulässig zu erklären. Das Gericht durfte dieses Begehren nicht einfach in ein anderes, nicht ausdrücklich gestelltes Begehren umdeuten.
Das ist ein entscheidender Punkt: Ein Gericht darf nicht ohne Weiteres annehmen, dass eine Partei eigentlich etwas anderes gemeint hat. Selbst wenn aus dem gesamten Vorbringen ein bestimmtes Anliegen erkennbar scheint, muss der Antrag rechtlich und inhaltlich richtig formuliert sein.
Rechtskräftige Vorentscheidungen können den weiteren Weg bestimmen
Eine rechtskräftige Entscheidung beendet nicht nur das konkrete Verfahren. Sie kann auch für spätere Verfahren zwischen denselben Parteien bindend sein, wenn dieselbe Rechtsfrage bereits als Hauptfrage entschieden wurde.
Das bedeutet in der Praxis: Wurde bereits verbindlich festgestellt, dass ein Mietrecht nicht besteht, kann diese Frage nicht ohne Weiteres in einem späteren Exekutionsverfahren erneut geprüft werden. Eine Partei kann nicht einfach dieselbe rechtliche Argumentation in einer neuen Klage wiederholen und darauf hoffen, dass das Gericht zu einem anderen Ergebnis kommt.
Gerade bei behaupteten Mietrechten nach einem Unternehmenskauf ist daher eine genaue Prüfung erforderlich. Ob Mietrechte übergehen, hängt nicht allein davon ab, dass ein Unternehmen gekauft wurde. Ebenso wenig genügt es, sich allgemein auf § 12a MRG zu berufen. Entscheidend ist, ob die gesetzlichen Voraussetzungen im konkreten Mietverhältnis tatsächlich vorliegen und ob darüber bereits rechtskräftig entschieden wurde.
Was bedeutet das für Betroffene einer Räumungsexekution?
Die Entscheidung aus dem Jahr 2017 ist zwar nicht neu, ihre praktische Bedeutung ist jedoch weiterhin erheblich. Sie betrifft nicht nur Geschäftslokale. Die dahinterstehenden Grundsätze sind für alle Situationen wichtig, in denen eine Person im Exekutionsverfahren ein eigenes Recht behauptet.
Beispiel 1: Eine Geschäftspartnerin übernimmt den Betrieb
Eine Unternehmerin kauft den Betrieb einer bisherigen Mieterin und führt das Geschäft im selben Lokal fort. Wird später gegen die ursprüngliche Mieterin eine Räumungsexekution betrieben, kann die neue Betreiberin nicht automatisch davon ausgehen, dass sie selbst Mieterin geworden ist. Zunächst muss geprüft werden, ob ein Eintritt in den Mietvertrag rechtlich tatsächlich erfolgt ist.
Beispiel 2: Eine dritte Person nutzt die Wohnung
Eine Person wohnt aufgrund einer Vereinbarung mit der Mieterin in einer Wohnung. Gegen die Mieterin wird ein Räumungsverfahren geführt. Die mitwohnende Person behauptet, ein eigenes Recht an der Wohnung zu haben. In diesem Fall kommt es darauf an, welcher konkrete Anspruch besteht und gegen wen er geltend gemacht werden muss.
Beispiel 3: Eine frühere Entscheidung wurde übersehen
Eine Partei stützt ihre Argumentation erneut auf ein Mietrecht, obwohl ein Gericht darüber bereits rechtskräftig entschieden hat. Dann besteht das Risiko, dass das spätere Gericht an die frühere Entscheidung gebunden ist und die Rechtsfrage nicht noch einmal inhaltlich prüft.
Beispiel 4: Das Anliegen ist richtig, der Antrag aber falsch
Eine Person möchte verhindern, dass sie ihre Position am Mietobjekt verliert. Sie beantragt jedoch ausschließlich, die Exekution für unzulässig zu erklären, und richtet dieses Begehren gegen sämtliche Beteiligten. Selbst wenn ein schützenswertes eigenes Recht bestehen sollte, kann die Klage wegen des falsch formulierten Begehrens scheitern.
