Umbau in der Mietwohnung: Wann droht eine Kündigung?
Umbau in der Mietwohnung: Eine neue Dusche, ein zusätzliches Badezimmer oder eine entfernte Wand können den Wohnkomfort deutlich erhöhen. Doch bauliche Veränderungen in einer Mietwohnung sind rechtlich heikel. Fehlt die Zustimmung des Vermieters, wurde keine erforderliche Bewilligung eingeholt oder besteht die Gefahr von Feuchtigkeitsschäden, kann der Konflikt bis zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.
Allerdings ist nicht jeder mangelhafte oder formell problematische Umbau automatisch ein Kündigungsgrund. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2019: Im OGH vom 05.07.2019, 4 Ob 107/19t ging es um eine Dusche, die vor rund 16 Jahren in einer Mietwohnung eingebaut worden war. Der Einbau war offenbar nicht ausreichend gegen Feuchtigkeit isoliert und ohne baubehördliche Bewilligung erfolgt. Trotzdem blieb die Kündigung des Mieters erfolglos. Zur Entscheidung
Der konkrete Fall: Eine Dusche nach 16 Jahren
Der Mieter hatte in seiner Wohnung eine Dusche einbauen lassen. Die Arbeiten wurden nach den Feststellungen des Gerichts von nicht befugten Gewerbetreibenden durchgeführt. Außerdem fehlte eine ausreichende Feuchtigkeitsisolierung. Der Vermieter sah darin einen sogenannten erheblich nachteiligen Gebrauch der Wohnung.
Seine Sorge war nachvollziehbar: Dringt Feuchtigkeit in Wände oder Böden ein, können Schimmel, Schäden an der Bausubstanz und Beeinträchtigungen für andere Bewohner entstehen. Der Vermieter kündigte deshalb das Mietverhältnis.
Der Mieter widersetzte sich der Kündigung. Er verwies unter anderem darauf, dass er Fachleute mit dem Einbau beauftragt habe. Außerdem waren seit der Errichtung der Dusche etwa 16 Jahre vergangen, ohne dass Schäden aufgetreten waren.
Warum der OGH die Kündigung nicht bestätigte
Der OGH wies die außerordentliche Revision des Vermieters zurück. Damit blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts bestehen. Nach dessen Beurteilung musste dem Mieter unter den konkreten Umständen nicht bewusst oder zumindest erkennbar sein, dass der Einbau der Dusche einen erheblich nachteiligen Gebrauch der Wohnung darstellte.
Für diese Einschätzung waren mehrere Punkte ausschlaggebend:
- Der Einbau lag bereits rund 16 Jahre zurück.
- Seit der Errichtung waren keine Schäden festgestellt worden.
- Der Mieter hatte Fachleute mit der Herstellung beauftragt.
- Allein die mögliche Beauftragung nicht befugter Gewerbetreibender reichte unter diesen Umständen nicht aus.
Der OGH stellte damit nicht fest, dass ein Umbau ohne Bewilligung oder eine Dusche ohne ausreichende Feuchtigkeitsisolierung generell erlaubt wäre. Es ging ausschließlich um die Frage, ob die Kündigung in diesem konkreten Fall gerechtfertigt war. Die Beurteilung des Berufungsgerichts war aus Sicht des OGH zumindest vertretbar.
Was bedeutet „erheblich nachteiliger Gebrauch“?
Mieter dürfen eine Wohnung nicht in einer Weise verwenden, durch die die Substanz des Hauses erheblich gefährdet oder wichtige Interessen des Vermieters beziehungsweise anderer Mieter beeinträchtigt werden. Bei baulichen Veränderungen kann das insbesondere dann relevant werden, wenn:
- Feuchtigkeit in Wände, Decken oder Böden eindringt,
- Schimmelbildung droht oder bereits eingetreten ist,
- tragende oder wichtige Bauteile verändert werden,
- Installationen unsachgemäß ausgeführt wurden,
- andere Wohnungen oder Allgemeinflächen beeinträchtigt werden,
- eine konkrete Gefahr für die Bausubstanz besteht.
