Überhöhter Richtwertmietzins trotz Altbau: Wann ein fehlender Lift oder Kellerabteil zu einem Abschlag führen kann
Richtwertmietzins: Ist ein hoher Mietzins im Altbau automatisch gerechtfertigt, weil die Wohnung in einem begehrten Wiener Gründerzeithaus liegt? Nein. Gerade bei Mietwohnungen, für die das Richtwertmietzinssystem gilt, kommt es nicht nur auf die Wohnungsgröße oder die allgemeine Lage an. Auch scheinbar nebensächliche Ausstattungsmerkmale können den zulässigen Mietzins beeinflussen.
Eine Wohnung im dritten Stock ohne Lift und ohne Kellerabteil kann daher einen geringeren Wohnwert haben als eine vergleichbare Wohnung mit diesen Ausstattungsmerkmalen. Der Oberste Gerichtshof hat klargestellt, dass solche Nachteile bei der Berechnung des zulässigen Richtwertmietzinses durch Abschläge berücksichtigt werden können.
Der konkrete Fall: 26,7 Quadratmeter im dritten Stock eines Gründerzeithauses
Im Mittelpunkt der Entscheidung stand eine rund 26,7 m² große Wohnung in einem Gründerzeithaus aus der Zeit um 1902. Die Mieterin bewohnte die Wohnung von August 2005 bis Februar 2017. Das Objekt lag im dritten Stock, verfügte über keinen Lift und hatte kein eigenes Kellerabteil.
Die Mieterin bezweifelte, dass der von ihr bezahlte Hauptmietzins gesetzlich zulässig war. Sie leitete deshalb ein mietrechtliches Verfahren zur Überprüfung des Mietzinses ein. Die Vorinstanzen kamen zu dem Ergebnis, dass der zulässige Richtwertmietzins überschritten worden war. Die Vermieterin wurde verpflichtet, die zu viel bezahlten Beträge zurückzuzahlen.
Dagegen wandte sich die Vermieterin. Sie argumentierte unter anderem, dass ein fehlender Lift in einem typischen Altbau nicht ungewöhnlich sei und deshalb keinen Abschlag rechtfertigen könne. Auch das fehlende Kellerabteil müsse ihrer Ansicht nach nicht mindernd berücksichtigt werden. Vorhandene Ausstattungsmerkmale wie ein Lift oder ein Kellerabteil könnten zwar einen Zuschlag begründen, ihr Fehlen aber nicht automatisch einen Abschlag.
Was der OGH zum Richtwertmietzins entschieden hat
In der Entscheidung OGH vom 19.10.2020, 5 Ob 175/20a wies der Oberste Gerichtshof den außerordentlichen Revisionsrekurs der Vermieterin zurück. Damit blieben die Entscheidungen der Vorinstanzen aufrecht: Der tatsächlich verlangte Mietzins lag über dem gesetzlich zulässigen Betrag, und die Vermieterin musste die zu viel bezahlten Mietzinsbeträge zurückzahlen.
Der OGH hielt es insbesondere für zulässig, das fehlende Kellerabteil mit einem Abschlag zu berücksichtigen. Konkret wurde ein Abschlag von 2,5 % für das nicht vorhandene Kellerabteil als vertretbar angesehen. Auch ein Abschlag wegen des fehlenden Lifts im dritten Stock war grundsätzlich zulässig.
Die Entscheidung stammt aus dem Jahr 2020 und ist daher nicht als neue Entscheidung zu bezeichnen. Ihre Bedeutung für die Beurteilung von Richtwertmietzinsen bleibt dennoch relevant, weil sie zentrale Grundsätze zur Bewertung von Ausstattungsmerkmalen einer Altbauwohnung zusammenfasst. Zur Entscheidung des OGH.
Warum der fehlende Lift beim Richtwertmietzins nicht einfach „neutral“ ist
Beim Richtwertmietzins wird nicht nur mechanisch die Wohnfläche mit einem bestimmten Betrag multipliziert. Ausgangspunkt ist vielmehr ein gesetzlicher Richtwert. Anschließend wird geprüft, wie die konkrete Wohnung im Vergleich zu einer sogenannten mietrechtlichen Normwohnung ausgestattet ist.
Verfügt eine Wohnung über wertsteigernde Eigenschaften, können Zuschläge in Betracht kommen. Das kann etwa einen Lift, ein Kellerabteil oder eine besonders gute Ausstattung betreffen. Umgekehrt können wohnwertmindernde Umstände Abschläge rechtfertigen.
