Nachbarschaftsstreit im Mietshaus: Unleidliches Verhalten und Kündigung
Unleidliches Verhalten kann im Mietshaus rechtlich gefährlich werden. Nicht jeder laute Wortwechsel und nicht jede einmalige Unhöflichkeit rechtfertigt die Kündigung einer Wohnung. Anders kann die Situation aussehen, wenn sich Belästigungen, Beschimpfungen, Eingriffe in die Privatsphäre oder sogar körperliche Auseinandersetzungen über längere Zeit wiederholen.
Dann zählt nicht mehr nur der einzelne Vorfall. Entscheidend kann vielmehr das Gesamtbild sein. Der Oberste Gerichtshof hat bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2019 klargestellt, dass auch mehrere einzelne Vorfälle zusammen den Kündigungsgrund des „unleidlichen Verhaltens“ erfüllen können.
Der konkrete Fall: Wiederholte Übergriffe im Mietshaus
In dem vom Gericht beurteilten Fall war das Zusammenleben in einem Mietshaus über längere Zeit von erheblichen Spannungen geprägt. Den beklagten Mietern wurde unter anderem vorgeworfen, Nachbarn wiederholt unerlaubt fotografiert und gefilmt zu haben. Teilweise sollen dabei sogar Einblicke in die Wohnungen anderer Bewohner genommen worden sein.
Hinzu kamen wiederholte vulgäre Beschimpfungen aus geringfügigen Anlässen. Außerdem wurden Essensreste auf darunterliegende Terrassen geworfen. Kurz nach Zustellung der Kündigung kam es schließlich zu weiteren Tätlichkeiten.
Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen unleidlichen Verhaltens. Die betroffenen Mieter wehrten sich dagegen. Sie argumentierten unter anderem, dass auch andere Bewohner die Beklagten beschimpft hätten und der Vermieter daher mit zweierlei Maß messe.
Was der OGH dazu gesagt hat
Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Die Entscheidungen der Vorinstanzen blieben damit aufrecht. Maßgeblich war, dass die verschiedenen Vorfälle nicht isoliert, sondern in ihrer Gesamtheit betrachtet wurden.
Der OGH hielt in seiner Entscheidung OGH vom 25.04.2019, 4 Ob 63/19x fest, dass mehrere über längere Zeit wiederholte und zusammengerechnet erhebliche Belästigungen und Übergriffe eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens rechtfertigen können. Zur Entscheidung.
Das bedeutet: Es muss nicht zwingend einen einzigen besonders schweren Vorfall geben. Auch eine Vielzahl einzelner Handlungen, die jeweils für sich betrachtet möglicherweise noch nicht ausreichen würden, kann zusammen eine nachhaltige Störung des friedlichen Zusammenlebens darstellen. Genau dieses Gesamtbild kann unleidliches Verhalten begründen.
Warum mehrere kleinere Vorfälle zusammen entscheidend sein können
Nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG kann ein Mietverhältnis gekündigt werden, wenn der Mieter durch sein Verhalten den Vermieter oder die Mitbewohner derart beeinträchtigt, dass ihnen die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. In der Praxis wird dabei häufig vom Kündigungsgrund des „unleidlichen Verhaltens“ gesprochen.
Die rechtliche Beurteilung hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Gerichte können insbesondere folgende Fragen berücksichtigen:
- Wie oft ist es zu den beanstandeten Vorfällen gekommen?
- Über welchen Zeitraum haben sich die Konflikte erstreckt?
- Wie schwerwiegend waren die einzelnen Handlungen?
- Wie stark wurden Nachbarn oder andere Hausbewohner beeinträchtigt?
- Handelte es sich um bloße Meinungsverschiedenheiten oder um gezielte Belästigungen und Übergriffe?
- Wie ist das Verhalten im konkreten Haus und im jeweiligen Wohnumfeld zu bewerten?
Wiederholte Beschimpfungen können daher gemeinsam mit unerlaubten Aufnahmen, dem Werfen von Gegenständen oder Abfällen und Drohungen ein deutlich anderes Gewicht erhalten als ein einmaliger Streit im Stiegenhaus. Je nach Umständen kann ein solches Gesamtverhalten als unleidliches Verhalten einzustufen sein.
