Tauben füttern im Mietshaus: Wann droht eine Kündigung?
Tauben füttern im Mietshaus: Kann das Füttern von Tauben, Katzen oder anderen frei lebenden Tieren tatsächlich zur Kündigung der Wohnung führen? Die Antwort lautet: Es kommt auf die konkreten Folgen und deren Nachweis an. Nicht jede unerwünschte Handlung im Wohnumfeld stellt automatisch einen Kündigungsgrund dar. Entscheidend ist vielmehr, ob dadurch eine erhebliche Beeinträchtigung der Liegenschaft oder eine unzumutbare Störung anderer Bewohner entsteht.
Eine wichtige Orientierung bietet eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2015: Im OGH vom 23.04.2015, 1 Ob 58/15h, ging es unter anderem um den Vorwurf, ein Mieter habe in einer Wohnhausanlage Tauben gefüttert und dadurch Verschmutzungen sowie hygienische Probleme verursacht. Der OGH bestätigte letztlich, dass die behaupteten Kündigungsgründe nicht ausreichend bewiesen waren. Zur Entscheidung.
Tauben füttern im Mietshaus: Der konkrete Fall, Futterstellen, Verschmutzungen und Geruchsbelästigung
Ein Vermieter wollte das Mietverhältnis mit einem Bewohner beenden. Im Raum standen mehrere Vorwürfe: Der Mieter habe Tauben gefüttert, Fressnäpfe aufgestellt und dadurch Tauben sowie Verschmutzungen angelockt. Zusätzlich wurden ein sanitärer Übelstand in der Wohnung und eine Geruchsbelästigung für andere Bewohner behauptet.
Der Vermieter wollte dieses Verhalten als „erheblich nachteiligen Gebrauch“ der Wohnung beziehungsweise als unzumutbare Störung des Zusammenlebens bewertet wissen. Solche Vorwürfe können im Mietrecht durchaus erheblich sein. Für eine Kündigung genügt es jedoch nicht, lediglich ein störendes Verhalten zu behaupten. Die konkreten Tatsachen müssen nachvollziehbar dargestellt und im Verfahren bewiesen werden.
Die Vorinstanzen konnten insbesondere nicht feststellen, dass der Mieter im maßgeblichen Zeitraum weiterhin Tauben fütterte. Festgestellt wurde lediglich, dass er außerhalb der Wohnung Katzenfutter unter Bäumen oder im Gebüsch auslegte.
Auch eine erhebliche Geruchsbelästigung aus der Wohnung, eine unzumutbare Verschmutzung des Spielplatzes oder ein Zusammenhang zwischen dem Verhalten des Mieters und einer Rattenplage ließen sich nicht ausreichend feststellen.
Was der OGH zur Kündigung wegen störenden Verhaltens gesagt hat
Der OGH wies die außerordentliche Revision des Vermieters zurück. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen aufrecht: Die behaupteten Kündigungsgründe waren auf Grundlage der getroffenen Feststellungen nicht ausreichend bewiesen.
Das Gericht stellte insbesondere klar, dass die Beurteilung eines „erheblich nachteiligen Gebrauchs“ oder eines unzumutbaren Verhaltens grundsätzlich von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Es kommt also nicht allein darauf an, was ein Mieter tut. Entscheidend ist auch, welche konkreten Folgen dieses Verhalten hat.
Das bloße Auslegen von Katzenfutter bewies in diesem Fall nicht, dass der Mieter dadurch gezielt Tauben anlockte oder eine erhebliche Beeinträchtigung der Hausgemeinschaft verursachte. Ebenso war eine wesentliche Geruchsbelästigung nicht ausreichend konkret behauptet und nachgewiesen worden.
Die Zurückweisung der außerordentlichen Revision bedeutet außerdem, dass der OGH den Fall nicht wegen einer grundsätzlichen Rechtsfrage nochmals vollständig inhaltlich aufrollte. Eine andere Einschätzung der Beweise reicht für eine erfolgreiche Revision normalerweise nicht aus. Die Vorinstanzen müssen die Rechtslage vielmehr geradezu unvertretbar falsch beurteilt haben.
Warum allgemeine Vorwürfe im Mietverfahren nicht genügen
Bei einer Kündigung wegen Fehlverhaltens muss der Vermieter den Kündigungsgrund ausreichend konkret beschreiben. Allgemeine Formulierungen wie „unhygienisches Verhalten“, „ständige Störungen“ oder „Taubenplage“ sind für sich allein wenig aussagekräftig.
