Unzulässige Untervermietung im Firmenverbund? Wann stillschweigende Zustimmung Kündigungsrechte aushebelt

Emotionale Einleitung: Wenn vermeintliche Klarheit zur juristischen Stolperfalle wird

Unzulässige Untervermietung kann für Vermieter rechtliche Fallstricke bedeuten – insbesondere dann, wenn eine jahrelang geduldete Praxis plötzlich als Zustimmung gewertet wird. Viele Vermieter vertrauen auf die vertraglich festgelegten Bedingungen ihrer Mietverträge – insbesondere dann, wenn es um sensible Punkte wie Untervermietung geht. Doch was passiert, wenn jahrelanges „Nicht-Handeln“ plötzlich als Zustimmung gewertet wird? Wenn eine eigentlich klare Vertragsverletzung nicht mehr sanktionierbar ist, weil ein früherer Eigentümer des Objekts stillschweigend weggesehen hat?

Genau solche Fälle sorgen in der Praxis für erheblichen Ärger und Rechtsunsicherheiten – sowohl auf Seiten der Vermieter, als auch bei gewerblichen Mietern. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in einer bemerkenswerten Entscheidung vom 11.11.2025 (Az: 10 Ob 138/25p) klargestellt, unter welchen Umständen ein Kündigungsgrund trotz Vertragsverletzung nicht mehr durchsetzbar ist. Zur Entscheidung.

Sachverhalt: Wenn Untervermietung zur juristischen Falle wird

Im Zentrum des Rechtsstreits stand eine gewerbliche Mieterin – eine Konzerntochtergesellschaft – die Wohnungen nach dem Mietvertrag ausschließlich an eigene Mitarbeiter vermieten durfte. Seit den 1970er-Jahren bestand das Mietverhältnis bereits, jedoch wechselte im Jahr 2021 die Eigentümerschaft. Die neue Vermieterin stellte bald fest, dass nicht nur Mitarbeiter der Mieterin selbst, sondern auch Angestellte anderer Konzernunternehmen in den Wohnungen lebten.

Auf Grundlage dieser Tatsache sprach die Immobiliengesellschaft die Kündigung des Mietvertrags aus. Ihr Argument: Es handle sich um eine klare Vertragsverletzung, da die Untervermietung an konzernfremde Mitarbeiter ausdrücklich untersagt sei. Doch die Gegenseite berief sich auf die langjährige Kenntnis und Duldung dieser Praxis durch die ehemalige Eigentümerin. Diese habe bereits seit 2013 gewusst, wer die Wohnungen nutzt – und dies nie beanstandet.

Der Fall entwickelte sich zu einem komplexen Tauziehen zwischen Vertragsliteratur, juristischer Auslegung und tatsächlichem Verhalten der Parteien über Jahre hinweg.

Die Rechtslage: Wann verliert ein Kündigungsgrund seine Gültigkeit?

Das Mietrechtsgesetz (MRG) bildet die gesetzliche Grundlage für die Beurteilung solcher Fälle. Gemäß § 30 Abs. 2 Z 4 MRG kann ein Vermieter ein Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter den Mietgegenstand ohne Zustimmung ganz oder teilweise weitergibt – etwa durch unzulässige Untervermietung.

Allerdings greift hier ein wichtiger Grundsatz des österreichischen Zivilrechts: Die konkludente Zustimmung. Gemeint ist damit die stillschweigende Einwilligung zu einer Vertragsänderung – nicht schriftlich, sondern durch „beredtes Schweigen“ bzw. Duldung über längere Zeit hinweg. Laut ständiger Rechtsprechung kann eine derartige Duldung dazu führen, dass ein zunächst vorhandener Kündigungsgrund an Wirkung verliert.

Selbst vertraglich vereinbarte Formklauseln – etwa ein Schriftformgebot für Vertragsänderungen – schützen nicht zwangsläufig davor. Der OGH stellt in ständiger Judikatur klar: Solche Formvorgaben sind dispositiv. Das bedeutet, sie können durch tatsächliches Verhalten beider Parteien bewusst oder stillschweigend aufgehoben werden.

OGH-Urteil: Keine Kündigung trotz Vertragsverstoß – Dulden gilt als Zustimmung

In seiner Entscheidung vom 11.11.2025 bestätigte der Oberste Gerichtshof die Urteile der Vorinstanzen. Tenor: Die Kündigung ist unwirksam.

Zentrale Begründung des OGH: Die frühere Vermieterin war jahrelang darüber informiert, dass Mitarbeiter anderer Konzerngesellschaften in den Wohnungen lebten – sie hat jedoch nicht reagiert. Dieses Verhalten sei als konkludente Zustimmung zur erweiterten Nutzung des Mietobjekts zu werten. Dadurch sei der ursprüngliche Mietzweck (Beschränkung auf Mitarbeiter der Mieterin) juristisch erweitert worden.

Ein neuer Eigentümer tritt in die mietrechtliche Position des früheren ein – inklusive der rechtlichen Konsequenzen eines solchen Verhaltens. Die neue Vermieterin könne sich also nicht auf eine Vertragsverletzung berufen, die jahrelang hingenommen wurde. Auch das im Vertrag enthaltene Schriftformerfordernis stehe dem Urteil nicht entgegen – diese Klausel gelte als stillschweigend aufgehoben.