Diese Schritte sollten Betroffene jetzt setzen
- Unterlagen sofort sichern: Dazu gehören der Mietvertrag, allfällige Nachträge, ein Unternehmenskaufvertrag, gerichtliche Vergleiche, Exekutionsbewilligungen und frühere Entscheidungen.
- Die Rollen der Beteiligten klären: Es ist wichtig zu unterscheiden, wer betreibender Gläubiger, wer verpflichtete Person und wer behauptete dritte Rechtsinhaberin oder behaupteter dritter Rechtsinhaber ist.
- Frühere Verfahren prüfen: Vor einer neuen Klage muss festgestellt werden, ob über das behauptete Mietrecht bereits rechtskräftig entschieden wurde.
- Das konkrete Ziel bestimmen: Soll die Exekution gegenüber einem Gläubiger für unzulässig erklärt werden? Soll ein eigenes Recht festgestellt werden? Oder geht es um die Herausgabe der Sache?
- Fristen und Exekutionsschritte beachten: Bei einer laufenden Räumungsexekution kann jede Verzögerung erhebliche praktische Folgen haben.
- Das Klagebegehren rechtlich prüfen lassen: Ein Gericht kann ein unpassend formuliertes Begehren nicht beliebig durch einen anderen Antrag ersetzen.
Häufige Fragen zur Räumungsexekution und zu behaupteten Mietrechten
Kann ich eine Räumungsexekution stoppen, wenn ich selbst Mieterin oder Mieter bin?
Das hängt davon ab, ob tatsächlich ein eigenes Recht besteht und welches Rechtsmittel dafür vorgesehen ist. Außerdem muss geprüft werden, gegen welche Person welches Begehren gerichtet werden kann. Eine bloße Behauptung, Mieterin oder Mieter zu sein, reicht nicht aus.
Was passiert, wenn ein Gericht schon einmal gegen mein Mietrecht entschieden hat?
Ist die Entscheidung rechtskräftig und betrifft sie dieselben Parteien sowie dieselbe maßgebliche Rechtsfrage, kann sie für ein späteres Verfahren bindend sein. Dann lässt sich dieselbe Frage in der Regel nicht einfach erneut aufrollen.
Kann das Gericht meine Klage richtig verstehen, auch wenn ich den Antrag nicht genau formuliere?
Darauf sollten sich Betroffene nicht verlassen. Im Verfahren kommt es auf das konkrete Klagebegehren an. Das Gericht darf nicht ohne Weiteres ein anderes Begehren zusprechen oder prüfen, das nicht ausdrücklich beantragt wurde.
Was soll ich tun, wenn die Räumung unmittelbar bevorsteht?
Sie sollten unverzüglich sämtliche Unterlagen zusammentragen und anwaltlich prüfen lassen, welche Rechte bestehen und welches Vorgehen zulässig ist. Bei einer laufenden Exekution zählt regelmäßig jeder Tag.
Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig handeln, bevor ein Formfehler endgültige Folgen hat
Die Entscheidung OGH vom 10.05.2017, 3 Ob 62/17i macht deutlich: Im Exekutionsrecht reicht es nicht, inhaltlich im Recht zu sein. Das Begehren muss auch gegen die richtige Person und in der richtigen Form gestellt werden. Ebenso darf die Bindungswirkung einer früheren rechtskräftigen Entscheidung nicht unterschätzt werden.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Betroffene bei Fragen zu Räumungsverfahren, behaupteten Mietrechten und exekutionsrechtlichen Ansprüchen. Lassen Sie Ihre Situation möglichst früh prüfen, insbesondere wenn bereits eine Räumungsankündigung, ein Räumungsvergleich oder ein Exekutionsverfahren vorliegt.
Für eine erste Kontaktaufnahme erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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