Unleidliches Verhalten im Mietshaus: Wann droht die Kündigung der Wohnung?
Unleidliches Verhalten im Mietshaus kann eine Kündigung des Mietvertrags nach sich ziehen. Sachliche Beschwerden über Mängel, Lärm oder die Hausbetreuung sind selbstverständlich zulässig. Doch wo endet berechtigte Kritik und wo beginnt ein Verhalten, das zur Kündigung des Mietvertrags führen kann?
Gerade im dicht besiedelten Wohnhaus liegen Konflikte oft nahe. Wiederholte Auseinandersetzungen mit Nachbarn, Hausbesorgern oder der Hausverwaltung können sich über Monate zuspitzen. Wer dabei beleidigt, provoziert, andere gezielt beobachtet oder durch ständige Anschuldigungen unter Druck setzt, riskiert mehr als eine Verwarnung: Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter den Mietvertrag aufkündigen und die Räumung der Wohnung verlangen.
Ein Konflikt mit der Hausbesorgerin eskalierte
Mit einem solchen Fall beschäftigte sich der Oberste Gerichtshof bereits in seiner Entscheidung OGH vom 19.03.2015, 1 Ob 30/15s. Die Entscheidung ist damit nicht aktuell, sondern stammt aus dem Jahr 2015. Ihre grundsätzliche Bedeutung für die Beurteilung von massiv störendem Verhalten im Mietshaus ist jedoch weiterhin anschaulich. Zur Entscheidung.
Ein Mieter fühlte sich durch die Tätigkeit der Hausbesorgerin gestört. Deshalb beschwerte er sich über längere Zeit mehrmals pro Woche bei der Vermieterin. Seine Vorgangsweise blieb allerdings nicht bei sachlicher Kritik:
- Er beschimpfte die Hausbesorgerin wiederholt.
- Er fotografierte sie und beobachtete sie mit einem Fernglas.
- Er klopfte an ihre Fenster, um ihre Hunde zum Bellen zu bringen.
- Anschließend beschwerte er sich bei der Vermieterin über das Hundegebell.
- Er erhob wiederholt Vorwürfe, die nach den gerichtlichen Feststellungen unbegründet waren.
- Gegenüber der Hausbesorgerin erklärte er, er werde so lange keine Ruhe geben, bis sie „weg ist“.
Die Hausbesorgerin fühlte sich dadurch erheblich belästigt und psychisch belastet. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis wegen unleidlichen Verhaltens und verlangte die Räumung der Wohnung.
Was bedeutet „unleidliches Verhalten“ im Mietrecht?
Nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG kann ein Mietvertrag gekündigt werden, wenn der Mieter durch sein Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenleben erheblich erschwert. Gemeint ist nicht bloß ein einmaliger Streit oder eine unfreundliche Bemerkung. Entscheidend ist vielmehr das Gesamtbild.
Das Verhalten muss nach seiner objektiven Wirkung geeignet sein, das Zusammenleben im Haus unzumutbar zu machen. Dabei kommt es nicht nur darauf an, wie der betroffene Mieter sein eigenes Verhalten beurteilt. Maßgeblich ist vielmehr, wie sich die wiederholten Handlungen auf andere Personen und auf die Wohnsituation tatsächlich auswirken.
Eine berechtigte Beschwerde wird daher nicht schon dadurch problematisch, dass sie deutlich formuliert ist. Kritisch wird es insbesondere, wenn Beschwerden mit persönlichen Angriffen, gezielten Provokationen oder einer systematischen Belästigung verbunden werden.
So entschied der OGH
Der OGH gab der Vermieterin Recht und stellte das erstgerichtliche Urteil wieder her. Die Aufkündigung des Mietverhältnisses war wirksam. Der Mieter musste die Wohnung räumen und an die Vermieterin übergeben. Zusätzlich hatte er der Vermieterin die Kosten des Rechtsmittelverfahrens in Höhe von 939,84 Euro zu ersetzen.
Nach der Entscheidung erfüllte das Verhalten des Mieters den Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens gemäß § 30 Abs 2 Z 3 MRG. Ausschlaggebend war nicht nur eine einzelne Handlung. Entscheidend war die Kombination aus wiederholten Beschimpfungen, Beobachtungen, Provokationen, unbegründeten Vorwürfen und dem erkennbaren Ziel, die Hausbesorgerin aus dem Haus zu verdrängen.
