Maklerprovision trotz direktem Kauf? Was der OGH zur ungefragten Immobilieninformation sagt
Maklerprovision kann trotz direktem Kauf verlangt werden. Eine Immobilie wird von einer Maklerin angeboten. Der Kaufinteressent kennt das Grundstück jedoch bereits und teilt ausdrücklich mit, dass er keine Vermittlung benötigt. Einige Zeit später kauft er die Liegenschaft direkt vom Eigentümer. Muss trotzdem eine hohe Maklerprovision bezahlt werden?
Der Oberste Gerichtshof hat diese Frage in seiner Entscheidung OGH vom 29.04.2025, 9 Ob 65/24k klar beantwortet: Die bloße Übermittlung eines Exposés begründet nicht automatisch einen Maklervertrag. Wer einer Maklertätigkeit eindeutig widerspricht, muss nicht allein deshalb Provision zahlen, weil es später zu einem direkten Kauf kommt.
Der konkrete Fall: Exposé erhalten, Provision abgelehnt, Grundstück direkt gekauft
Eine Immobilienmaklerin verfügte über einen Alleinvermittlungsauftrag der Eigentümerin eines Grundstücks. Über einen mit ihr verbundenen Lizenz- beziehungsweise Franchisepartner wurde einer Gesellschaft ein Exposé über die Liegenschaft übermittelt.
Die Gesellschaft reagierte umgehend. Sie erklärte, dass ihr das Grundstück bereits bekannt sei und es ihr schon direkt von der Eigentümerin angeboten worden war. Nach Ansicht des OGH war diese Antwort eindeutig zu verstehen: Die Gesellschaft wollte keine Vermittlungsleistung der Maklerin in Anspruch nehmen.
Später nahm die Gesellschaft dennoch wieder Kontakt mit der Eigentümerin auf und kaufte das Grundstück direkt. Der Kaufpreis betrug 3,6 Millionen Euro.
Die Maklerin verlangte daraufhin eine Provision in Höhe von 129.600 Euro. Sie argumentierte, dass die Übermittlung des Exposés den späteren Kauf zumindest mitverursacht habe. Außerdem vertrat sie die Ansicht, dass durch das Verhalten der Gesellschaft zumindest stillschweigend ein Maklervertrag zustande gekommen sei.
Die ersten beiden Gerichte gaben der Maklerin recht. Der OGH hob diese Beurteilung jedoch auf und wies die Provisionsforderung ab. Die Maklerin musste zusätzlich die Verfahrenskosten der Käuferin ersetzen.
Warum die Maklerprovision nicht geschuldet war
Ein Makler kann eine Provision grundsätzlich nicht allein deshalb verlangen, weil er Informationen über eine Immobilie weitergegeben hat. Voraussetzung ist vielmehr ein Maklervertrag. Dieser muss zwar nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Er kann unter bestimmten Umständen auch durch schlüssiges Verhalten entstehen.
Für einen stillschweigenden Maklervertrag gelten jedoch strenge Anforderungen. Das Verhalten des Interessenten muss eindeutig erkennen lassen, dass er die Tätigkeit des Maklers akzeptiert und sich auf eine provisionspflichtige Vermittlung einlässt.
Eine bloße Kenntnisnahme eines Exposés reicht dafür nicht automatisch aus. Noch weniger genügt es, wenn der Empfänger der Information sofort klarstellt, dass ihm das Objekt bereits bekannt ist und er keine Vermittlung durch den Makler wünscht.
Ein klarer Widerspruch hat rechtliche Bedeutung
Die Gesellschaft hatte nicht einfach geschwiegen. Sie hatte ausdrücklich reagiert und der Annahme einer Maklertätigkeit widersprochen. Diese Erklärung war nach der Beurteilung des OGH so deutlich, dass daraus gerade kein Wille zum Abschluss eines Maklervertrags abgeleitet werden konnte.
Ein Makler darf einem Interessenten keinen provisionspflichtigen Vertrag dadurch „aufdrängen“, dass er zunächst ungefragt Unterlagen übermittelt und erst später auf eine Zahlungspflicht verweist. Entscheidend ist, ob der Interessent die Vermittlungsleistung erkennbar annehmen wollte.
