Unleidliches Verhalten als Kündigungsgrund: Wann Mieter wirklich ihren Mietvertrag riskieren
Viele Mieter glauben, sie könnten wegen jeder scharfen E‑Mail oder Beschwerde beim Vermieter sofort wegen „Unleidliches Verhalten“ gekündigt werden. Umgekehrt sind Vermieter oft überzeugt, dass „schwierige“ Mieter schon wegen häufiger Reklamationen hinausgeworfen werden können. Beides stimmt so nicht – und genau das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs sehr deutlich. Zur Entscheidung.
Rechtsanwalt Wien
Typische Konfliktsituation: Wenn aus Betriebskosten Streit wird
Ein häufiger Auslöser von Spannungen im Mietverhältnis sind Betriebskostenabrechnungen: Heizkosten, Hausreinigung, Lift, Verwaltung – all das summiert sich. Werden hier Fehler vermutet, ist der Ärger meist groß.
Im vom OGH beurteilten Fall (OGH vom 22.06.2022, 6 Ob 80/22s) hatte ein Mieter über Jahre hinweg immer wieder die Betriebskostenabrechnungen seines Vermieters beanstandet. Er ging regelmäßig zur Schlichtungsstelle und ließ die Abrechnungen überprüfen – mit Erfolg: Über rund neun Jahre hinweg bekam er Rückforderungen von insgesamt etwa 10.000 Euro zugesprochen.
Der Tonfall war dabei nicht immer freundlich. Der Mieter warf dem Vermieter in Schreiben und Äußerungen „Betrug“ vor. Im Verfahren entschuldigte er sich später für diese Wortwahl.
Der Vermieter sah in diesem Verhalten „unleidliches Verhalten“ und wollte das Mietverhältnis kündigen. Er argumentierte, der Mieter sei durch seine ständigen Beanstandungen und scharfen Formulierungen unzumutbar geworden.
Was versteht das Mietrecht unter „unleidlichem Verhalten“?
Das österreichische Mietrecht kennt den Kündigungsgrund des „unleidlichen Verhaltens“ des Mieters. Gemeint sind Verhaltensweisen, die den Vermieter oder andere Hausbewohner in einem Ausmaß belasten, dass ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses vernünftigerweise nicht mehr zugemutet werden kann.
Typischerweise geht es dabei etwa um:
- massive, wiederholte Beschimpfungen oder Drohungen gegenüber Vermieter oder Nachbarn,
- anhaltende Störungen des Hausfriedens (extreme Lärmbelästigung, Aggressionen, Belästigungen),
- Verhaltensweisen mit klar schädigender Absicht, etwa gezielte Schikanen.
Wichtig ist: Es gibt keine starre Grenze. Gerichte nehmen stets eine Gesamtwürdigung vor. Dabei zählen insbesondere:
- Schwere der Verhaltensweisen,
- Häufigkeit und Dauer,
- Absicht (Schaden, Schikane oder nur Rechtswahrnehmung?),
- Konkrete Auswirkungen auf Vermieter und andere Bewohner,
- Ob Abmahnungen ignoriert wurden oder Einsicht gezeigt wurde.
Es macht also einen Unterschied, ob ein Mieter sachlich, wenn auch hartnäckig, seine Rechte durchsetzt – oder ob er über längere Zeit bewusst versucht, andere zu schädigen oder den Hausfrieden zu zerstören.
Die Entscheidung des OGH: Rechtswahrnehmung ist nicht gleich Kündigungsgrund
Im Verfahren, das zum OGH vom 22.06.2022, 6 Ob 80/22s geführt hat, war das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gekommen: Das Verhalten des Mieters rechtfertigt keine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens.
Entscheidend waren dabei mehrere Punkte:
- Der Mieter hatte seine rechtlichen Möglichkeiten regelmäßig genutzt (Schlichtungsstelle, Anfechtung der Betriebskosten),
- er war damit teilweise erfolgreich – die Rückforderungen von rund 10.000 Euro zeigten, dass seine Beanstandungen nicht aus der Luft gegriffen waren,
- es war keine schikanöse oder schädigende Absicht erkennbar, sondern das nachvollziehbare Interesse an korrekten Abrechnungen,
- die überzogenen Formulierungen („Betrug“-Vorwurf) waren Einzelentgleisungen, für die er sich entschuldigt hatte.
Der Vermieter bekämpfte diese Entscheidung mit außerordentlicher Revision. Der OGH wies diese jedoch zurück und griff die Beurteilung des Berufungsgerichts nicht an. Hintergrund: Dem Berufungsgericht steht bei der Beurteilung, ob ein Verhalten bereits „unleidlich“ ist, ein gewisser Ermessensspielraum zu. Der OGH greift nur ein, wenn dieser offensichtlich überschritten oder die Rechtslage grob verkannt wurde – das war hier nicht der Fall.
