MRG: Unzulässiger Rechtsweg § 39 MRG wegen Plan-Erweiterung – wann ist es noch „dieselbe Sache“ nach § 39 MRG?

Unzulässiger Rechtsweg § 39 MRG droht, wenn zwischen Schlichtungsstelle und Gericht der Bauplan erweitert wird: Dann riskiert man die Zurückweisung des Antrags – ohne jede inhaltliche Prüfung. Genau das passierte einer Hauseigentümerin, die zunächst einen Aufzug im Lichthof ankündigte und später vor Gericht zusätzlich einen Müllraum sowie Änderungen bei WC/Waschbereichen und in einem zweiten Gastraum durchsetzen wollte. Der Oberste Gerichtshof (OGH) stoppte das Verfahren: nicht mehr „dieselbe Sache“ – kein zulässiger Rechtsweg.

So lief der Fall ab

Ausgangspunkt war ein Geschäftslokal im Erdgeschoß mit rund 58 m², vermietet an die spätere Antragsgegnerin. Zuerst wandte sich die Eigentümerin mit ihrem Vorhaben an die Schlichtungsstelle: Einbau eines Aufzugs im Lichthof, mit Eingriffen in das bestehende Lokal.

Im anschließenden gerichtlichen Außerstreitverfahren kam es jedoch „on the fly“ zu mehr: Der Plan wurde erweitert. Zusätzlich zum Aufzug sollte ein Müllraum geschaffen werden (ca. 2,87 m²), WC- und Waschbereiche verlegt und nicht mehr nur ein, sondern auch der zweite Gastraum in Anspruch genommen werden – um zumindest weitere 1,4 m². Das Erstgericht wies den Antrag als unzulässig zurück. Das Rekursgericht bestätigte. Der außerordentliche Revisionsrekurs der Eigentümerin blieb vor dem OGH erfolglos.

Was verlangt § 39 MRG wirklich?

Das Mietrechtsgesetz (MRG) schreibt für zahlreiche mietrechtliche Streitigkeiten den zweistufigen Weg vor: Zuerst Schlichtungsstelle, dann – falls nötig – Gericht. Dieses „Stufenmodell“ hat einen klaren Sinn: Der Streit soll zunächst vor der zuständigen Schlichtungsstelle behandelt werden; nur wenn dort keine Einigung oder Entscheidung zustande kommt, ist der Weg zum Gericht geöffnet.

Entscheidend ist dabei der Grundsatz „dieselbe Sache“: Wer nach der Schlichtungsstelle zum Gericht geht, darf den Streitgegenstand nicht inhaltlich ausweiten. Es muss dieselbe begehrte Maßnahme auf Grundlage desselben Sachverhalts sein. Kleine Abrundungen oder millimetergenaue Präzisierungen sind möglich. Spürbare Erweiterungen, zusätzliche Baumaßnahmen, neue betroffene Flächen oder Räume – insbesondere bei kleinen Mietobjekten – sprengen die Identität des Begehrens und führen in Richtung Unzulässiger Rechtsweg § 39 MRG.

Unzulässiger Rechtsweg § 39 MRG: Die Kernaussage der OGH-Entscheidung

Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück. Die Begründung ist klar: Vor Gericht wurde nicht mehr dasselbe Begehren verfolgt wie zuvor bei der Schlichtungsstelle. Die nachträgliche Ausweitung – zusätzlicher Müllraum von rund 2,87 m² und die Einbeziehung eines zweiten Gastraums mit zumindest 1,4 m² – ging deutlich über eine bloß geringfügige Plananpassung hinaus. Bei einer Gesamtfläche von etwa 58 m² fällt eine Flächenverschiebung in dieser Größenordnung besonders ins Gewicht. Ergebnis: kein identischer Streitgegenstand – und damit unzulässiger Rechtsweg, solange die Schlichtungsstelle zu den erweiterten Plänen nicht wieder befasst wurde.

Praktische Auswirkungen: Woran Verfahren scheitern – und wie Sie es vermeiden

• Erweiterte Bauvorhaben sind heikel: Wer von „Aufzug“ zu „Aufzug + Müllraum + neue WC-Situation + zweiter Gastraum“ übergeht, verlässt die Spur der ursprünglichen Sache – und landet rasch bei Unzulässiger Rechtsweg § 39 MRG.
• Kleine Flächen haben große Wirkung: In einem 58-m²-Lokal sind zusätzliche 2–4 m² keine Petitesse. Je kleiner das Objekt, desto schneller wird eine Änderung wesentlich.
• Rechtsschutz kostet Zeit und Geld: Wird der Antrag wegen Unzulässigkeit des Rechtswegs zurückgewiesen, bleibt der eigentliche Konflikt ungelöst – und die Partei steht wieder am Start.
• Strategische Chance für Mieter:innen: Geht der Vermieter vor Gericht über das Schlichtungsbegehren hinaus, kann die Unzulässigkeit des Rechtswegs erfolgreich eingewendet werden.

