Kündigung wegen Nichtbenützung: Wann der Vermieter wirklich kündigen darf
Einleitung: Wenn das Zuhause plötzlich zur Streitfrage wird
Kündigung wegen Nichtbenützung – kaum etwas verunsichert Mieter mehr als die plötzliche Kündigung ihrer Wohnung wegen angeblicher Nichtnutzung.
Für viele Mieter ist ihr Zuhause mehr als nur vier Wände – es ist Rückzugsort, Lebensmittelpunkt und familiärer Anker. Umso härter trifft es Menschen, wenn sie plötzlich eine Kündigung ihrer Wohnung erhalten. Besonders dramatisch wird es, wenn der Vermieter dies mit einer vermeintlichen „Nichtnutzung“ der Wohnung begründet – obwohl man selbst das Gefühl hat, die Verbindung zur Wohnung nie aufgegeben zu haben.
Genau so ein Fall wurde vor dem Obersten Gerichtshof (OGH) am 21. Oktober 2025 (ECLI:AT:OGH0002:2025:0100OB00061.25F.1021.000) entschieden. Die gerichtliche Auseinandersetzung offenbart nicht nur die hohen Anforderungen an Mieter, die ihr Zuhause behalten möchten, sondern auch die rechtlichen Möglichkeiten für Vermieter zur Auflösung von Mietverhältnissen. Zur Entscheidung. Wir erklären Ihnen, was passiert ist, wie das Gericht entschieden hat – und was Sie davon in der Praxis unbedingt wissen sollten.
Der Sachverhalt: Ein Zuhause ohne Bewohner?
Ein Mieter bewohnte seit vielen Jahren gemeinsam mit seiner Familie eine Mietwohnung in einem Mehrparteienhaus in Wien. Doch seit geraumer Zeit wurde die Wohnung nur noch sporadisch betreten. Die Familie hatte sich offenbar ein anderes Hauptdomizil gesucht – an der Mietadresse war kaum mehr Aktivität feststellbar. Möbel wurden entfernt, Licht brannte kaum, Post sammelte sich.
Der Vermieter beobachtete diese Entwicklung über Monate hinweg. Aufgrund des offensichtlichen Leerstands entschloss er sich zur Kündigung des Mietverhältnisses. Als Kündigungsgrund führte er die Nichtbenützung der Wohnung nach § 30 Abs 2 Z 6 Mietrechtsgesetz (MRG) an. Dies sei ein wesentlicher Kündigungsgrund, da das Mietobjekt zweckwidrig – sprich: gar nicht mehr – verwendet werde.
Der Mieter wollte das nicht auf sich sitzen lassen. Er argumentierte, die Wohnung werde weiterhin von ihm genutzt – wenn auch nicht regelmäßig zum Wohnen, so doch zur kurzfristigen Übernachtung, zur Lagerung von persönlichen Gegenständen und im Zusammenhang mit der Pflege seines betagten Vaters, zu dem er in der Nähe lebe. Die Wohnung sei also keineswegs aufgegeben worden.
Dieser Streit landete durch mehrere Instanzen schließlich beim OGH, wo eine Grundsatzentscheidung zur Auslegung des Mietrechts fallen sollte.
Die Rechtslage: Was sagt das Mietrechtsgesetz?
Die entscheidende Bestimmung in diesem Fall ist § 30 Abs. 2 Z 6 Mietrechtsgesetz (MRG). Sie erlaubt dem Vermieter die Kündigung eines Mietverhältnisses, wenn der Mieter die Wohnung nicht als Wohnung benutzt – also nicht regelmäßig zum Wohnen, sondern etwa nur als Lager, Büro oder gar nicht.
Wichtig: Das Gesetz verlangt nicht, dass der Mieter jeden Tag in der Wohnung präsent sein muss. Es verlangt aber eine kontinuierliche, auf Dauer angelegte Wohnnutzung. Dazu zählen Schlafen, Kochen, regelmäßiger Aufenthalt, soziale Interaktion – also die üblichen Lebensvorgänge.
Die Gerichte prüfen dabei objektiv, ob die Wohnung noch als Mittelpunkt der Lebensführung dient. Subjektive Absichten – selbst wenn ehrlich gemeint – genügen nicht, wenn sie sich nicht in einem entsprechend gelebten Verhalten manifestieren.
Daneben war auch § 482 ZPO (Zivilprozessordnung) maßgeblich. Dieser regelt, dass im Rechtsmittelverfahren (z. B. Berufung, Revision) grundsätzlich keine neuen Beweismittel oder Tatsachen mehr vorgebracht werden dürfen. Wer also im Prozess zu spät mit Zeugen oder neuen Argumenten kommt, hat im Regelfall das Nachsehen.
Die Entscheidung des Gerichts: Kündigung war rechtens
Der Oberste Gerichtshof gab dem Vermieter in letzter Instanz recht. Die vorliegenden Fakten belegten überzeugend, dass die Wohnung über einen längeren Zeitraum nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt worden war:
- Keine regelmäßige Präsenz des Mieters
- Entfernung der Möbel
- Keine Anzeichen dauerhafter Benützung (Kochen, Waschen, Aufenthalt)
Die Nutzung als Lagerraum oder zur gelegentlichen Übernachtung erfülle nicht die Kriterien des Mietrechts. Auch das Argument, dass der Mieter sich um seinen Vater kümmere, ändere daran nichts. Die Wohnung sei essentiell nicht mehr als Lebensmittelpunkt genutzt worden – und genau das sei vom Mietrechtsgesetz gefordert.
