Untermieter zahlt nicht: Muss der Hauptmieter trotzdem den Mietzins bezahlen?
Untermieter zahlt nicht: Viele Hauptmieter gehen davon aus, dass sich ihr eigenes Zahlungsproblem erledigt, wenn der Untermieter die vereinbarten Zahlungen einstellt. Rechtlich ist das jedoch grundsätzlich nicht der Fall. Gegenüber dem ursprünglichen Vermieter bleibt der Hauptmieter weiterhin für den Mietzins verantwortlich. Der Zahlungsausfall des Untermieters wird daher schnell zu einem eigenen Risiko.
Besonders problematisch wird die Situation, wenn bereits früher Rückstände bestanden, Mahnungen ausgesprochen wurden oder sogar Mietzinsklagen eingebracht worden sind. Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2019 zeigt deutlich, welche Bedeutung eine solche Vorgeschichte haben kann.
Der konkrete Fall: Untermieter zahlt nicht, Hauptmieter stellt Zahlungen ein
In dem vom Obersten Gerichtshof behandelten Fall hatten die beklagten Mieter das Mietobjekt vollständig untervermietet. Der Untermieter zahlte den vereinbarten Untermietzins jedoch nicht mehr. Daraufhin überwiesen die Hauptmieter von November 2018 bis Mai 2019 auch an ihre Vermieterin keinen Mietzins.
Die Angelegenheit war allerdings nicht auf diesen Zeitraum beschränkt. Bereits zuvor hatte es Zahlungsrückstände gegeben. Die Mieter waren mehrfach gemahnt worden. Außerdem waren im Jahr 2018 bereits zwei Mietzinsklagen eingebracht worden.
Die Mieter beriefen sich darauf, dass sie den Mietzins wegen des Zahlungsausfalls des Untermieters nicht hätten bezahlen können. Gegen die für sie nachteiligen Entscheidungen der Vorinstanzen erhoben sie eine außerordentliche Revision an den Obersten Gerichtshof.
Was der OGH entschieden hat
Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen bestehen. Der Gerichtshof sah keine erhebliche Rechtsfrage, die eine weitere inhaltliche Prüfung durch den OGH rechtfertigen würde.
Entscheidend war insbesondere die Beurteilung des Verschuldens. Die Vorinstanz hatte das Verhalten der Mieter als grob fahrlässig beziehungsweise grob schuldhaft bewertet. Der OGH beanstandete diese Einschätzung nicht.
Die bloße Tatsache, dass der Untermieter nicht bezahlt hatte, entschuldigte die Hauptmieter daher nicht. Angesichts der wiederholten Rückstände, der Mahnungen und der bereits geführten Mietzinsklagen war es vertretbar, den Mietern ein besonders schwerwiegendes Fehlverhalten am Entstehen des Mietzinsrückstands anzulasten.
Die Entscheidung ist zitierfähig als OGH vom 30.10.2019, 9 Ob 73/19d. Sie stammt damit nicht aus der jüngsten Zeit, ist für die praktische Beurteilung von Mietzinsrückständen aber weiterhin relevant. Zur Entscheidung des OGH.
Warum der Zahlungsausfall des Untermieters den Hauptmieter grundsätzlich nicht entlastet
Bei einer Untervermietung bestehen zwei getrennte Vertragsverhältnisse:
- Der Hauptmietvertrag zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter.
- Der Untermietvertrag zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter.
Der Vermieter ist an den Untermietvertrag grundsätzlich nicht gebunden. Für ihn bleibt der Hauptmieter der Vertragspartner. Deshalb muss der Hauptmieter den vereinbarten Hauptmietzins grundsätzlich auch dann fristgerecht bezahlen, wenn der Untermieter seinen Untermietzins nicht überweist.
Der Hauptmieter kann das wirtschaftliche Risiko der Untervermietung daher nicht ohne Weiteres auf den Vermieter übertragen. Er muss den Zahlungsausfall des Untermieters zunächst selbst auffangen und seine Ansprüche gegen den Untermieter gesondert verfolgen.