Auch das Verhalten nach der Kündigung kann eine Rolle spielen
Für die Beurteilung einer Kündigung kommt es grundsätzlich auf die Situation im Zeitpunkt ihrer Zustellung an. Bei einem Kündigungsgrund, bei dem auch eine Einschätzung des künftigen Verhaltens eine Rolle spielt, können spätere Ereignisse jedoch ebenfalls bedeutsam sein.
Das gilt in beide Richtungen. Eine glaubhafte und dauerhafte Verhaltensänderung kann unter Umständen für eine günstigere Zukunftsprognose sprechen. Weitere Vorfälle nach der Kündigung können dagegen zeigen, dass die Störung des Hausfriedens voraussichtlich nicht beendet ist.
Im vom OGH entschiedenen Fall wirkten sich die Tätlichkeiten kurz nach Zustellung der Kündigung negativ aus. Sie sprachen gerade nicht für eine nachhaltige Beruhigung der Situation. Für gekündigte Mieter bedeutet das: Nach Erhalt einer Kündigung sollten weitere Auseinandersetzungen unbedingt vermieden werden. Jede neue Eskalation kann die eigene Position zusätzlich schwächen.
„Die anderen haben auch beschimpft“ – reicht das als Verteidigung?
Nein, eine solche Argumentation verhindert eine Kündigung nicht automatisch. Wenn sich auch andere Bewohner unhöflich oder beleidigend verhalten haben sollen, kann das zwar für die Beurteilung des konkreten Falls relevant sein. Daraus folgt aber nicht zwingend, dass der Vermieter alle Beteiligten kündigen muss.
Der Kündigungsgrund dient nicht nur dem Schutz einzelner besonders betroffener Nachbarn. Er betrifft auch das Interesse des Vermieters, in seinem Haus ein geordnetes und friedliches Zusammenleben aufrechtzuerhalten. Ein Vermieter muss daher nicht zwingend jede einzelne problematische Person kündigen, damit die Kündigung gegenüber einem bestimmten Mieter wirksam sein kann.
Entscheidend bleibt, welches Verhalten der konkret gekündigten Person nachgewiesen werden kann und wie schwer die dadurch verursachte Beeinträchtigung wiegt.
Was Mieter und Vermieter jetzt beachten sollten
Für Mieter: Konflikte nicht weiter eskalieren lassen
Betroffene Mieter sollten Vorwürfe nicht einfach ignorieren. Ebenso wenig empfiehlt es sich, auf eine Kündigung spontan mit weiteren Beschimpfungen, Drohungen oder Konfrontationen zu reagieren.
Sinnvoll ist es, möglichst früh eine genaue Chronologie zu erstellen. Dazu gehören die behaupteten Vorfälle, die eigenen Wahrnehmungen, anwesende Zeugen sowie Nachrichten, Schreiben oder sonstige Unterlagen. Wichtig kann auch die Frage sein, ob die Vorwürfe überhaupt konkret genug sind und ob sie tatsächlich der betroffenen Person zugeordnet werden können.
Besonders riskant sind wiederholte Handlungen, die in die Privatsphäre anderer Bewohner eingreifen. Dazu zählen etwa unerlaubtes Fotografieren oder Filmen, gezielte Beobachtungen, Beschimpfungen im Haus oder das Werfen von Gegenständen und Abfällen auf andere Wohnungen oder Terrassen.
Für Vermieter: Vorfälle konkret dokumentieren
Eine Kündigung sollte nicht lediglich mit allgemeinen „Streitigkeiten“ oder einem angespannten Verhältnis begründet werden. Je genauer die einzelnen Ereignisse dargestellt werden, desto besser lässt sich das Gesamtverhalten beurteilen.
Hilfreich können insbesondere sein:
- konkrete Daten und Uhrzeiten der Vorfälle,
- eine nachvollziehbare Beschreibung des jeweiligen Geschehens,
- schriftliche Beschwerden von Bewohnern,
- Zeugenaussagen,
- zulässige Fotos oder andere Beweismittel,
- polizeiliche oder behördliche Dokumentationen.