Besonders relevant war auch, dass der Mieter in den höheren Instanzen neue Beweisanträge stellte, unter anderem zur Einvernahme neuer Zeugen. Der OGH wies darauf hin, dass dies nicht mehr zulässig sei, da es sich um ein völlig neues Vorbringen handle, das in der ersten Instanz hätte eingebracht werden müssen. Ein solches Vorgehen widerspreche dem Prozessrecht und könne keine Entscheidung zu Gunsten des Mieters herbeiführen.
Fazit: Die Kündigung war rechtens, der Mieter musste die Wohnung räumen.
Rechtsanwalt Wien: Was bedeutet das konkret für Bürger?
1. Für Mieter: Risiko bei vorübergehendem Auszug
Wer aus beruflichen, privaten oder gesundheitlichen Gründen vorübergehend nicht in seiner Wohnung lebt, riskiert bei längerer Abwesenheit eine Kündigung wegen Nichtbenützung. Ein häufiger Trugschluss: „Die Möbel stehen ja noch da, also kann mir nichts passieren.“ Aber das reicht nicht. Entscheidend ist die tatsächliche, regelmäßige Wohnnutzung. Wer die Wohnung praktisch aufgibt, ohne den Mietvertrag zu kündigen, kann diesen durch den Vermieter verlieren.
2. Für Vermieter: Beobachtung und Beweissicherung ist entscheidend
Vermieter, die eine Kündigung wegen Nichtbenützung durchsetzen wollen, müssen gut dokumentieren:
- Leere Wohnung?
- Lange kein Strom- oder Wasserverbrauch?
- Keine Post geholt, keine Bewohner gesehen?
Solche Hinweise können – in Kombination mit Zeugenaussagen oder Fotos – Hinweise geben, dass die Nutzung nicht mehr dem Wohnzweck entspricht. Mit einem fundierten Vorbringen im Prozess steigen die Chancen für eine erfolgreiche Kündigung erheblich.
3. Für beide Seiten: Prozessführung will gelernt sein
Dass der Mieter in diesem Fall wesentliche Zeugen und Argumente erst spät im Verfahren nannte, wurde ihm letztlich zum Verhängnis. Die österreichische ZPO kennt das Prinzip der Einlassungspräklusion – wer in der ersten Instanz nicht alles sagt, worauf es ankommt, darf dies später nicht nachholen. Das bedeutet: Frühzeitige anwaltliche Beratung und vollständige Darstellung sind unverzichtbar. Wer hier zögert, verspielt oft unwiderruflich seine Rechte.
FAQ – Häufige Fragen zum Kündigungsrecht bei Nichtbenützung
1. Ab wann gilt eine Wohnung als „nicht mehr benützt“?
Es gibt keine starren Fristen. Aber die Gerichte schauen auf das Gesamtbild: Wird regelmäßig gekocht, geduscht, übernachtet? Sind Möbel vorhanden, wird Post abgeholt? Fehlt all dies über viele Wochen oder gar Monate, liegt der Verdacht der Nichtbenützung nahe. Eine Wohnung, die nur als Lager oder „Besuchsadresse“ dient, erfüllt die Voraussetzungen jedenfalls nicht mehr.
2. Kann ich meine Wohnung verlieren, wenn ich längere Zeit im Ausland bin?
Ja – wenn Sie sich Monate hinweg nicht in Ihrer Wohnung aufhalten, keine Wohnnutzung erkennbar ist und auch keine plausible Erklärung besteht (z. B. Auslandssemester mit Rückkehrabsicht), kann der Vermieter kündigen. Selbst ein geplanter längerer Auslandsaufenthalt sollte daher idealerweise schriftlich dokumentiert und mit dem Vermieter abgesprochen werden. Wichtig: Langfristige „Abwesenheit mit Rückkehrabsicht“ muss konkret und belegbar sein.
3. Welche Beweismittel zählen bei einer Kündigung wegen Nichtbenützung?
Gerichte verwerten unter anderem:
- Fotos der leerstehenden Wohnung
- Zeugenaussagen (Nachbarn, Hausverwalter)
- Strom- und Wasserverbrauchsnachweise
- Postrücklauf, fehlende Zustellbarkeit
- Fehlende persönliche Gegenstände
Mieter sollten also unbedingt darauf achten, dass die Wohnung weiterhin als Lebensmittelpunkt erkennbar bleibt – besonders in Situationen, in denen sie vorübergehend nicht dauerhaft anwesend sein können.
Fazit: Frühzeitig handeln, rechtzeitig informieren
Das Urteil des OGH zeigt deutlich: Das Mietrecht schützt nicht jedes Verhalten, sondern erwartet eine tatsächliche Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt. Wer diese aufgibt oder nur noch sporadisch nutzt, verliert unter Umständen sein Recht auf das Mietobjekt – insbesondere, wenn der Vermieter dies dokumentieren kann.
Gleichzeitig gilt: Mietrechtliche Streitigkeiten sind meist komplex und durch zahlreiche Verfahrensregeln geprägt. Fehler im Prozess kosten nicht nur Zeit und Geld, sondern können auch endgültig sein.
Unser Rat: Warten Sie nicht ab, bis ein Gerichtsverfahren unausweichlich wird. Ob Vermieter oder Mieter – lassen Sie sich rechtzeitig von erfahrenen Mietrechtsspezialisten beraten.
⚖️ Wir unterstützen Sie mit fundierter Expertise im Mietrecht – präventiv wie auch im Streitfall.
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