Mietzinsüberprüfung trotz bezahlter Miete: Was Mieter aus der OGH-Entscheidung lernen können
Mietzinsüberprüfung: Viele Mieter gehen davon aus, dass eine jahrelang bezahlte Miete nicht mehr überprüft werden kann. Ebenso verbreitet ist die Annahme, ein früheres Urteil über Mietrückstände habe die Miethöhe endgültig bestätigt. Beides ist nicht zwingend richtig.
Der Oberste Gerichtshof hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 2020 klargestellt, dass die Zahlung der vereinbarten Miete nicht automatisch bedeutet, dass diese auch gesetzlich zulässig war. Auch ein früheres Verfahren über offene Mietzinse kann eine spätere Mietzinsüberprüfung unberührt lassen, wenn dort nur die vertragliche Zahlungspflicht, nicht aber die zulässige Höhe des Mietzinses geprüft wurde.
Der zugrunde liegende Fall: Mehrere befristete Mietverträge und Zweifel an der Miethöhe
Mehrere Personen hatten eine Wohnung jeweils für drei Jahre befristet gemietet. Nach Ablauf des ersten Mietvertrags wurde ein weiterer befristeter Mietvertrag abgeschlossen. Vermieter war jeweils der Wohnungseigentümer.
Die Mieter wollten überprüfen lassen, ob der vereinbarte Hauptmietzins den Vorgaben des Mietrechtsgesetzes entsprach. Sie vermuteten, dass der Vermieter mehr verlangte, als gesetzlich zulässig war.
Zuvor hatte der Vermieter wegen ausstehender Mietzinse geklagt. In diesem Vorverfahren wurde rechtskräftig festgestellt, welche Miete vertraglich vereinbart worden war. Nicht Gegenstand dieses Verfahrens war jedoch die Frage, ob die vereinbarte Miethöhe auch den gesetzlichen Grenzen entsprach.
Die Wohnung selbst wies mehrere Besonderheiten auf: Der Eingang führte unmittelbar in die Küche, ein eigener Vorraum war nicht vorhanden. Außerdem konnten die Mieter den im Haus vorhandenen Lift nicht konkret benützen. Die Wohnung lag straßenseitig und war einer erhöhten Lärmbelastung ausgesetzt.
Was der OGH bereits 2020 zur Mietzinsüberprüfung entschieden hat
In der Entscheidung OGH vom 20.02.2020, 5 Ob 4/20d wies der Oberste Gerichtshof den außerordentlichen Revisionsrekurs des Vermieters zurück. Damit blieb die Entscheidung des Rekursgerichts aufrecht. Zur Entscheidung.
Die Entscheidung enthält mehrere für die Praxis wichtige Aussagen:
- Ein früheres Urteil über die Zahlung rückständiger Mietzinse verhindert nicht automatisch eine spätere Überprüfung der gesetzlichen Zulässigkeit des Mietzinses.
- Die laufende Zahlung der Miete stellt grundsätzlich kein endgültiges Anerkenntnis dar, dass der Mietzins auch rechtlich zulässig ist.
- Bei mehreren aneinandergereihten befristeten Mietverträgen beginnt die maßgebliche Frist für die Mietzinsüberprüfung nicht zwingend bereits nach dem ersten Vertrag zu laufen.
- Für die Ausstattungskategorie kommt es auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung bei Vertragsabschluss an.
- Zuschläge und Abschläge dürfen nicht schematisch für jedes einzelne Detail addiert werden. Entscheidend ist eine Gesamtbetrachtung des Wohnungswerts.
- Ein Liftzuschlag setzt voraus, dass die Mieter den Lift tatsächlich benützen können.
- Ein Lagezuschlag kann bereits dann unzulässig sein, wenn die dafür notwendigen Umstände nicht ordnungsgemäß schriftlich dargelegt wurden.
Warum ein Zahlungsurteil die Miethöhe nicht automatisch klärt
Bei einem Verfahren über Mietrückstände geht es in erster Linie darum, ob eine bestimmte Zahlungspflicht besteht und ob Mietzinsrückstände offen sind. Das bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass das Gericht auch geprüft hat, ob der vereinbarte Betrag nach dem Mietrechtsgesetz zulässig war.
