Unleidliches Verhalten im Mietrecht: Wann Beschimpfungen und Drohungen zur Kündigung führen können
Unleidliches Verhalten kann im Mietrecht ein erhebliches rechtliches Risiko darstellen, wenn Mitarbeiter der Hausverwaltung wegen Bauarbeiten, Lärm oder anderer Probleme im Haus wiederholt beschimpft, bedroht oder durch aggressive Anrufe belästigt werden.
Das Mietrecht schützt Mieter grundsätzlich vor einer willkürlichen Beendigung des Mietverhältnisses. Dieser Schutz ist jedoch nicht grenzenlos. Wer sich über längere Zeit rücksichtslos und unzumutbar verhält, kann einen wichtigen Kündigungsgrund setzen. Der Oberste Gerichtshof hat dies bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2015 bestätigt.
Der typische Konflikt: Berechtigte Beschwerde oder persönliche Attacke?
In vielen Häusern entstehen Konflikte wegen langwieriger Bauarbeiten, wiederholter Störungen, Mängel oder Auseinandersetzungen mit der Hausverwaltung. Mieter dürfen solche Probleme ansprechen und ihre Interessen vertreten. Sie müssen weder jede Verzögerung hinnehmen noch auf eine Beschwerde verzichten, nur weil der Ton zwischen den Beteiligten bereits angespannt ist.
Die Grenze wird dort überschritten, wo die Auseinandersetzung nicht mehr der Klärung eines Sachproblems dient. Wiederholte persönliche Beschimpfungen, Drohungen oder eine Vielzahl aggressiver Anrufe können für die betroffenen Mitarbeiter eine erhebliche Belastung darstellen. Entscheidend ist nicht allein, dass sich jemand beschwert, sondern wie, wie oft und über welchen Zeitraum dies geschieht.
Genau diese Abgrenzung war Gegenstand der Entscheidung OGH vom 18.02.2015, 3 Ob 13/15f. Zur Entscheidung des OGH.
Unleidliches Verhalten im Mietrecht: Was der OGH gesagt hat
In dem Fall hatte sich ein Mieter über längere Zeit bei Mitarbeitern der Hausverwaltung beschwert. Auslöser waren unter anderem langwierige Bauarbeiten und andere Probleme im Haus. Nach den gerichtlichen Feststellungen blieb es jedoch nicht bei sachlicher Kritik.
Der Mieter soll über mehrere Jahre hinweg wiederholt bei der Hausverwaltung angerufen, Mitarbeiter massiv beschimpft und Drohungen ausgesprochen haben. In den letzten zwei Jahren vor der gerichtlichen Aufkündigung nahm das Verhalten nochmals deutlich zu. Der Vermieter brachte deshalb eine Kündigung des Mietverhältnisses ein.
Der Mieter wandte dagegen ein, seine Äußerungen seien verständliche Unmutsbekundungen gewesen. Außerdem habe er sich während der ersten 20 Jahre des Mietverhältnisses korrekt verhalten. Nach Zustellung der Kündigung habe er sein Verhalten eingestellt.
Diese Argumente führten nicht zum Erfolg. Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Damit blieb die Beurteilung der Vorinstanzen aufrecht: Die Aufkündigung war berechtigt.
Das Verhalten wurde als „unleidliches Verhalten“ im Sinn des § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG eingestuft. Dieser Kündigungsgrund kann erfüllt sein, wenn ein Mieter durch sein Verhalten das Zusammenleben oder die Tätigkeit anderer Personen im Haus nachhaltig und unzumutbar beeinträchtigt.
Welche Umstände sind für die Beurteilung entscheidend?
Ob ein Verhalten als unleidlich gilt, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab. Es gibt keine starre Anzahl von Anrufen oder Äußerungen, ab der automatisch eine Kündigung ausgesprochen werden kann. Gerichte betrachten vielmehr das Gesamtbild. Gerade beim Unleidlichen Verhalten kommt es auf die konkreten Umstände an.
Besonders wichtig sind:
- Die Dauer: Ein einmaliger Vorfall ist anders zu bewerten als ein Verhalten, das sich über Monate oder Jahre erstreckt.
- Die Häufigkeit: Wiederholte Anrufe, Nachrichten oder persönliche Konfrontationen können die Belastung erheblich erhöhen.
- Die Intensität: Laute Beschwerden sind nicht automatisch unzulässig. Massive Beschimpfungen oder Drohungen wiegen jedoch deutlich schwerer.
- Der Inhalt: Sachliche Kritik an einer Bauverzögerung unterscheidet sich rechtlich wesentlich von persönlichen Angriffen.
- Die Auswirkungen: Eine Rolle spielt auch, ob Mitarbeiter, Nachbarn oder andere Hausbewohner erheblich beeinträchtigt oder verängstigt werden.
- Die Wiederholungsgefahr: Bei besonders intensivem Verhalten kann relevant sein, ob eine neuerliche Eskalation nicht sicher ausgeschlossen werden kann.
Eine berechtigte Beschwerde rechtfertigt daher keine persönlichen Angriffe. Wer einen Mangel anzeigt, darf auf Abhilfe drängen. Er darf aber nicht über Jahre hinweg Mitarbeiter der Verwaltung durch Beschimpfungen und Drohungen unter Druck setzen. Ein solches Unleidliches Verhalten kann zur Kündigung führen.
Warum ein langjährig korrektes Mietverhältnis nicht immer schützt
Der betroffene Mieter hatte sich darauf berufen, über viele Jahre unauffällig gewesen zu sein. Das konnte die spätere Kündigung jedoch nicht verhindern. Ein lange Zeit beanstandungsfreies Mietverhältnis ist zwar ein Umstand, der bei der Gesamtbeurteilung berücksichtigt werden kann. Es bietet aber keinen dauerhaften Schutz vor einer Kündigung, wenn das Verhalten später eine erhebliche Intensität erreicht.
