Sicherungszession von Mietzinsen bei Zwangsverwaltung: Wann hat die Bank Vorrang?
Sicherungszession von Mietzinsen kann bei einer Zwangsverwaltung entscheidend sein: Wem stehen Miet- und Pachtzinse zu, wenn eine Liegenschaft zwangsverwaltet wird? Diese Frage kann für Banken, Eigentümer, Vermieter, Mieter und Pächter erhebliche finanzielle Folgen haben. Denn laufende Einnahmen aus einer Liegenschaft sollen im Rahmen der Zwangsverwaltung grundsätzlich dazu beitragen, offene Forderungen zu begleichen.
Gleichzeitig kann eine Bank bereits Jahre zuvor vereinbart haben, dass künftige Miet- oder Pachtzinsforderungen zur Sicherung eines Kredits an sie abgetreten werden. Doch eine solche Vereinbarung allein entscheidet nicht immer darüber, wer letztlich auf die Einnahmen zugreifen darf. Besonders wichtig sind der Zeitpunkt und die nach außen erkennbare Wirksamkeit der Abtretung.
Der entscheidende Streit: Bank oder Zwangsverwaltungsmasse?
Der Oberste Gerichtshof hatte sich mit dieser Frage in einer Entscheidung aus dem Jahr 2018 auseinanderzusetzen. Im Verfahren ging es um eine vollstreckbare Forderung von 275.000 Euro. Zur Hereinbringung dieser Forderung wurde die Zwangsverwaltung mehrerer Liegenschaften angeordnet.
Die Zwangsverwaltung wurde am 30. November 2016 im Grundbuch angemerkt. Damit sollten die Erträge aus den betroffenen Liegenschaften, insbesondere Miet- und Pachtzinse, künftig zur Befriedigung der betreibenden Gläubigerin verwendet werden.
Bereits im Jahr 2011 hatte eine Bank eine sogenannte Sicherungszession erhalten. Der Schuldner hatte der Bank damit zur Absicherung seiner Kreditverbindlichkeiten auch zukünftige Miet- und Pachtzinsforderungen abgetreten.
Nach der Anmerkung der Zwangsverwaltung, nämlich im März 2017, schloss der Schuldner jedoch noch einen Mietvertrag über eine Teilfläche einer Liegenschaft sowie einen Pachtvertrag über landwirtschaftliche Gebäude und Flächen ab. Danach stellte sich die Frage, wem die daraus entstehenden Einnahmen zustehen:
- der Bank aufgrund der früher vereinbarten Sicherungszession,
- oder der Zwangsverwaltungsmasse und damit letztlich der betreibenden Gläubigerin.
Was der OGH zur Sicherungszession künftiger Mietforderungen sagt
Der OGH wies den Revisionsrekurs zurück. Damit blieb die Entscheidung des Rekursgerichts bestehen, wonach die Zwangsverwaltung fortzusetzen war.
Die maßgebliche Entscheidung ist zitierfähig als OGH vom 14.08.2018, 3 Ob 131/18p. Zur Entscheidung. Obwohl diese Entscheidung bereits mehrere Jahre zurückliegt, ist ihre Aussage für die Praxis weiterhin von Bedeutung.
Der OGH stellte klar: Eine Sicherungszession zukünftiger Miet- oder Pachtzinsforderungen wird nicht allein durch die Vereinbarung zwischen dem Schuldner und der Bank wirksam. Zusätzlich muss ein nach außen erkennbarer Übertragungsakt gesetzt werden. Als solcher kommt insbesondere die Verständigung des jeweiligen Mieters oder Pächters infrage.
Bei Mietforderungen ist der Mieter regelmäßig der sogenannte Drittschuldner. Bei Pachtforderungen übernimmt diese Rolle der Pächter. Durch die Verständigung wird nach außen erkennbar, dass die Forderung nicht mehr ausschließlich dem bisherigen Vermieter oder Verpächter zustehen soll.
Entscheidend ist außerdem, dass dieser notwendige Übertragungsakt spätestens vor der Anmerkung der Zwangsverwaltung erfolgt sein muss.
Warum eine Kreditvereinbarung mit der Bank nicht genügt
Eine Sicherungszession dient dazu, Forderungen zur Sicherung eines Kredits an die Bank abzutreten. Das können bereits bestehende Forderungen sein, aber auch künftig entstehende Miet- oder Pachtzinsforderungen.
Gerade bei zukünftigen Forderungen reicht es jedoch nicht ohne Weiteres aus, dass die Bank und ihr Kreditnehmer im Innenverhältnis eine entsprechende Vereinbarung treffen. Gegenüber Dritten muss die Abtretung ausreichend erkennbar gemacht werden. Andernfalls wäre für außenstehende Personen nicht nachvollziehbar, wem die jeweilige Forderung tatsächlich zusteht.
