Schimmel in der Mietwohnung: Darf der Vermieter wegen „falschem Lüften“ kündigen?

Schimmel in der Mietwohnung: Feuchte Wände, Schimmel in den Ecken und dann ein Brief vom Vermieter: Man habe „falsch gelüftet“, verursache die Schäden selbst – und plötzlich steht sogar eine Kündigung im Raum. Genau mit so einer Konstellation musste sich der Oberste Gerichtshof auseinandersetzen. Die Entscheidung zeigt deutlich: Vermieter können nicht jede Feuchtigkeits- und Schimmelproblematik einfach auf das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter abwälzen.

Der konkrete Fall: Reihenhaus, Schimmel – und Kündigung

In der Entscheidung des OGH vom 28.03.2023, 4 Ob 2/23g, ging es um eine Mieterin, die 2016 in eine neu errichtete Reihenhauswohnung einzog. Kurz nach der Schlüsselübergabe traten wiederholt Feuchtigkeit und Schimmel auf.

Die Vermieterin reagierte zunächst mit Trocknungsmaßnahmen und stellte zeitweise ein Ersatzquartier zur Verfügung. Gleichzeitig erhielt die Mieterin jedoch mehrere schriftliche Mahnungen: Sie würde falsch lüften und heizen, ihr Verhalten sei Ursache der Feuchtigkeit.

Schließlich kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis nach § 30 Abs 2 Z 3 Mietrechtsgesetz (MRG) wegen „erheblich nachteiligen Gebrauchs“ der Wohnung und klagte auf Räumung. Sowohl das Erstgericht als auch das Berufungsgericht folgten der Vermieterin und gaben der Kündigung statt. Die Mieterin legte Revision ein – mit Erfolg.

Zur Entscheidung.

Schimmel in der Mietwohnung

Was der OGH entschieden hat – und warum

Der Oberste Gerichtshof hob die Kündigung auf und wies die Räumungsklage ab. Die Vermieterin musste auch die Kosten des Verfahrens tragen. Entscheidend waren dabei zwei rechtliche Kernaussagen:

• 1. Konkrete Pflichtverletzung muss benannt werden
  Eine Kündigung wegen „erheblich nachteiligen Gebrauchs“ nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG setzt voraus, dass der Vermieter jene konkreten Tatsachen nennt, die den Kündigungsgrund bilden. Allgemeine Vorwürfe wie „Sie lüften falsch“ oder „Sie nutzen die Wohnung unsachgemäß“ genügen nicht.
  Der OGH betonte die sogenannte „Individualisierungspflicht“ nach § 33 Abs 1 MRG: Es muss klar erkennbar sein, welches Verhalten genau dem Mieter vorgeworfen wird.
• 2. Kein Anspruch auf „Über-Lüften“ ohne Vereinbarung
  Der OGH stellte klar: Wohnungen müssen so beschaffen sein, dass sie bei üblicher Nutzung bewohnbar sind. Dazu gehören normales Wohnen, Schlafen, Kochen, Duschen, auch gelegentliches Trocknen von Wäsche.
  Ein Verlangen, 6–8 Mal täglich intensiv querzulüften oder sonst ein außergewöhnlich häufiges Lüften vorzunehmen, geht über das hinaus, was ein „durchschnittlicher Mieter“ ohne besondere Vereinbarung schuldet. Eine solche außergewöhnliche Pflicht kann nicht einfach nachträglich durch Mahnschreiben „eingeführt“ werden.

Im konkreten Fall konnte die Vermieterin nicht ausreichend darlegen, dass die Mieterin eine klar definierte, außergewöhnliche Lüftungspflicht verletzt hatte. Ohne ausdrückliche vertragliche Grundlage und ohne klare Beweise war die Kündigung daher rechtswidrig.

Was bedeutet „erheblich nachteiliger Gebrauch“ überhaupt?

§ 30 Abs 2 Z 3 MRG erlaubt dem Vermieter eine Kündigung, wenn der Mieter das Mietobjekt „erheblich nachteilig“ gebraucht. Gemeint sind etwa:

• massive Beschädigungen der Wohnung (z.B. mutwillige Zerstörung, schwere Vernachlässigung),
• Nutzungen, die zu schweren oder wiederholten Schäden führen,
• Verhaltensweisen, die über normales Wohnen deutlich hinausgehen und die Substanz der Wohnung gefährden.

Wichtig ist: Es geht um erhebliche Nachteile und um ein Verhalten, das deutlich über das hinausgeht, was eine gewöhnliche Nutzung ist. Normale Abnützung, übliche Feuchtigkeit durch Wohnen, gelegentliche Lüftungsversäumnisse – all das begründet in aller Regel keinen „erheblich nachteiligen Gebrauch“.

