Unzulässige Flächennutzung im Mietobjekt: Wann der Vermieter kündigen darf
Viele Mieter sind überzeugt: „Solange ich niemandem schade, kann ich doch ein bisschen mehr Platz nutzen.“ (Unzulässige Flächennutzung im Mietobjekt) Genau dieser Irrtum kann das Mietverhältnis kosten – selbst dann, wenn es „nur“ um einige Quadratmeter Lagerfläche geht und kein konkreter finanzieller Schaden nachweisbar ist.
In einer Entscheidung aus dem Jahr 2021 hat der Oberste Gerichtshof (OGH vom 29.04.2021, 8 Ob 43/21p) klargestellt, dass die eigenmächtige Nutzung von nicht gemieteten Flächen, trotz mehrfacher Abmahnung, ein Kündigungsgrund sein kann. Das betrifft insbesondere gewerbliche Mietverhältnisse, ist aber vom Grundgedanken her für viele Mietkonstellationen relevant. Zur Entscheidung
Was war passiert? Ein „bisschen“ mehr Lagerfläche mit großen Folgen
Im entschiedenen Fall mietete eine Firma eine Lagerhalle. Tatsächlich nutzte sie aber wiederholt auch Bereiche, die gar nicht vom Mietvertrag umfasst waren – rund 50 m² zusätzliche Fläche. Diese wurden eigenmächtig zur Lagerung von Waren verwendet. Das ist ein klassischer Fall von Unzulässige Flächennutzung im Mietobjekt, bei dem die Vertragsparteien keinen gemeinsamen Konsens über die Nutzung der Flächen hatten.
Der Vermieter bemerkte das und wies die Mieterin mehrfach – über einen Zeitraum von März bis September 2019 – darauf hin, dass diese zusätzliche Nutzung nicht erlaubt sei und von ihm nicht geduldet werde. Trotzdem wurde die nicht gemietete Fläche weiterhin verwendet. Selbst im September 2019 stellte der Vermieter noch fest, dass die Flächen belegt waren.
Daraufhin kündigte er das Mietverhältnis. Die Mieterin wollte das nicht akzeptieren und bekämpfte die Kündigung gerichtlich bis hin zur außerordentlichen Revision an den OGH – ohne Erfolg.
Rechtsanwalt Wien
Warum der OGH die Kündigung für rechtmäßig hielt
Der OGH hat die außerordentliche Revision der Mieterin zurückgewiesen. Damit blieben die Entscheidungen der Vorinstanzen aufrecht: Die Kündigung war zulässig.
Rechtsgrundlage war der Kündigungsgrund des „erheblich nachteiligen Gebrauchs“ bzw. „unleidlichen Verhaltens“ nach § 30 Mietrechtsgesetz (MRG). Vereinfacht gesagt: Ein Mieter kann gekündigt werden, wenn sein Verhalten für den Vermieter so belastend ist, dass ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.
Wesentliche Punkte in dieser Entscheidung:
- Nicht nur ein einmaliger Verstoß: Es ging nicht um ein kurzes Versehen, sondern um ein wiederholtes, beharrliches Überschreiten des Mietvertrags.
- Klare Abmahnungen: Der Vermieter hatte die Mieterin mehrmals darauf hingewiesen, dass die Nutzung der zusätzlichen Fläche nicht erlaubt ist.
- Mieterin wusste Bescheid: Sie handelte also bewusst gegen den Vertrag und gegen die erklärten Wünsche des Vermieters.
- Vertrauensbruch statt bloßes „Bagatelldelikt“: Der OGH betonte, dass ein solcher Dauerzustand das Vertrauen des Vermieters in die Vertragstreue des Mieters erschüttern kann.
Besonders wichtig: Der OGH hielt fest, dass es sich hier um eine Einzelfallabwägung handelt. Die Vorinstanzen hatten den Sachverhalt umfassend gewürdigt und keinen groben Rechtsfehler begangen. Daher sah der OGH keinen Anlass, die Entscheidung zu korrigieren.
„Aber es war doch kein Schaden!“ – Warum das Argument nicht trägt
Viele Mieter argumentieren in vergleichbaren Situationen: „Der Vermieter hat dadurch ja nichts verloren, die Fläche stand sowieso leer.“ Genau dieses Argument verfängt rechtlich häufig nicht.
Im Fall des OGH vom 29.04.2021, 8 Ob 43/21p, war für die Kündigung nicht entscheidend, dass der Vermieter einen konkret bezifferten finanziellen Schaden nachweisen konnte. Entscheidend war vielmehr:
- Die ungefragte Inanspruchnahme fremder Flächen,
- die Hartnäckigkeit des Verhaltens trotz mehrfacher Hinweise,
- die Beeinträchtigung der Dispositionsfreiheit des Vermieters (er konnte über die Flächen nicht frei verfügen oder sie anderweitig vermieten),
- und der Vertrauensverlust in die Vertragstreue des Mieters.
