OGH stoppt pauschale FKZ I Rückforderung: Nutzbarkeit zählt – nicht der Umsatz. Was Mieter und Pächter jetzt wissen müssen

Einleitung

Die FKZ I Rückforderung trifft viele Unternehmen Jahre nach der Antragstellung: Ein Brief der COFAG in der Post, eine E-Mail mit dem Betreff „Rückforderung Fixkostenzuschuss I“ im Posteingang – und schlagartig wird aus der Corona-Hilfe ein finanzielles Risiko. Viele Unternehmen, die 2020 rasch handeln mussten, haben in gutem Glauben den Fixkostenzuschuss I (FKZ I) beantragt und erhalten. Jahre später folgt oft die Ernüchterung: Rückforderungsverlangen, die sich an Umsatzeinbrüchen orientieren und Miet- oder Pachtkosten in Frage stellen. Verunsicherung ist die logische Folge – drohen hier echte Nachzahlungen? Wie rechtfertigt man damalige Entscheidungen? Und wie stark kann die COFAG tatsächlich in bereits abgeschlossene Abrechnungen eingreifen?

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat nun in einem aktuellen Verfahren die Weichen klar gestellt: Nicht der Umsatzsturz ist maßgeblich, sondern die tatsächliche Nutzbarkeit des gemieteten oder gepachteten Objekts. Zudem gelten Miete und Pacht gleich – und sachgerechte, fremdübliche Reduktionen zwischen Bestandgeber und Bestandnehmer sind ein starkes Schutzschild gegen pauschale Rückforderungen. Für Unternehmen ist das ein wichtiges Signal der Rechtssicherheit. Dieser Beitrag erklärt den Fall, die Rechtslage und die praktischen Konsequenzen – und zeigt, wie Sie sich jetzt richtig positionieren, wenn eine FKZ I Rückforderung im Raum steht.

Der Sachverhalt

Der betroffene Betrieb ist ein Hotel nahe der Messe, außerhalb des klassischen Stadtzentrums. Wie nahezu der gesamte Tourismus- und Veranstaltungssektor war das Hotel im ersten Halbjahr 2020 massiv von COVID-19-Beschränkungen und -Folgen betroffen. Der Betrieb beruhte auf einem Pachtvertrag. Für den Zeitraum 16. März bis 15. Juni 2020 beantragte die Pächterin den Fixkostenzuschuss I. Die vertraglich vorgesehenen Pachtzinse hätten für diesen Zeitraum rund 585.654 Euro betragen.

Angesichts der pandemiebedingten Einschränkungen vereinbarten die Parteien eine Reduktion der Pacht um 25 %. Tatsächlich bezahlt wurden rund 434.234 Euro. Die COFAG zahlte – nach Prüfung des Antrags – einen Zuschuss von etwa 365.598 Euro aus.

Ende 2023 folgte die Wende: Die COFAG (bzw. ihre Rechtsnachfolgerin) verlangte rund 172.480 Euro zurück. Argument: Für den Zuschuss seien Pachtzinse nur im Ausmaß der „tatsächlichen Nutzbarkeit“ des Objekts anrechenbar; die vereinbarte 25%-Reduktion sei gemessen am Umsatzeinbruch zu niedrig. Mit anderen Worten: Die COFAG wollte die Reduktion über Umsatzzahlen nach oben „korrigieren“ – zulasten der Fördernehmerin. Genau an dieser Stelle setzt die OGH-Judikatur zur FKZ I Rückforderung an.

Erst- und Berufungsgericht wiesen die Klage ab. Die COFAG erhob Revision an den OGH. Zwischenzeitlich war die beklagte GmbH in eine GmbH & Co KG umgewandelt worden. Das Gericht berichtigte die Parteibezeichnung auf die Rechtsnachfolgerin.

