Vorkaufsrecht bei Schenkung ausgehebelt? Was Sie tun können, wenn eine Immobilie „verschenkt“ wird
Einleitung: Wenn Recht zu Unrecht wird – das emotionale Dilemma vieler Vorkaufsberechtigter
Sie haben ein vertraglich zugesichertes Vorkaufsrecht an einer Immobilie, vielleicht schon vor Jahren vereinbart – in dem Glauben, eines Tages davon Gebrauch machen zu können. Doch plötzlich erfahren Sie, dass das Objekt nicht verkauft, sondern „verschenkt“ wurde. Es stellt sich das Gefühl ein, übergangen worden zu sein. Und noch schlimmer: Sie stehen scheinbar machtlos daneben, während andere Tatsachen schaffen. „Das kann doch nicht rechtens sein?“ denken viele in dieser Situation. Leider ist die Antwort komplizierter als es scheint.
Der Oberste Gerichtshof hat in einer vielbeachteten Entscheidung aus dem Jahr 2025 (ECLI:AT:OGH0002:2025:0020OB00196.25Z.1218.000) genau über einen solchen Fall zu urteilen gehabt – mit weitreichenden Konsequenzen für alle, die sich auf ein vertragliches Vorkaufsrecht verlassen haben. Wir von der Pichler Rechtsanwalt GmbH analysieren den Fall für Sie, erklären die rechtlichen Hintergründe – und geben Ihnen konkrete Handlungsanleitungen, wie Sie Ihr Recht wahren können, bevor es zu spät ist.
Der Sachverhalt: Wie ein Vorkaufsrecht durch vertragliche Kreativität ausgehebelt wurde
Ein Immobilienfall, wie er in der anwaltlichen Praxis immer häufiger vorkommt: Ein Grundstück mit einem Marktwert von rund 2,3 Millionen Euro sollte (scheinbar) verschenkt werden – genauer gesagt: Die Eigentümerin hatte das Grundstück einer dritten Person übertragen, ohne dafür formell Kaufpreis zu verlangen. Allerdings hatte dieselbe Person zuvor 320.000 Euro an die schenkerische Eigentümerin gezahlt.
Einem Dritten – dem Kläger – stand an dieser Immobilie ein vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht zu. Als er von der Übertragung erfuhr, stellte er einen Antrag auf einstweilige Verfügung. Sein Argument: Bei der Transaktion handle es sich in Wahrheit nicht um eine Schenkung, sondern um einen versteckten Kaufvertrag – und damit greife sein Vorkaufsrecht. Die Zahlung von 320.000 Euro sei ein Kaufpreis, nicht einfach ein Geschenk.
Doch genau diese Argumentation überzeugte das Gericht nicht.
Rechtsanwalt Wien: Die Rechtslage – Wann greift ein Vorkaufsrecht – und wann nicht?
Vorkaufsrecht im Zivilrecht – ein Überblick
Ein Vorkaufsrecht (§ 1072 ff ABGB) gewährt dem Berechtigten die Möglichkeit, in einen Kaufvertrag einzutreten, wenn die verkaufte Sache einem Dritten überlassen werden soll. Es handelt sich also um ein rechtliches Gestaltungsrecht, das dann aktiviert werden kann, wenn ein konkreter Kaufvertrag mit einem Dritten zustande kommt. Die wesentlichen Merkmale:
- Es muss ein Kaufvertrag über die betreffende Sache abgeschlossen werden.
- Der Vorkaufsberechtigte hat ein Nachkaufsrecht zu denselben Bedingungen, wie sie mit einem Dritten vereinbart wurden.
- Rechtsgrundlage ist meist ein schuldrechtlicher Vertrag, der freiwillig vereinbart wurde oder aus speziellen gesetzlichen Pflichten folgt.
Problematisch: Umgehung durch „gemischte Schenkung“?
Im konkreten Fall versuchte der Antragsteller zu argumentieren, dass die Scheinschenkung in Verbindung mit der Zahlung von 320.000 Euro wirtschaftlich einem Kauf gleichzusetzen sei. Juristisch spricht man in solchen Konstellationen von einer gemischten Schenkung – einem Rechtsgeschäft, das sowohl unentgeltliche als auch entgeltliche Elemente enthält.
Doch das Gesetz zieht eine klare Linie: Voraussetzung für ein Vorkaufsrecht ist ein echter Kaufvertrag. Wird der Eigentumserwerb formal als Schenkung abgewickelt – selbst wenn im Vorfeld Zahlungen geleistet wurden –, so ist das Vorkaufsrecht nur dann ausgelöst, wenn die Umgehung eines Kaufs zweifelsfrei bewiesen werden kann.
Einstweilige Verfügung (§ 381 EO) – wann eingreifbar?
Um das Grundstück zwischenzeitlich zu „sichern“, beantragte der Kläger eine einstweilige Verfügung, wie sie im Exekutionsrecht vorgesehen ist (§ 381 Exekutionsordnung). Diese Maßnahme soll verhindern, dass ein Anspruch faktisch vereitelt wird, bevor ein endgültiges Urteil gefällt ist. Doch hierfür gelten strenge Voraussetzungen:
- Es muss ein glaubhaft gemachter Anspruch vorliegen.
- Es muss eine konkrete Gefährdung der Verwirklichung dieses Anspruchs bestehen.
- Die Argumentation muss klar, schlüssig und nachvollziehbar sein – insbesondere wenn das Gericht keine Gegenseite hört („ex parte“).
