OGH bestätigt Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens: Wenn Gewalt im Mietshaus den Vertrag kostet

Viele Mieter wissen nicht, dass eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens auch dann drohen kann, wenn sie die Gewalttat nicht selbst begehen. Genau das hat der Oberste Gerichtshof (OGH) in einem aktuellen Fall aus Wien bestätigt: Nach einer massiven Eskalation unter Nachbarn blieb die Kündigung des Mietvertrags aufrecht. Für Mieter und Vermieter ist klar: Wo Gewalt im Spiel ist, geht der Schutz des Hausfriedens vor.

Was im Wiener Mietshaus passiert ist – und warum das rechtlich zählt

In einem Mehrparteienhaus in Wien kam es zu einem heftigen Konflikt zwischen zwei Nachbarinnen und dem Ehemann einer der Mieterinnen. Die Situation eskalierte: Der Ehemann beschimpfte, bespuckte und bedrohte die Nachbarin. Schließlich würgte er sie so, dass sie eine Kehlkopfquetschung erlitt. Die Mieterin war anwesend. Vorausgegangen waren wechselseitige Streitigkeiten; die Nachbarin hatte die Mieterin unmittelbar zuvor durch ein gewaltsames Zuschlagen der Tür verletzt.

Der Vermieter reagierte mit einer Kündigung wegen „unleidlichen Verhaltens“. Erst- und Berufungsgericht gaben der Kündigung statt. Die Mieterin bekämpfte die Entscheidung weiter und erhob außerordentliche Revision – ohne Erfolg. Der OGH wies das Rechtsmittel zurück: Die Kündigung blieb aufrecht. Zur Entscheidung: Zur Entscheidung.

Die Kernaussagen des OGH im Klartext

Worum ging es rechtlich? Nach österreichischem Mietrecht kann ein Vermieter kündigen, wenn ein Mieter durch rücksichtsloses, anstößiges oder grob ungehöriges Verhalten das Zusammenleben unerträglich macht oder Straftaten gegen Eigentum, Sittlichkeit oder körperliche Sicherheit setzt. Das gilt ausdrücklich auch dann, wenn nicht der Mieter selbst, sondern eine ihm zuzurechnende Person (z. B. Ehepartner, Familienangehörige oder aufgenommene Personen) auffällig wird – sofern der Mieter nicht alles Zumutbare unternimmt, um dem abzuhelfen. Gerade bei einer Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens ist diese Zurechnung in der Praxis entscheidend.

Der OGH hielt in diesem Fall fest:

• Gewalt ist nie „geringfügig“: Eine Körperverletzung mit Verletzungsfolge – hier eine Kehlkopfquetschung – überschreitet die Schwelle des bloß lästigen Nachbarschaftsstreits deutlich. Der Hausfrieden ist massiv gestört. Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens kann damit auf eine einzige gravierende Eskalation gestützt werden.
• Zurechnung zum Mieter: Das grob ungehörige und gewalttätige Verhalten des mitwohnenden Ehepartners wird der Mieterin zugerechnet. Sie trug nicht ausreichend vor, alles in ihrer Macht Stehende unternommen zu haben, um solche Übergriffe zu verhindern. Das ist ein Kernpunkt bei der Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens.
• Mitverschulden der Gegenseite ändert nichts Wesentliches: Selbst wenn die andere Partei am Streit „mitgewirkt“ hat (hier durch gewaltsames Zuschlagen der Tür), bleibt das schwere Gewaltverhalten ein Kündigungsgrund. Die Pflicht zur Wahrung des Hausfriedens wird nicht relativiert – auch nicht im Rahmen einer Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens.
• Selektive Kündigung ist zulässig: Der Vermieter darf auch nur einen der Beteiligten kündigen. Er muss nicht alle „Streithansln“ gleichermaßen kündigen. Das gilt auch dann, wenn die Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens aus einem Streitgeschehen heraus erfolgt.
• Prozessdisziplin zählt: Ein neues rechtliches Argument der Mieterin (Stichwort: angebliche Zweckverfehlung der Aufkündigung) wurde nicht mehr berücksichtigt, weil es nicht bereits in erster Instanz vorgebracht wurde.

Was bedeutet das für den Alltag im Haus? Drei typische Szenarien

• Eskalation mit Verletzung: Drohungen, Bespucken, tätliche Angriffe oder Würgen sind klare Kündigungsrisiken. Eine einzige gravierende Eskalation kann reichen – insbesondere bei Verletzungsfolgen. In solchen Fällen steht die Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens rasch im Raum.
• Mitbewohner als Risiko: Rasten Partner, volljährige Kinder oder aufgenommene Personen aus, fällt ihr Verhalten auf den Mieter zurück. Untätigkeit oder Beschönigen („Das war nur einmal“) hilft nicht – im Gegenteil erhöht es das Risiko einer Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens.
• Reine Lästigkeiten vs. grobe Ungehörigkeit: Lautstarkes Diskutieren oder einmalige Unhöflichkeiten sind nicht automatisch Kündigungsgründe. Bei anhaltender massiver Belästigung, Bedrohungen oder Gewalt kippt die Lage – und eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens wird wahrscheinlicher.

