Vorkaufsrecht bei Schenkung umgehen? Warum Gerichte Schenkungen nicht automatisch als Verkäufe werten
Einleitung: Wenn die Immobilie plötzlich den Besitzer wechselt – und Sie außen vor bleiben
Vorkaufsrecht bei Schenkung – ein komplexes Thema mit hoher Relevanz für Immobilieneigentümer.
Stellen Sie sich vor: Jahrelang haben Sie auf eine bestimmte Immobilie ein vertraglich zugesichertes Vorkaufsrecht. Sie gehen davon aus, dass Sie beim nächsten Eigentümerwechsel zum Zug kommen. Und dann passiert es: Die Immobilie wird im Grundbuch auf eine neue Person umgeschrieben – nicht verkauft, sondern verschenkt. Trotz einer vorangegangenen Geldleistung von hunderttausenden Euro erklärt der bisherige Eigentümer: „Das war eine Schenkung.“ Ihr Vorkaufsrecht bleibt außen vor.
Was wie ein Trick oder gar eine Rechtsumgehung wirkt, wurde vom Obersten Gerichtshof (OGH) unter die Lupe genommen. Ein aktueller Fall sorgt für Aufsehen – und zeigt, warum Betroffene in solchen Situationen dringend rechtskundigen Rat einholen sollten.
Der Sachverhalt: Wenn eine Schenkung doch irgendwie nach Verkauf riecht
Eine Liegenschaft in bester Lage, gut 2,3 Millionen Euro wert, wechselt die Hand. Ursprünglich gehörte sie der Beklagten – einer älteren Dame, die das Objekt durch Schenkung an eine nahestehende Verwandte überschreibt. Doch: Bereits zuvor hat diese Person einen Betrag von 320.000 Euro an die Schenkerin gezahlt.
Ein Dritter – der Kläger – hatte auf dieser Liegenschaft ein vertraglich gesichertes Vorkaufsrecht. Für ihn sah der Deal nicht wie eine „echte“ Schenkung aus, sondern wie ein getarnter Verkauf. Er argumentierte, dass durch die Geldleistung ein entgeltliches Geschäft vorliege – und damit sein Vorkaufsrecht auszulösen sei.
Um dies zu sichern, beantragte der Kläger eine einstweilige Verfügung: Das Ziel war, eine weitere Veräußerung oder Eintragung im Grundbuch vorerst zu stoppen. Er wollte Zeit gewinnen, um seine Rechte prüfen und durchsetzen zu können.
Doch das Gericht winkte ab.
Rechtsanwalt Wien: Wann gilt ein Vorkaufsrecht wirklich?
Ein Vorkaufsrecht ist ein schuldrechtliches Recht, das häufig bei Immobilienverträgen vereinbart wird. Es bedeutet: Wird die Immobilie verkauft, muss der Eigentümer dem Vorkaufsberechtigten zuerst ein Angebot legen – und zwar zu denselben Konditionen wie einem potenziellen Käufer.
Rechtsgrundlage ist insbesondere § 1072 ABGB, welcher klarstellt, dass ein Vorkaufsrecht nur bei entgeltlicher Veräußerung gilt – also insbesondere bei einem Kaufvertrag. Eine Schenkung gemäß § 938 ABGB ist hingegen eine unentgeltliche Zuwendung und löst das Vorkaufsrecht nicht automatisch aus.
Kompliziert wird es, wenn – wie hier – vor der Schenkung Geld fließt. Dann stellt sich die Frage: Ist das wirklich noch eine Schenkung oder handelt es sich in Wahrheit um einen „verkleideten Kaufvertrag“? Hier spricht man von sogenannten gemischten Schenkungen.
Zusätzlich muss man beachten: Eine einstweilige Verfügung nach § 378 EO (Exekutionsordnung) setzt voraus, dass der Antragsteller einen glaubhaft gemachten, schlüssigen Anspruch hat – und die realistische Gefahr besteht, dass dieser vereitelt werden könnte.
Die Entscheidung des OGH: Keine einstweilige Verfügung – kein Vorkaufsrecht ausgelöst
Der Oberste Gerichtshof entschied im Fall 2 Ob 196/25z (ECLI:AT:OGH0002:2025:0020OB00196.25Z): Die einstweilige Verfügung wird nicht erlassen. Die vorangegangene Zahlung von 320.000 Euro reicht nicht aus, um die Schenkung als Verkauf zu werten. Damit sei das Vorkaufsrecht des Klägers nicht ausgelöst worden. Zur Entscheidung.
Das Gericht analysierte, ob die Zahlung so wesentlich war, dass die Schenkung eigentlich als entgeltliches Geschäft zu qualifizieren wäre. Es kam zum Schluss: Die Argumentation des Klägers war nicht schlüssig. Auch wenn sich die Gegenseite im Verfahren nicht zur Sache äußerte, muss der Kläger seine Rechtsauffassung klar und nachvollziehbar darlegen.
Weil dies nicht in ausreichendem Maße gelungen war, wurde die einstweilige Verfügung abgelehnt. Damit war der Weg frei für die endgültige Eigentumsübertragung und der Kläger musste befürchten, dass sein Vorkaufsrecht dauerhaft ins Leere laufen würde.