Die Entscheidung des Gerichts: Keine einstweilige Verfügung – keine Aussicht auf Erfolg
Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision des Klägers ab. Dabei legte er klar dar:
- Der Antrag war nicht schlüssig – es fehlte an einer juristisch nachvollziehbaren Argumentation.
- Es wurde nicht überzeugend dargelegt, dass es sich bei der Transaktion tatsächlich um einen Kauf handelte.
- Die Zahlung von 320.000 Euro wurde nicht hinreichend in den Zusammenhang einer entgeltlichen Eigentumsübertragung gebracht.
Fazit: Auch wenn subjektiv der Eindruck entsteht, das Vorkaufsrecht bei Schenkung sei „umgangen“ worden – juristisch lässt sich eine solche Annahme nur durch sorgfältige Beweisführung und fundierte rechtliche Darlegung durchsetzen.
Praxis-Auswirkung: Was bedeutet das konkret für Bürger? Drei reale Beispiele
1. Sie haben ein vertragliches Vorkaufsrecht an einem Grundstück
Sie erfahren, dass das Grundstück „verschenkt“ wurde – und dennoch ist eine Zahlung erfolgt. Dieser Fall zeigt: Solange der Eigentümer einen formal rechtmäßigen Schenkungsvertrag abschließt, wird Ihr Vorkaufsrecht bei Schenkung nicht automatisch aktiviert. Sie müssen konkret und belegbar argumentieren, dass es sich um einen Scheinkauf handelt. Dazu braucht es in der Regel juristische und wirtschaftliche Expertise (z. B. zur atypischen Preisgestaltung, Näheverhältnissen, wirtschaftlicher Abhängigkeit).
2. Sie möchten eine einstweilige Verfügung beantragen
Gerichte überprüfen Anträge auf einstweilige Verfügungen besonders streng, weil sie potentiell weitreichende Folgen haben. Ohne klare Beweismittel und logische Beweisführung wird ein solcher Antrag abgelehnt – mit Kostenfolgen für Sie. Eine scheinbar berechtigte Vermutung reicht nicht.
3. Sie haben ein interessantes Kaufobjekt im Auge – mit Vorkaufsrecht belastet
Auch Käufer müssen wachsam sein: Wenn Sie ein Objekt erwerben, an dem ein Vorkaufsrecht besteht, sollten Sie juristisch genau prüfen lassen, ob Sie durch Ihre Zahlung und Vertragsgestaltung möglicherweise das Recht eines Dritten verletzen. Denn: Wird ein Kauf verschleiert, drohen Anfechtung, Rückabwicklung und Schadenersatz. Nur fehlerfreie Verträge schützen vor späteren Überraschungen.
FAQ – Ihre wichtigsten Fragen zum Vorkaufsrecht in kritischen Fallkonstellationen
1. Kann ein Vorkaufsrecht durch eine Schenkung wirksam umgangen werden?
Grundsätzlich ja – denn das Vorkaufsrecht greift nur bei Kaufverträgen. Schenkungen, auch wenn sie wirtschaftlich fragwürdig erscheinen, führen nicht automatisch zur Anwendung des Vorkaufsrechts bei Schenkung. Allerdings: Wenn nachweisbar ist, dass die Schenkung nur zum Schein erfolgte, um einen Kauf zu verschleiern, kann der Erwerb gerichtlich angefochten werden. In der Praxis ist dies jedoch ein schwieriges Unterfangen, das solide Beweise und juristischen Sachverstand erfordert.
2. Was brauche ich für eine erfolgreiche einstweilige Verfügung wegen Vorkaufsrecht?
Sie müssen in Ihrem Antrag Folgendes überzeugend darlegen:
- Dass ein wirksames Vorkaufsrecht besteht
- Dass dieses Recht durch den bevorstehenden Eigentumsübergang ernsthaft gefährdet ist
- Dass es sich tatsächlich um einen Kaufvertrag handelt oder zumindest eine kaum zu widerlegende Umgehung dessen vorliegt
- Dafür sind konkrete Unterlagen, Zahlungsflüsse, Verträge und ggf. Zeugenaussagen nötig
Fehlen diese Elemente, wird der Antrag mit hoher Wahrscheinlichkeit abgelehnt – wie im hier besprochenen OGH-Fall.
3. Wie kann ich mich als Vorkaufsberechtigter gegen kreative Vertragsgestaltungen schützen?
Der beste Schutz ist Prävention. Bereits bei der Gestaltung des Vorkaufsrechts können rechtssichere Klauseln eingebaut werden, die auch komplexe Transaktionsformen (z. B. gemischte Schenkung, Tauschgeschäfte, nahe Angehörige) erfassen. Zudem sollten Vorkaufsrechte möglichst ins Grundbuch eingetragen werden. Bei konkreten Transaktionen ist eine rechtliche Analyse der Gegenseite unverzichtbar. Je früher eine anwaltliche Prüfung erfolgt, desto höher die Durchsetzungschancen.
Fazit: Vorkaufsrechte brauchen Expertise – wir helfen Ihnen, Ihr Recht zu sichern
Die Entscheidung des OGH zeigt klar: Ein Vorkaufsrecht ist kein Selbstläufer. Umgehungsstrategien wie „Schenkung mit Vorleistung“ erfordern eine detaillierte rechtliche Auseinandersetzung – sowohl bei der Abwehr als auch bei der Durchsetzung.
Wir von der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien verfügen über langjährige Erfahrung im Immobilienrecht und in der Abwehr bzw. Durchsetzung strittiger Vorkaufsrechte. Lassen Sie sich rechtzeitig beraten, bevor aus einem Recht ein wertloses Versprechen wird.
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