Konkrete Handlungsempfehlungen für Vermieter:innen

• Planung zuerst finalisieren: Vor dem Antrag an die Schlichtungsstelle müssen die technischen Unterlagen stehen. Architektur- und Statikpläne, genaue Flächenangaben (inkl. betroffener Räume), Zugänge, Schächte, Ver- und Entsorgungsleitungen – alles gehört präzise in den Antrag.
• Identischen Streitgegenstand wahren: Der Antrag ans Gericht darf dem Schlichtungsantrag inhaltlich nicht „davonlaufen“. Keine neuen Räume, keine zusätzlichen Einbauten, keine geänderten Flächen – außer es handelt sich wirklich nur um geringfügige Präzisierungen.
• Planänderung nachträglich? Dann regelmäßig neues Verfahren vor der Schlichtungsstelle starten, statt mit erweitertem Begehren direkt zum Gericht zu gehen – sonst droht Unzulässiger Rechtsweg § 39 MRG.
• Dokumentation ist alles: Pläne eindeutig bezeichnen (Versionsstand, Datum), Änderungen nachvollziehbar machen, Kommunikation mit der Mieterpartei lückenlos sichern.

Worauf Mieter:innen achten sollten

• Vergleich lohnt sich: Deckt sich der gerichtliche Antrag mit dem ursprünglichen Schlichtungsbegehren? Prüfen Sie Pläne, Flächen und Räume Zeile für Zeile.
• Einwand parat haben: Geht der Vermieter bei Gericht über das hinaus, was die Schlichtungsstelle gesehen hat, lässt sich die Unzulässigkeit des Rechtswegs einwenden (typisch: Unzulässiger Rechtsweg § 39 MRG).
• Transparenz einfordern: Verlangen Sie klar bezeichnete, vollständige Pläne – und bestehen Sie auf nachvollziehbaren Flächenangaben, gerade bei kleinen Lokalen.

Checkliste: So sichern Sie die „dieselbe Sache“

• Alle Maßnahmen und Eingriffe vollständig erfassen (Aufzug, Nebenräume, Sanitärbereiche, Leitungen, Erschließung, Müllraum, Fluchtwege).
• Flächen millimetergenau festlegen; betroffene Räume konkret bezeichnen; Planstände datieren.
• Schlichtungsantrag sachverhaltsgleich mit demselben Begehren formulieren, das später – falls nötig – dem Gericht vorgelegt wird.
• Nachträgliche Erweiterung? Zuerst erneut die Schlichtungsstelle befassen.
• Frühzeitig rechtliche Begleitung sichern, damit Formulierungen und Unterlagen gerichtsfest sind und Unzulässiger Rechtsweg § 39 MRG vermieden wird.

FAQ: Häufige Fragen aus der Praxis

Wie viel Planänderung ist noch „geringfügig“?

Es gibt keine starre Zentimeterregel. Zulässig sind typischerweise präzisere Bemaßungen oder unwesentliche Korrekturen. Neue Bauteile, zusätzliche Räume oder spürbare Flächenverschiebungen gelten regelmäßig als wesentlich – besonders bei kleinen Objekten – und können Unzulässiger Rechtsweg § 39 MRG auslösen.

Muss ich wirklich nochmal zur Schlichtungsstelle, wenn der Plan leicht angepasst wurde?

Kommt es über bloße Präzisierungen hinaus zu inhaltlichen Erweiterungen, ja. Sonst droht vor Gericht die Zurückweisung wegen Unzulässigkeit des Rechtswegs. Im Zweifel ist die erneute Befassung der Schlichtungsstelle der sichere Weg.

Spielt es eine Rolle, dass die Gesamtfläche klein ist?

Ja. Je kleiner das Mietobjekt, desto stärker schlagen auch wenige zusätzliche Quadratmeter zu Buche. Was in einer großen Liegenschaft marginal wirkt, kann in einem 58-m²-Lokal wesentlich sein.

Kann ich mich als Mieter:in gegen unklare Pläne wehren?

Ja. Verlangen Sie vollständige, datierte Planunterlagen. Weichen die gerichtlichen Unterlagen vom Schlichtungsbegehren ab, kann der Einwand der Unzulässigkeit des Rechtswegs erhoben werden.

Fazit: Präzision am Start entscheidet das Ziel

Der Weg über § 39 MRG ist kein „bewegliches Ziel“. Wer vor Gericht eine erweiterte oder geänderte Maßnahme durchsetzen will, ohne die Schlichtungsstelle dazu erneut zu befassen, scheitert am Rechtsweg. Die Lehre aus dem Fall ist einfach und strikt: Identität von Begehren und Sachverhalt wahren – oder neu beginnen.

Rechtsanwalt Wien: Entscheidungstext und rechtliche Einordnung

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