Der Mieter hatte sein störendes Verhalten nach Zustellung der Kündigung zunächst eingestellt. Das änderte am Ergebnis grundsätzlich nichts. Für die Beurteilung ist vor allem maßgeblich, ob der Kündigungsgrund im Zeitpunkt der Kündigung bereits vorlag. Der Mieter konnte sich daher nicht allein dadurch retten, dass er sein Verhalten nachträglich beendete.
Eine nachträgliche Verhaltensänderung kann nur unter besonderen Umständen Bedeutung erlangen. Das gilt insbesondere dann, wenn eine Wiederholung des beanstandeten Verhaltens praktisch ausgeschlossen erscheint. Allein die Einstellung der Belästigungen nach Erhalt der Kündigung reicht jedoch in der Regel nicht aus.
Auch wer sich im Recht fühlt, darf nicht schikanieren
Eine weitere wichtige Aussage der Entscheidung betrifft die subjektive Überzeugung des Mieters. Er kann nicht erfolgreich einwenden, er habe seine Beschwerden für berechtigt gehalten. Selbst wenn ein Mieter tatsächlich davon überzeugt ist, dass die Hausbetreuung mangelhaft ist oder sich eine andere Person falsch verhält, muss er seine Anliegen sachlich und verhältnismäßig vorbringen.
Das Mietrecht schützt somit nicht nur vor körperlichen Angriffen oder ausdrücklichen Drohungen. Auch beharrliche Schikanen und gezielte Einschüchterungen können das notwendige Gewicht erreichen. Dazu können je nach den Umständen etwa folgende Verhaltensweisen beitragen:
- fortgesetzte Beschimpfungen oder persönliche Herabsetzungen,
- ständige und unbegründete Anschuldigungen,
- gezieltes Fotografieren oder Beobachten einer Person,
- Provokationen, die eine Reaktion erst herbeiführen sollen,
- die wiederholte Kontaktaufnahme mit der Hausverwaltung ohne nachvollziehbaren Anlass,
- Äußerungen, die erkennen lassen, dass eine bestimmte Person aus dem Haus gedrängt werden soll.
Ob eine Kündigung gerechtfertigt ist, hängt immer von den konkreten Umständen ab. Häufig entscheidet nicht ein einzelner Vorfall, sondern die Häufigkeit, Dauer, Intensität und Zielrichtung des gesamten Verhaltens.
Was heißt das im Alltag?
Beschwerden über die Hausreinigung
Ein Mieter darf der Hausverwaltung mitteilen, dass Stiegenhäuser nicht gereinigt werden oder bestimmte Arbeiten aus seiner Sicht nicht ordnungsgemäß erfolgen. Sinnvoll sind konkrete Angaben zu Ort, Zeitpunkt und Problem. Werden daraus jedoch tägliche aggressive Anrufe, Beschimpfungen und persönliche Angriffe gegen die Hausbesorgerin, kann die Grenze zur Unzumutbarkeit überschritten werden.
Streit wegen Lärm oder Haustieren
Auch Lärm, Hundegebell oder andere Beeinträchtigungen dürfen angesprochen werden. Problematisch wird es, wenn ein Bewohner selbst gezielt Lärm oder Hundegebell provoziert und sich danach über die herbeigeführte Störung beschwert. Ein solches Vorgehen kann als Schikane gewertet werden.
Beobachten und Fotografieren
Wer eine Hausbetreuerin oder einen Nachbarn wiederholt fotografiert oder mit einem Fernglas beobachtet, erzeugt eine besondere Belastung. In Verbindung mit weiteren Handlungen kann dies das Zusammenleben im Haus erheblich beeinträchtigen.
Das Ziel, jemanden „wegzubekommen“
Besonders kritisch sind Äußerungen oder Handlungen, die darauf hindeuten, dass eine bestimmte Person aus dem Haus verdrängt werden soll. Wiederholte Vorwürfe und Belästigungen können dann nicht mehr als bloße Auseinandersetzung über die Hausordnung verstanden werden.
Was Mieter jetzt beachten sollten
Wer sich über die Hausverwaltung, Hausbetreuung oder andere Bewohner ärgert, sollte seine Anliegen nachvollziehbar und kontrolliert vorbringen. Folgende Schritte können helfen:
- Sachlich bleiben: Beschreiben Sie konkrete Tatsachen, statt Personen pauschal zu beschimpfen oder herabzusetzen.