Eine Kündigung setzt aber nicht zwingend voraus, dass bereits ein großer Schaden eingetreten ist. Auch eine erhebliche Gefährdung kann ausreichen. Entscheidend ist jedoch stets eine Gesamtbeurteilung. Es kommt auf die konkrete Gefahr, ihre Erkennbarkeit und das Verhalten des Mieters an.
Der Mieter muss den problematischen Zustand nicht unbedingt technisch selbst beurteilen können. Er muss sich aber bewusst sein oder bei durchschnittlicher Aufmerksamkeit erkennen können, dass sein Verhalten für die Wohnung oder das Gebäude gefährlich ist. Setzt er den Zustand trotz dieser Erkenntnis fort und unternimmt nichts, kann sich die rechtliche Lage deutlich verschärfen.
Ein Fachmann schützt nicht vor jedem Risiko
Die Beauftragung eines Fachmanns kann für den Mieter wesentlich sein. Macht ein beauftragter Fachmann einen Fehler, wird dieser Fehler dem Mieter nicht automatisch in jeder Situation zugerechnet. Im entschiedenen Fall war gerade von Bedeutung, dass der Mieter Fachleute mit dem Einbau beauftragt hatte.
Das bedeutet aber nicht, dass die Auswahl des Unternehmens völlig belanglos ist. Wer erkennbar ungeeignete Personen beauftragt oder Arbeiten selbst ohne ausreichende Kenntnisse durchführt, geht ein höheres Risiko ein. Gleiches gilt, wenn ein Mangel für den Mieter offensichtlich ist und er trotzdem nichts unternimmt.
Besonders wichtig ist das Verhalten nach dem Umbau. Werden nasse Stellen, ein muffiger Geruch, Verfärbungen oder Schimmel sichtbar, sollte der Mieter nicht abwarten. Er muss den Vermieter informieren, die Ursache fachkundig abklären lassen und notwendige Maßnahmen veranlassen. Untätigkeit trotz erkennbarer Probleme kann schwerer wiegen als ein zunächst unbemerkter Ausführungsfehler.
Was Mieter und Vermieter jetzt beachten sollten
Für Mieter: Erst prüfen, dann umbauen
Vor jeder wesentlichen Veränderung sollte geklärt werden, ob die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist. Bei einer neuen Dusche, einer Verlegung von Wasserleitungen, einer Veränderung des Badezimmers oder Eingriffen in Wände und Böden reicht eine mündliche Absprache häufig nicht aus. Eine schriftliche Zustimmung schafft Klarheit und kann später wichtige Beweisschwierigkeiten vermeiden.
Je nach Art und Umfang der Arbeiten können zusätzlich baubehördliche Vorgaben oder andere rechtliche Anforderungen bestehen. Auch die fachgerechte Planung und Ausführung sind entscheidend. Rechnungen, Pläne, Bewilligungen, Produktunterlagen und Fotos des ursprünglichen Zustands sollten aufbewahrt werden.
Der Fall des OGH ist daher kein Freibrief für eigenmächtige Umbauten. Er zeigt lediglich, dass eine Kündigung nicht allein mit dem Hinweis begründet werden kann, ein früherer Umbau sei formal oder technisch fehlerhaft gewesen. Es müssen die Umstände des Einzelfalls hinzukommen.
Für Vermieter: Schäden und Gefahren früh dokumentieren
Vermieter sollten bei problematischen Veränderungen möglichst rasch handeln. Dazu gehören eine nachvollziehbare Dokumentation des Zustands, Fotos, eine fachkundige Prüfung und gegebenenfalls eine schriftliche Aufforderung an den Mieter, den Mangel zu beheben.
Eine rein abstrakte Befürchtung, irgendwann könnte Feuchtigkeit oder Schimmel entstehen, wird nicht immer genügen. Je konkreter die Gefahr ist und je deutlicher der Mieter davon weiß, desto eher kann ein erheblich nachteiliger Gebrauch vorliegen. Für die rechtliche Beurteilung ist außerdem relevant, wie der Zustand zum Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich war.