Der spätere direkte Kauf änderte daran nichts. Der Widerspruch wurde nicht allein dadurch unwirksam, dass die Gesellschaft später mit der Eigentümerin verhandelte und das Grundstück kaufte. Dafür wäre zumindest eine neue, erkennbare Vereinbarung über die Maklertätigkeit erforderlich gewesen.
Direkter Kauf bedeutet nicht automatisch Provisionspflicht
Die Entscheidung zeigt eine wichtige Abgrenzung: Ein Makler kann auch bei einer bereits bekannten Immobilie verdienstlich tätig werden. Das kann etwa der Fall sein, wenn er nach dem Erstkontakt konkrete Verhandlungen unterstützt, die Vertragsparteien zusammenführt oder den Abschluss maßgeblich fördert.
Im gegenständlichen Fall beschränkte sich die Tätigkeit der Maklerin jedoch auf die Übermittlung des Exposés. Weitere konkrete Vermittlungsleistungen wurden nicht festgestellt. Das Grundstück war der Käuferin bereits bekannt, und der spätere Kauf erfolgte direkt mit der Eigentümerin.
Damit fehlte es sowohl an einer ausreichenden Vereinbarung über eine provisionspflichtige Maklertätigkeit als auch an einer zusätzlichen Vermittlungsleistung, die den Provisionsanspruch hätte tragen können.
Was bedeutet das für Kaufinteressenten, Makler und Verkäufer?
Wenn Sie als Kaufinteressent ein Exposé erhalten
Wer eine Immobilie bereits kennt oder schon direkten Kontakt mit dem Eigentümer hatte, sollte nicht einfach abwarten. Eine rasche und eindeutige schriftliche Antwort kann später entscheidend sein.
Eine mögliche Formulierung lautet:
„Die Immobilie ist uns bereits bekannt. Wir wünschen keine Vermittlung durch Sie und schließen keinen Maklervertrag ab.“
Die konkrete Formulierung hängt vom Einzelfall ab. Wichtig ist vor allem, dass der Widerspruch klar und nachweisbar erfolgt. E-Mails, Nachrichten und sonstige Kommunikation sollten daher aufbewahrt werden.
Ein solcher Widerspruch schützt allerdings nicht uneingeschränkt vor jeder späteren Provisionsforderung. Wenn bereits ein Maklervertrag besteht, ausdrücklich eine provisionspflichtige Vereinbarung abgeschlossen wird oder anschließend bewusst konkrete Maklerleistungen in Anspruch genommen werden, kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.
Wenn Sie als Makler tätig sind
Makler sollten möglichst früh klären, ob ein Interessent die Vermittlung tatsächlich in Anspruch nehmen möchte. Die Provisionspflicht sollte klar angesprochen und dokumentiert werden, bevor detaillierte Vermittlungsleistungen erbracht werden.
Besonders bei professionellen Immobilienkäufern, bereits bekannten Geschäftskontakten oder Objekten, die schon direkt angeboten wurden, ist Vorsicht geboten. Eine spätere Provision allein darauf zu stützen, dass ein Exposé übermittelt wurde und der Interessent danach direkt kauft, ist rechtlich riskant.
Auch ein Alleinvermittlungsauftrag mit dem Verkäufer ersetzt nicht automatisch eine Vereinbarung mit jedem potenziellen Käufer. Zwischen dem Auftrag des Eigentümers und einem möglichen Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer ist daher genau zu unterscheiden.
Wenn Sie Eigentümer oder Verkäufer sind
Ein Alleinvermittlungsauftrag regelt zunächst das Verhältnis zwischen Eigentümer und Makler. Daraus folgt nicht automatisch, dass jeder spätere Käufer eine Provision schuldet.