Schimmel in der Wohnung: Wer trägt die Verantwortung?

Schimmel ist häufig ein Mischthema aus Bauphysik und Nutzung. Der OGH hat in der Entscheidung aus dem Jahr 2023 klar herausgearbeitet, wie die Verantwortung grundlegend verteilt ist:

• Vermieter müssen die Wohnung so herstellen und erhalten, dass sie bei üblichem Wohnverhalten schimmelfrei bewohnbar ist. Dazu gehört auch, dass bei Neubauten längere Trocknungszeiten berücksichtigt werden.
• Mieter müssen sich an ein gewöhnliches, zumutbares Heiz- und Lüftungsverhalten halten. Das bedeutet: regelmäßiges, aber im Alltag übliches Lüften, keine extreme Dauerfeuchte durch permanentes Trocknen großer Wäschemengen ohne Lüften etc.

Verlangt der Vermieter aber mehr – etwa „sechs- bis achtmal täglich Stoßlüften bei weit geöffneten Fenstern“ – dann ist das außergewöhnlich und kann ohne besondere Vereinbarung nicht einfach als vertragliche Pflicht des Mieters unterstellt werden.

Praxisbeispiele: Wann droht tatsächlich Gefahr – und wann nicht?

Beispiel 1: Gelegentliches Nicht-Lüften

Sie lüften morgens und abends, sind tagsüber arbeiten, vergessen an manchen Tagen auf zusätzliches Stoßlüften – und bemerken nach einiger Zeit leichte Stockflecken an einer kalten Außenwand. Sie informieren Ihren Vermieter, dieser wirft Ihnen pauschal „falsches Lüften“ vor und droht mit Kündigung.

Nach der Linie des OGH reicht eine derart allgemeine Behauptung ohne weitere Konkretisierung nicht aus, um eine Kündigung zu stützen. Gelegentliches Nicht-Lüften im normalen Rahmen ist typischerweise noch kein „erheblich nachteiliger Gebrauch“.

Beispiel 2: Neubau mit Restfeuchte

Sie beziehen eine neu errichtete Wohnung. Bereits kurz nach Einzug kommt es zu großflächiger Feuchtigkeit, trotz normalen Heizens und Lüftens. Die Bausubstanz ist noch nicht vollständig ausgetrocknet, es entstehen Schimmelflecken in mehreren Räumen.

Hier spricht vieles dafür, dass die Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters (Restfeuchte, Baumangel) liegt. Ein Verweis auf Ihr angeblich falsches Lüften würde ohne fundierte technische Nachweise kaum halten. Eine Kündigung auf dieser Basis wäre nach der Argumentation des OGH besonders kritisch zu sehen.

Beispiel 3: Pauschale Verbote durch den Vermieter

Der Vermieter verbietet Ihnen pauschal, in der Wohnung Wäsche zu trocknen, obwohl es keinen Trockenraum gibt. Gleichzeitig verlangt er extrem häufiges Stoßlüften zu bestimmten Zeiten – mündlich, ohne Vertragsergänzung.

Solche besonderen Nutzungseinschränkungen und Lüftungspflichten müssten klar und am besten schriftlich vereinbart sein. Ohne solche Vereinbarung kann ein Verstoß dagegen nur schwer als Kündigungsgrund herangezogen werden.

Wie sollten Mieter bei Schimmel und Kündigungsdrohungen vorgehen?

Konkrete Schritte für Betroffene

• 1. Alles dokumentieren
  Fotografieren Sie Schimmelstellen, Feuchtigkeitsflecken und zeitliche Entwicklungen. Notieren Sie Datum, Raum, Wetterlage. Bewahren Sie alle Schreiben Ihres Vermieters auf.
• 2. Mängel schriftlich melden
  Zeigen Sie Feuchtigkeit und Schimmel Ihrem Vermieter schriftlich (E-Mail oder eingeschriebener Brief) an und fordern Sie eine fachgerechte Überprüfung und Sanierung.
• 3. Eigenes Verhalten nachvollziehbar machen
  Beschreiben Sie kurz Ihr übliches Heiz- und Lüftungsverhalten. Niemand erwartet ein Lüftungs-Tagebuch, aber eine nachvollziehbare Darstellung („morgens und abends Stoßlüften, Heizung tagsüber auf X Grad“) kann im Streitfall helfen.
• 4. Technische Abklärung verlangen
  Verlangt der Vermieter besondere Lüftungsregeln oder behauptet einen Baumangel auszuschließen, können Sie auf eine fachliche Überprüfung (Messungen, Gutachten) hinweisen. Pauschale Schuldzuweisungen ohne technische Basis sind rechtlich angreifbar.
• 5. Kündigungsschreiben genau prüfen lassen
  Enthält das Kündigungsschreiben nur allgemeine Formulierungen wie „erheblich nachteiliger Gebrauch“, „unsachgemäße Nutzung“ oder „falsches Lüften“, ohne konkrete Vorfälle, Zeiten, Verhaltensweisen zu benennen, kann bereits daran die Wirksamkeit scheitern. Eine rasche rechtliche Prüfung ist hier entscheidend.