Auch eine nachträgliche Verhaltensänderung beseitigt den Kündigungsgrund nicht zwingend. Im entschiedenen Fall hatte der Mieter sein Verhalten nach Erhalt der Kündigung eingestellt. Nach der Beurteilung des OGH war damit aber nicht automatisch ausgeschlossen, dass es erneut zu vergleichbaren Vorfällen kommen könnte.
Das bedeutet nicht, dass jede Kündigung allein mit früheren Vorwürfen begründet werden kann. Erforderlich sind konkrete Feststellungen zum Verhalten. Die Vorfälle müssen nach Art, Dauer und Intensität eine ausreichende Grundlage für die rechtliche Beurteilung bilden.
Was bedeutet das im Alltag?
1. Die Beschwerde über Bauarbeiten
Ein Mieter darf sich wiederholt nach dem Stand von Bauarbeiten erkundigen oder eine Verzögerung kritisieren. Bleibt die Kommunikation sachlich, spricht dies grundsätzlich nicht für unleidliches Verhalten. Werden bei jedem Anruf jedoch Mitarbeiter persönlich beleidigt oder bedroht, verändert sich die rechtliche Bewertung.
2. Der Streit über einen Hausmangel
Auch bei einem tatsächlich bestehenden Mangel darf der Mieter eine Reparatur verlangen und seine Rechte prüfen lassen. Die inhaltliche Berechtigung der Forderung erlaubt jedoch keine aggressiven Drohungen gegenüber der Hausverwaltung.
3. Zahlreiche Telefonate an einem Tag
Ein dringendes Anliegen kann mehrere Kontakte erforderlich machen. Wiederholte Anrufe ohne sachlichen Mehrwert, verbunden mit Beschimpfungen oder Einschüchterungen, können dagegen als Belästigung gewertet werden.
4. Die Kündigung nach einer Eskalation
Wer erst nach Jahren eine Kündigung erhält, sollte nicht automatisch davon ausgehen, dass diese unwirksam ist. Umgekehrt genügt auch die bloße Behauptung einer Hausverwaltung nicht. Entscheidend sind die konkreten Vorfälle und die vorhandenen Beweismittel.
So sollten Mieter und Vermieter jetzt vorgehen
Mieter sollten:
- Beschwerden schriftlich, sachlich und möglichst konkret formulieren.
- Beleidigungen und Drohungen auch bei großer Verärgerung vermeiden.
- Bei wiederholten Problemen ein geordnetes Beschwerdeprotokoll führen.
- Nach einer gerichtlichen Aufkündigung rasch rechtliche Beratung einholen.
- Nachrichten, Briefe und sonstige Unterlagen zum Konflikt sichern.
Vermieter und Hausverwaltungen sollten:
- jeden relevanten Vorfall mit Datum, Inhalt und beteiligten Personen dokumentieren;
- Anrufprotokolle, schriftliche Nachrichten und Gedächtnisprotokolle aufbewahren;
- mögliche Zeugen festhalten;
- zwischen sachlicher Kritik und persönlichen Angriffen unterscheiden;
- vor einer Kündigung prüfen lassen, ob die Vorfälle ausreichend konkret und nachweisbar sind.
Die Bezeichnung „Telefonterror“ allein reicht rechtlich nicht aus. Entscheidend ist, was tatsächlich gesagt oder getan wurde. Je genauer die Vorfälle dokumentiert sind, desto besser lässt sich beurteilen, ob die Schwelle zum unleidlichen Verhalten überschritten wurde.
Häufige Fragen zum unleidlichen Verhalten im Mietrecht
Kann eine einzige Beschimpfung schon zur Kündigung führen?
Das lässt sich nicht allgemein beantworten. Eine einzelne heftige Äußerung führt nicht automatisch zur Kündigung. Je nach Inhalt und Umständen kann sie aber erheblich sein. In der Entscheidung des OGH waren insbesondere die jahrelange Dauer, die wiederholten Anrufe, massive Beschimpfungen und Drohungen ausschlaggebend.
Was ist, wenn meine Beschwerde inhaltlich berechtigt war?
Auch eine berechtigte Beschwerde muss sachlich vorgetragen werden. Dass ein Mangel oder eine Verzögerung tatsächlich besteht, rechtfertigt keine persönlichen Angriffe auf Mitarbeiter der Hausverwaltung.
Bin ich nach einer Verhaltensänderung vor der Kündigung sicher?
Nein, nicht zwingend. Wenn das beanstandete Verhalten besonders intensiv und über längere Zeit erfolgt ist, kann eine spätere Einstellung der Vorfälle den bereits gesetzten Kündigungsgrund nicht automatisch beseitigen. Die konkreten Umstände bleiben entscheidend.
Was kann ich tun, wenn ich eine Aufkündigung erhalten habe?
Sie sollten die Unterlagen nicht unbeachtet lassen und rasch anwaltlich prüfen lassen, welche Vorwürfe erhoben werden und welche Fristen zu beachten sind. Wichtig sind sämtliche Nachrichten, Schreiben, Gesprächsnotizen und Angaben zu möglichen Zeugen.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung im konkreten Einzelfall
Ob ein Verhalten tatsächlich als unleidlich im Sinn des § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG einzustufen ist, lässt sich nur anhand der konkreten Vorfälle beurteilen. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht unterstützt die Kanzlei Pichler sowohl Mieter als auch Vermieter bei der Prüfung von Kündigungen, Beweislage und weiteren rechtlichen Schritten.
Sind Sie von wiederholten Beschimpfungen, Drohungen oder einer gerichtlichen Aufkündigung betroffen? Lassen Sie die Situation rechtzeitig prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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