Wohnungseigentum teilen und Stellplatz übertragen: Warum das Grundbuch oft mehr verlangt als einen Vertrag
Stellplatz übertragen soll aus einer Wohnungseigentumsanlage herausgelöst, auf eine andere Person übertragen oder künftig selbstständig im Grundbuch eingetragen werden. Die Beteiligten sind sich einig. Die Verträge scheinen unterschrieben. Trotzdem kann der Grundbuchsantrag scheitern.
Der Grund dafür: Bei Wohnungseigentum genügt eine Vereinbarung zwischen den unmittelbar betroffenen Personen häufig nicht. Sobald sich die rechtliche Struktur eines Wohnungseigentumsobjekts verändert, können auch die Rechte der übrigen Miteigentümer betroffen sein. Das Grundbuchgericht prüft daher genau, ob alle Voraussetzungen und Urkunden vollständig vorliegen.
Der typische Konflikt: Stellplatz übertragen und rechtlich selbstständig werden
In einer Wohnungseigentumsanlage waren zwei Personen als Eigentümer von Miteigentumsanteilen eingetragen. Mit diesen Anteilen waren ursprünglich Wohnungseigentum und zwei Kfz-Abstellplätze verbunden.
Einer dieser Abstellplätze war allerdings langfristig an eine andere Person vermietet – und zwar bis zum 31. Mai 2078. Der Mietzins war bereits vollständig im Voraus bezahlt worden. Zusätzlich bestanden Treuhandvereinbarungen. Die eingetragenen Eigentümer sollten den Abstellplatz wirtschaftlich für eine andere Person halten.
Später erwarb der Antragsteller aus dem Nachlass dieser Person die behaupteten Rechte aus dem Mietvertrag und aus der Treuhandvereinbarung. Er wollte den Abstellplatz rechtlich verselbstständigen, sich selbst als Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen und das eingetragene Mietrecht löschen.
Seine Argumentation war nachvollziehbar: Wenn er künftig Eigentümer des Abstellplatzes und zugleich dessen Mieter wäre, könne das Mietrecht wegen des Zusammenfallens von Eigentum und Mietrecht keinen eigenständigen Sinn mehr haben. Juristisch wird ein solches Erlöschen durch das Zusammenfallen von Rechten als „Konfusion“ bezeichnet.
Die Grundbuchgerichte sahen die Voraussetzungen jedoch nicht als erfüllt an. Der Fall gelangte schließlich zum Obersten Gerichtshof.
Was der OGH in der Entscheidung aus dem Jahr 2014 klargestellt hat
Der Oberste Gerichtshof wies das Rechtsmittel zurück. Maßgeblich war die Entscheidung OGH vom 18.11.2014, 5 Ob 48/14s. Sie ist damit keine aktuelle Entscheidung, sondern stammt aus dem Jahr 2014. Ihre Aussagen sind für die praktische Abwicklung von Änderungen im Wohnungseigentum weiterhin von Bedeutung. Zur Entscheidung.
Der OGH stellte insbesondere auf mehrere Punkte ab:
- Eine Teilung kann nicht beliebig durch einen Vertrag einzelner Beteiligter erfolgen. Grundsätzlich muss die Zustimmung aller Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage urkundlich nachgewiesen werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine fehlende Zustimmung durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt werden.
- Die rechtliche Vorgeschichte muss nachvollziehbar sein. Die ursprünglichen Verträge aus den Jahren 1978 und 1985, auf welche die Treuhand- und Mietrechtskonstruktion gestützt wurde, waren nicht vollständig vorgelegt worden.
- Eine neue Aufteilung benötigt eine tragfähige wohnungseigentumsrechtliche Grundlage. Unter anderem war eine neue Nutzwertfestsetzung erforderlich.
- Das Mietrecht konnte nicht unabhängig von der Eigentumseintragung gelöscht werden. Die beantragte Löschung beruhte darauf, dass der Antragsteller Eigentümer des Abstellplatzes werde. Weil diese Eintragung scheiterte, fehlte auch die Grundlage für die Löschung des Mietrechts.
- Eine Genehmigung durch das Verlassenschaftsgericht ersetzt keine beglaubigte Unterschrift. Die gerichtliche Genehmigung des Vertrags konnte den Formmangel einer nicht gerichtlich oder notariell beglaubigten Unterschrift nicht beseitigen.
