Keine Mietzinsminderung Lockdown trotz Lockdown: OGH stoppt Revision – was Kurzzeitvermieter jetzt unbedingt wissen müssen

Einleitung

Viele Mieterinnen und Mieter, die Wohnungen für die Kurzzeitvermietung angemietet haben, gerieten in der Pandemie in eine Schieflage: Buchungen brachen weg, Nächtigungsverbote machten kurzfristige Vermietungen unmöglich – die Miete lief jedoch weiter. Als dann die Liquidität schmolz, folgten Zahlungsrückstände, Mahnungen und schließlich Klagen auf Zahlung und Räumung. Parallel dazu keimte die Hoffnung: Wenn der Betrieb coronabedingt untersagt war, müsste doch die Miete gemindert sein – oder?

Ein aktueller Fall zeigt klar: Wer zu „Wohnzwecken“ mietet, kann sich in der Regel nicht auf pandemiebedingte Verbote der touristischen Kurzzeitvermietung berufen, um die Miete zu kürzen (Stichwort: Mietzinsminderung Lockdown). Und noch etwas macht die Entscheidung deutlich: Prozessuale Formfehler – etwa eine unzureichend begründete Gegenforderung oder eine unvollständige Revisionsbegründung – können ein Verfahren entscheiden, noch bevor über die inhaltliche Rechtsfrage gesprochen wird.

Als Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien begleiten wir Vermieterinnen und Vermieter sowie Mieterinnen und Mieter in genau solchen Konstellationen – rechtlich präzise, wirtschaftlich pragmatisch und mit Blick auf das Machbare. Sie erreichen uns unter 01/5130700 oder per E‑Mail an office@anwaltskanzlei-pichler.at.

Der Sachverhalt

Eine Vermieterin und eine Mieterin schlossen am 17.09.2020 einen einheitlichen Mietvertrag über mehrere Wohnungen und Garagenplätze in einem Gebäude. Der Vertrag war eindeutig: Die Nutzung war ausschließlich zu Wohnzwecken gestattet. Die Mieterin verwendete die Einheiten allerdings nicht zur eigenen Wohnnutzung, sondern bot mehrere Wohnungen über Plattformen für die kurzfristige Vermietung an Reisende an – ein „Airbnb-ähnliches“ Geschäftsmodell.

Als die COVID-19-Pandemie Österreich erfasste, wurden wiederholt Betretungs- und Nächtigungsverbote für touristische Aufenthalte angeordnet. Während der Lockdown-Phasen 2020/2021 entrichtete die Mieterin den vereinbarten Mietzins weiter. Deutlich später – ab Februar 2023 – kam es jedoch zu Unregelmäßigkeiten; am Ende der ersten Instanz waren 87.880,63 EUR an Miete und Betriebskosten offen.

Die Vermieterin klagte auf Zahlung der Rückstände sowie auf Räumung wegen erheblichen Zahlungsrückstands. Die Mieterin verteidigte sich im Prozess mit einer Gegenforderung: Sie habe während der Lockdowns aufgrund behördlicher Verbote die Wohnungen nicht an Touristen untervermieten können und dadurch faktisch „nutzlose“ Miete bezahlt. Daraus leitete sie einen Anspruch auf Rückzahlung von 81.337,90 EUR ab, den sie per Aufrechnung (Kompensation) der Klagsforderung entgegenhielt.

Die Rechtslage

Mehrere Rechtsfragen standen im Raum: Darf die Miete gemindert werden, wenn touristische Kurzzeitvermietung untersagt ist? Welche Anforderungen gelten an eine Gegenforderung im Prozess? Und was verlangt eine erfolgreiche Revision an den Obersten Gerichtshof (OGH)?

1) Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB – entscheidend ist der vertragliche Gebrauch

Nach § 1096 ABGB ist der Mieter für die Dauer und in dem Maß, in dem der bedungene Gebrauch der Mietsache nicht möglich ist, von der Zahlung des Mietzinses ganz oder teilweise befreit. Der Knackpunkt ist die Formulierung „bedungener Gebrauch“: Maßgeblich ist der vereinbarte Nutzungszweck, nicht die unternehmerische Verwertungsidee des Mieters. Gerade bei Mietzinsminderung Lockdown-Argumenten ist daher zu prüfen, was vertraglich wirklich vereinbart wurde.