Handlungsempfehlungen: So sichern Sie Ihre Position

Für Mieterinnen und Mieter

• Sofort eingreifen: Beenden Sie die Eskalation, holen Sie Hilfe (z. B. Nachbarn, Polizei – insbesondere bei Gewalt). Das kann entscheidend sein, um eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens zu vermeiden.
• Trennung vom Aggressor erwägen: Veranlassen Sie den Auszug der gewalttätigen Person oder untersagen Sie deren Aufenthalt in der Wohnung. Dokumentieren Sie diese Schritte. Gerade bei der Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens zählt, ob „alles Zumutbare“ gesetzt wurde.
• Den Vermieter informieren: Melden Sie den Vorfall zeitnah und sachlich. Schildern Sie, welche Abhilfemaßnahmen Sie gesetzt haben, um die Grundlage für eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens zu entkräften.
• Beweise sichern: Fotos von Verletzungen, ärztliche Bestätigungen, Polizeiprotokolle, Zeugen. Notieren Sie Datum, Uhrzeit, Beteiligte.
• Kein Zuwarten: Je länger Sie nichts unternehmen, desto eher wird Ihnen das Verhalten Dritter zugerechnet – mit Blick auf eine mögliche Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens.
• Rechtzeitig beraten lassen: Die richtige Strategie – etwa Schutzmaßnahmen, zivilrechtliche Schritte, Kommunikation mit dem Vermieter – entscheidet oft über den Ausgang.

Für Vermieterinnen und Vermieter

• Klarer Fokus auf den Hausfrieden: Bei massiven Übergriffen müssen Sie keine dauerhaften Störungen dulden. Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens kann zulässig und geboten sein.
• Beweise sammeln: Zeugen, Polizei- und Arztberichte, Schriftverkehr. Eine gut dokumentierte Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens steht rechtlich viel stabiler.
• Rechtlich sauber begründen: Stützen Sie die Aufkündigung konkret auf rücksichtsloses, anstößiges oder grob ungehöriges Verhalten und – bei Gewalt – auf die Gefährdung der körperlichen Sicherheit. So wird die Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens nachvollziehbar und überprüfbar.
• Selektives Vorgehen möglich: Sie können auch nur jenen Vertragspartner kündigen, von dem die Hauptstörung ausgeht. Das ist gerade bei einer Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens im Nachbarschaftskonflikt relevant.
• Fristen und Form wahren: Zustellung, Begründung, allfällige Fristen – formale Fehler kosten Zeit und Geld.

Rechtsanwalt Wien: Einschätzung zur Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens

Ob eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens trägt, hängt in der Praxis stark von der Schwere des Vorfalls, der Beweislage und den gesetzten Abhilfeschritten ab – insbesondere bei zugerechnetem Verhalten von Mitbewohnern.

Rechtliche Einordnung in einem Satz

Wer den Hausfrieden grob stört oder Gewalt setzt – oder wer eine solche Person bei sich wohnen lässt, ohne alles Zumutbare zu unternehmen – riskiert die Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG.

FAQ: Die häufigsten Fragen aus der Praxis

Kann mich der Vermieter kündigen, wenn mein Partner ausrastet?

Ja. Das Verhalten von Ehepartnern, Familienangehörigen oder aufgenommenen Personen wird Ihnen zugerechnet, wenn Sie nicht alles Zumutbare unternehmen, um solche Vorfälle zu verhindern oder rasch zu beenden. Bei Gewalt oder ernsthaften Drohungen ist das Risiko einer Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens besonders hoch.

Reicht ein einmaliger Vorfall wirklich aus?

Kommt es zu einer gravierenden Eskalation mit Verletzungsfolge oder massiver Bedrohung, kann ein einzelner Vorfall genügen. Geringfügige oder unbedeutende Störungen fallen nicht darunter – Gewalt schon. Damit kann auch eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens auf einen singulären, aber schweren Vorfall gestützt werden.

Was, wenn die Nachbarin oder der Nachbar „mit Schuld“ hat?

Ein Mitverschulden der Gegenseite relativiert grobe Ungehörigkeit und Gewalt grundsätzlich nicht. Der Vermieter muss Auseinandersetzungen mit Körperverletzung oder einschüchternden Übergriffen nicht dulden – auch nicht im Rahmen einer Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens.

Darf der Vermieter nur mich kündigen, obwohl beide gestritten haben?

Ja. Der Vermieter kann sich gegen jene Person wenden, von der die Hauptstörung ausgeht. Er ist nicht verpflichtet, alle Beteiligten gleichermaßen zu kündigen. Das entspricht auch der Linie zur Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens.

Ich habe eine Kündigung erhalten – was soll ich sofort tun?

Bewahren Sie Fristen, holen Sie rechtlichen Rat, und sammeln Sie Beweismittel (z. B. zu Ihren Abhilfemaßnahmen). Häufig lässt sich durch strukturierte Aufarbeitung und klare Kommunikation noch eine Lösung erreichen – vor allem, wenn Sie rasch handeln, um die Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens abzuwehren.

Praxis-Tipp aus der Kanzlei

Durch jahrelange anwaltliche Praxis zeigt sich: Entscheidend ist, ob Sie als Mieter aktiv gegen Störungen vorgehen und das Zumutbare veranlassen. Wer dokumentiert, die Polizei beizieht, Schutzmaßnahmen setzt und den Vermieter informiert, verbessert die eigene Rechtsposition deutlich. Umgekehrt stabilisieren Vermieter ihre Aufkündigung, wenn die Vorfälle präzise dokumentiert und rechtlich sauber begründet sind – insbesondere bei einer Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens.

Jetzt handeln – wir unterstützen Sie

Sie stehen vor einer Kündigung wegen „unleidlichen Verhaltens“ oder überlegen, eine solche auszusprechen? Lassen Sie Ihre Situation rechtlich prüfen. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt begleiten wir Mieterinnen, Mieter und Vermieter in allen Phasen – von der Akutberatung über Schutz- und Kommunikationsmaßnahmen bis zur prozessualen Vertretung.

Sind Sie betroffen? Die Kanzlei Pichler ist für Sie erreichbar unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler rasch, diskret und lösungsorientiert – damit Sie wieder Ruhe ins Mietverhältnis bringen.

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