Damit blieb es dabei: Das wiederholte, durch Beweise gestützte Anfechten von Betriebskostenabrechnungen – auch mit gelegentlich überzogener Wortwahl – führt nicht automatisch zur wirksamen Kündigung.
Was heißt das für Mieter konkret?
Die Entscheidung zeigt deutlich: Wer seine Rechte sachlich wahrnimmt, muss nicht aus Angst vor einer Kündigung schweigen. Gleichzeitig bleibt aber klar: Grenzen gibt es sehr wohl.
Zulässiges Verhalten – wo Mieter auf der sicheren Seite sind
- Regelmäßige Überprüfung von Betriebskosten: Wenn Abrechnungen nicht nachvollziehbar sind, dürfen Sie Einsicht verlangen, Nachweise begehren und – falls nötig – die Schlichtungsstelle anrufen.
- Wiederholte Beanstandungen: Sind Abrechnungen über Jahre hinweg fehlerhaft, dürfen diese auch mehrfach bekämpft werden – das allein ist kein Zeichen von Schikane.
- Deutliche, aber sachbezogene Kritik: Klare Worte sind erlaubt, solange Sie nicht systematisch beleidigen, bedrohen oder bewusst falsche Tatsachen behaupten.
- Entschuldigung bei Entgleisungen: Kommt es im Ärger doch zu unpassenden Formulierungen, kann eine ehrliche Entschuldigung das Gewicht dieser Entgleisungen deutlich reduzieren.
Wann Mieter wirklich in Richtung Kündigung kommen können
- Gezielte Schikanen, um Vermieter oder Nachbarn zu schädigen (etwa ständige falsche Anzeigen, bewusste Verleumdungen),
- anhaltende, massive Beschimpfungen oder Drohungen – besonders, wenn trotz Abmahnungen keine Einsicht gezeigt wird,
- Verhaltensweisen, die den Hausfrieden nachhaltig stören (z.B. aggressive Ausfälle, Belästigung anderer Mieter),
- bewusst unwahre Betrugsvorwürfe oder ähnliche schwere Anschuldigungen ohne jede Tatsachengrundlage.
Die Grenze verläuft daher nicht bei der Anzahl der Beschwerden, sondern bei der Art, Absicht und Wirkung des Verhaltens.
Und was bedeutet das für Vermieter?
Auch für Vermieter setzt die Entscheidung wichtige Leitplanken:
Wann eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens realistisch ist
- Wenn der Mieter durch sein Verhalten den Hausfrieden dauerhaft stört,
- wenn es wiederholte, dokumentierte Beleidigungen, Drohungen oder Übergriffe gibt,
- wenn aus dem Gesamtbild eine klar schädigende oder schikanöse Absicht erkennbar ist,
- wenn Abmahnungen oder Gespräche keine Änderung bringen.
In solchen Konstellationen kann eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens durchaus durchsetzbar sein – vorausgesetzt, der Sachverhalt ist gut dokumentiert.
Wann eine Kündigung eher scheitern wird
- Wenn der Mieter vor allem seine gesetzlich vorgesehenen Rechtsmittel nützt (Schlichtungsstelle, Verfahren),
- wenn seine Beanstandungen teilweise berechtigt sind (z.B. zu hohe Betriebskosten),
- wenn es zwar einzelne Ausrutscher im Tonfall, aber keine systematische Schikane gibt,
- wenn der Mieter Einsicht zeigt und sich entschuldigt.
Reine Hartnäckigkeit des Mieters im Durchsetzen seiner Rechte ist nach dieser Entscheidung aus dem Jahr 2022 keine ausreichende Basis für eine Kündigung.
Praxisnahe Beispiele aus dem Alltag
- Beispiel 1 – sorgfältiger Mieter: Eine Mieterin prüft jedes Jahr die Betriebskostenabrechnung, bittet um Belege und wendet sich dreimal in zehn Jahren an die Schlichtungsstelle. Zwei Mal bekommt sie Recht. Sie bleibt in der Kommunikation sachlich. – Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens wäre hier kaum haltbar.
- Beispiel 2 – emotionaler, aber einsichtiger Mieter: Ein Mieter schreibt in einem E‑Mail, der Vermieter „zocke alle ab“ und unterstellt „fast Betrug“. Nach einem Gespräch entschuldigt er sich schriftlich für die Wortwahl, bleibt aber bei seiner inhaltlichen Kritik und bringt die Sache vor die Schlichtungsstelle. – Die Entschuldigung und die Nutzung der rechtlichen Kanäle sprechen deutlich gegen einen Kündigungsgrund.
- Beispiel 3 – gezielte Eskalation: Ein Mieter beschimpft den Vermieter und andere Hausbewohner regelmäßig lautstark im Stiegenhaus, droht wiederholt, „das Leben zur Hölle zu machen“, und erstattet mehrfach bewusst falsche Anzeigen. Schriftliche Abmahnungen ignoriert er. – Hier kann eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens sehr wohl durchsetzbar sein.