Das bedeutet nicht, dass der Zahlungsausfall des Untermieters rechtlich völlig bedeutungslos ist. Er kann bei der Beurteilung des Verschuldens eine Rolle spielen. Ob er den Hauptmieter entlastet, hängt jedoch von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine bereits belastete Zahlungshistorie kann dazu führen, dass die Gerichte trotz des Ausfalls von einem groben Verschulden ausgehen.
Wiederholte Rückstände verschärfen die Situation
Ein einmaliger und nur kurzfristiger Zahlungsverzug ist anders zu beurteilen als eine länger andauernde oder wiederholte Nichtzahlung. Auch vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten führen nicht automatisch zu einem groben Verschulden.
Anders kann es aussehen, wenn mehrere Warnsignale zusammenkommen:
- Der Mietzins wurde bereits in der Vergangenheit wiederholt verspätet oder gar nicht bezahlt.
- Der Vermieter hat den Mieter ausdrücklich gemahnt.
- Es wurden bereits Mietzinsklagen eingebracht.
- Der Mieter setzt die Nichtzahlung trotzdem über längere Zeit fort.
- Es gibt keine nachvollziehbare Kommunikation oder konkrete Zahlungsvereinbarung.
In einer solchen Situation wird es schwieriger, sich später darauf zu berufen, man habe die Folgen des eigenen Verhaltens nicht erkennen können. Wiederholte Mahnungen zeigen regelmäßig, dass dem Mieter das Problem bekannt war. Wer danach weiter nicht zahlt, setzt sich einem erheblichen rechtlichen Risiko aus.
Was bedeutet „grobes Verschulden“ in diesem Zusammenhang?
Grob schuldhaft handelt ein Mieter nicht schon bei jeder geringfügigen Verspätung. Gemeint ist vielmehr ein besonders sorgloses Verhalten, bei dem die Interessen des Vermieters in auffälliger Weise missachtet werden. Das kann etwa bei Leichtsinn, beharrlicher Untätigkeit oder wiederholtem Ignorieren klarer Zahlungsaufforderungen angenommen werden.
Ob grobes Verschulden vorliegt, wird immer anhand der konkreten Umstände geprüft. Dazu können die Dauer und Höhe des Rückstands, frühere Zahlungsprobleme, Mahnungen, die finanzielle Situation und das Verhalten des Mieters nach Kenntnis des Problems gehören.
Wirtschaftliche Schwierigkeiten können im Einzelfall gegen ein grobes Verschulden sprechen. Dafür reicht es jedoch nicht, bloß allgemein auf Geldprobleme hinzuweisen. Der Mieter muss nachvollziehbar darlegen können, wie es zur finanziellen Notlage gekommen ist und weshalb diese nicht selbst verursacht wurde. Auch muss er zeigen, welche Schritte zur Lösung der Situation gesetzt wurden.
Die praktische Bedeutung für Hauptmieter und Untermieter
1. Der Untermieter bleibt die Zahlung schuldig
Wer ein Zimmer, eine Wohnung oder ein Geschäftslokal untervermietet und plötzlich keine Zahlungen mehr erhält, muss den Hauptmietzins dennoch im Blick behalten. Der Vermieter wird sich in erster Linie an den Hauptmieter wenden. Eine bloße Erklärung wie „Mein Untermieter zahlt nicht“ beendet die eigene Zahlungspflicht grundsätzlich nicht.
2. Mahnungen dürfen nicht ignoriert werden
Eine Mahnung ist ein ernstes Warnsignal. Sie sollte nicht unbeantwortet bleiben. Wer derzeit nicht vollständig zahlen kann, sollte unverzüglich Kontakt mit dem Vermieter aufnehmen und eine schriftliche Lösung anstreben. Möglich kann je nach Situation etwa eine Ratenzahlung oder eine klare Zahlungsvereinbarung sein.
3. Untervermietung braucht wirtschaftliche Vorsorge
Vor Abschluss eines Untermietvertrags sollte die Zahlungsfähigkeit des Untermieters sorgfältig eingeschätzt werden. Auch eine angemessene Sicherheitsleistung, klare Fälligkeitstermine und eine laufende Kontrolle der Zahlungseingänge können das Risiko reduzieren. Sie ersetzen aber nicht die Verpflichtung gegenüber dem Hauptvermieter.