Aus dem Vorbringen sollte erkennbar sein:
- Welches konkrete Verhalten dem Mieter vorgeworfen wird.
- Wann und wo dieses Verhalten stattgefunden haben soll.
- Welche konkreten Auswirkungen dadurch eingetreten sind.
- Warum diese Auswirkungen eine erhebliche Beeinträchtigung darstellen sollen.
- Welche Beweismittel die Behauptungen stützen.
Das Gericht darf grundsätzlich nur jene Tatsachen prüfen und durch Beweise feststellen, die von den Parteien konkret behauptet wurden. Wird zunächst nur vorgebracht, dass ein Mieter Tauben füttert, kann nicht ohne Weiteres später ein völlig anderer Vorwurf – etwa eine massive Geruchsbelästigung aus der Wohnung – zum zentralen Kündigungsgrund gemacht werden.
Einzelne Behauptungen dürfen im Verfahren zwar näher erläutert werden. Die wesentliche Grundlage des Kündigungsgrundes muss aber bereits ausreichend erkennbar sein. Ein nachträgliches Austauschen oder grundlegendes Erweitern der Vorwürfe ist rechtlich riskant.
Nicht jede Belästigung rechtfertigt die Beendigung des Mietverhältnisses
Das Zusammenleben in einem Mehrparteienhaus führt zwangsläufig zu Reibungen. Geräusche, unterschiedliche Lebensgewohnheiten oder gelegentliche Unordnung sind nicht automatisch ein Kündigungsgrund. Auch ein Verhalten, das Nachbarn als unzweckmäßig oder störend empfinden, muss nicht zwangsläufig die gesetzlich erforderliche Schwere erreichen.
Anders kann die Situation beurteilt werden, wenn konkrete und erhebliche Folgen nachweisbar sind. Dazu können etwa massive Verschmutzungen, anhaltende Geruchsbelästigungen, Schädlingsbefall, Schäden an der Liegenschaft oder eine dauerhafte unzumutbare Beeinträchtigung anderer Bewohner gehören.
Gerade beim Füttern von Tieren kommt es daher auf die tatsächlichen Auswirkungen an. Das Aufstellen von Futter ist nicht isoliert zu betrachten. Relevant ist beispielsweise, ob dadurch tatsächlich große Mengen an Tauben angelockt werden, ob Fassaden oder Allgemeinflächen erheblich verschmutzen oder ob ein nachweisbarer Schädlingsbefall entsteht.
Was bedeutet das für Vermieter und Mieter?
Vermieter müssen sorgfältig dokumentieren
Wer eine Kündigung wegen störenden Verhaltens in Betracht zieht, sollte nicht nur Beschwerden sammeln, sondern die zugrunde liegenden Vorfälle konkret dokumentieren. Hilfreich können insbesondere sein:
- Aufzeichnungen mit Datum, Uhrzeit und Ort der Vorfälle.
- Fotos oder Videos der behaupteten Verschmutzungen.
- Konkrete schriftliche Beschwerden von Bewohnern.
- Berichte von Fachunternehmen oder Sachverständigen.
- Nachweise über Schäden, Gerüche oder Schädlingsbefall.
- Dokumentation darüber, ob und wann das beanstandete Verhalten tatsächlich stattgefunden hat.
Die Kündigung sollte den maßgeblichen Sachverhalt so konkret beschreiben, dass der betroffene Mieter erkennen kann, welches Verhalten ihm vorgeworfen wird. Pauschale Anschuldigungen erhöhen das Risiko, dass der Kündigungsgrund im Verfahren nicht ausreichend bewiesen werden kann.
Mieter sollten Kündigungsvorwürfe nicht einfach ignorieren
Eine Kündigung ist nicht allein deshalb unwirksam, weil der Vermieter möglicherweise übertreibt. Umgekehrt ist aber auch nicht jede Behauptung automatisch bewiesen. Mieter sollten daher rasch prüfen, welche konkreten Vorwürfe erhoben werden und ob diese tatsächlich zutreffen.
Wer selbst nicht oder nicht mehr füttert, kann beispielsweise den eigenen Umgang mit Futterstellen dokumentieren, Zeugen sichern und schriftliche Kommunikation aufbewahren. Gleichzeitig sollte ein beanstandetes Verhalten nicht fortgesetzt werden, wenn dadurch tatsächlich erhebliche Beeinträchtigungen für andere Bewohner entstehen könnten.