• Vereinbart war „Nutzung ausschließlich zu Wohnzwecken“. Das bedeutet: Die Wohnung muss zum Wohnen tauglich sein (Heizung, Strom, Wasser, Zugang etc.).
• Auch während der COVID-19-Maßnahmen war Wohnen zu keinem Zeitpunkt verboten; ebenso blieb eine langfristige (Wohn-)Untervermietung rechtlich zulässig.
• Untersagt waren zeitweise touristische Kurzaufenthalte – ein Aspekt des Geschäftsmodells der Mieterin, nicht jedoch die Tauglichkeit der Sache zum vereinbarten Zweck „Wohnen“.

Die Folge: Eine Minderung des Mietzinses setzt voraus, dass die Wohnung zum Wohnen nicht oder nur eingeschränkt brauchbar ist. Ein vorübergehendes Verbot touristischer Vermietungen betrifft das Verwendungs- bzw. Unternehmerrisiko des Mieters, nicht die Gebrauchs­tauglichkeit der Mietsache für den vereinbarten Zweck. Eine Mietzinsminderung scheidet in der Regel aus, wenn die Wohnung weiterhin zum Wohnen tauglich ist – selbst wenn sich das Thema Mietzinsminderung Lockdown wirtschaftlich „naheliegend“ anfühlt.

2) Kurzzeitvermietung trotz „Wohnzweck“-Klausel – ein rechtlicher Drahtseilakt

Wird die Nutzung „ausschließlich zu Wohnzwecken“ vereinbart, ist die gewerbliche oder touristische Kurzzeitvermietung häufig vertragswidrig – es sei denn, sie ist im Vertrag ausdrücklich gestattet oder der Vermieter stimmt zu. Zusätzlich können öffentlich-rechtliche Bestimmungen (z. B. baurechtliche, gewerberechtliche oder melderechtliche Vorgaben) Beschränkungen vorsehen. Wer ohne Prüfung „auf Airbnb macht“, riskiert daher Abmahnungen, Unterlassungsansprüche, Kündigungen oder Verwaltungsstrafen. In der Pandemie traten diese Risiken noch deutlicher zutage.

3) Aufrechnungs- und Darlegungslast – „unschlüssige“ Gegenforderungen scheitern

Wer mit einer Gegenforderung aufrechnet, muss diese im Prozess substantiiert darlegen. Nach den Grundsätzen der Zivilprozessordnung (u. a. § 226 ZPO zu Inhalt und Begründung von Schriftsätzen) gilt: Eine Gegenforderung ist nur dann „schlüssig“, wenn die behaupteten Tatsachen – konkretisiert nach Zeiträumen, Beträgen und Rechtsgrund – bei rechtlicher Beurteilung den geltend gemachten Anspruch tragen.

• Erforderlich sind u. a. genaue Monatsangaben, der Berechnungsweg (z. B. Prozentsatz und Umfang der behaupteten Minderung), die Herleitung aus dem Vertrag/§ 1096 ABGB, sowie Belege (etwa Umsatzrückgänge reichen nicht; es geht um die Brauchbarkeit der Mietsache).
• Fehlt es an dieser Konkretisierung, ist die Gegenforderung „unschlüssig“ – und wird unabhängig von ihrer eventuellen inhaltlichen Berechtigung prozessual abgewiesen.

4) Außerordentliche Revision an den OGH – alle tragenden Gründe angreifen

Eine außerordentliche Revision (§ 502 ZPO) hat nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn eine erhebliche Rechtsfrage vorliegt, die für die Entscheidung präjudiziell ist. Stützt das Berufungsgericht sein Urteil auf mehrere selbstständig tragende Begründungen, muss die Revision jede einzelne davon substantiiert angreifen. Wird auch nur ein tragender Grund unangefochten gelassen (etwa: „Gegenforderung unschlüssig“), fehlt es am notwendigen Zusammenhang – die Revision ist bereits aus formellen Gründen abzuweisen.

Rechtsanwalt Wien: Mietzinsminderung Lockdown richtig einordnen

Gerade in Mandaten rund um Mietzinsminderung Lockdown zeigt sich, dass nicht die wirtschaftliche Betroffenheit entscheidet, sondern (1) der vereinbarte Nutzungszweck, (2) die konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache und (3) die prozessual saubere Darstellung (Monate, Beträge, Rechtsgrund, Belege). Wer hier unpräzise bleibt, verliert oft nicht wegen der materiellen Rechtslage, sondern wegen Formfragen.