4. Eine spätere Verteidigung wird mit der Zeit schwieriger
Je länger Rückstände bestehen und je öfter der Vermieter mahnen musste, desto schwieriger kann es werden, sich erfolgreich gegen nachteilige Folgen zu wehren. Die Entscheidung des OGH bedeutet zwar nicht, dass jeder Mietzinsrückstand automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses führt. Sie macht aber deutlich, dass wiederholte Rückstände trotz ausdrücklicher Warnungen besonders schwer wiegen können.
Was Betroffene jetzt tun sollten
- Zahlungsrückstand genau feststellen: Ermitteln Sie, welche Mietzinse offen sind und ob bereits Mahnkosten oder sonstige Forderungen geltend gemacht wurden.
- Unterlagen sichern: Bewahren Sie den Hauptmietvertrag, den Untermietvertrag, Zahlungsbelege, Mahnungen und die gesamte Kommunikation auf.
- Vermieter rasch kontaktieren: Eine frühzeitige, sachliche Kontaktaufnahme ist regelmäßig besser als weiteres Schweigen.
- Schriftliche Vereinbarungen treffen: Mündliche Zusagen sind später schwer nachzuweisen. Vereinbarungen über Raten oder Zahlungsfristen sollten schriftlich festgehalten werden.
- Ansprüche gegen den Untermieter prüfen: Der Hauptmieter kann den Zahlungsausfall nicht einfach beim Vermieter abladen, sollte aber die eigenen Ansprüche gegen den Untermieter rechtzeitig verfolgen.
- Bei Klage oder Räumungsdrohung sofort handeln: Fristen aus gerichtlichen Schriftstücken müssen ernst genommen werden. Eine verspätete Reaktion kann die Verteidigung erheblich erschweren.
Häufige Fragen zur Untervermietung und Mietzinsrückständen
Kann ich die Miete zurückbehalten, wenn mein Untermieter nicht zahlt?
Grundsätzlich nein. Der Hauptmietvertrag besteht unabhängig vom Untermietvertrag. Der Zahlungsausfall des Untermieters lässt die Verpflichtung gegenüber dem ursprünglichen Vermieter grundsätzlich nicht entfallen.
Bin ich automatisch grob schuldhaft, wenn ich einmal zu spät zahle?
Nein. Eine kurze Verspätung oder eine vorübergehende, unverschuldete Zahlungsschwierigkeit führt nicht automatisch zu grobem Verschulden. Entscheidend sind die Dauer, die Vorgeschichte, die Höhe des Rückstands und Ihr Verhalten nach einer Mahnung.
Was soll ich tun, wenn ich eine Mahnung bekommen habe?
Prüfen Sie sofort, ob die Forderung berechtigt und richtig berechnet ist. Kontaktieren Sie den Vermieter und versuchen Sie, eine schriftliche Zahlungsvereinbarung zu erreichen. Wenn bereits gerichtliche Schritte angekündigt oder eingeleitet wurden, sollte zusätzlich rasch rechtlicher Rat eingeholt werden.
Kann der Vermieter wegen Mietzinsrückständen sofort räumen lassen?
Die rechtlichen Folgen hängen von den konkreten Umständen ab. Nicht jeder Rückstand führt automatisch zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses. Wiederholte Rückstände, Mahnungen und ein längeres Untätigbleiben können die Position des Mieters jedoch deutlich verschlechtern.
Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig handeln, bevor aus einem Zahlungsproblem ein Rechtsstreit wird
Der Zahlungsausfall eines Untermieters ist für Hauptmieter oft eine erhebliche finanzielle Belastung. Er entbindet jedoch grundsätzlich nicht von der Pflicht, den Hauptmietzins an den ursprünglichen Vermieter zu bezahlen. Gerade bei früheren Rückständen und wiederholten Mahnungen sollte die Situation nicht unterschätzt werden.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei Fragen zu Mietzinsrückständen, Untervermietung, Mahnungen, Mietzinsklagen und drohenden Beendigungen des Mietverhältnisses. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht unterstützt die Kanzlei dabei, die konkrete Ausgangslage zu prüfen und mögliche Schritte rechtzeitig zu beurteilen.
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