Mietrecht verlieren durch Verhalten: Wann Ihr Verhalten als stillschweigender Verzicht gewertet wird
Einleitung: Plötzlicher Verlust des Mietrechts – Wie ein einziger Schritt zum finanziellen Eigentor werden kann
Mietrecht verlieren durch Verhalten kann dramatische Folgen haben. Stellen Sie sich vor: Sie haben eine zentrale, günstige Altbauwohnung in Wien. Jahrzehntelang zahlen Sie Miete, modernisieren Küche und Bad, kleben Erinnerungen an jeder Wand – nur um Jahre später zu erfahren: „Sie haben keine Rechte mehr. Das Mietverhältnis ist rechtlich beendet.“ Wie kann das sein? Und noch schlimmer: Sie haben nie ein Schreiben unterschrieben, nie einen offiziellen Verzicht abgegeben.
Genau das ist kürzlich einem Wiener Journalisten passiert. Der Oberste Gerichtshof entschied: Wer sich nicht wie ein Mieter verhält, kann Mietrechte verlieren – auch ohne ausdrückliche Erklärung. Ein Urteil mit enormer Tragweite für Mieter und Vermieter.
Der Sachverhalt: Als Lebenspraxis vor Gericht anders bewertet wurde
Im Jahr 2000 mietete ein Wiener Journalist eine Wohnung in einem begehrten Bezirk der Bundeshauptstadt. Drei Jahre später zog er aufgrund beruflicher Veränderungen in die USA. Seine Ehefrau blieb zwar teilweise in Wien, nutzte die Wohnung allerdings nur fallweise. Ab 2009 kam es zu größeren Renovierungsarbeiten auf Wunsch des Mieters – die Wohnung war über ein Jahr lang nicht benutzbar. In dieser Zeit fand keine dauerhafte Nutzung statt.
Das Mietverhältnis lief eigentlich bis 2010. Nach offiziellem Ende des Vertrags wurde keine Verlängerung vereinbart, und auch keine weitere Miete überwiesen. Im Jahr 2011 passierte dann etwas Entscheidendes: Die Vermieterin schloss auf Wunsch des ursprünglichen Mieters einen neuen, befristeten Mietvertrag mit seiner Ehefrau. Diese erhielt damit mithilfe eines schriftlichen Vertrags das exklusive Nutzungsrecht an der Wohnung.
Mehrere Jahre später jedoch, nach seiner Rückkehr nach Wien, stellte der Mann überraschend Anspruch darauf, als unbefristeter Hauptmieter anerkannt zu werden. Er begründete dies unter anderem mit der langen Vertragsdauer davor und behauptete, dass das neue Mietverhältnis mit seiner Frau lediglich aus steuerlichen Gründen abgeschlossen wurde.
Rechtsanwalt Wien: Die Rechtslage – Wann ein Mietverzicht auch ohne Unterschrift rechtswirksam wird
Kernfrage dieses Falls war: Kann ein Hauptmieter durch bloßes Verhalten – also durch schlüssiges Handeln – sein Mietrecht verlieren, selbst wenn er niemals ausdrücklich kündigt?
Die Antwort ist: Ja, unter bestimmten Voraussetzungen ist das möglich. Der Gesetzgeber kennt im Mietrecht mehrere Arten, wie ein Mietverhältnis beendet werden kann, darunter auch den sogenannten konkludenten Verzicht (§ 863 ABGB).
§ 863 ABGB – Schlüssiges Verhalten
Dieser Paragraph regelt, dass Verträge nicht nur durch ausdrückliche Worte geschlossen oder beendet werden können, sondern auch durch „schlüssiges Verhalten“. Dies bedeutet: Wer sich über längere Zeiträume so verhält, dass offensichtlich wird, er wolle die Rechte aus einem Vertrag nicht mehr nutzen, gibt sie damit faktisch auf.
Im vorliegenden Fall führte der Oberste Gerichtshof drei konkrete Kriterien an, die zusammengenommen einen stillschweigenden Verzicht auf das Mietrecht ergaben:
- Keine Mietzahlungen nach der Vertragsbeendigung im Jahr 2010
- Keine Nutzung der Wohnung für mehrere Jahre
- Anregung eines neuen Mietvertrags mit einer anderen Person (der Ehefrau)
Zudem stellte das Gericht klar: Nur wenn nachweislich Druck, Zwang oder Irrtum zu einem solchen Verhalten geführt hätten, wäre ein rechtlicher Widerspruch möglich gewesen – dies war jedoch nicht der Fall.
Die Entscheidung des Gerichts: Eindeutige Nutzung durch die Ehefrau ersetzt den Hauptmieter
Der Oberste Gerichtshof entschied mit Urteil 30 Ob 143/25p vom 28.10.2025 klar: Das Mietverhältnis mit dem ursprünglichen Mieter wurde 2010 rechtswirksam beendet. Eine Verlängerung war weder ausdrücklich vereinbart noch konnte durch Verhalten abgeleitet werden.