Ein direkter Verkauf während eines aufrechten Alleinvermittlungsauftrags kann für den Verkäufer dennoch eigene finanzielle Folgen haben. Ob Ansprüche des Maklers bestehen, hängt vom konkreten Vertrag und vom Verhalten der Beteiligten ab. Der Umstand, dass der Käufer keine Provision zahlen muss, beantwortet daher nicht automatisch die Frage, ob der Verkäufer gegenüber dem Makler haftet.
Rechtsanwalt Wien: Was ist bei einer Maklerprovision zu beachten?
Bei einer strittigen Maklerprovision kommt es auf die konkrete Kommunikation, den Inhalt eines möglichen Maklervertrags und die tatsächlich erbrachten Leistungen an. Eine rechtliche Prüfung durch einen Rechtsanwalt Wien kann helfen, die Erfolgsaussichten einer Zurückweisung oder Verteidigung gegen die Forderung einzuschätzen.
Checkliste: So vermeiden Sie unnötige Streitigkeiten
- Prüfen Sie die Ausgangslage: War die Immobilie bereits bekannt oder bestand schon direkter Kontakt mit dem Eigentümer?
- Reagieren Sie eindeutig: Wenn keine Vermittlung gewünscht ist, sollte dies klar und möglichst schriftlich erklärt werden.
- Dokumentieren Sie die Kommunikation: Bewahren Sie Exposés, E-Mails, Nachrichten und Gesprächsnotizen auf.
- Unterschreiben Sie nichts ungeprüft: Eine ausdrückliche Provisionsvereinbarung kann eine andere Rechtslage schaffen.
- Nehmen Sie keine weiteren Leistungen unklarer Grundlage in Anspruch: Verhandlungen, Besichtigungen oder sonstige konkrete Vermittlungstätigkeiten können rechtlich relevant sein.
- Prüfen Sie eine Zahlungsaufforderung: Verlangen Sie eine nachvollziehbare Erklärung, auf welchen Vertrag und welche konkrete Leistung die Provision gestützt wird.
Häufige Fragen zur Maklerprovision bei direktem Kauf
Reicht es, wenn mir der Makler ein Exposé schickt?
Nein, die bloße Übermittlung eines Exposés begründet nicht automatisch einen Maklervertrag. Entscheidend ist, ob eine provisionspflichtige Vermittlung vereinbart wurde oder sich aus dem Verhalten des Interessenten eindeutig ergibt.
Was passiert, wenn ich dem Makler sofort widerspreche?
Ein klarer und nachweisbarer Widerspruch spricht gegen den Abschluss eines stillschweigenden Maklervertrags. Nach der Entscheidung des OGH wird dieser Widerspruch nicht allein dadurch bedeutungslos, dass die Immobilie später direkt gekauft wird.
Muss ich zahlen, wenn ich nach dem Exposé direkt beim Eigentümer kaufe?
Nicht automatisch. Nach dem OGH besteht in einer solchen Konstellation kein Provisionsanspruch allein wegen der vorherigen Information, wenn der Interessent die Maklertätigkeit klar abgelehnt hat und keine neue Vereinbarung getroffen wurde.
Kann der Makler trotzdem Ansprüche gegen den Verkäufer haben?
Das ist möglich, aber getrennt zu beurteilen. Ein Alleinvermittlungsauftrag kann zwischen Verkäufer und Makler eigene Pflichten und mögliche Folgen auslösen. Maßgeblich sind der konkrete Vertrag und die Umstände des Verkaufs.
Rechtzeitig prüfen lassen, bevor eine hohe Provision bezahlt wird
Eine Provisionsforderung von 129.600 Euro zeigt, welche finanziellen Risiken bei Immobilientransaktionen entstehen können. Ob ein Maklervertrag tatsächlich zustande gekommen ist, ob ein Widerspruch wirksam erklärt wurde und ob konkrete Vermittlungsleistungen erbracht wurden, muss stets anhand der gesamten Kommunikation und des Ablaufs geprüft werden.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei Fragen zu Maklerverträgen, Provisionsforderungen und Immobilienkäufen. Lassen Sie eine Zahlungsaufforderung prüfen, bevor Sie eine Anerkennung abgeben oder bezahlen.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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