Checkliste: So verhalten Sie sich richtig
Für Mieter
- Unterlagen sammeln: Heben Sie Betriebskostenabrechnungen, Schriftverkehr und Belege sorgfältig auf.
- Ton wahren: Bleiben Sie in E‑Mails, Briefen und Gesprächen höflich und sachlich. Vermeiden Sie persönliche Angriffe.
- Rechtswege nutzen: Wenden Sie sich bei Unsicherheiten an die Schlichtungsstelle oder lassen Sie sich anwaltlich beraten, statt den Konflikt „im Stiegenhaus“ auszutragen.
- Entgleisungen korrigieren: Wenn Sie im Ärger zu weit gegangen sind, entschuldigen Sie sich zeitnah schriftlich.
- Keine Drohungen, keine Verleumdungen: Unterstellen Sie keine Straftaten, wenn Sie dafür keine solide Grundlage haben.
Für Vermieter
- Dokumentation: Halten Sie Vorfälle, Schreiben, Beschwerden und Reaktionen des Mieters schriftlich fest.
- Gespräch und Abmahnung: Suchen Sie zunächst das Gespräch und sprechen Sie bei problematischem Verhalten klare schriftliche Abmahnungen aus.
- Betriebskosten prüfen: Achten Sie auf korrekte Abrechnungen und nachvollziehbare Belege, um berechtigte Beanstandungen zu vermeiden.
- Verhältnismäßigkeit abwägen: Prüfen Sie, ob das Verhalten wirklich so gravierend ist, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird.
- Rechtliche Einschätzung einholen: Bevor Sie wegen unleidlichen Verhaltens kündigen, sollten Sie die Erfolgsaussichten rechtlich prüfen lassen.
FAQ: Häufige Fragen rund um unleidliches Verhalten im Mietrecht
Kann ich wegen einer Beschwerde über Betriebskosten gekündigt werden?
Allein wegen einer oder mehrerer sachlich begründeter Beschwerden ist eine Kündigung sehr unwahrscheinlich. Das Mietrecht schützt Sie darin, Ihre Rechte wahrzunehmen und Abrechnungen prüfen zu lassen. Problematisch wird es erst, wenn Beschwerden mit massiven Beleidigungen, Drohungen oder gezielten Schikanen einhergehen.
Ist es schon gefährlich, wenn ich im E‑Mail zu emotional werde?
Ein einzelnes, emotional formuliertes E‑Mail führt in der Regel nicht zur Kündigung – vor allem dann, wenn Sie sich später entschuldigen und künftig sachlich bleiben. Dauerhafte Beschimpfungen oder aggressive Kommunikation können jedoch im Zusammenspiel mit anderen Faktoren sehr wohl als unleidliches Verhalten gewertet werden.
Der Vermieter droht mir mit Kündigung, weil ich zur Schlichtungsstelle gegangen bin – darf er das?
Die Inanspruchnahme der Schlichtungsstelle ist Ihr gutes Recht. Allein der Umstand, dass Sie ein Verfahren einleiten oder Betriebskosten anfechten, ist kein zulässiger Kündigungsgrund. Eine Kündigung, die nur darauf aufbaut, hätte vor Gericht geringe Chancen.
Wie viele „Ausrutscher“ im Tonfall hält ein Gericht aus?
Es gibt keine exakte Zahl. Gerichte beurteilen immer das Gesamtbild: Wie häufig kommt es vor? Wie schwerwiegend sind die Entgleisungen? Zeigen Sie Einsicht und ändern Sie Ihr Verhalten? Einzelne Übertreibungen im Ärger, insbesondere mit späterer Entschuldigung, werden anders bewertet als ein dauerhaft aggressiver Kommunikationsstil ohne jedes Unrechtsbewusstsein.
Rechtliche Unterstützung bei eskalierenden Mietkonflikten
Wenn ein Mietverhältnis so belastet ist, dass bereits mit Kündigung gedroht wird – sei es wegen angeblich unleidlichen Verhaltens oder wegen wiederholter Beschwerden –, sollten Sie die Situation nicht auf die leichte Schulter nehmen. Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Mietrecht kennt die Pichler Rechtsanwalt GmbH die typischen Konfliktmuster zwischen Mietern und Vermietern und weiß, wie Gerichte die Grenze zum kündigungsrelevanten Verhalten ziehen.
Ob Sie als Mieter befürchten, zu Unrecht gekündigt zu werden, oder als Vermieter unsicher sind, ob eine Kündigung tatsächlich Aussicht auf Erfolg hat: Lassen Sie Ihre Position rechtlich prüfen, bevor Sie den nächsten Schritt setzen.
Sie erreichen die Kanzlei unter 01/5130700 oder per E‑Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Eine frühzeitige, fundierte Einschätzung kann helfen, Fehler zu vermeiden und eine klare Strategie für das weitere Vorgehen zu entwickeln.
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