Warum das Grundbuchgericht so streng prüft
Das Grundbuch soll verlässlich und eindeutig zeigen, wem eine Liegenschaft oder ein bestimmtes Recht gehört. Das Gericht darf eine Eintragung deshalb nicht allein deshalb vornehmen, weil die Beteiligten übereinstimmend erklären, dass eine bestimmte Rechtslage gewollt ist.
Es muss sich aus den vorgelegten Urkunden nachvollziehbar ergeben:
- wer bisher Eigentümer oder Berechtigter ist,
- auf welcher Grundlage der Übergang erfolgen soll,
- ob alle erforderlichen Personen zugestimmt haben,
- ob das Wohnungseigentumsobjekt überhaupt geteilt oder verändert werden darf,
- ob die notwendigen technischen und wohnungseigentumsrechtlichen Unterlagen vorhanden sind und
- ob der Antrag mit dem bisherigen Grundbuchstand vereinbar ist.
Gerade bei einem Abstellplatz kann die rechtliche Einordnung entscheidend sein. Ist er mit einem Wohnungseigentumsobjekt verbunden, besteht möglicherweise kein frei verfügbares, unabhängiges Eigentum daran. Soll der Stellplatz aus einem bestehenden Wohnungseigentumsobjekt herausgelöst oder einem anderen Objekt zugeordnet werden, kann dies eine Änderung der gesamten wohnungseigentumsrechtlichen Struktur erforderlich machen.
Ein Mietrecht verschwindet nicht automatisch
Besonders häufig entstehen Missverständnisse bei der Löschung eines Mietrechts. Grundsätzlich kann ein Mietrecht gegenstandslos werden, wenn Eigentum und Mietrecht bei derselben Person zusammenfallen. Das bedeutet aber nicht, dass eine eingetragene Belastung automatisch aus dem Grundbuch verschwindet.
Das Zusammenfallen muss zunächst rechtlich wirksam eingetreten und durch geeignete Urkunden belegt sein. Anschließend ist die Löschung in der richtigen Form zu beantragen. Je nach Situation kann dafür eine entsprechende Löschungserklärung oder eine Berichtigung des Grundbuchs erforderlich sein.
Im entschiedenen Fall war die Eigentumseintragung jedoch gerade nicht bewilligt worden. Deshalb konnte sich der Antragsteller nicht erfolgreich darauf berufen, dass das Mietrecht durch die geplante Eigentümerstellung gegenstandslos werde. Eine auf einer nicht bewilligten Eintragung aufbauende Löschung kann ebenfalls nicht bewilligt werden.
Was das in der Praxis bedeutet
1. Der Stellplatz soll innerhalb der Familie übertragen werden
Auch eine familiäre Einigung ersetzt nicht automatisch die erforderlichen grundbuchsrechtlichen Schritte. Wenn der Stellplatz rechtlich mit einem anderen Wohnungseigentumsobjekt verbunden ist, muss zunächst geklärt werden, ob eine selbstständige Übertragung überhaupt möglich ist und welche Zustimmungen benötigt werden.
2. Ein alter Treuhandvertrag soll umgesetzt werden
Bei lang zurückliegenden Vereinbarungen reicht ein neuer Vertrag nicht immer aus. Das Grundbuchgericht kann auch die ursprünglichen Kauf-, Treuhand- oder Mietverträge benötigen, um die behauptete Rechtskette nachvollziehen zu können. Fehlen diese Unterlagen, kann die Eintragung trotz Einigkeit der Parteien scheitern.
3. Eigentümer und Mieter werden dieselbe Person
Das kann grundsätzlich zur Löschung eines Mietrechts führen. Eine automatische Löschung findet aber nicht statt. Zuerst muss die Eigentümerstellung wirksam eingetragen oder anderweitig eindeutig nachgewiesen werden. Danach ist die Löschung formal korrekt zu beantragen.
4. Ein Miteigentümer verweigert seine Zustimmung
Eine fehlende Zustimmung muss nicht in jedem Fall das endgültige Ende des Vorhabens bedeuten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine gerichtliche Entscheidung erforderlich sein, welche die Zustimmung ersetzt. Ob das möglich ist, hängt von der konkreten rechtlichen und tatsächlichen Situation ab.
Vor dem Grundbuchsantrag: Diese Unterlagen sollten geprüft werden
Wer einen Stellplatz übertragen, ein Wohnungseigentumsobjekt teilen oder ein eingetragenes Mietrecht löschen lassen möchte, sollte nicht erst auf eine Zurückweisung des Grundbuchsantrags reagieren. Eine sorgfältige Vorbereitung kann Verzögerungen und zusätzliche Kosten vermeiden.
- Grundbuchstand prüfen: Welche Eigentümer, Dienstbarkeiten, Pfandrechte und Mietrechte sind eingetragen?
- Historische Verträge zusammentragen: Dazu gehören insbesondere Kaufverträge, Abtretungen, Treuhandvereinbarungen, Mietverträge und frühere Genehmigungen.
- Rechtskette nachvollziehbar machen: Jeder Übergang muss sich aus geeigneten Urkunden ergeben.
- Zustimmungen einholen: Bei einer Änderung oder Teilung können die übrigen Miteigentümer betroffen sein.
- Formvorschriften beachten: Unterschriften und Aufsandungserklärungen müssen grundbuchstauglich und gegebenenfalls gerichtlich oder notariell beglaubigt sein.
- Nutzwertfestsetzung klären: Eine neue Aufteilung kann eine Anpassung der Nutzwerte und weitere wohnungseigentumsrechtliche Unterlagen erfordern.
- Löschung nicht vorwegnehmen: Ein Mietrecht oder eine andere Belastung sollte erst dann gelöscht werden, wenn die dafür notwendige Rechtsgrundlage eindeutig feststeht.
Häufige Fragen zu Stellplatz, Mietrecht und Grundbuch
Kann ich einen Stellplatz einfach mit einem privaten Vertrag übertragen?
Das hängt von der rechtlichen Ausgestaltung ab. Bei einem rechtlich selbstständigen Eigentumsobjekt gelten andere Voraussetzungen als bei einem Stellplatz, der mit einem Wohnungseigentumsobjekt verbunden ist. Ein privater Vertrag allein garantiert jedenfalls keine Eintragung im Grundbuch.
Reicht die Zustimmung der direkt beteiligten Eigentümer?
Bei einer Änderung oder Teilung eines Wohnungseigentumsobjekts grundsätzlich nicht immer. Regelmäßig ist zu prüfen, ob die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich ist oder ob eine gerichtliche Entscheidung an ihre Stelle treten kann.
Warum verlangt das Gericht alte Verträge?
Das Grundbuchgericht muss den Erwerb und die behauptete Rechtsposition anhand der Urkunden nachvollziehen können. Wird ein aktueller Vertrag auf ältere Vereinbarungen gestützt, können auch diese historischen Dokumente notwendig sein.
Kann ein Gericht eine fehlende Beglaubigung ersetzen?
Eine Genehmigung durch ein Verlassenschaftsgericht ersetzt nach der genannten Entscheidung nicht automatisch die erforderliche gerichtliche oder notarielle Beglaubigung einer Unterschrift. Die jeweiligen Formvorschriften müssen gesondert eingehalten werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung vor der Eintragung kann entscheidend sein
Durch jahrelange anwaltliche Praxis weiß die Kanzlei Pichler, wie wichtig eine vollständige Prüfung von Grundbuchstand, Vertragsunterlagen und Zustimmungserfordernissen ist. Gerade bei alten Treuhandkonstruktionen, geerbten Rechten und der rechtlichen Verselbstständigung von Stellplätzen können einzelne fehlende Dokumente den gesamten Antrag blockieren.
Wenn Sie ein Wohnungseigentumsobjekt teilen, einen Kfz-Abstellplatz übertragen oder ein eingetragenes Mietrecht löschen lassen möchten, lassen Sie die Unterlagen vor der Antragstellung prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien berät Sie zu den notwendigen Schritten und zur grundbuchgerechten Gestaltung.
Telefon: 01/5130700
E-Mail: wien@anwaltskanzlei-pichler.at
Adresse: Karlsplatz 3, 1010 Wien
Rechtliche Hilfe benötigt?
Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.