Praxis-Auswirkungen: Was bedeutet das für Eigentümer, Käufer und Vorkaufsberechtigte?
Gerade im Bereich des Liegenschaftsrechts sind vermeintliche Schenkungen beliebte Gestaltungsmittel – sei es zur Steuervermeidung, Nachlassregelung oder familiären Vermögensweitergabe. Doch was viele unterschätzen: Diese Vorgänge können tief in bestehende Rechtsverhältnisse eingreifen.
Beispiel 1: Der übergangene Nachbar mit Vorkaufsrecht
Ein langjähriger Mieter hat im Mietvertrag ein Vorkaufsrecht für die von ihm gemietete Wohnung vereinbart. Die Eigentümerin verschenkt das Objekt an ihren Neffen. Der Mieter hat in diesem Fall keinen Anspruch auf Ausübung des Vorkaufsrechts – es sei denn, die Schenkung entpuppt sich als scheingeschäftlicher Verkauf.
Beispiel 2: Innerfamiliäre Vermögensweitergabe
Ein Vater möchte seinem Sohn ein Wohnhaus „schenken“. Um spätere Pflichtteilsansprüche zu reduzieren, verlangt er vorab eine Ausgleichszahlung. Wird diese Zahlung erheblich, könnte dies das Geschäft teilweise entgeltlich machen – und andere Vertragsbeteiligte (z. B. mit Vorkaufsrechten) auf den Plan rufen.
Beispiel 3: Spekulation mit Umgehungsgeschäften
Ein Investor weiß, dass bei einem Grundstück ein Vorkaufsrecht besteht. Um dies zu umgehen, wird mit dem Eigentümer eine Zahlung vereinbart, die später als „Geschenk“ für dessen Sohn deklariert wird. Solche Umgehungsgeschäfte können rechtsmissbräuchlich sein – aber nur, wenn klar und beweisbar ist, dass das wirtschaftliche Ergebnis dem eines Verkaufs entspricht.
FAQ – Ihre wichtigsten Fragen zu Vorkaufsrecht, Schenkung und einstweiliger Verfügung
1. Wird durch eine Schenkung automatisch ein Vorkaufsrecht ausgelöst?
Nein. Eine Schenkung ist rechtlich ein unentgeltlicher Vorgang und löst ein Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht aus. Nur bei entgeltlicher Veräußerung – wie einem Verkauf – besteht Anspruch auf Ausübung des Vorkaufsrechts. Ausnahmen können bestehen, wenn die Schenkung de facto ein Kaufvertrag ist, etwa wenn erhebliche Zahlungen fließen – das muss jedoch schlüssig begründet und bewiesen werden.
2. Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, um eine einstweilige Verfügung zu erhalten?
Sie müssen einen schlüssigen und nachvollziehbar begründeten Anspruch nachweisen, außerdem eine Gefahr im Verzug darlegen – also zeigen, dass Ihr Recht ohne gerichtliche Maßnahme vereitelt oder erheblich erschwert werden könnte. Wichtig: Die Begründung muss juristisch fundiert sein. Bloße Vermutungen oder undokumentierte Behauptungen reichen gerichtlich nicht aus.
3. Was kann ich tun, wenn mein Vorkaufsrecht missachtet wurde?
Wird Ihr Vorkaufsrecht durch eine zweifelhafte Transaktion umgangen, sollten Sie umgehend reagieren:
- Lassen Sie den Sachverhalt rechtlich prüfen – am besten durch eine auf Liegenschaftsrecht spezialisierte Kanzlei.
- Dokumentieren Sie alle Informationen über den Eigentümerwechsel, Geldflüsse oder Verträge.
- Erheben Sie – wenn rechtlich möglich – Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit der Schenkung oder die Geltendmachung Ihres Vorkaufsrechts.
Bedenken Sie: Je mehr Zeit verstreicht, desto schwerer wird es, Tatsachen zu sichern und Rechte durchzusetzen – insbesondere nach erfolgter Grundbucheintragung.
Fazit: Klare Verträge, rasches Handeln, erfahrene Unterstützung
Der aktuelle Fall zeigt glasklar: Im Immobilienrecht sind Rechte wie das Vorkaufsrecht wertvoll – aber nicht automatisch durchsetzbar. Wer solche Rechte besitzt, muss genau wissen, wann und wie sie ausgelöst werden – und welche Mittel es gibt, um sie effektiv zu sichern.
Zugleich zeigt sich: Nicht jede Zahlung im Vorfeld einer Schenkung macht aus dieser einen Verkauf. Die Rechtsprechung ist wachsam – aber sehr streng, was die juristische Begründung betrifft. Laien stoßen dabei schnell an ihre Grenzen.
Unser Rat: Wenn Sie ein Vorkaufsrecht geltend machen oder den Verdacht einer Umgehung haben, zögern Sie nicht. Kontaktieren Sie uns frühzeitig – wir prüfen Ihre Möglichkeiten, sichern Ihre Rechte mit juristisch fundierten Argumenten und begleiten Sie durch das Verfahren.
Sie haben Fragen zur Durchsetzung Ihres Vorkaufsrechts?
Kontaktieren Sie uns persönlich – diskret, kompetent und engagiert.
Pichler Rechtsanwalt GmbH – Ihre Kanzlei für Liegenschaftsrecht in Wien.
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