Vorkaufsrecht ausgehebelt? Warum eine „Schenkung“ nicht gleich ein Verkauf ist – und was das für Sie bedeutet
Rechtsanwalt Wien: Wann ein Vorkaufsrecht greift – und wann nicht
Ein Vorkaufsrecht kann leicht gefährdet werden – wenn z. B. durch eine Schenkung ein echter Verkauf geschickt umgangen wird.
Einleitung: Wenn Rechte plötzlich wertlos erscheinen
Stellen Sie sich vor, Sie haben ein vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht auf eine Immobilie – eine wertvolle Sicherheit, auf die Sie sich verlassen konnten. Doch als es ernst wird, verkauft der Eigentümer nicht, sondern verschenkt das Grundstück an jemand anderen. Für Sie bleibt nur die Fassungslosigkeit: Wird da gerade Ihr gutes Recht umgangen?
Genau mit dieser emotional aufgeladenen Situation hatte sich der Oberste Gerichtshof (OGH) in einem aktuellen Urteil (ECLI:AT:OGH0002:2025:0020OB00196.25Z.1218.000) auseinanderzusetzen. Die Entscheidung zieht klare juristische Linien – und ist ein Weckruf für alle, die sich auf ein Vorkaufsrecht verlassen. Zur Entscheidung.
Der Sachverhalt: Was genau ist passiert?
Dem Kläger war vor Jahren ein Vorkaufsrecht an einer bestimmten Immobilie eingeräumt worden – ein klassischer Schutzmechanismus, um im Verkaufsfall als bevorzugter Käufer zum Zug zu kommen. Jahre später änderten sich die Eigentumsverhältnisse: Die Immobilie wurde an eine andere Person (die Zweitbeklagte) übertragen.
Doch der Übertragungsakt war brisant: Die Zweitbeklagte hatte 320.000 Euro an den Liegenschaftseigentümer gezahlt – dennoch wurde die Immobilie formell als Schenkung ins Grundbuch eingetragen.
Der Kläger roch den Braten: Aus seiner Sicht handelte es sich um ein Umgehungsgeschäft, bei dem ein tatsächlicher Verkauf als Schenkung getarnt wurde, um sein Vorkaufsrecht auszuhebeln. Er beantragte daher eine einstweilige Verfügung, um den Vollzug der Übertragung zu stoppen, bis die Rechtslage geklärt ist.
Doch das Gericht stellte sich quer. Warum? Die Antwort liegt in der Bewertung rechtlicher Wahrscheinlichkeiten – sowie in der Kunst der juristischen Begründung.
Die Rechtslage: Wie funktioniert ein Vorkaufsrecht – und wann schützt eine einstweilige Verfügung?
Ein vertragliches Vorkaufsrecht ist ein zivilrechtliches Gestaltungsrecht. Es bedeutet: Wenn die Immobilie verkauft werden soll, muss dem Vorkaufsberechtigten die Möglichkeit gegeben werden, zu denselben Bedingungen den Kauf selbst durchzuführen (§ 1072 ABGB).
Kommt jedoch kein „Verkauf“ zustande – sondern beispielsweise eine Schenkung – dann greift das Vorkaufsrecht nicht automatisch. Der Gesetzgeber hat bewusst festgelegt, dass nur echte Kaufverträge einen Vorkaufsfall auslösen sollen.
Einstweilige Verfügung – wann ist sie möglich?
Die einstweilige Verfügung nach § 381 EO (Exekutionsordnung) ist eine vorläufige Maßnahme des Gerichts, wenn ein dringender Rechtsschutzbedürfnis besteht. Sie dient dazu, einen drohenden Schaden abzuwenden, solange das Hauptverfahren noch läuft.
Voraussetzungen für eine einstweilige Verfügung:
- Schlüssiger Anspruch – also ein nachvollziehbarer und rechtlich relevanter Anspruch.
- Glaubhaftmachung von Gefahr für die Durchsetzung dieses Anspruchs.
Im vorliegenden Fall musste der Kläger daher darlegen, dass:
- ein rechtlich relevanter „Verkauf“ vorliegt,
- sein Vorkaufsrecht dadurch verletzt wurde – und
- ein sofortiger gerichtlicher Eingriff notwendig ist.
Die Entscheidung des Gerichts: Warum der OGH den Antrag ablehnte
Der Oberste Gerichtshof entschied am 18. Dezember 2025 (20 Ob 196/25z): Der Antrag auf einstweilige Verfügung wird abgewiesen.
Begründung:
- Der Kläger konnte nicht glaubhaft darlegen, dass wirklich ein Verkauf vorlag. Zwar floss Geld – jedoch außerhalb des offiziellen Schenkungsvertrags.
- Die Zahlung von 320.000 € war laut Gericht nicht eindeutig einem Kaufpreis zuordenbar – es fehlten klare Indizien für einen Scheinkauf.