Auch bei der Beweissicherung ist allerdings Vorsicht geboten. Nicht jede Aufnahme oder Überwachung ist automatisch zulässig. Die rechtliche Verwertbarkeit und der Schutz der Privatsphäre müssen gesondert geprüft werden.
Rechtsanwalt Wien: Checkliste bei unleidlichem Verhalten
- Ruhe bewahren: Eine Kündigung sollte nicht ohne Prüfung akzeptiert, aber auch nicht durch weitere Auseinandersetzungen verschärft werden.
- Unterlagen sichern: Kündigungsschreiben, Beschwerden, Nachrichten und sonstige Belege sollten vollständig aufbewahrt werden.
- Chronologie erstellen: Notieren Sie, wann welcher Vorfall stattgefunden haben soll und wer dabei anwesend war.
- Zeugen festhalten: Namen und Kontaktdaten möglicher Zeugen können später entscheidend sein.
- Fristen beachten: Im Mietrecht können kurze Fristen und besondere Verfahrensregeln gelten. Eine rasche rechtliche Prüfung ist daher wichtig.
- Weitere Eskalationen vermeiden: Neue Beschimpfungen, Drohungen oder körperliche Auseinandersetzungen können die rechtliche Position deutlich verschlechtern.
Häufige Fragen zum unleidlichen Verhalten im Mietshaus
Kann eine einzige Beschimpfung schon zur Kündigung führen?
Das hängt von den Umständen ab. Eine einmalige Unhöflichkeit wird nicht automatisch den Kündigungsgrund erfüllen. Besonders schwere Drohungen oder Übergriffe können jedoch anders zu beurteilen sein. Häufig kommt es darauf an, ob sich die Vorfälle wiederholen und welches Gesamtbild entsteht.
Was, wenn die Nachbarn ebenfalls provoziert oder beleidigt haben?
Das kann für die Beurteilung des Einzelfalls relevant sein. Es beseitigt den Kündigungsgrund aber nicht automatisch. Entscheidend ist, welches Verhalten der gekündigten Person konkret nachgewiesen werden kann und wie schwer die Beeinträchtigung des Hausfriedens insgesamt wiegt.
Kann ich nach einer Kündigung noch verhindern, dass ich die Wohnung verliere?
Das lässt sich nur anhand des konkreten Kündigungsschreibens, der bisherigen Vorfälle und der Beweislage beurteilen. Eine nachträgliche Verhaltensänderung kann hilfreich sein, beseitigt die bereits gesetzten Vorfälle aber nicht automatisch. Deshalb sollte die Kündigung unverzüglich rechtlich geprüft werden.
Darf der Vermieter Vorfälle nach der Kündigung berücksichtigen?
Bei einer Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens können spätere Ereignisse für die Beurteilung der weiteren Entwicklung und der Zukunftsprognose bedeutsam sein. Weitere Tätlichkeiten oder Belästigungen nach Zustellung der Kündigung können daher nachteilig wirken.
Fazit: Das Gesamtverhalten entscheidet
Nicht jeder Nachbarschaftsstreit rechtfertigt die Beendigung eines Mietverhältnisses. Eine über längere Zeit andauernde Kombination aus Beschimpfungen, Belästigungen, Eingriffen in die Privatsphäre, dem Werfen von Gegenständen und körperlichen Übergriffen kann jedoch ein Ausmaß erreichen, das eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens trägt.
Für Mieter ist es wichtig, Vorwürfe ernst zu nehmen, Beweise zu sichern und weitere Eskalationen zu vermeiden. Vermieter sollten Vorfälle konkret, nachvollziehbar und möglichst beweissicher dokumentieren. In beiden Fällen kommt es auf eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalls an.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Fragen zur Kündigung, zu Nachbarschaftskonflikten und zum Mietrecht. Lassen Sie die Situation frühzeitig prüfen, insbesondere wenn bereits eine Kündigung zugestellt wurde oder wiederholte Vorfälle dokumentiert sind. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH am Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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