Was Vermieter beachten sollten, um nicht zu scheitern

Die Entscheidung des OGH ist auch ein deutliches Signal an Vermieter:

• Bauliche Ursachen zuerst prüfen
  Bei Schimmel sind technische Ursachen (Wärmebrücken, unzureichende Dämmung, Restfeuchte im Neubau) ernsthaft zu prüfen und zu dokumentieren, bevor man dem Mieter falsches Verhalten vorwirft.
• Spezielle Pflichten klar regeln
  Wenn Sie vom Mieter ein besonderes Nutzungsverhalten verlangen (z.B. sehr häufiges Stoßlüften, Einschränkungen beim Wäschetrocknen), sollte das ausdrücklich und schriftlich im Mietvertrag oder in einer nachträglichen Vereinbarung festgehalten werden.
• Abmahnungen konkret formulieren
  Vor einer Kündigung sind klare, individualisierte Abmahnungen notwendig: Welche Pflicht wurde wann, wie und wie oft verletzt? Was wurde genau verlangt? Pauschale Vorwürfe helfen vor Gericht wenig.
• Beweise sichern
  Messprotokolle, Gutachten, Fotos, Protokolle über Begehungen und schriftliche Aufforderungen sind entscheidend, um einen „erheblich nachteiligen Gebrauch“ überhaupt beweisen zu können.

FAQ: Häufige Fragen zum Thema Schimmel, Lüften und Kündigung

Kann mir der Vermieter einfach wegen Schimmel kündigen?

Nein. Eine Kündigung wegen Schimmel setzt voraus, dass Sie den Schaden durch erheblich nachteiliges Verhalten verursacht haben und der Vermieter dies konkret darlegt und beweist. Normale Wohnnutzung und vereinzelte Lüftungsversäumnisse reichen dafür in der Regel nicht aus.

Wie oft muss ich als Mieter wirklich lüften?

Rechtlich ist kein starres Schema (z.B. „x Mal pro Tag“) vorgeschrieben. Sie müssen ein im Alltag übliches und zumutbares Lüftungsverhalten an den Tag legen: regelmäßiges Lüften, insbesondere nach Kochen, Duschen oder Wäschetrocknen. Ein darüber hinausgehendes, sehr intensives Lüften kann ohne besondere Vereinbarung nicht einfach verlangt werden.

Der Vermieter sagt, Schimmel sei immer meine Schuld. Stimmt das?

Nein. Schimmel kann viele Ursachen haben, insbesondere Baumängel oder Restfeuchte bei Neubauten. Der Vermieter trägt die Verantwortung dafür, dass die Wohnung bei normalem Wohnverhalten schimmelfrei bewohnbar ist. Ob der Mieter oder die Bausubstanz Ursache ist, muss im Zweifel fachlich geklärt werden.

Ich habe ein Kündigungsschreiben wegen „erheblich nachteiligen Gebrauchs“ erhalten – was tun?

Reagieren Sie zügig. Lassen Sie prüfen, ob die Kündigung die angeblichen Pflichtverletzungen konkret beschreibt und ob diese tatsächlich vorliegen. Oft sind solche Schreiben zu allgemein formuliert oder rechtlich nicht ausreichend begründet. Holen Sie rasch rechtlichen Rat ein, um Fristen nicht zu versäumen.

Rechtliche Unterstützung bei Schimmel- und Kündigungsstreitigkeiten

Rechtsanwalt Wien

Schimmel in der Wohnung ist nicht nur gesundheitlich belastend, sondern führt schnell zu angespannten Konflikten zwischen Mieter und Vermieter – bis hin zur Kündigung. Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Mietrecht kennt die Pichler Rechtsanwalt GmbH die typischen Argumentationsmuster auf beiden Seiten und die Anforderungen der Gerichte an Beweise und Begründungen.

Wenn Sie von einer Kündigung wegen angeblich falschen Lüftens betroffen sind oder als Vermieter mit Schimmelschäden und strittigen Ursachen zu kämpfen haben, sollten Sie Ihre rechtliche Position frühzeitig klären lassen. Unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at steht Ihnen die Kanzlei Pichler für eine individuelle Beratung zur Verfügung.

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