Die Rechtslage

Um das Urteil zu verstehen, hilft ein Blick auf die rechtlichen Bausteine, die auch für Laien greifbar sind:

• Fixkostenzuschuss I (FKZ I): Der FKZ I beruhte auf der COVID-19-Förderarchitektur des Bundes. Er sollte unternehmerische Fixkosten decken, wenn Corona-Maßnahmen die Geschäftstätigkeit stark beeinträchtigten. Zu diesen Fixkosten zählen – unter bestimmten Voraussetzungen – Miet- und Pachtzinse. Rechtsgrundlage ist insbesondere die Richtlinie zum Fixkostenzuschuss I (BMF-Richtlinie) auf Basis des ABBAG-Gesetzes, das die COVID-19-Finanzierungsagentur des Bundes (COFAG) zum Handeln ermächtigte.
• Anrechenbarkeit von Miete/Pacht: Anrechenbar sind grundsätzlich jene Miet- oder Pachtkosten, die für das betriebliche Objekt während des Förderzeitraums tatsächlich geschuldet und bezahlt wurden. Wurden später Reduktionen vereinbart oder Rückzahlungen geleistet, kann das die Förderhöhe nachträglich beeinflussen.
• „Tatsächliche Nutzbarkeit“ statt Umsatz: Der OGH stellt – im Einklang mit bereits ergangenen Entscheidungen – klar: Maßstab für eine (allenfalls) zu hohe Berücksichtigung von Miete/Pacht im FKZ I ist die faktische Nutzbarkeit des Objekts im Förderzeitraum. Reine Umsatzzahlen sind dafür kein verlässlicher Indikator. Ein Hotel kann z. B. wegen Reisebeschränkungen und Messeausfällen massive Umsatzeinbußen haben, obwohl das Gebäude rechtlich und tatsächlich grundsätzlich nutzbar war (abgesehen von Sperren oder Kapazitätslimitierungen). Gerade bei einer FKZ I Rückforderung ist diese Unterscheidung entscheidend.
• Keine Unterscheidung zwischen Miete und Pacht: Für den FKZ I macht es – so der OGH – keinen Unterschied, ob es sich um Miete oder Pacht handelt. Entscheidend sind die tatsächlichen Kosten und die faktische Nutzungsmöglichkeit, nicht die zivilrechtliche Etikette.
• Arm’s-length-Vereinbarungen zählen: Haben Bestandgeber und Bestandnehmer eine sachgerechte, fremdübliche Reduktion der Miete/Pacht vereinbart (also eine, die zwischen unabhängigen Dritten ebenso geschlossen würde), ist diese Vereinbarung ein tragfähiger Maßstab. Dann braucht es keine nachträgliche „Korrektur“ über allgemeine Umsatzzahlen. Das ist ein zentraler Punkt bei der Abwehr einer FKZ I Rückforderung.
• Rückforderungsgrenze bis 12.500 Euro: Bis zu einem Betrag von 12.500 Euro darf eine Rückforderung grundsätzlich nur insoweit erfolgen, als der Fördernehmer Miet-/Pachtzinse nachträglich tatsächlich vom Bestandgeber oder von Dritten zurückerhält (z. B. Gutschrift, Refundierung). Ohne realen Rückfluss ist in dieser Untergrenze eine Rückforderung nicht zulässig.
• COVID und Miet-/Pachtrecht (ABGB §§ 1104–1105): Unabhängig vom Förderrecht gilt: War ein Objekt wegen einer „außerordentlichen Zufallsgefahr“ wie einer Seuche gar nicht nutzbar, kann nach § 1104 ABGB Mietzins entfallen; bei teilweiser Nutzbarkeit kommt eine angemessene Reduktion nach § 1105 ABGB in Betracht. Diese zivilrechtlichen Grundsätze bilden oft den Hintergrund für Reduktionsvereinbarungen – sie ersetzen aber nicht die spezifischen Kriterien des FKZ I. Für den Zuschuss bleibt die tatsächliche Nutzbarkeit der Prüfstein.
• Parteiberichtigung bei Rechtsnachfolge: Wird ein Unternehmen – etwa durch Formwechsel von der GmbH zur GmbH & Co KG – Gesamtrechtsnachfolger, berichtigt das Gericht die Parteibezeichnung von Amts wegen in jedem Verfahrensstadium. Das Verfahren läuft nahtlos weiter, es bedarf keiner Klagsänderung.