Praxis-Auswirkungen: Was bedeutet dieses Urteil für Vermieter und Mieter?

Die Entscheidung des OGH hat weitreichende praktische Konsequenzen. Wer im Bereich Immobilien- oder Gewerbemietrecht agiert, sollte die folgenden Lehren mitnehmen:

1. Für Vermieter: Konsequenz ist entscheidend

• Frühes Einschreiten ist Pflicht: Die Duldsamkeit gegenüber Vertragsverstößen kann als Zustimmung gewertet werden. Wer Verstöße wie unzulässige Untermiete bemerkt, muss sofort dokumentieren, einschreiten und gegebenenfalls abmahnen.
• Pflichten werden mit der Liegenschaft „mitgekauft“: Auch neue Eigentümer haften an der mietrechtlichen Vorgeschichte. Sie sollten bei Übernahme von Bestandsobjekten prüfen, welche Rechtsverhältnisse gelebt werden – nicht nur, was schriftlich vereinbart wurde.
• Vertragliche Schutzklauseln sind begrenzt: Schriftformgebote oder Nutzungseinschränkungen nützen wenig, wenn der faktische Umgang über Jahre hinweg davon abweicht – das Verhalten kann den Vertrag „überschreiben“.

2. Für gewerbliche Mieter: Duldung kann Rechtssicherheit schaffen

• Vertrauen auf gelebte Praxis: Wenn über viele Jahre bestimmte Nutzungen akzeptiert wurden, kann das bedeuten, dass diese Rechtssicherheit auch vor einem späteren Eigentümer Bestand hat.
• Dennoch: Rechtsberatung im Zweifel unumgänglich: Nicht jede Duldung genügt. Es muss belegbar sein, dass der Vermieter konkret Bescheid wusste und dennoch nicht handelte – die Anforderungen sind streng.
• Klare Kommunikation ist strategisch wichtig: Wer etwa plant, Konzernmitarbeiter in einem Mietobjekt wohnen zu lassen, sollte dies frühzeitig deklarieren – das schafft im Ernstfall bessere Ausgangsbedingungen.

3. Generell: Vertragsdokumentation allein genügt nicht

• Das tatsächliche Verhalten zählt: Im Mietrecht hat die gelebte Beziehung zwischen den Parteien oft eine höhere praktische Bedeutung als die theoretische Vertragslage.
• Rechtlichem Konfliktpotenzial vorbeugen: Ein Monatsprotokoll oder die Protokollierung von Erlaubnissen und Reaktionen kann im Streitfall bares Geld wert sein – sowohl für Mieter als auch für Vermieter.

FAQ – Die häufigsten Fragen zu Untervermietung und konkludenter Zustimmung

1. Was bedeutet „konkludente Zustimmung“ genau?

Der Begriff stammt aus dem Zivilrecht. Eine konkludente Zustimmung liegt vor, wenn eine Vertragsänderung durch tatsächliches Verhalten impliziert wird – etwa durch langfristiges Nichthandeln trotz Kenntnis einer Abweichung. Wenn ein Vermieter weiß, dass Wohnraum anders genutzt wird als erlaubt (z. B. durch Untervermietung an Dritte), aber über Jahre nichts dagegen unternimmt, kann sein Verhalten als Zustimmung zur gelebten Praxis ausgelegt werden. Das gilt auch dann, wenn der Vertrag explizit etwas anderes vorsieht.

2. Was kann ich als Vermieter tun, um meine Kündigungsrechte zu bewahren?

Sobald Ihnen bekannt wird, dass gegen den Mietvertrag verstoßen wird (etwa durch unzulässige Untervermietung), sollten Sie umgehend handeln:

• Dokumentieren Sie den Verstoß (z. B. durch Fotos, Zeugenaussagen, Korrespondenz mit Mietern).
• Senden Sie eine schriftliche Abmahnung oder Aufforderung zur Vertragseinhaltung.
• Erwägen Sie bei fortgesetztem Verstoß rechtliche Maßnahmen wie Unterlassungsaufforderung oder Kündigung.

Jedes „Stillhalten“ verringert Ihre rechtliche Position im Streitfall. Zeigen Sie klare Reaktion – möglichst zeitnah.

3. Bin ich als neuer Eigentümer an das Verhalten des Vorbesitzers gebunden?

Ja. Wenn Sie ein Mietobjekt kaufen, übernehmen Sie auch die mietrechtliche Position des Voreigentümers – und damit auch dessen tatsächliches (Nicht-)Verhalten. Hat der frühere Eigentümer bestimmte Verstöße längere Zeit geduldet (z. B. unzulässige Nutzungen), kann diese Duldung wie eine Zustimmung wirken. Als neuer Vermieter können Sie sich dann nicht mehr erfolgreich auf eine Vertragsverletzung berufen, obwohl der Wortlaut des Vertrags Ihnen recht geben würde.

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Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation wenden Sie sich bitte direkt an unsere Kanzlei.

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