Unwirksame Klauseln im Mietvertrag: Was das OGH-Urteil 8 Ob 74/24a für Mieter und Vermieter bedeutet
Viele Mieter wissen nicht, dass ihr Vertrag Klauseln enthalten kann, die schlicht nicht gelten
Unwirksame Klauseln im Mietvertrag: Standard-Mietverträge werden selten im Detail gelesen. Man unterschreibt, weil man die Wohnung dringend braucht – und geht davon aus, dass „eh alles seine Richtigkeit hat“. Genau hier liegt das Problem: Zahlreiche vorformulierte Bestimmungen in Formularmietverträgen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand und sind unwirksam, obwohl sie im Vertrag stehen.
Rechtsanwalt Wien
In einer Entscheidung aus dem Jahr 2025 hat der Oberste Gerichtshof (OGH vom 27.02.2025, 8 Ob 74/24a) einen ganzen Katalog solcher Klauseln in einem Standard-Mietvertrag einer Wiener Hausverwaltung überprüft. Das Ergebnis ist für Mieter wie Vermieter hochrelevant – und gibt klare Leitlinien, welche Formulierungen zulässig sind und welche nicht. Zur Entscheidung.
Was war passiert? Verbandsklage gegen 106 Mietvertrags-Klauseln
Ausgangspunkt war eine Verbandsklage eines Verbraucherschutzverbandes gegen die Mietvertragsformulare einer Wiener Hausverwaltung. Diese verwendete Standardverträge mit zahlreichen vorformulierten Klauseln. Insgesamt 106 einzelne Bestimmungen wurden angegriffen. Gefordert wurde ihre Untersagung sowie teilweise eine Veröffentlichung des Urteils.
Die Vorinstanzen erklärten einen Großteil der Klauseln für unzulässig. Die Hausverwaltung legte Revision ein, sodass sich der OGH mit dem Fall befassen musste.
Der OGH gab der Verwaltung jedoch nur sehr eingeschränkt Recht:
- Zwei Klauseln (Nr. 7 und Nr. 8) wurden vom OGH für zulässig gehalten und die vorherige Untersagung aufgehoben.
- Bei allen übrigen angefochtenen Klauseln blieb die Untersagung weitgehend aufrecht – die strenge Linie der Vorinstanzen wurde im Wesentlichen bestätigt.
- Die Hausverwaltung musste Prozesskosten von 16.474,34 EUR ersetzen.
Damit ist klar: Formularmietverträge stehen unter besonders genauer Kontrolle, vor allem wenn sie gegenüber Verbrauchern verwendet werden. (Unwirksame Klauseln im Mietvertrag sind dabei besonders kritisch.)
Welche Klauseln hat der OGH durchgehen lassen – und warum?
Klausel 7: Aufzählung von mitvermietetem Inventar
Eine der streitigen Bestimmungen listete bestimmte Teile der technischen Ausstattung der Wohnung als „Inventar“ auf, unter anderem:
- „Raumtemperaturregler für die Heizanlage samt Fußbodenheizungsverteiler/Wärmestation“
Der Vorwurf: Durch diese Einstufung als „Inventar“ würde beim Mieter der Eindruck entstehen, er sei für Erhaltung oder Austausch dieser Teile verantwortlich. Das könnte zu einer unzulässigen Überwälzung von Erhaltungspflichten führen.
Der OGH sah das anders: Die bloße Bezeichnung dieser Teile als „Inventar“ und ihre Aufzählung im Mietvertrag führt nicht automatisch dazu, dass dem Mieter Erhaltungspflichten übertragen werden, die eigentlich den Vermieter treffen. Es handle sich im Kern nur um eine Konkretisierung, was zur Wohnung gehört und mitvermietet ist.
Fazit: Die Auflistung bestimmter mitvermieteter Bestandteile des Mietobjekts ist grundsätzlich zulässig – solange daraus nicht versteckt zusätzliche Pflichten des Mieters abgeleitet werden.