FKZ I Rückforderung: Rechtsanwalt Wien – wann lohnt sich Beratung?

Wenn eine FKZ I Rückforderung mit pauschalen Umsatzargumenten begründet wird oder Miet-/Pachtkosten „nachträglich“ als zu hoch qualifiziert werden, lohnt sich eine frühe rechtliche Prüfung häufig besonders: Entscheidend ist, ob die COFAG die tatsächliche Nutzbarkeit des Objekts im Förderzeitraum substantiiert darlegen kann und ob Ihre Vereinbarungen fremdüblich dokumentiert sind. Gerade bei komplexen Nutzungsbeschränkungen (Lockdown-Regeln, Kapazitätsgrenzen, Teilbereiche gesperrt) kann eine strukturierte Aufbereitung der Fakten den Ausschlag geben.

Die Entscheidung des Gerichts

Der OGH wies die Revision der COFAG zurück. Dabei bestätigte er zentrale, bereits geklärte Grundsätze und wandte sie auf den Fall an:

• Parteiberichtigung: Aufgrund der formwechselnden Umwandlung der beklagten GmbH in eine GmbH & Co KG wurde die Parteibezeichnung auf die Rechtsnachfolgerin richtiggestellt. Das erfolgt automatisch und steht dem Verfahrensfortgang nicht entgegen.
• Nutzbarkeit ist das Kriterium, nicht Umsatz: Für die Rückforderung des FKZ I kommt es darauf an, wie nutzbar das Bestandsobjekt tatsächlich war. Ob der Umsatz stärker oder schwächer eingebrochen ist, ist dafür kein tauglicher Maßstab. Das begrenzt pauschale FKZ I Rückforderung-Ansätze.
• Miete vs. Pacht: kein Unterschied: Auch für Pachtverhältnisse gelten dieselben Prinzipien wie für Mietverhältnisse. Die COFAG kann sich nicht auf begriffliche Unterschiede stützen.
• Fremdübliche Reduktion genügt: Liegt eine sachgerechte, fremdübliche Vereinbarung über die Reduktion der Miete/Pacht vor – hier 25 % –, ist das grundsätzlich ausreichend. Eine zusätzliche Pauschalkürzung anhand von Umsatzzahlen ist nicht zulässig.
• Beweislast der COFAG: Die COFAG konnte nicht schlüssig darlegen, warum die konkret vereinbarte 25%-Reduktion unsachlich oder unüblich gewesen sein sollte. Ihre Argumentation blieb abstrakt und an Umsätzen orientiert – das genügt nicht.
• Rückforderung bis 12.500 Euro nur bei echtem Rückfluss: Die OGH-Linie bleibt dabei: In diesem Bereich ist eine Rückforderung an tatsächliche Rückzahlungen oder Gutschriften gebunden.
• Kostenfolge: Die Klägerin (COFAG bzw. Rechtsnachfolgerin) hat die Kosten der Revisionsbeantwortung zu tragen.

Ergebnis: Die Rückforderung scheiterte; die zunächst gewährte Förderung blieb aufrecht. Zur Entscheidung: Zur Entscheidung.