- Auch wenn die Gegenseite sich nicht zur einstweiligen Verfügung äußert, ist das Gericht verpflichtet, die rechtliche Stichhaltigkeit des Antrags von Amts wegen zu prüfen.
Damit wurde festgehalten: Wer glaubt, dass eine bewusste Umgehung eines Vorkaufsrechts vorliegt, muss dies mit klaren Beweismitteln und rechtlich überzeugend darlegen – eine bloße Vermutung reicht nicht.
Praxis-Auswirkung: Was bedeutet das für Sie?
Dieses Urteil sollte jeden alarmieren, der ein vertragliches oder grundbücherlich sichergestelltes Vorkaufsrecht besitzt. Denn die Bandbreite möglicher Umgehungen ist größer, als viele glauben – und der gerichtliche Schutz ist nicht automatisch gegeben.
Beispiel 1: „Schein-Schenkung“ mit Barzahlung
Ein Familienmitglied übernimmt eine Immobilie „per Schenkung“, zahlt aber in Wahrheit über Mittelsmänner Geld. Der OGH verlangt in solchen Fällen konkrete Nachweise dieser Zahlungskette und Belege, dass es sich um einen verschleierten Verkauf handelt.
Beispiel 2: Übergabe gegen Lebensunterhalt
Eine Immobilie wird „unentgeltlich“ übertragen – aber der Erwerber verpflichtet sich, den früheren Eigentümer lebenslang zu versorgen oder Schulden zu übernehmen. Ob diese Form der Gegenleistung bereits einen Kauf darstellt, ist strittig – eine anwaltliche Prüfung ist hier essenziell.
Beispiel 3: Mehrere Verträge „unter dem Tisch“
Ein offizieller Schenkungsvertrag wird abgeschlossen, zusätzlich werden aber „private Zahlungszusagen“ getroffen. Ohne klare Unterlagen fällt es schwer, solche Konstrukte als Scheingeschäfte zu entlarven. Vertrauen Sie hier niemals nur auf Ihre Intuition.
FAQ – Häufig gestellte Fragen
1. Wann kann ich mein Vorkaufsrecht geltend machen?
Ein Vorkaufsrecht kann nur dann ausgeübt werden, wenn ein echter Kaufvertrag erfolgt – das heißt, ein oder mehrere Kaufinteressenten bieten einen vertraglich gesicherten Preis an. Wird die Immobilie verschenkt oder anders übertragen, ohne dass von außen ein klassischer Verkauf erkennbar ist, besteht kein automatisches Ausübungsrecht. Der Teufel liegt dabei oft im Detail – etwa in versteckten Gegenleistungen oder „verborgenen“ Zahlungen, die ein Scheingeschäft nahelegen könnten.
2. Ist eine Schenkung ein Argument, das Vorkaufsrecht zu umgehen?
Rein rechtlich gesehen: Ja. Eine Schenkung zählt definitionsgemäß nicht als Verkauf und löst daher in den meisten Fällen kein Vorkaufsrecht aus. Problematisch wird es, wenn der Schenkungsvertrag in Wahrheit zugunsten Dritter entgolten wird, also faktisch ein Kaufgeschäft darstellt. In solchen Fällen ist eine gerichtliche Prüfung notwendig – meist im Rahmen eines regulären Zivilverfahrens, nicht per einstweiliger Verfügung.
3. Was kann ich tun, wenn ich vermute, mein Vorkaufsrecht wurde umgangen?
Handeln Sie schnell und professionell:
- Sichern Sie möglichst früh alle verfügbaren Informationen zur Übertragung der Immobilie (z. B. Grundbuchsauszüge, Notariatsakte, Zahlungsflüsse).
- Lassen Sie eine rechtliche Prüfung durchführen: Ist der „Schenkungsvertrag“ wirklich unentgeltlich? Gibt es Anzeichen für eine Scheinhandlung?
- Besprechen Sie mit einem spezialisierten Rechtsanwalt, ob ein Zivilverfahren auf Feststellung eines Kaufvertrags Erfolg verspricht – und begleiten Sie dies gegebenenfalls mit strategischen Anträgen auf einstweilige Verfügung.
Fazit: Rechtzeitig handeln – mit der richtigen Strategie
Das Urteil des OGH zeigt auf, wie schmal der Grat zwischen gefühltem und rechtlichem Anspruch ist. Ein Vorkaufsrecht ist wertvoll – aber nur dann durchsetzbar, wenn auch alle Voraussetzungen genau erfüllt sind. Wer sich auf einen nicht offensichtlichen „Verkauf“ beruft, muss seine Argumentation juristisch hieb- und stichfest untermauern können.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie Ihre vertraglichen Rechte frühzeitig von Experten prüfen – sowohl präventiv als auch im konkreten Streitfall.
Ob Vorkaufsrecht, Umgehungsgeschäft oder Schenkung mit verstecktem Preis – wir von Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien helfen Ihnen rasch, kompetent und mit Weitblick weiter.
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