Klausel 8: Verweis auf § 1096 ABGB („brauchbarer Zustand“)
Eine weitere Klausel stellte klar, dass der Vermieter das Mietobjekt in einem brauchbaren Zustand übergibt, wie es § 1096 ABGB vorsieht. Kritisiert wurde, diese Formulierung könnte das Schutzniveau für den Mieter absenken oder den Eindruck erwecken, der Vermieter hafte nur eingeschränkt.
Der OGH stellte klar: Die wörtliche Wiedergabe einer gesetzlichen Regelung – hier § 1096 ABGB – ist nicht per se problematisch. Solange dadurch keine Einschränkung der gesetzlichen Rechte des Mieters bewirkt wird und der Text verständlich ist, bleibt eine solche Klausel zulässig.
Fazit: Ein bloßer Verweis auf oder die Wiedergabe des Gesetzes („brauchbarer Zustand gemäß § 1096 ABGB“) schadet nicht, sofern der Gesetzesinhalt nicht zu Lasten des Mieters abgeändert wird.
Strenge Kontrolle von Formularmietverträgen: Was ist unzulässig?
Auch wenn im veröffentlichten Ausschnitt nicht alle 106 Klauseln im Detail beschrieben sind, lassen sich die zentralen Prüfpunkte klar herausarbeiten. Im Fokus stehen:
- KSchG – Konsumentenschutzgesetz, insbesondere das Transparenzgebot (§ 6 KSchG), das unklare und unverständliche Klauseln verbietet.
- § 879 ABGB, der gröblich benachteiligende Vertragsklauseln untersagt.
- Formvorschriften im Mietrecht, etwa im Mietrechtsgesetz (MRG) und allgemeine Schriftformerfordernisse.
Typisch unzulässig sind nach der Linie dieser Entscheidung etwa Klauseln, die:
- Erhaltungs- und Erneuerungskosten weitgehend auf den Mieter abwälzen, obwohl diese nach Gesetz (insbesondere bei Vollanwendung des MRG) den Vermieter treffen.
- dem Mieter übermäßige Pflichten auferlegen, z. B. laufende Erneuerung von Anlagen oder umfangreiche Instandsetzungen, die über die gewöhnliche Sorgfalt hinausgehen.
- Schriftformanforderungen so eng definieren, dass moderne Kommunikationswege praktisch ausgeschlossen werden – etwa, wenn ausdrücklich nur eigenhändig unterschriebene Originalbriefe anerkannt werden.
- Schiedsgerichte für Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis vorsehen, wenn der Mieter ein Verbraucher ist und die Vereinbarung bloß formularmäßig getroffen wurde.
- Kündigungsrechte des Vermieters einseitig ausweiten oder Mieterrechte (z.B. Kündigungsfristen, ordentliche Beendigung) unangemessen einschränken.
- pauschale Kosten- und Haftungsüberwälzungen vorsehen, ohne sachliche Rechtfertigung und ohne klare, transparente Umschreibung der betroffenen Kostenarten.
Elektronische Signatur und Schriftform: wichtige Klarstellung des OGH
Der OGH nutzte die Gelegenheit, um auf einen praxisnahen Punkt hinzuweisen: Schriftformklauseln dürfen nicht so formuliert sein, dass sie rechtlich zulässige Übermittlungswege ausschließen.
Insbesondere stellte der OGH klar:
- Qualifizierte elektronische Signaturen erfüllen Schriftformerfordernisse genauso wie eine eigenhändige Unterschrift.
- Unter bestimmten Voraussetzungen können auch Fax oder eingescannte Unterschriften ausreichend sein.
Eine Vertragsklausel, die z. B. ausdrücklich nur „eigenhändig unterschriebene Originalschreiben per Post“ für wirksam erklärt und andere, rechtlich zulässige Formen ausschließt, kann daher unzulässig sein.
Was bedeutet das für Mieter konkret?
Für Mieter ist die Entscheidung eine Stärkung ihrer Rechtsposition. Mehrere Punkte sind besonders wichtig:
- Nicht jede Klausel gilt, nur weil sie im Vertrag steht. Wenn eine Bestimmung gegen Verbraucherrecht oder zwingende mietrechtliche Regeln verstößt, ist sie unwirksam. Der Rest des Vertrags kann aber trotzdem gültig bleiben.