Eine Verständigung des Mieters oder Pächters erfüllt grundsätzlich diese Publizitätsfunktion. Sie zeigt, dass die Forderung auf den Miet- oder Pachtzins an die Bank übertragen wurde. Ob eine solche Verständigung im Einzelfall ausreichend und wirksam war, hängt allerdings von den konkreten Unterlagen und Umständen ab.
Wichtig ist auch: Eine allgemeine Klausel in einem Kreditvertrag oder in einem Pfandvertrag ersetzt nicht automatisch jede weitere Voraussetzung. Es muss geprüft werden, welche Forderungen konkret erfasst sind und ob die Abtretung nach außen wirksam gemacht wurde.
Der zeitliche Ablauf war im Fall entscheidend
Im vom OGH behandelten Fall wurde die Zwangsverwaltung am 30. November 2016 im Grundbuch angemerkt. Die maßgeblichen Miet- und Pachtverträge wurden jedoch erst im März 2017 geschlossen.
Vor dem Abschluss dieser Verträge bestanden die konkreten Miet- und Pachtzinsforderungen noch nicht. Eine Verständigung des jeweiligen Mieters oder Pächters konnte daher hinsichtlich dieser später entstehenden Forderungen nicht rechtzeitig vor der Anmerkung der Zwangsverwaltung erfolgen.
Eine nachträgliche Verständigung konnte die bereits eingetretenen Wirkungen der Zwangsverwaltung grundsätzlich nicht mehr beseitigen. Die aus den später abgeschlossenen Verträgen entstehenden Miet- und Pachtzinse konnten daher grundsätzlich der Zwangsverwaltungsmasse zugerechnet werden.
Der Umstand, dass die Bank bereits ein vorrangiges Pfandrecht an den Liegenschaften hatte, änderte daran nichts. Das Pfandrecht an der Liegenschaft führte nicht automatisch dazu, dass auch sämtliche später entstehenden Miet- und Pachtzinsforderungen der Bank zustanden.
Was bedeutet das in der Praxis?
1. Für Banken und Kreditgeber
Banken sollten bei der Sicherung von Immobilienkrediten nicht nur auf die grundbücherliche Absicherung achten. Wenn auch zukünftige Miet- oder Pachtzinse als Sicherheit dienen sollen, ist zu prüfen, ob die Sicherungszession wirksam vereinbart und nach außen erkennbar gemacht wurde.
Von Bedeutung sind insbesondere folgende Fragen:
- Welche Miet- oder Pachtzinsforderungen werden von der Vereinbarung erfasst?
- Waren die betreffenden Verträge bereits abgeschlossen?
- Wurde der jeweilige Mieter oder Pächter verständigt?
- Kann der Zugang dieser Verständigung nachgewiesen werden?
- Erfolgte die Verständigung vor der Anmerkung einer Zwangsverwaltung?
Je später eine Bank von einer drohenden Zwangsvollstreckung erfährt, desto wichtiger ist eine rasche und rechtlich saubere Prüfung der Sicherheiten.
2. Für Eigentümer und Vermieter
Eigentümer sollten nicht davon ausgehen, dass ein Pfandrecht der Bank automatisch sämtliche Einnahmen aus der Liegenschaft erfasst. Ebenso wenig bedeutet eine frühere Kreditvereinbarung ohne Weiteres, dass jede später abgeschlossene Vermietung oder Verpachtung außerhalb einer Zwangsverwaltung bleibt.
Werden Miet- oder Pachtzinse an eine Bank abgetreten, sollte nachvollziehbar sein, welche Verträge von der Abtretung betroffen sind und wann die jeweiligen Vertragspartner informiert wurden. Bei einer später angeordneten Zwangsverwaltung können diese Details entscheidend sein.
3. Für Mieter und Pächter
Mieter und Pächter können mit unterschiedlichen Zahlungsaufforderungen konfrontiert werden. Der Vermieter verlangt weiterhin die Zahlung an ihn, während die Bank oder ein Zwangsverwalter eine Zahlung an sich fordert.
In einer solchen Situation sollte nicht eigenmächtig entschieden werden. Eine Zahlung an die falsche Person kann zu erheblichen Problemen führen. Insbesondere darf nicht ohne Prüfung davon ausgegangen werden, dass die erste oder vertrauteste Zahlungsaufforderung automatisch maßgeblich ist.
Entscheidend sind die vorgelegten Nachweise, der Zeitpunkt der Verständigung und die Frage, ob bereits eine Zwangsverwaltung wirksam eingeleitet wurde.