Vielmehr war das Verhalten des Mannes – insbesondere die Bitte an die Vermieterin, mit seiner Frau einen neuen Mietvertrag abzuschließen – als aktiver Verzicht auf seine ursprüngliche Mietstellung zu werten. Der OGH stellte klar:
„Der Kläger hat durch sein Verhalten – insbesondere durch die faktische Nichtnutzung der Wohnung über viele Jahre und die bewusste Einsetzung eines neuen Vertragspartners – auf seine Rolle als Hauptmieter verzichtet.“
Das Gericht ließ auch keine Zweifel daran, dass es auf subjektive Motive (etwa steuerliche Gründe) grundsätzlich nicht ankommt – was zählt, ist das objektiv erkennbare Verhalten nach außen.
Praxis-Auswirkung: Was bedeutet dieses Urteil für Mieter und Vermieter?
Das Urteil schafft einen klaren Maßstab für Vermieterinnen und Vermieter – aber auch erhebliche Risiken für Mieter, die in gutem Glauben handeln. Hier drei typische Fälle aus der Praxis, die durch dieses OGH-Urteil betroffen sein können:
Beispiel 1: Der berufliche Auslandsaufenthalt
Ein Wiener Mieter zieht für mehrere Jahre ins Ausland und überlässt seine Wohnung seiner Cousine, ohne den Vermieter zu informieren. Es wird keine Miete mehr vom ursprünglichen Mieter gezahlt, die Wohnung wird nicht mehr persönlich genutzt. Wird das Mietverhältnis nicht rechtzeitig offiziell verlängert oder angepasst, könnte ein langfristiger Anspruch auf Rückkehr in die Wohnung verlorengehen.
Beispiel 2: Steuertrick mit Ehepartner
Ein Mieter lässt durch seine Ehefrau einen neuen Vertrag abschließen, um steuerliche Vorteile zu nutzen. Wenn dann später wieder ein unbefristetes Mietverhältnis geltend gemacht werden soll, kann das misslingen – das Gericht sieht im Verhalten einen endgültigen Verzicht.
Beispiel 3: Vertragsinhaber zahlt nicht mehr, lebt aber noch dort
Auch wer dauerhaft in der Wohnung bleibt, aber alle Mietzahlungen über eine andere Person (z. B. Lebenspartner/in oder Eltern) laufen lässt, riskiert bei einem gerichtlichen Streit, als nicht mehr legitimer Vertragspartner zu gelten, wenn keine klare Regelung dokumentiert ist.
FAQ – Häufige Fragen zur rechtlichen Bedeutung des „schlüssigen Verzichts“
1. Ich habe nie schriftlich auf das Mietverhältnis verzichtet – kann es dann trotzdem enden?
Ja. Nach österreichischem Zivilrecht kann ein Mietverhältnis auch durch konkludentes (schlüssiges) Verhalten beendet werden, wenn klar erkennbar ist, dass der Mieter nicht mehr an dem Vertrag festhalten will. Das gilt insbesondere dann, wenn über lange Zeiträume keine Nutzung erfolgt, keine Zahlungen vorgenommen werden und sogar ein neuer Vertrag mit Dritten abgeschlossen wird.
2. Zählt es nicht, dass ich weiter Miete gezahlt habe, auch wenn der Vertrag auf meine Ehefrau lautet?
Nein – entscheidend ist, wer Vertragspartner laut Mietvertrag ist und wie sich diese Person verhält. Es zählt juristisch nicht, von welchem Bankkonto die Miete kommt, sondern ob die Vertragspartei (also z. B. der Ehemann) weiterhin Rechte und Pflichten wahrnimmt. Sobald eine andere Person rechtlich den Vertrag übernimmt, können eigene Rechte erlöschen.
3. Kann ich einen alten Mietvertrag bei Rückkehr aus dem Ausland wieder aufleben lassen?
Nur in sehr engen Ausnahmefällen. Wenn das Mietverhältnis offiziell beendet wurde und über Jahre keine aktive Nutzung oder Vertragsverlängerung nachweisbar ist, bestehen praktisch keine rechtlichen Grundlagen für eine Wiederaufnahme. Der frühere Status als Hauptmieter erlischt rechtlich, wenn ein solcher Verzicht aus dem Verhalten ableitbar ist.
Fazit: Mietverhältnis immer aktiv regeln – nicht „laufen lassen“
Dieses OGH-Urteil zeigt eindrucksvoll, dass im Mietrecht nicht nur Paragrafen, sondern vor allem das gelebte Verhalten zählt. Wer seine Rechte an einer Wohnung erhalten möchte, muss aktiv handeln, klar kommunizieren und sich im Zweifel rechtlich beraten lassen. Gerade bei temporärer Abwesenheit, familiären Veränderungen oder steuerstrategischen Überlegungen ist besondere Vorsicht geboten.
Sind Sie selbst Mieter oder Vermieter in Wien und möchten Klarheit über Ihre aktuelle mietrechtliche Situation? Oder planen Sie Änderungen im Mietvertrag mit Angehörigen oder Partnern? Dann stehen wir Ihnen gerne kompetent zur Seite.
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