- Kostenüberwälzungen sind oft problematisch. Wenn Ihnen der Vertrag z. B. Austausch der Therme, Reparatur von Heizungsleitungen oder Erneuerung der Fenster auferlegt, lohnt sich eine genaue Prüfung. Nicht alles lässt sich wirksam auf den Mieter abwälzen.
- Unklare Formulierungen gehen zu Lasten des Vermieters. Ist eine Klausel für einen durchschnittlichen Mieter nicht nachvollziehbar, kann sie wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam sein.
- Formvorschriften dürfen Sie nicht unzumutbar einschränken. Müssen Kündigungen oder Erklärungen nur in einer bestimmten, „altmodischen“ Form erfolgen, kann das unzulässig sein, wenn es moderne, rechtlich anerkannte Kommunikationswege ausschließt.
Beispielsituationen aus der Praxis
- Thermentausch: Im Mietvertrag steht, dass der Mieter „sämtliche Kosten für Reparatur und Austausch der Gastherme“ zu tragen hat. Je nach Anwendungsbereich von MRG und Gesamtgestaltung des Vertrags kann eine solche Klausel unzulässig sein, weil es sich um wesentliche Erhaltungsarbeiten handelt.
- Kündigung nur per eingeschriebenem Brief im Original: Der Vertrag verlangt zwingend einen „eigenhändig unterschriebenen eingeschriebenen Brief“. Eine Kündigung per qualifiziert signierter E-Mail könnte dennoch wirksam sein; die Klausel wäre insoweit zu streng.
- Verbot jeglicher Untervermietung: Eine ausnahmslose, formularmäßige Untersagung jeder Untervermietung kann – insbesondere im Vollanwendungsbereich des MRG – problematisch sein, wenn sie keine sachlichen Gründe berücksichtigt.
- Schiedsgerichtsklausel: Im Formularmietvertrag ist vorgesehen, dass Streitigkeiten ausschließlich vor einem Schiedsgericht ausgetragen werden. Gegenüber Verbrauchern ist eine solche Klausel in Standardverträgen regelmäßig unwirksam.
Vermieter & Hausverwaltungen: Warum alte Musterverträge jetzt riskant sind
Für Vermieter und Hausverwaltungen ist das Urteil eine deutliche Warnung. Viele über Jahre verwendete Muster enthalten Klauseln, die nach der aktuellen Rechtsprechung unzulässig sind.
Die Risiken:
- Verbandsklagen durch Verbraucherschutzorganisationen mit erheblichen Prozesskosten.
- Unwirksame Klauseln, auf die man sich im Streitfall nicht berufen kann – etwa bei Kostenforderungen oder Kündigungen.
- Rückforderungsansprüche von Mietern, wenn aufgrund unwirksamer Klauseln Zahlungen geleistet wurden, die rechtlich nicht geschuldet waren.
Handlungsbedarf besteht insbesondere bei:
- allen Kosten- und Haftungsklauseln (Erhaltung, Erneuerung, Großreparaturen),
- Schriftform- und Mitteilungserfordernissen,
- Kündigungsbestimmungen und vertraglichen Beendigungsregeln,
- Schiedsgerichtsklauseln und Gerichtsstandsvereinbarungen,
- Regelungen zu Untervermietung und Gebrauchsüberlassung.
Was weiterhin möglich bleibt: Die klare, sachliche Auflistung mitvermieteter Einrichtungsgegenstände oder Anlagen (wie im Fall des „Raumtemperaturreglers samt Fußbodenheizungsverteiler“), ebenso die zutreffende Wiedergabe gesetzlicher Mindeststandards (§ 1096 ABGB). Entscheidend ist, dass diese Formulierungen nicht zum Vehikel werden, um gesetzliche Schutzvorschriften auszuhebeln. (Unwirksame Klauseln im Mietvertrag sollten ausdrücklich vermieden werden.)
Was sollten Betroffene jetzt tun? Konkrete Handlungsempfehlungen
Für Mieter
- Mietvertrag genau durchlesen – insbesondere alle „Besonderen Vereinbarungen“, Anhänge und Kleingedrucktes.