Checkliste: Was Betroffene jetzt prüfen sollten
- Verträge sammeln: Kreditvertrag, Sicherungszession, Miet- oder Pachtvertrag sowie allfällige Verständigungsschreiben sollten vollständig vorliegen.
- Zeitpunkte festhalten: Notieren Sie, wann die Sicherungszession vereinbart, wann der Miet- oder Pachtvertrag abgeschlossen und wann die Zwangsverwaltung angemerkt wurde.
- Verständigung nachweisen: Prüfen Sie, ob der Mieter oder Pächter tatsächlich über die Abtretung informiert wurde und ob der Zugang dokumentiert ist.
- Zahlungsaufforderungen nicht ignorieren: Bei widersprüchlichen Forderungen sollte rasch rechtlicher Rat eingeholt werden.
- Keine voreilige Zahlung: Eine Zahlung an den falschen Zahlungsempfänger kann weitere Forderungen auslösen.
- Grundbuch und Verfahrensunterlagen prüfen: Maßgeblich ist unter anderem, wann die Zwangsverwaltung angemerkt und welche Anordnung konkret getroffen wurde.
Häufige Fragen zur Sicherungszession und Zwangsverwaltung
Reicht es, wenn im Kreditvertrag steht, dass auch künftige Mietzinse abgetreten werden?
Nicht zwingend. Bei einer Sicherungszession zukünftiger Miet- oder Pachtzinsforderungen ist zusätzlich ein nach außen erkennbarer Übertragungsakt erforderlich. Dazu zählt insbesondere die Verständigung des jeweiligen Mieters oder Pächters. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, muss anhand der konkreten Vereinbarungen und Schreiben geprüft werden.
Was passiert, wenn der Mietvertrag erst nach Beginn der Zwangsverwaltung abgeschlossen wurde?
Wurde der Miet- oder Pachtvertrag erst nach der Anmerkung der Zwangsverwaltung abgeschlossen, konnte die konkrete Forderung regelmäßig nicht bereits zuvor wirksam durch Verständigung des Vertragspartners an die Bank übertragen werden. Die daraus entstehenden Einnahmen können daher grundsätzlich in die Zwangsverwaltungsmasse fallen.
Hat die Bank automatisch Anspruch auf die Miete, wenn sie ein Pfandrecht an der Liegenschaft besitzt?
Nein. Ein Pfandrecht an der Liegenschaft und eine Sicherungszession von Miet- oder Pachtzinsforderungen sind rechtlich nicht dasselbe. Für die Ansprüche auf laufende Einnahmen ist eine gesonderte Prüfung der Abtretung und ihrer Wirksamkeit erforderlich.
Wohin soll ich als Mieter zahlen, wenn Bank und Vermieter Unterschiedliches verlangen?
In diesem Fall sollten Sie die Forderungen und Nachweise umgehend rechtlich prüfen lassen. Zahlen Sie nicht vorschnell an einen der Beteiligten, wenn unklar ist, wer tatsächlich anspruchsberechtigt ist. Eine falsche Zahlung kann das Risiko einer weiteren Zahlungsforderung erhöhen.
Rechtsanwalt Wien: Der Kern der Entscheidung
Die Entscheidung des OGH zeigt deutlich, dass bei der Sicherungszession zukünftiger Miet- und Pachtzinsforderungen drei Punkte zusammenkommen müssen: die wirksame Vereinbarung, ein nach außen erkennbarer Übertragungsakt und der richtige Zeitpunkt.
Eine erst nach der Anmerkung der Zwangsverwaltung erfolgende Verständigung kann grundsätzlich zu spät kommen. Ebenso genügt ein bestehendes Pfandrecht an der Liegenschaft nicht automatisch, um der Bank den Zugriff auf alle später entstehenden Miet- und Pachtzinse zu sichern.
Durch jahrelange anwaltliche Praxis weiß die Kanzlei Pichler, wie wichtig bei solchen Fällen eine genaue Rekonstruktion des zeitlichen Ablaufs und eine vollständige Prüfung der Vertragsunterlagen ist. Wenn unklar ist, wem Miet- oder Pachtzinse zustehen, oder wenn eine Zwangsverwaltung bereits angeordnet wurde, sollte die rechtliche Situation möglichst früh geklärt werden.
Sind Sie von einer Sicherungszession, einer Zwangsverwaltung oder widersprüchlichen Zahlungsaufforderungen betroffen? Die Kanzlei Pichler berät Sie zur rechtlichen Einordnung und zu den nächsten Schritten. Telefonisch erreichen Sie die Kanzlei unter 01/5130700 oder per E-Mail unter wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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