- Schriftlich dokumentieren: Bei Mängeln oder wiederkehrenden Störungen sind Datum, Uhrzeit und konkrete Auswirkungen hilfreich.
- Keine Provokationen: Vermeiden Sie Handlungen, die eine Störung absichtlich herbeiführen oder eine andere Person unter Druck setzen.
- Kontakt begrenzen: Wiederholte Anrufe und Nachrichten ohne neue Informationen können als Belästigung wahrgenommen werden.
- Eine Kündigung sofort prüfen lassen: Nach Zustellung einer gerichtlichen Aufkündigung oder anderer rechtlicher Schritte sollten Sie nicht abwarten. Fristen und die genaue Begründung können entscheidend sein.
Auch Vermieter und Hausverwaltungen sollten Vorfälle nicht nur allgemein, sondern möglichst konkret dokumentieren. Dazu gehören Beschwerdemails, Gesprächsnotizen, Zeugenaussagen sowie Angaben zu Zeitpunkt, Inhalt und Häufigkeit der Vorfälle. Eine Kündigung muss auf den konkreten Umständen und dem gesamten Verhalten beruhen.
Häufige Fragen zu unleidlichem Verhalten
Kann ich wegen einer einzigen Beschwerde meine Wohnung verlieren?
Eine einzelne sachliche Beschwerde wird normalerweise nicht automatisch zum Kündigungsgrund. Entscheidend sind die konkreten Umstände. Wiederholte Beschimpfungen, Drohungen, gezielte Provokationen oder eine besonders intensive Belästigung können jedoch anders zu beurteilen sein als ein einmaliger Streit.
Was ist, wenn meine Beschwerden tatsächlich berechtigt sind?
Auch berechtigte Anliegen müssen sachlich vorgebracht werden. Dass ein Mieter von der Richtigkeit seiner Vorwürfe überzeugt ist, schließt unleidliches Verhalten nicht aus. Entscheidend ist, ob die Art und Weise der Auseinandersetzung das Zusammenleben erheblich beeinträchtigt.
Reicht es, wenn ich nach der Kündigung sofort aufhöre?
Nicht unbedingt. Nach der Entscheidung des OGH kann die Kündigung wirksam bleiben, wenn der Kündigungsgrund bereits bei ihrer Zustellung vorlag. Eine spätere Verhaltensänderung hilft nur unter besonderen Voraussetzungen, etwa wenn eine Wiederholung praktisch ausgeschlossen erscheint.
Was soll ich tun, wenn ich bereits eine Aufkündigung erhalten habe?
Lassen Sie das Schreiben rasch rechtlich prüfen. Bewahren Sie sämtliche Unterlagen auf und erstellen Sie eine chronologische Darstellung der Ereignisse. Ob die Kündigung gerechtfertigt ist, hängt unter anderem von den konkreten Vorwürfen, ihrer Häufigkeit und den vorhandenen Beweisen ab.
Rechtzeitig handeln, bevor der Wohnungsverlust droht
Ein Konflikt im Mietshaus kann sich schnell zu einem rechtlichen Problem entwickeln. Sachliche Kritik ist erlaubt. Persönliche Angriffe, systematische Schikanen und gezielte Belästigungen können hingegen den Bestand des Mietverhältnisses gefährden.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter, Vermieter und Hausverwaltungen bei Fragen rund um Kündigungen wegen unleidlichen Verhaltens. Durch jahrelange anwaltliche Praxis unterstützt die Kanzlei bei der rechtlichen Einordnung von Vorwürfen, der Prüfung einer Aufkündigung und der Vorbereitung der nächsten Schritte.
Benötigen Sie eine rasche Einschätzung Ihrer Situation? Kontaktieren Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
Rechtsanwalt Wien bei Kündigung wegen unleidlichem Verhalten
Wenn Ihnen wegen unleidlichem Verhalten eine Kündigung oder Aufkündigung droht, sollten Sie frühzeitig einen Rechtsanwalt Wien mit der Prüfung der Vorwürfe beauftragen. Eine genaue rechtliche Einschätzung kann helfen, Fristen einzuhalten, Beweise zu sichern und die weiteren Schritte im Mietrecht gezielt vorzubereiten.
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