Umbau in der Mietwohnung: Checkliste für Mieter
- Umbau rechtlich einordnen: Prüfen Sie, ob es sich um eine bloße geringfügige Änderung oder einen Eingriff in Bausubstanz und Installationen handelt.
- Zustimmung einholen: Lassen Sie sich die Zustimmung des Vermieters schriftlich geben und halten Sie den genauen Umfang der Arbeiten fest.
- Bewilligungen klären: Ermitteln Sie vor Beginn, ob baubehördliche oder sonstige Genehmigungen erforderlich sind.
- Qualifizierte Unternehmen beauftragen: Achten Sie auf geeignete und befugte Fachleute und bewahren Sie Angebote sowie Rechnungen auf.
- Arbeiten dokumentieren: Fotos vor, während und nach dem Umbau können später wichtige Beweismittel sein.
- Auf Warnzeichen reagieren: Feuchtigkeit, Schimmel, Verfärbungen oder Geruch sollten sofort gemeldet und fachkundig untersucht werden.
- Schriftstücke prüfen lassen: Eine Kündigung, eine Aufforderung zur Entfernung des Umbaus oder eine Schadenersatzforderung sollte nicht ungeprüft bleiben.
Häufige Fragen zur Kündigung wegen eines Umbaus
Kann der Vermieter wegen jeder ungenehmigten Veränderung kündigen?
Nein. Eine fehlende Zustimmung oder Bewilligung kann rechtliche Folgen haben, führt aber nicht automatisch zu einer wirksamen Kündigung. Entscheidend ist insbesondere, ob die Veränderung die Wohnung oder das Gebäude erheblich gefährdet, ob der Mieter die Problematik erkennen musste und wie er danach gehandelt hat.
Was ist, wenn der Umbau schon viele Jahre zurückliegt?
Das Alter des Umbaus kann eine wichtige Rolle spielen. Sind über viele Jahre keine Schäden aufgetreten und wurde die Veränderung von Fachleuten durchgeführt, kann dies gegen einen erheblich nachteiligen Gebrauch sprechen. Eine lange Dauer allein macht einen Mangel jedoch nicht automatisch bedeutungslos. Treten später konkrete Schäden auf, muss unverzüglich reagiert werden.
Bin ich verantwortlich, wenn der Handwerker einen Fehler gemacht hat?
Ein Fehler eines beauftragten Fachmanns wird nicht automatisch in jeder Hinsicht dem Mieter zugerechnet. Die Auswahl des Unternehmens, die Erkennbarkeit des Fehlers und das Verhalten nach dem Auftreten von Problemen sind maßgeblich. Wer einen offensichtlichen Mangel ignoriert, kann dadurch zusätzliche rechtliche Risiken schaffen.
Was soll ich tun, wenn ich bereits eine Kündigung erhalten habe?
Bewahren Sie das Kündigungsschreiben und sämtliche Unterlagen zum Umbau auf. Sammeln Sie Rechnungen, Pläne, Fotos, Schriftverkehr und allfällige Gutachten. Lassen Sie die Kündigung rasch rechtlich prüfen, weil im Mietrecht Fristen und formale Anforderungen eine wesentliche Rolle spielen können.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Umbauten und Mietkündigungen
Ob ein Umbau tatsächlich einen erheblich nachteiligen Gebrauch darstellt, lässt sich meist nicht anhand eines einzigen Umstands beantworten. Entscheidend sind das Ausmaß der Veränderung, die konkrete Gefahr, die technische Ausführung, die Kenntnis des Mieters und sein Verhalten nach dem Umbau.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei baulichen Veränderungen, Feuchtigkeitsproblemen, Aufforderungen zur Sanierung und Kündigungen. Lassen Sie Ihre Situation möglichst früh prüfen, bevor aus einem technischen Problem ein rechtlicher Konflikt wird.
Für eine erste Kontaktaufnahme erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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