Die Entscheidung des Gerichts

Erstinstanz: Das Gericht gab der Zahlungsklage statt; die geltend gemachte Gegenforderung der Mieterin wurde verneint. Die Mieterin musste den aufgelaufenen Rückstand begleichen. Angesichts des erheblichen Zahlungsrückstands war auch das Räumungsbegehren der Vermieterin begründet.

Berufungsgericht: Die Entscheidung wurde bestätigt. Zentrale Überlegung: Die vertraglich vereinbarte Nutzung zu Wohnzwecken war durch die COVID-19-Maßnahmen nicht eingeschränkt. Langfristiges Wohnen bzw. eine dem Wohnzweck entsprechende Nutzung war weiterhin möglich. Dass touristische Kurzzeitvermietungen zeitweise behördlich untersagt waren, fällt nicht unter § 1096 ABGB. Eine Minderung oder Rückzahlung des Mietzinses kam daher nicht in Betracht. Darüber hinaus sei die von der Mieterin behauptete Gegenforderung unschlüssig, weil sie zu wenig konkret dargelegt war.

Oberster Gerichtshof: Die außerordentliche Revision der Mieterin wurde zurückgewiesen. Der OGH betonte, dass die Mieterin nur eine der tragenden Begründungen des Berufungsgerichts bekämpfte (die inhaltliche Frage der Mietzinsminderung), die zweite – eigenständige – Begründung („Gegenforderung unschlüssig“) aber unangefochten ließ. Damit fehlte es bereits an einer entscheidungsrelevanten erheblichen Rechtsfrage. Die Entscheidung der Vorinstanzen blieb aufrecht; inhaltlich bleibt damit auch die Aussage bestätigt, dass keine Mietzinsminderung vorlag, weil der Wohnzweck weiterhin erfüllt war. Zur Entscheidung.

Praxis-Auswirkung

Was bedeutet das für Mieterinnen, Mieter und Vermieter in der Praxis? Drei typische Konstellationen und ihre Konsequenzen:

• Beispiel 1 – Mieterin mit „Wohnzweck“-Klausel vermietet an Touristen: Während eines Lockdowns sind Nächtigungen touristischer Gäste untersagt. Buchungen brechen weg. Dennoch bleibt die Miete grundsätzlich in voller Höhe fällig, weil der vertragliche Gebrauch „Wohnen“ weiter möglich ist. Eine Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB scheidet in der Regel aus (typischer Streitpunkt bei Mietzinsminderung Lockdown). Wer in dieser Situation Zahlungsausfälle nicht abfedern kann, riskiert schnell einen erheblichen Rückstand – mit Zinsen, Prozesskosten und am Ende der Kette einer Räumungsverpflichtung.
• Beispiel 2 – Vermieterin konfrontiert mit pauschaler Gegenforderung: Der Mieter rechnet pauschal „Corona-Mieten“ gegen und nennt Sammelbeträge ohne Monatsaufstellung, ohne Zuschnitt auf die konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung. Ergebnis: Die Gegenforderung ist unschlüssig und prozessual nicht durchsetzbar. Vermieter sollten in solchen Fällen auf strikte Substantiierung pochen, Rückstände lückenlos dokumentieren und – wo nötig – rasch klagen.
• Beispiel 3 – Revision ohne Angriff aller Begründungen: Das Berufungsgericht stützt seine Entscheidung auf zwei selbstständige Gründe: keine Minderung und Unschlüssigkeit der Gegenforderung. Die Revision bekämpft nur den ersten Punkt. Folge: Der OGH weist die Revision zurück, ohne die materielle Frage zu prüfen. Wer in die dritte Instanz geht, muss ausnahmslos alle tragenden Erwägungen der Vorentscheidung gezielt und nachvollziehbar angreifen.

FAQ Sektion

Kann ich während eines Lockdowns die Miete mindern, wenn ich zu Wohnzwecken gemietet habe, aber Kurzzeitgäste nicht aufnehmen darf?

In der Regel nein. Maßgeblich ist der vertraglich vereinbarte Gebrauch der Mietsache. Wenn – wie häufig – „Nutzung ausschließlich zu Wohnzwecken“ vereinbart ist, kommt eine Minderung nur in Betracht, wenn die Brauchbarkeit zum Wohnen beeinträchtigt ist (z. B. behördliche Sperre der Wohnung, gravierende Mängel, die das Wohnen unzumutbar machen). Ein behördliches Verbot, touristische Kurzzeitgäste aufzunehmen, betrifft nicht die Wohnnutzung, sondern das unternehmerische Modell der Weitervermietung. Das wirtschaftliche Risiko, dass dieses Modell vorübergehend nicht funktioniert, liegt grundsätzlich beim Mieter – nicht beim Vermieter. Auch hier gilt: Mietzinsminderung Lockdown ist rechtlich nur dann relevant, wenn der bedungene Gebrauch selbst beeinträchtigt ist.