Auch eine vermeintlich harmlose Futterstelle kann problematisch werden, wenn sie nachweisbar zu starken Verschmutzungen, Gerüchen oder einem Schädlingsbefall führt. Die Entscheidung aus dem Jahr 2015 bedeutet daher nicht, dass Tierfütterung im Wohnumfeld immer zulässig oder rechtlich folgenlos ist.
Vier typische Situationen aus der Praxis
- Einmaliges Füttern ohne erkennbare Folgen: Ein einzelner Vorfall ohne erhebliche Verschmutzung oder sonstige Beeinträchtigung wird regelmäßig anders zu beurteilen sein als ein dauerhaftes und nachweislich schädliches Verhalten.
- Regelmäßige Futterstellen im Innenhof: Werden dadurch wiederholt zahlreiche Tiere angelockt und Allgemeinflächen stark verschmutzt, kann die Angelegenheit deutlich an Gewicht gewinnen.
- Geruchsbelästigung aus der Wohnung: Eine bloße Behauptung reicht nicht ohne Weiteres aus. Entscheidend sind konkrete Wahrnehmungen, die Dauer und Intensität der Geruchsbelästigung sowie geeignete Beweismittel.
- Zusätzlicher Schädlingsbefall: Zwischen dem Verhalten des Mieters und einem Befall muss ein nachvollziehbarer Zusammenhang bestehen. Eine bloße zeitliche Nähe genügt nicht automatisch.
Was Betroffene jetzt prüfen sollten
- Vorwürfe genau lesen: Welche konkrete Handlung wird behauptet? Geht es um Tauben, Katzen, Gerüche, Verschmutzungen oder mehrere unterschiedliche Sachverhalte?
- Chronologie erstellen: Notieren Sie, wann die behaupteten Vorfälle stattgefunden haben sollen und wie sich die Situation tatsächlich entwickelt hat.
- Beweise sichern: Bewahren Sie Fotos, Nachrichten, Beschwerden, Schreiben der Hausverwaltung und Namen möglicher Zeugen auf.
- Keine neuen Angriffsflächen schaffen: Unterlassen Sie Handlungen, die nachweisbar zu erheblichen Beeinträchtigungen führen können.
- Fristen beachten: Eine Kündigung oder gerichtliche Zustellung sollte sofort rechtlich geprüft werden. Untätigkeit kann die Verteidigung erschweren.
- Rechtslage individuell beurteilen lassen: Ob ein Kündigungsgrund tatsächlich vorliegt, hängt von den konkreten Behauptungen, den Beweisen und den Auswirkungen im Einzelfall ab.
Rechtsanwalt Wien: Häufige Fragen zur Kündigung wegen Tierfütterung
Kann mein Vermieter mich kündigen, weil ich Katzen oder Tauben füttere?
Das allein führt nicht automatisch zur Kündigung. Maßgeblich ist, ob durch das Verhalten eine erhebliche und nachweisbare Beeinträchtigung entsteht. Dazu können etwa starke Verschmutzungen, Geruchsbelästigungen, Schädlingsbefall oder eine unzumutbare Störung anderer Bewohner zählen.
Reicht eine Beschwerde der Nachbarn aus?
Eine Beschwerde kann ein Hinweis auf ein Problem sein, ersetzt aber nicht zwingend den Nachweis des Kündigungsgrundes. Je nach Situation müssen das konkrete Verhalten und seine Auswirkungen näher belegt werden.
Darf der Vermieter im Gerichtsverfahren neue Vorwürfe vorbringen?
Der maßgebliche Kündigungsgrund muss ausreichend konkret angegeben werden. Einzelne Erläuterungen sind möglich. Ein völlig neuer, bisher nicht genannter Kündigungsgrund kann jedoch nicht ohne Weiteres nachgeschoben werden.
Was soll ich tun, wenn ich bereits eine Kündigung erhalten habe?
Reagieren Sie rasch, bewahren Sie sämtliche Unterlagen auf und lassen Sie prüfen, welche Vorwürfe konkret erhoben werden. Besonders wichtig sind die Einhaltung allfälliger Fristen und eine sachliche Dokumentation Ihrer Sichtweise.
Sie müssen eine mietrechtliche Kündigung nicht allein einschätzen
Die Entscheidung OGH vom 23.04.2015, 1 Ob 58/15h zeigt deutlich: Eine Kündigung wegen störenden Verhaltens steht und fällt mit einer konkreten Darstellung und einem ausreichenden Beweis der tatsächlichen Beeinträchtigung. Vermieter sollten Vorfälle sorgfältig dokumentieren. Mieter sollten Kündigungsvorwürfe ernst nehmen, aber nicht ungeprüft akzeptieren.
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