- Sensible Punkte identifizieren: Wer trägt welche Kosten? Wie streng sind die Formvorschriften? Gibt es Schiedsgerichtsklauseln? Werden gesetzliche Rechte eingeschränkt?
- Keine vorschnelle Unterzeichnung, wenn Ihnen bestimmte Passagen unklar oder sehr einseitig erscheinen.
- Rechtsberatung einholen, bevor Sie weitreichenden Klauseln zustimmen oder wenn Sie auf Basis solcher Bestimmungen zur Zahlung aufgefordert werden.
Für Vermieter und Hausverwaltungen
- Musterverträge überprüfen lassen – insbesondere, wenn sie älter sind oder immer wieder unverändert verwendet werden.
- Unzulässige oder alte Klauseln ersetzen durch rechtlich haltbare, klar formulierte Vereinbarungen.
- Formularklauseln entschlacken: nur regeln, was wirklich nötig ist, und gesetzliche Standards nicht verschlechtern.
- Interne Abläufe anpassen, etwa bei der Entgegennahme von Kündigungen oder Erklärungen auf elektronischem Weg.
FAQ: Häufige Fragen zu unwirksamen Mietvertragsklauseln
Gilt eine unfaire Klausel trotzdem, wenn ich unterschrieben habe?
Nein. Eine Klausel, die gegen zwingendes Recht, das KSchG oder § 879 ABGB verstößt, ist unwirksam – auch wenn sie unterschrieben wurde. Es kommt auf den Inhalt an, nicht nur auf die Unterschrift. Der restliche Vertrag kann aber weiterhin gültig sein.
Wie erkenne ich als Laie, ob eine Mietvertragsklausel unzulässig ist?
Ein sicheres Bauchgefühl ist ein erster Hinweis: Wenn eine Regelung extrem einseitig wirkt, ungewöhnlich viele Kosten auf Sie abwälzt oder kompliziert und unverständlich formuliert ist, besteht Prüfungsbedarf. Gewissheit bringt aber meist nur eine rechtliche Durchsicht des Vertrags.
Darf mein Vermieter verlangen, dass jede Erklärung nur per eingeschriebenem Brief erfolgt?
Eine solche Vorgabe kann zu streng sein, wenn dadurch andere rechtlich zulässige Formen (etwa qualifizierte elektronische Signatur) ausgeschlossen werden. Ob die Klausel wirksam ist, hängt von der genauen Formulierung ab. Der OGH hat klargestellt, dass qualifizierte elektronische Signaturen Schriftformanforderungen erfüllen.
Muss ich zu viel bezahlte Kosten zurückfordern oder passiert das automatisch?
In der Regel müssen Sie selbst aktiv werden. Wenn Sie aufgrund einer unwirksamen Klausel Zahlungen geleistet haben (z. B. für Erhaltungsarbeiten), sollten Sie prüfen lassen, ob Rückforderungsansprüche bestehen und diese gegebenenfalls geltend machen.
Professionelle Prüfung Ihres Mietvertrags: Wann sich anwaltliche Unterstützung lohnt
Ob als Mieter mit einem umfangreichen Formularvertrag oder als Vermieter mit langjährig verwendeten Mustervereinbarungen: Oft entscheiden scheinbar kleine Formulierungen darüber, ob eine Klausel hält oder im Ernstfall nicht durchsetzbar ist.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Miet- und Immobilienrecht berät die Kanzlei Pichler sowohl Mieter als auch Vermieter bei der Prüfung und Gestaltung von Mietverträgen. Wir unterstützen Sie dabei, unwirksame oder riskante Klauseln zu erkennen, rechtssichere Formulierungen zu finden und bestehende Verträge an die Rechtsprechung – unter anderem an die Linie des OGH vom 27.02.2025, 8 Ob 74/24a – anzupassen.
Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Mietvertrag problematische Klauseln enthält, lassen Sie die Bestimmungen rechtzeitig überprüfen, bevor es zum Streit kommt oder hohe Kosten im Raum stehen.
Sind Sie betroffen oder haben Sie konkrete Fragen zu einzelnen Klauseln? Die Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien steht Ihnen zur Verfügung:
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