Das bedeutet: Auch wenn kein konkreter Schaden in Euro nachweisbar ist, kann die dauerhafte, eigenmächtige Nutzung fremder Flächen als „erheblich nachteiliger Gebrauch“ gewertet werden – und damit als Kündigungsgrund. Fälle wie diese illustrieren das Risiko der Unzulässige Flächennutzung im Mietobjekt insbesondere für Vermieter, die planen, freie Flächen anderweitig zu vermieten.
Was heißt das in der Praxis? Typische Risikosituationen
Die Entscheidung zeigt deutlich, wo in der Praxis Gefahren lauern – insbesondere im gewerblichen Bereich:
- Überquellendes Lager
Eine Mieterin einer Lagerhalle stellt zusätzlich Paletten im Gang, in Fluchtwegen oder vor anderen, eigentlich freien Lagerplätzen ab, die nicht angemietet sind. Der Vermieter weist mehrfach darauf hin, dass diese Bereiche nicht genutzt werden dürfen. Die Nutzung geht trotzdem weiter. Ergebnis: Risiko einer Kündigung. - Büro über die vereinbarte Fläche hinaus
Ein Unternehmen nutzt nicht nur sein gemietetes Büro, sondern stellt dauerhaft Schränke und Archivboxen in den Gemeinschaftsbereichen oder in einem angrenzenden, leeren Zimmer ab, ohne schriftliche Vereinbarung. Auch hier kann eine beharrliche Missachtung von Abmahnungen das Mietverhältnis gefährden. - „Temporäre“ Nutzung wird zum Dauerzustand
Zu Beginn wird vielleicht „für ein paar Tage“ etwas in einem Nachbarraum zwischengelagert, der nicht gemietet ist. Daraus werden Wochen und Monate. Der Vermieter weist wiederholt darauf hin – ohne Erfolg. Die Grenze zum unzumutbaren Verhalten kann überschritten werden. - Blockierung von Flächen, die vermietbar wären
Der Vermieter möchte freie Flächen an Dritte vermieten, kann dies aber nicht, weil ein Mieter sie eigenmächtig nutzt. Selbst wenn (noch) kein neuer Mietvertrag konkret vorliegt, kann diese Behinderung zu einem erheblichen Nachteil führen.
Wie sollten sich Mieter verhalten, um keine Kündigung zu riskieren?
Für Mieter – vor allem gewerbliche – ergeben sich aus der Entscheidung klare Handlungspflichten:
- Mietvertrag genau prüfen
Welche Flächen sind konkret angemietet? Nur ein Raum? Mehrere Räume? Auch Gänge, Parkplätze, Freiflächen? Unklare Pläne oder Beschreibungen sollten schriftlich präzisiert werden. - Ohne schriftliche Vereinbarung keine Mehrnutzung
Benötigen Sie zusätzliche Flächen, sprechen Sie das offen an und lassen Sie eine schriftliche Ergänzung des Mietvertrags erstellt – etwa in Form eines Nachtrags mit genauer Flächenangabe und Miete. - Auf Abmahnungen sofort reagieren
Erhalten Sie eine schriftliche oder dokumentierte mündliche Abmahnung des Vermieters, ist das ein Warnsignal. Ignorieren Sie diese nicht. Stellen Sie die beanstandete Nutzung unverzüglich ein und kommunizieren Sie das klar. - Kommunikation dokumentieren
Klären Sie strittige Fragen zur Flächennutzung schriftlich (E-Mail, Brief). Verlassen Sie sich nicht auf informelle „Das passt schon“-Aussagen, die später nicht nachweisbar sind. - Rechtzeitig anwaltlichen Rat einholen
Spätestens bei wiederholten Abmahnungen oder drohender Kündigung sollten Sie sich rechtlich beraten lassen. Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Mietrecht kann die Pichler Rechtsanwalt GmbH einschätzen, ob ein Kündigungsrisiko besteht und wie darauf reagiert werden sollte.
Was sollten Vermieter tun, wenn Mieter Flächen eigenmächtig belegen?
Auch für Vermieter gibt die Entscheidung wichtige Hinweise:
- Verstöße frühzeitig ansprechen
Sprechen Sie eigenmächtige Flächennutzung sofort an – zunächst auch mündlich, aber möglichst rasch zusätzlich schriftlich. - Abmahnungen klar und nachweisbar formulieren
Schreiben Sie, welche Flächen unzulässig genutzt werden, warum dies unzulässig ist und bis wann die Nutzung einzustellen ist. Heben Sie Kopien und Sende-/Leseprotokolle auf. - Sachverhalt dokumentieren
Machen Sie Fotos, notieren Sie Datum und Uhrzeit, führen Sie Zeugen an – je genauer die Dokumentation, desto leichter ist später der Nachweis eines dauerhaften, vertragswidrigen Verhaltens. - Einzelfall prüfen lassen, bevor gekündigt wird
Ob ein Verhalten als „erheblich nachteiliger Gebrauch“ im Sinn des § 30 MRG gilt, ist immer eine Einzelfallentscheidung. Lassen Sie im Zweifel vor Ausspruch einer Kündigung prüfen, wie die Gerichte den konkreten Fall voraussichtlich beurteilen würden.
