Räumung wegen Geruch und Schimmel? OGH setzt klare Grenzen beim „Erheblich nachteiliger Gebrauch“

Erheblich nachteiliger Gebrauch: Provokante These: Ein übler Geruch allein rechtfertigt keine Räumungsklage. Genau das hat der Oberste Gerichtshof (OGH) in einer aktuellen Entscheidung bekräftigt – und damit Vermietern wie Mietern wichtige Leitplanken gegeben. Im Zentrum: die Frage, wann ein „erheblich nachteiliger Gebrauch“ der Wohnung (§ 1118 ABGB) tatsächlich vorliegt.

Der Fall: Müllsäcke, Schimmel – und die Räumungsklage

Ein 89-jähriger, bettlägeriger Mieter lebte in einer von den Klägern vermieteten Wohnung. Anfang Februar 2024 standen im Schlafzimmer mehrere Müllsäcke, es roch stark. Vier Tage später kam über den Anwalt der Vermieter die Aufforderung: binnen zehn Tagen „Müll und Unrat“ entfernen und Schimmel nachhaltig beseitigen.

Bis 27. Februar 2024 waren die Müllsäcke weg. Ein Geruch war noch wahrnehmbar. Im Juli 2024 wurde massiver Schimmel im Deckenbereich festgestellt. Ursache vor allem: fehlende Dämmung zur Dachbodenfläche. Ob falsches Lüften oder Heizen mitgewirkt hatte, ließ sich nicht klären. Fest stand aber: Das Schimmelthema bestand seit Langem und war den Vorvermietern bekannt.

Die Vermieter klagten auf Räumung wegen „erheblich nachteiligen Gebrauchs“: verwahrloste Wohnung, ekelerregender Geruch, Nutzung offener Behälter für die Notdurft, Schimmel wegen falschen Lüftens/Heizens, Schlosstausch und Zutrittsverweigerung. Das Erstgericht wies ab. Das Berufungsgericht gab den Vermietern recht. Der Mieter erhob außerordentliche Revision – mit Erfolg.

Was bedeutet „Erheblich nachteiliger Gebrauch“ überhaupt?

§ 1118 ABGB erlaubt Vermietern, ein Mietverhältnis vorzeitig zu lösen, wenn der Mieter die Sache erheblich nachteilig gebraucht. Laienverständlich heißt das: Der Mieter nutzt die Wohnung so, dass sie beschädigt wird, der Wert oder die Sicherheit konkret gefährdet ist oder unzumutbare Beeinträchtigungen entstehen – und zwar in einem Ausmaß, das über bloß lästige Unordnung weit hinausgeht.

Typische Konstellationen sind etwa andauernde massive Verwahrlosung mit Ungeziefer- oder Brandgefahr, wiederholte grobe Beschädigungen oder eine nachhaltige Störung des Hausfriedens. Reine Geschmacksfragen oder vorübergehende Unordnung genügen nicht. Und: Es braucht Beweise für den konkreten Zustand.

Die Entscheidung des OGH: Kein Räumungsgrund in diesem Fall

Der OGH stellte das klagsabweisende Urteil des Erstgerichts wieder her. Die Vermieter verloren den Prozess und müssen die Kosten der Revision ersetzen; ihre Berufungskosten tragen sie selbst. Die Kernaussagen sind praxisrelevant:

• Maßgeblicher Zeitpunkt: Entscheidend ist der Zustand bei Zustellung der Räumungsklage. Was davor verbessert wurde, ist zu berücksichtigen. Spätere Verbesserungen zählen nicht. Hier waren die Müllsäcke bereits entfernt, als die Klage zugestellt wurde.
• Geruch reicht nicht: Ein unangenehmer Geruch ohne nachweisbare Ursache (keine festgestellte Verwahrlosung mit Ungeziefer- oder Brandgefahr) begründet keinen „erheblich nachteiligen Gebrauch“.
• Schimmel ist nicht automatisch Mietersache: Wenn Schimmel vorwiegend auf Baumängel (hier: fehlende Dämmung) zurückgeht und ein Fehlverhalten des Mieters nicht feststeht, ist das kein vertragswidriger Gebrauch durch den Mieter.
• Informationspflicht gegenüber neuen Vermietern: Dass der Mieter die neuen Eigentümer nicht nochmals über Alt-Schimmel informierte, ist kein Räumungsgrund, wenn das Problem den Vorvermietern bereits bekannt war.
• Zutritt und Schlosstausch: Ein Schlosstausch oder die geringe Mobilität des Mieters rechtfertigen für sich genommen keine Räumung. Ein Räumungsgrund könnte entstehen, wenn der Mieter trotz konkreter, berechtigter Aufforderung in einer Gefahrensituation den Zutritt verweigert – das war hier aber nicht dargelegt.

Zur Entscheidung.

Warum das Urteil zählt: Leitlinien für den Alltag

Das Urteil schafft Klarheit in Bereichen, in denen Emotionen oft hochgehen. Vier praktische Lehren:

• Schnelle Reaktion schützt: Wer nach einer Abmahnung Mängel noch vor Klagszustellung beseitigt, nimmt häufig den Boden für eine Räumungsklage.
• Beweise sind entscheidend: Allgemeine Vorwürfe („es stinkt“, „verwahrlost“) tragen einen Prozess nicht. Was zählt, sind zeitnahe, konkrete Belege.
• Schimmel differenziert betrachten: Erst bauliche Ursachen prüfen (Dämmung, Wärmebrücken), dann Lüftungsverhalten. Der Ursprung entscheidet über Verantwortung.
• Zutritt professionell organisieren: Zutritt ist bei berechtigtem Anlass zu gewähren – aber geordnet, dokumentiert und mit Termin. Der bloße Schlosstausch ist kein Fehlverhalten.