Zwischen diesen Fragen besteht ein wichtiger Unterschied:
- Vertraglich vereinbart: Welche Miete haben die Parteien im Mietvertrag festgelegt?
- Gesetzlich zulässig: Welche Miethöhe durfte der Vermieter unter Berücksichtigung des Mietrechts tatsächlich verlangen?
Wurde im früheren Verfahren nur die vertragliche Vereinbarung festgestellt, ist damit nicht automatisch entschieden, dass diese Vereinbarung auch rechtlich wirksam und der Höhe nach zulässig war. Eine spätere Mietzinsüberprüfung kann daher weiterhin möglich sein.
Wer Miete zahlt, verzichtet nicht automatisch auf seine Rechte
Für viele Betroffene ist besonders wichtig: Die bloße Zahlung der vorgeschriebenen Miete bedeutet nicht ohne Weiteres, dass der Mieter die gesetzliche Zulässigkeit des Betrags endgültig anerkannt hat.
In der Praxis bezahlen Mieter häufig aus mehreren Gründen weiter. Sie wollen keinen Konflikt mit dem Vermieter auslösen, fürchten eine Kündigung oder benötigen die Wohnung dringend. Die Zahlung kann daher erfolgen, ohne dass damit eine rechtliche Bewertung der Miethöhe verbunden ist.
Ein verbindliches Anerkenntnis setzt grundsätzlich voraus, dass zwischen den Parteien bereits ein konkreter Streit über eine Forderung besteht und dieser durch das Anerkenntnis endgültig beigelegt werden soll. Die laufende Überweisung des Mietzinses reicht dafür nicht automatisch aus.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jede spätere Rückforderung ohne weitere Prüfung erfolgreich ist. Entscheidend bleiben die konkreten Vertragsunterlagen, die Art des Mietverhältnisses, die anzuwendenden gesetzlichen Bestimmungen und die Einhaltung der jeweiligen Fristen.
Mehrere Befristungen können für die Frist entscheidend sein
Bei aufeinanderfolgenden befristeten Mietverträgen darf die Frist für eine Mietzinsüberprüfung nicht vorschnell beurteilt werden. Nach der in der Entscheidung dargestellten Rechtsauffassung sind die einzelnen Befristungen grundsätzlich zusammenzurechnen.
Die maßgebliche Frist beginnt daher grundsätzlich erst nach dem Ende des gesamten befristeten Mietverhältnisses oder nach dem Übergang in ein unbefristetes Mietverhältnis zu laufen. Dadurch soll verhindert werden, dass Mieter aus Angst vor einer Nichtverlängerung des Mietvertrags ihre Rechte nicht wahrnehmen.
Dieser Schutz kann auch dann relevant sein, wenn ein früherer Mitmieter beim späteren Mietvertrag nicht mehr Vertragspartner war. Entscheidend kann sein, dass der in der Wohnung verbliebene Mieter weiterhin dem Druck ausgesetzt war, eine Überprüfung der Miethöhe könne die Fortsetzung des Mietverhältnisses gefährden.
Ob eine Frist tatsächlich noch offen ist, hängt vom konkreten Ablauf ab. Mietverträge, Verlängerungen, Nachträge und der Zeitpunkt einer allfälligen Beendigung sollten daher genau zusammengestellt werden.
Vorraum, Lift und Lärm: Welche Wohnungsmerkmale wirklich zählen
Die Ausstattungskategorie einer Wohnung kann die zulässige Miethöhe wesentlich beeinflussen. Maßgeblich ist dabei grundsätzlich der tatsächliche Zustand bei Abschluss des Mietvertrags.
Für die Kategorien A oder B ist ein eigener Vorraum erforderlich. Führt der Eingang unmittelbar in die Küche, liegt nach der Entscheidung kein eigener Vorraum vor. Es genügt nicht, dass dieser Bereich theoretisch später baulich abgetrennt werden könnte.
Auch bei Zuschlägen kommt es auf die tatsächlichen Verhältnisse an. Ein im Haus vorhandener Lift rechtfertigt nicht automatisch einen Zuschlag. Können die Mieter den Lift konkret nicht benützen, fehlt die Grundlage für einen solchen Vorteil.