Checkliste: Was tun bei Streit um genutzte Flächen?
Für Mieter
- Mietvertrag und Pläne hervorholen: Welche Flächen sind wirklich umfasst?
- Abmahnungen ernst nehmen und die Nutzung beanstandeter Flächen sofort einstellen.
- Gespräch mit Vermieter suchen und schriftliche Klärung anstreben.
- Keine zusätzlichen Flächen „auf Verdacht“ oder „nur kurz“ nutzen.
- Frühzeitig rechtliche Beratung einholen, wenn mit Kündigung gedroht wird.
Für Vermieter
- Unzulässige Nutzung genau feststellen (Fläche, Zeitraum, Art der Nutzung).
- Schriftliche Abmahnungen mit Fristsetzung verschicken.
- Beweise sichern: Fotos, Zeugen, Protokolle, Schriftverkehr.
- Prüfen, ob alternative Lösungen (z.B. entgeltliche Zusatzmiete) sinnvoll sind.
- Vor Ausspruch der Kündigung juristisch abklären, ob der Kündigungsgrund voraussichtlich hält.
FAQ: Häufige Fragen zur unzulässigen Flächennutzung im Mietrecht
Ich nutze nur ein paar Quadratmeter mehr – kann mir wirklich gekündigt werden?
Ja, das ist möglich. Entscheidend ist nicht nur die Größe der zusätzlich genutzten Fläche, sondern vor allem, ob Sie diese eigenmächtig und trotz Abmahnung weiter nutzen. Im vom OGH entschiedenen Fall ging es um rund 50 m² – das reichte aus, um die Kündigung zu rechtfertigen, weil das Verhalten beharrlich und vertragswidrig war.
Reicht eine einmalige Abmahnung des Vermieters aus, um später kündigen zu dürfen?
Das hängt vom Einzelfall ab. In vielen Fällen erwarten die Gerichte, dass der Vermieter den Mieter zunächst abmahnt und ihm die Chance gibt, sein Verhalten zu ändern. Wiederholte Abmahnungen und eine fortgesetzte Missachtung sind ein starkes Indiz für unzumutbares Verhalten. Ob eine einmalige Abmahnung genügt, ist aber stets konkret zu prüfen.
Der Vermieter sagt, ich nutze „seine“ Fläche – aber im Vertrag steht das nicht genau. Was jetzt?
Dann sollten Sie den Mietvertrag, etwaige Pläne und schriftliche Absprachen genau prüfen lassen. Oft hängt vieles an Formulierungen wie „Lagerraum im Erdgeschoss“ oder an beigefügten Skizzen. Unklare Regelungen sollten Sie nicht durch eigenmächtige Nutzung „lösen“, sondern durch eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter klären.
Ich bin Vermieter: Muss ich einen konkreten Schaden nachweisen, um kündigen zu können?
Nicht zwingend. Ein „erheblich nachteiliger Gebrauch“ kann auch dann vorliegen, wenn kein exakt bezifferbarer Schaden besteht. Es genügt, wenn das Verhalten des Mieters den Fortbestand des Mietverhältnisses für Sie unzumutbar macht – etwa, weil Ihre Dispositionsfreiheit über das Objekt erheblich eingeschränkt wird oder das Vertrauen in die Vertragstreue des Mieters zerstört ist. Dennoch ist jeder Einzelfall sorgfältig zu bewerten.
Rechtzeitig handeln – bevor aus „nur ein paar Quadratmetern“ ein Kündigungsgrund wird
Streit über genutzte Flächen eskaliert oft schleichend. Was als scheinbar harmlose Zusatznutzung beginnt, kann – insbesondere bei wiederholter Missachtung von Abmahnungen – in einer Beendigung des Mietverhältnisses münden.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler sowohl Mieter als auch Vermieter dabei, ihre Rechte realistisch einzuschätzen, Konflikte frühzeitig zu entschärfen und – wenn nötig – Kündigungen rechtssicher zu gestalten oder abzuwehren. Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Mietrecht wissen wir, worauf Gerichte bei der Beurteilung „unleidlichen Verhaltens“ besonders achten.
Wenn Sie unsicher sind, ob eine bestimmte Flächennutzung zulässig ist oder ob eine Kündigung rechtlich Bestand hätte, sollten Sie das nicht auf eigene Faust entscheiden. Lassen Sie Ihre Situation individuell prüfen.
Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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