Ist die Kurzzeitvermietung in einer Wohnung, die ich „zu Wohnzwecken“ gemietet habe, überhaupt erlaubt?

Das hängt vom Einzelfall ab – in vielen Fällen ist sie nicht ohne Weiteres erlaubt. Entscheidend sind:

• Der Mietvertrag: Steht dort „ausschließlich zu Wohnzwecken“, ist die gewerbliche oder touristische Kurzzeitvermietung regelmäßig nicht gedeckt. Eine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters oder eine vertragliche Erlaubnis ist in solchen Fällen oft erforderlich.
• Öffentlich-rechtliche Vorgaben: Je nach Bundesland und Gemeinde können baurechtliche, melderechtliche oder gewerberechtliche Bestimmungen Beschränkungen oder Bewilligungspflichten vorsehen. Diese sollten vor Aufnahme der Tätigkeit geprüft werden.
• Hausordnung und Miteigentümerinteressen: Kurzzeitvermietungen führen mitunter zu erhöhter Frequentierung des Hauses; daraus können sich zivilrechtliche oder nachbarrechtliche Konflikte ergeben.

Tipp: Bevor Sie ein Kurzzeitvermietungsmodell starten, lassen Sie Mietvertrag und öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen prüfen. Das verhindert teure Auseinandersetzungen im Nachhinein.

Was muss ich darlegen, wenn ich mit einer Gegenforderung (Aufrechnung) im Mietprozess argumentieren möchte?

Ihre Gegenforderung muss schlüssig sein – das heißt, sie muss nach Zeit, Betrag und Rechtsgrund so konkret dargelegt sein, dass das Gericht allein auf Basis Ihres Vorbringens den Anspruch rechtlich prüfen kann. Insbesondere sollten Sie anführen:

• Monat für Monat, für welchen Zeitraum Sie welche Beträge einbehalten oder rückfordern;
• den Berechnungsweg (z. B. 20 % Minderung wegen konkreter Gebrauchsbeeinträchtigung, mit Begründung);
• die Rechtsgrundlage (z. B. § 1096 ABGB bei Gebrauchsbeeinträchtigung, Vertragsklausel, Vereinbarung);
• Belege und Tatsachen, die die Beeinträchtigung des vereinbarten Gebrauchs stützen (nicht bloß Umsatzrückgänge oder Auslastungsprobleme).

Pauschale Sammelbeträge ohne Aufschlüsselung führen sehr oft zur Abweisung als „unschlüssig“ – und damit scheitert die Aufrechnung bereits aus formellen Gründen.

Was ist eine „erhebliche Rechtsfrage“ für die außerordentliche Revision – und warum scheiterte die Mieterin vor dem OGH?

Die außerordentliche Revision an den OGH setzt voraus, dass von der Lösung der aufgeworfenen Rechtsfrage die Entscheidung abhängt und dass die Frage über den Einzelfall hinaus Bedeutung hat (z. B. fehlende oder uneinheitliche Rechtsprechung). Stützt das Berufungsgericht sein Urteil jedoch auf mehrere selbstständig tragende Gründe, muss die Revision alle diese Gründe wirksam bekämpfen. Lässt sie – wie im geschilderten Fall – einen tragenden Grund („Gegenforderung unschlüssig“) unangefochten, fehlt der präjudizielle Zusammenhang. Der OGH weist die Revision dann ohne materielle Prüfung zurück. Inhaltlich bleibt die Entscheidung der Vorinstanzen bestehen.

Wie unterstützt mich Pichler Rechtsanwalt GmbH in solchen Fällen?

Wir prüfen Ihren Mietvertrag, bewerten Chancen und Risiken (Mietzinsminderung, Aufrechnung, Räumung), erstellen eine gerichtsfeste Substantiierung Ihres Vorbringens und vertreten Sie in allen Instanzen – zielgerichtet und mit klarem Kosten-Nutzen-Fokus. Für Vermieter entwickeln wir wirksame Strategien zur Durchsetzung von Zahlungs- und Räumungsansprüchen und optimieren Vertragsklauseln für zukünftige Fälle. Kontakt: 01/5130700 oder office@anwaltskanzlei-pichler.at.

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