Beispiele aus der Praxis: Wann droht wirklich Gefahr?

• Fall 1 – Nur Geruch: Es riecht einige Tage muffig, Müllsäcke stehen kurzfristig in der Wohnung, werden aber rasch entfernt. Keine Insekten, keine Feuchtigkeitsschäden. Ergebnis: In der Regel kein Räumungsgrund.
• Fall 2 – Schimmel durch Baufehler: Deckenbereich schimmelt wegen fehlender Dämmung. Mieter lüftet normal, Ursache liegt in der Bausubstanz. Ergebnis: Kein vertragswidriger Gebrauch durch den Mieter; Sanierung ist Vermietersache.
• Fall 3 – Nachweisbare Verwahrlosung: Über Monate stapeln sich Essensreste, Ungezieferbefall, ständige Brandgefahr durch offene Flammen. Dokumentierte Zutrittsverweigerung trotz konkreter Warnungen. Ergebnis: Räumung kann gerechtfertigt sein.
• Fall 4 – Zutrittsorganisation: Mieter tauscht Schloss, bietet aber Termine an oder hinterlegt Schlüssel bei einer Vertrauensperson für Reparaturen. Ergebnis: Grundsätzlich in Ordnung, solange notwendiger Zutritt ermöglicht wird.

Konkrete To-dos: So handeln Sie jetzt richtig

Für Mieter

• Nach Abmahnung sofort reagieren: Aufräumen, Müll entsorgen, lüften, reinigen. Dokumentieren Sie alles mit Fotos und Datum.
• Schimmel umgehend melden: Schriftlich anzeigen, Zutritt für Begutachtung und Sanierung ermöglichen, Protokoll führen.
• Zutritt regeln: Bei Schlosstausch Termine schriftlich vorschlagen; bei körperlichen Einschränkungen eine Vertrauensperson bevollmächtigen.
• Gesundheit und Sicherheit priorisieren: Bei Feuchtigkeit, Leckagen oder akuter Gefahr sofort Vermieter informieren – notfalls per Einschreiben.

Für Vermieter

• Beweise sichern: Zeitnah Fotos/Videos, Geruchs- oder Schädlingsbefall konkretisieren, Zeugen benennen. Ein Protokoll hilft.
• Bautechnik zuerst: Bei Schimmel bauliche Ursachen prüfen (Dämmung, Wärmebrücken, Leckagen). Sachverständige beiziehen, bevor Sie Räumung fordern.
• Zutritt sauber anbahnen: Schriftlich, mit Vorlauf, konkretem Anlass und Zeitfenster. Alternativtermine anbieten; Protokoll führen.
• Timing beherrschen: Erst abmahnen und Frist setzen; wenn der Mieter rechtzeitig saniert, ist eine Räumungsklage meist aussichtslos. Kommt es zur Klage, die Zustellung nicht verzögern.

FAQ: Häufige Fragen aus der Praxis

Reicht es für eine Räumung, wenn es im Stiegenhaus nach einer Wohnung stinkt?

Nein, nicht automatisch. Es braucht konkrete, nachweisbare Ursachen wie Verwahrlosung mit Gefahrenpotenzial (Ungeziefer, Brandgefahr) oder Substanzschäden. Ein bloßer Geruch ohne festgestellte Ursache genügt in der Regel nicht, um einen erheblich nachteiligen Gebrauch anzunehmen.

Wer ist bei Schimmel am Zug – Mieter oder Vermieter?

Das hängt von der Ursache ab. Liegt der Schimmel vorwiegend an Baumängeln (z. B. fehlende Dämmung), ist vorrangig der Vermieter gefordert. Nur wenn feststeht, dass falsches Lüften/Heizen überwiegend ursächlich war, kann den Mieter ein Vorwurf treffen. Wichtig: Mängel sofort melden und Zutritt ermöglichen.

Darf ich das Schloss tauschen?

Ja, grundsätzlich. Die Wohnung ist Ihr privater Lebensbereich. Wichtig ist aber: Bei berechtigtem Anlass (Inspektion, Reparatur, Gefahr) müssen Vermieter bzw. Handwerker mit angemessener Ankündigung Zutritt erhalten. Organisieren Sie Termine oder eine vertrauenswürdige Schlüsselregelung.

Ich habe eine Abmahnung bekommen – soll ich abwarten oder handeln?

Handeln. Räumen Sie auf, beseitigen Sie Mängel, dokumentieren Sie die Schritte und antworten Sie kurz schriftlich. Was Sie vor Zustellung einer Klage verbessern, kann eine Räumung verhindern, weil dann häufig kein erheblich nachteiliger Gebrauch mehr vorliegt.

Rechtsanwalt Wien: Individuelle Unterstützung – rechtzeitig und lösungsorientiert

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter pragmatisch und klar: von der Abmahnung über Beweissicherung und Zutrittsorganisation bis zur Klärung baulicher Ursachen bei Schimmel. Durch jahrelange anwaltliche Praxis wissen wir, worauf Gerichte beim „erheblich nachteiligen Gebrauch“ tatsächlich abstellen – und wie Sie Ihre Position stärken.

Sind Sie betroffen? Lassen Sie Ihre Situation frühzeitig prüfen. Sie erreichen uns telefonisch unter 01/5130700 oder per E‑Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

---

Rechtliche Hilfe bei Mietrecht und Räumungsfragen?

Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.