Praxis-Auswirkung

Was bedeutet die Entscheidung für Unternehmerinnen und Unternehmer konkret? Drei typische Szenarien:

• 1) Hotel- und Tourismusbetrieb mit schriftlicher Reduktion
  Sie haben 2020 mit dem Vermieter/Verpächter eine nachvollziehbare, schriftliche Reduktion vereinbart (z. B. 20–40 %), weil Kapazitätsbeschränkungen, Reiseverbote oder Messeausfälle die Nutzung eingeschränkt haben. Dann ist diese fremdübliche Vereinbarung ein starker Anker. Eine COFAG-Rückforderung, die pauschal auf den Umsatzeinbruch abstellt („Ihr Umsatz war -80 %, daher war die Miete zu hoch“), hat nach der OGH-Linie wenig Aussicht. Wichtig: Halten Sie die damaligen Gründe und die tatsächlichen Nutzungsbeschränkungen (Auflagen, Auslastungsgrenzen, Personalknappheit, Gästestruktur) dokumentiert – das ist in einer FKZ I Rückforderung regelmäßig entscheidend.
• 2) Einzelhandel/Gastronomie ohne ausdrückliche Reduktionsvereinbarung
  Wurde keine Reduktion vereinbart, ist noch nicht alles verloren. Maßgeblich bleibt die tatsächliche Nutzbarkeit: War der Betrieb durch Lockdowns, Betretungsverbote oder Auflagen weitgehend lahmgelegt, kann die objektive Nutzbarkeit gering gewesen sein. Diese lässt sich im Streitfall mit branchenspezifischen Daten, behördlichen Verordnungen, Flächen- und Kapazitätsberechnungen sowie betriebswirtschaftlichen Unterlagen belegen. So kann sich zeigen, dass die ursprünglich angesetzte Miete/Pacht im FKZ I nicht überhöht war – oder dass bei nachträglicher Korrektur jedenfalls keine pauschale Umsatzlogik gilt.
• 3) Spätere Refundierungen oder Drittleistungen
  Sie haben nach 2020 eine Gutschrift vom Vermieter erhalten oder eine Drittleistung (z. B. Versicherung, Zuschuss) bezogen, die Miet-/Pachtkosten betrifft? Bis 12.500 Euro darf die COFAG nur insoweit zurückfordern, als Ihnen tatsächlich Geld rückgeflossen ist. Ohne realen Rückfluss scheiden Rückforderungen in dieser Untergrenze aus. Oberhalb dieser Schwelle gelten wieder die allgemeinen Kriterien – auch hier bleibt die Nutzbarkeit zentral, was bei einer FKZ I Rückforderung oft übersehen wird.

FAQ Sektion

Was meint der OGH mit „tatsächlicher Nutzbarkeit“?

Die tatsächliche Nutzbarkeit beschreibt, in welchem Ausmaß Sie Ihr Miet- oder Pachtobjekt im jeweiligen Förderzeitraum operativ verwenden konnten – rechtlich und faktisch. Beispiele: Durften Sie überhaupt öffnen? Gab es Flächen- oder Kapazitätsbeschränkungen (z. B. nur 50 % Belegung)? Waren wesentliche Nutzungsteile (z. B. Spa, Frühstücksraum, Veranstaltungsflächen) gesperrt? Konnte die Hauptzielgruppe anreisen (Messegäste, Touristen)? All das beeinflusst, ob und wie stark Miet-/Pachtkosten förderrelevant sind. Der OGH betont: Umsatz ist nur ein Ergebnis vieler Faktoren und kein verlässlicher Ersatz für diese Nutzbarkeitsprüfung – ein Kernargument gegen pauschale FKZ I Rückforderung.

Spielt es eine Rolle, ob ich Mieter oder Pächter bin?

Für den FKZ I nicht. Der OGH hält ausdrücklich fest, dass zwischen Miete und Pacht im Rahmen der Rückforderungsprüfung nicht unterschieden wird. Entscheidend sind die real entstandenen Kosten, die Vereinbarungen mit dem Bestandgeber und die tatsächliche Nutzbarkeit des Objekts. Das erleichtert die Rechtsanwendung: Pächter können sich auf dieselben Maßstäbe stützen wie Mieter.

Ich habe 2020 eine 25%-Reduktion vereinbart – reicht das?