Der OGH stellte dabei auf das Gesamtbild der Wohnung ab. Einzelne Zu- und Abschläge sind nicht isoliert zu betrachten. Sie sollen nachvollziehbar machen, weshalb der konkrete Wohnwert über oder unter dem Standard einer Normwohnung liegt.
Ein Lift kann für eine Wohnung im dritten Stock erhebliche praktische Bedeutung haben. Das gilt insbesondere für ältere Menschen, Personen mit eingeschränkter Mobilität, Familien mit Kinderwagen oder Bewohner, die regelmäßig schwere Gegenstände transportieren müssen. Dass in einem historischen Gründerzeithaus ursprünglich kein Lift vorgesehen war, beseitigt diesen Nachteil nicht automatisch.
Auch wenn die Lage im dritten Stock bei der Bewertung positiv oder eigenständig berücksichtigt wird, kann daneben das Fehlen des Lifts als Nachteil ins Gewicht fallen. Der Abschlag wegen des fehlenden Lifts kann dazu dienen, die nachteilige Wirkung der Stockwerkslage auszugleichen oder zumindest abzumildern.
Auch ein fehlendes Kellerabteil kann den Mietzins reduzieren
Ein Kellerabteil ist bei einer durchschnittlichen Altbauwohnung nicht bloß ein nebensächliches Extra. Es bietet zusätzlichen Stauraum für Fahrräder, Werkzeug, saisonale Gegenstände, Koffer oder Haushaltsutensilien. Fehlt dieser Stauraum, kann das den praktischen Nutzwert der Wohnung mindern.
Der Einwand, Kellerabteile seien in alten Häusern nicht zwingend vorgesehen gewesen, genügt daher nicht ohne Weiteres. Nach der Beurteilung des OGH darf berücksichtigt werden, dass eine durchschnittliche Altbauwohnung typischerweise über ein Kellerabteil verfügt. Fehlt es, kann ein Abschlag vom Richtwertmietzins angemessen sein.
Entscheidend ist aber immer die konkrete Situation. Nicht jedes fehlende Nebenabteil führt automatisch zu einem bestimmten Prozentsatz. Zu prüfen sind unter anderem die Größe und Ausstattung der Wohnung, vorhandene Ersatzflächen, die Hausanlage und das gesamte Verhältnis der Vor- und Nachteile.
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Für Mieter
Mieter einer Altbauwohnung sollten nicht davon ausgehen, dass jede Mietzinsvorschreibung automatisch richtig ist. Eine Überprüfung kann besonders sinnvoll sein, wenn mehrere wertmindernde Umstände zusammentreffen:
- Die Wohnung liegt in einem höheren Stockwerk und das Haus hat keinen Lift.
- Es gibt kein Kellerabteil oder keinen vergleichbaren Stauraum.
- Die Ausstattung der Wohnung ist unterdurchschnittlich.
- Der Mietzins erscheint im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen auffällig hoch.
- Die Wohnung befindet sich in einem älteren Gründerzeithaus und unterliegt möglicherweise dem Richtwertmietzinssystem.
Wird eine Überschreitung festgestellt, kann grundsätzlich eine Rückforderung zu viel bezahlter Beträge in Betracht kommen. Ob und in welchem Umfang dies möglich ist, hängt jedoch von mehreren Faktoren ab. Dazu zählen insbesondere der konkrete Mietvertrag, die maßgeblichen Zeiträume, die rechtliche Einordnung der Wohnung und die einzuhaltenden Fristen.
Für Vermieter
Vermieter sollten bei der Mietzinsberechnung nicht nur jene Merkmale berücksichtigen, die einen Zuschlag begründen können. Auch fehlende oder nachteilige Ausstattungsmerkmale müssen in die Gesamtbewertung einfließen.
Eine pauschale Begründung wie „In einem Altbau ist ein fehlender Lift normal“ reicht daher nicht zwingend aus. Maßgeblich bleibt, welchen Wohnwert die konkrete Wohnung tatsächlich hat. Eine nachvollziehbare Dokumentation der Berechnung kann spätere Streitigkeiten vermeiden.
So sollten Betroffene jetzt vorgehen
Wer den eigenen Mietzins überprüfen lassen möchte, sollte zunächst alle relevanten Unterlagen zusammentragen. Wichtig sind vor allem:
- der Mietvertrag und sämtliche Nachträge,
- Mietzinsvorschreibungen und Zahlungsnachweise,
- