Schlösserwechsel, Streit um Nebenräume und Kündigung: Wann ist ein Mieter „unleidlich“?
Schlösserwechsel bei einem Streit über Schlüssel, Vorraum oder zusätzliche Räume kann schnell eskalieren. Werden Schlösser ausgetauscht, Zugänge versperrt oder Räume eigenmächtig in Besitz genommen, steht oft die Frage im Raum: Darf der Vermieter deshalb das gesamte Mietverhältnis kündigen?
Die Antwort lautet nicht automatisch ja. Entscheidend ist eine umfassende Betrachtung des Einzelfalls. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2019: Im OGH vom 11.09.2019, 3 Ob 108/19g ging es um einen Streit über mehrere Wohnungen, einen Vorraum, ein WC und wiederholte Schlösserwechsel. Der OGH hob die Kündigung des Mieters auf, obwohl dieser nicht eindeutig nachweisen konnte, dass ihm die zusätzlich beanspruchte Wohnung tatsächlich vermietet worden war. Zur Entscheidung
Der Ausgangsfall: Wem gehörten die Räume und wer durfte hinein?
Der beklagte Mieter bewohnte drei miteinander verbundene Wohnungen. Zusätzlich beanspruchte er die benachbarte Wohnung Top 16 sowie einen damit verbundenen Vorraum und ein WC als Teil seines Mietverhältnisses.
Er stützte sich dabei auf zwei Dokumente:
- einen älteren Mietvertrag mit der früheren Eigentümerin;
- eine schriftliche Erklärung der bisherigen Mieterin der Wohnung Top 16, mit der diese ihre Mietrechte unter anderem für den Fall ihres Todes an ihn abtreten wollte.
Nach dem Tod dieser Mieterin im Februar 2017 nahm der Beklagte die Wohnung Top 16 in Besitz. Die neue Eigentümerin war damit nicht einverstanden. Sie ließ die Schlösser zur Wohnung und zum Vorraum austauschen.
Der Mieter baute daraufhin teilweise die alten Schlösser wieder ein. Die Eigentümerin tauschte die Schlösser nochmals aus. Schließlich veranlasste der Mieter erneut einen Austausch des Schlosses zum Vorraum.
Beide Seiten sahen sich im Recht: Der Mieter wollte nach seiner Darstellung lediglich seinen Zugang und seine behaupteten Benützungsrechte sichern. Die Eigentümerin wertete das Verhalten hingegen als eigenmächtige Inbesitznahme fremder Räume und als unzulässigen Eingriff in ihre Rechte.
Warum die Eigentümerin kündigte
Die Eigentümerin kündigte das Mietverhältnis über die bisher unstrittig gemieteten Wohnungen auf und verlangte deren Räumung. Als Kündigungsgrund berief sie sich auf § 30 Abs 2 Z 3 MRG, insbesondere auf ein erheblich nachteiliges beziehungsweise „unleidliches“ Verhalten.
Ein solches Verhalten kann grundsätzlich vorliegen, wenn ein Mieter das friedliche Zusammenleben über längere Zeit oder wiederholt erheblich stört. Auch ein eigenmächtiger Versuch, sich Rechte an nicht gemieteten Räumen zu verschaffen, kann rechtlich problematisch sein.
Allerdings genügt nicht jede Auseinandersetzung und nicht jeder einzelne Vertragsverstoß für eine Kündigung. Maßgeblich ist, wie schwer das Verhalten tatsächlich wiegt, ob es wiederholt auftritt und welche Umstände den Konflikt begleitet haben.
Die Entscheidung des OGH: Kündigung aufgehoben
Der OGH gab der Revision des Mieters statt. Damit wurde die Entscheidung des Erstgerichts wiederhergestellt:
- Die Aufkündigung der Mietverhältnisse wurde aufgehoben.
- Das Räumungsbegehren der Eigentümerin wurde abgewiesen.
- Der Mieter musste der Eigentümerin jedoch die Kosten des Berufungs- und Revisionsverfahrens in Höhe von 1.242,45 Euro ersetzen.
Wichtig ist die genaue Reichweite dieser Entscheidung: Der OGH stellte nicht endgültig fest, dass der Mieter tatsächlich zur Wohnung Top 16 oder zu allen zusätzlichen Räumen mietberechtigt war. Das Gericht entschied vielmehr, dass das festgestellte Verhalten die geltend gemachten Kündigungsgründe nicht erfüllte.
Warum das Verhalten „gerade noch“ nicht ausreichte
Der OGH bewertete nicht nur den wiederholten Schlösserwechsel isoliert, sondern das gesamte Geschehen. Dabei berücksichtigte das Gericht mehrere Umstände:
- Das bloße Betreten der Wohnung mit einem Schlüssel, den der Mieter von der früheren Mieterin erhalten hatte, war für sich allein noch keine unzulässige Ausweitung seiner Mietrechte.
- Das erste am Vorraum angebrachte Vorhängeschloss war zwar nicht korrekt.
- Bei den weiteren Schlösserwechseln musste aber berücksichtigt werden, dass die Eigentümerin dem Mieter trotz mehrerer zuvor vorhandener Schlüssel nur einen Schlüssel übergeben hatte.
- Die Wohnungstür wurde auch geöffnet, um die Stromversorgung für den unstrittig mitbenützten Vorraum und das WC wieder einzuschalten.
- Der letzte Austausch des Vorraumschlosses erfolgte, nachdem der Mieter keinen passenden Schlüssel mehr besaß.
In dieser Gesamtsituation war das Verhalten nach Ansicht des OGH noch nicht schwerwiegend und wiederholt genug, um eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens zu rechtfertigen.
Eine Kündigung muss den konkreten Vorwurf erkennen lassen
§ 30 Abs 2 Z 3 MRG enthält mehrere unterschiedliche Kündigungsgründe. Daher reicht es grundsätzlich nicht aus, lediglich die Gesetzesstelle zu nennen. Für den Mieter muss erkennbar sein, auf welchen konkreten Kündigungsgrund sich der Vermieter beruft und welche Vorfälle damit gemeint sind.
Gerichte müssen eine Kündigung allerdings nicht übermäßig formalistisch beurteilen. Entscheidend ist vor allem, welche konkreten Tatsachen darin geschildert werden. Im vorliegenden Fall konnte das Vorbringen der Eigentümerin dem Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens zugeordnet werden. Inhaltlich war dieser Kündigungsgrund aber dennoch nicht erfüllt.
Die Entscheidung zeigt damit zwei Seiten: Eine unpräzise Kündigung kann für den Vermieter problematisch sein. Umgekehrt schützt eine formal korrekte Kündigung nicht davor, dass der behauptete Kündigungsgrund inhaltlich zu wenig schwer wiegt.
Was das Urteil für Mieter und Vermieter bedeutet
Für Mieter: Keine eigenmächtige Durchsetzung behaupteter Rechte
Ein Streit über die Berechtigung zur Nutzung eines Raums bedeutet nicht automatisch, dass der Mieter seine Wohnung verliert. Trotzdem ist die Entscheidung kein Freibrief für eigenmächtiges Handeln.
Wer sich auf einen Mietvertrag, eine Abtretung oder eine sonstige Vereinbarung beruft, sollte zunächst klären lassen, welche Rechte daraus tatsächlich folgen. Die bloße Übergabe eines Schlüssels beweist nicht in jedem Fall ein Mietrecht. Auch eine schriftliche Erklärung kann rechtlich unterschiedlich zu beurteilen sein.
Besonders riskant sind wiederholte Schlösserwechsel, die eigenmächtige Inbesitznahme zusätzlicher Räume oder Eingriffe in die Stromversorgung. Solche Maßnahmen können zu weiteren Streitigkeiten, Schadenersatzforderungen oder – je nach konkretem Sachverhalt – sogar zu strafrechtlichen Vorwürfen führen.
Für Vermieter: Aussperren ist ebenfalls riskant
Auch Eigentümer und Vermieter dürfen einen Konflikt nicht einfach durch Selbsthilfe lösen. Ein Schlossaustausch, die Verweigerung des Zugangs oder die Abschaltung von Strom kann seinerseits eine Besitzstörung oder eine Verletzung vertraglicher Rechte darstellen.
Wer der Ansicht ist, dass ein Mieter Räume unberechtigt nutzt, sollte den Sachverhalt dokumentieren und den rechtlich vorgesehenen Weg wählen. Eine Kündigung muss sich auf konkrete Tatsachen stützen. Außerdem muss das Verhalten des Mieters eine ausreichende Schwere erreichen. Bloße Unstimmigkeiten oder ein einmaliger Vorfall reichen nicht zwingend aus.
So sollten Betroffene jetzt vorgehen
- Verträge und Erklärungen sichern: Mietverträge, Abtretungserklärungen, Übergabeprotokolle und Nachrichten können für die Beurteilung entscheidend sein.
- Chronologie erstellen: Halten Sie fest, wann Schlüssel übergeben, Schlösser ausgetauscht oder Räume betreten wurden.
- Keine weitere Eskalation: Wiederholte eigenmächtige Maßnahmen verschlechtern die rechtliche Position häufig.
- Zeugen und Beweise dokumentieren: Fotos, Rechnungen, Schriftverkehr und Zeugenaussagen sollten möglichst früh gesichert werden.
- Rechtlich vorgesehene Verfahren nutzen: Bei einer Aussperrung oder Besitzstörung kann ein gerichtliches Vorgehen – etwa eine Besitzstörungsklage oder ein anderes passendes Verfahren – erforderlich sein.
- Kündigung rasch prüfen lassen: Bei einer gerichtlichen Aufkündigung laufen Fristen. Untätigkeit kann erhebliche Folgen haben.
Häufige Fragen zu Schlösserwechsel und Mietkündigung
Kann ich meine Wohnung verlieren, wenn ich ein Schloss austausche?
Nicht jeder Schlösserwechsel rechtfertigt automatisch eine Kündigung. Entscheidend sind die konkreten Umstände, die Häufigkeit und die Schwere des Verhaltens. Wer eigenmächtig handelt, setzt sich jedoch einem erheblichen rechtlichen Risiko aus.
Darf der Vermieter mir einfach den Schlüssel wegnehmen?
Das hängt davon ab, welche Räume und Zugangsrechte tatsächlich vom Mietvertrag umfasst sind. Ein Vermieter darf bestehende Rechte nicht ohne Weiteres beschneiden. Bei einem Streit sollte die Berechtigung anhand des Mietvertrags und der bisherigen Nutzung geprüft werden.
Reicht es für eine Kündigung, wenn der Vermieter nur § 30 Abs 2 Z 3 MRG nennt?
Grundsätzlich muss erkennbar sein, auf welchen konkreten Kündigungsgrund er sich stützt und welche Vorfälle den Vorwurf begründen. Die Gerichte beurteilen Kündigungen jedoch nicht rein formal, sondern berücksichtigen auch das tatsächlich geschilderte Geschehen.
Was soll ich tun, wenn ich bereits eine Aufkündigung erhalten habe?
Bewahren Sie das Schriftstück samt Zustellnachweis auf und lassen Sie es möglichst sofort rechtlich prüfen. Ob die Kündigung wirksam ist, hängt unter anderem vom konkreten Kündigungsgrund, den behaupteten Vorfällen und der Einhaltung der maßgeblichen Fristen ab.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Beratung bei Streit über Mietrechte
Der Fall zeigt deutlich: Bei Konflikten über Schlüssel, Nebenräume und behauptete Mietrechte kann eine eigenmächtige Reaktion für beide Seiten gefährlich werden. Ob ein Verhalten bereits als unleidlich gilt, lässt sich nur anhand des gesamten Sachverhalts beurteilen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter, Vermieter und Eigentümer bei Streitigkeiten über Kündigungen, Zutritt, Schlösserwechsel und die Nutzung von Räumlichkeiten. Wenn Sie betroffen sind, lassen Sie Ihre Situation frühzeitig prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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