Eine sachgerechte, fremdübliche Reduktion ist ein starkes Indiz, dass die angesetzten Kosten förderrechtlich in Ordnung sind. „Fremdüblich“ bedeutet: Die Vereinbarung hält einem Vergleich zwischen unabhängigen Marktteilnehmern stand. Belege hierfür sind u. a. die damaligen behördlichen Auflagen, die Art des Betriebs, Lage und Gästestruktur, Auslastungsdaten, Vergleichsvereinbarungen in der Branche sowie Verhandlungsprotokolle und E-Mail-Verkehr. Liegen solche Indikatoren vor, ist eine pauschale Rückforderung, die nur auf Umsätze blickt, nach der OGH-Linie nicht zulässig.

Was, wenn ich gar keine Reduktionsvereinbarung getroffen habe?

Auch ohne schriftliche Vereinbarung ist noch nicht alles entschieden. Prüfen Sie sorgfältig die objektive Nutzbarkeit in den Fördermonaten. Je geringer diese war, desto eher rechtfertigt sich eine Reduktion – sei es rechtlich (ABGB §§ 1104–1105) oder zumindest als maßgebliches Kriterium im Förderrecht. Im Verfahren kann die Nutzbarkeit mit Dokumenten, Verordnungen, Auslastungszahlen, betrieblichen Aufzeichnungen, Fotos, Branchenstatistiken und Zeugen belegt werden. Wichtig ist eine strukturierte Aufbereitung der Fakten, insbesondere wenn eine FKZ I Rückforderung angekündigt wird.

Ich habe später eine Gutschrift vom Vermieter erhalten. Muss ich zurückzahlen?

Bis 12.500 Euro darf die COFAG grundsätzlich nur dann rückfordern, wenn Ihnen tatsächlich Geld rückgeflossen ist (z. B. Gutschrift, Refundierung, Drittleistung). Ohne realen Rückfluss keine Rückforderung in diesem Bereich. Über 12.500 Euro hinaus kommt es wieder auf die allgemeine Förderlogik an – allen voran auf die tatsächliche Nutzbarkeit.

Wie reagiere ich richtig auf ein COFAG-Rückforderungsschreiben?

Bewahren Sie Ruhe und Fristen. Sammeln Sie alle Unterlagen: Miet-/Pachtvertrag, Nachträge, Reduktionsvereinbarungen, Zahlungsbelege, Behördenverordnungen, Auslastungsstatistiken, interne Protokolle und E-Mails. Prüfen Sie, ob die COFAG ihre Forderung auf Umsatzzahlen stützt oder die Nutzbarkeit substantiiert bestreitet. Lassen Sie die Argumentation rechtlich und rechnerisch prüfen – häufig fehlen schlüssige Anknüpfungspunkte oder die Begründung bleibt abstrakt. Eine fundierte Replik mit Nutzbarkeitsdarstellung und Fremdüblichkeitsargumenten erhöht die Verteidigungschancen erheblich, gerade bei einer FKZ I Rückforderung.

Wie unterstützt mich Pichler Rechtsanwalt GmbH konkret?

Wir prüfen Bescheide, Rückforderungsverlangen und Altfälle zum FKZ I umfassend – rechtlich und betriebswirtschaftlich. Wir

• bewerten die tatsächliche Nutzbarkeit anhand Ihrer Unterlagen und branchenspezifischer Rahmenbedingungen,
• überprüfen Reduktionsvereinbarungen auf Fremdüblichkeit und Beweisbarkeit,
• erstellen strukturierte Stellungnahmen und führen die außergerichtliche und gerichtliche Vertretung,
• koordinieren bei Bedarf Sachverständige und bereiten belastbare Dokumentationspakete vor.

Kontaktieren Sie uns für eine Erstberatung: Pichler Rechtsanwalt GmbH, Wien – Telefon: 01/5130700, E-Mail: office@anwaltskanzlei-pichler.at. Diskret, zielorientiert, mit klarem Blick auf wirtschaftliche Lösungen.

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