Die Berechnung darf außerdem nicht nach dem Prinzip erfolgen, jedes positive Merkmal einzeln aufzuschlagen und jeden Nachteil isoliert abzuziehen. Notwendig ist eine Gesamtbetrachtung. Dabei können unter anderem Ausstattung, Lage, Stockwerk, Lärmbelastung und die konkrete Nutzbarkeit vorhandener Einrichtungen eine Rolle spielen.
Ein Lagezuschlag setzt darüber hinaus eine ordnungsgemäße schriftliche Darlegung der maßgeblichen Gründe voraus. Fehlt diese notwendige Begründung im Mietvertrag oder in der gebotenen Form, kann der Zuschlag bereits deshalb unzulässig sein.
Was Mieter und Vermieter jetzt konkret prüfen sollten
Für Mieter
- Sammeln Sie sämtliche Mietverträge, Verlängerungen und Nachträge.
- Dokumentieren Sie, wann einzelne befristete Verträge begonnen und geendet haben.
- Prüfen Sie, ob die im Vertrag angegebene Ausstattung tatsächlich vorhanden war.
- Hinterfragen Sie Zuschläge für Lift, Lage, Ausstattung oder besondere Wohnqualität.
- Achten Sie darauf, ob ein Lagezuschlag nachvollziehbar und schriftlich begründet wurde.
- Bewahren Sie Mietzinsaufstellungen, Zahlungsbelege und Schriftverkehr mit dem Vermieter auf.
- Lassen Sie auch dann eine Prüfung vornehmen, wenn Sie die Miete bisher immer vollständig bezahlt haben.
Für Vermieter
- Verlassen Sie sich nicht darauf, dass ein Zahlungsurteil jede spätere Überprüfung der Miethöhe ausschließt.
- Dokumentieren Sie den Zustand und die Ausstattung der Wohnung bereits bei Vertragsabschluss.
- Begründen Sie Zuschläge nachvollziehbar und in der rechtlich erforderlichen Form.
- Prüfen Sie bei mehreren Befristungen, wie die Fristen rechtlich zu berechnen sind.
- Berücksichtigen Sie, ob die Mieter Einrichtungen wie einen Lift tatsächlich benützen können.
Häufige Fragen zur Mietzinsüberprüfung
Kann ich die Miete überprüfen lassen, obwohl ich sie jahrelang bezahlt habe?
Ja, die laufende Zahlung allein bedeutet grundsätzlich keinen endgültigen Verzicht auf eine Mietzinsüberprüfung. Ob eine Überprüfung noch möglich ist, hängt insbesondere von der Vertragsgestaltung, dem Ende des Mietverhältnisses und den maßgeblichen Fristen ab.
Ist die Miethöhe durch ein früheres Urteil über Mietrückstände endgültig bestätigt?
Nicht unbedingt. Wurde im früheren Verfahren nur festgestellt, welche Miete vertraglich vereinbart war, aber nicht geprüft, ob diese Miete gesetzlich zulässig ist, kann ein späteres Mietzinsüberprüfungsverfahren weiterhin in Betracht kommen.
Beginnt die Frist bei jedem befristeten Mietvertrag neu?
Bei mehreren aufeinanderfolgenden Befristungen ist eine isolierte Betrachtung nicht immer richtig. Die Befristungszeiten können grundsätzlich zusammengerechnet werden. Die konkrete Fristberechnung sollte anhand aller Verträge und Beendigungszeitpunkte erfolgen.
Darf der Vermieter für jeden Vorteil in der Wohnung einen eigenen Zuschlag verlangen?
Nein. Zuschläge dürfen nicht schematisch ohne Rücksicht auf das Gesamtbild berechnet werden. Entscheidend ist, welchen konkreten Wohnwert ein Merkmal bietet und ob die Mieter diesen Vorteil tatsächlich nutzen können.
Sind Sie unsicher, ob Ihre Miete gesetzlich zulässig ist? Durch jahrelange anwaltliche Praxis unterstützt die Kanzlei Pichler bei der Prüfung von Mietverträgen, Befristungen, Ausstattungskategorien und Mietzinszuschlägen. Lassen Sie Ihre Unterlagen rechtzeitig prüfen, insbesondere wenn bereits ein Verfahren über Mietrückstände stattgefunden hat oder mehrere befristete Verträge abgeschlossen wurden.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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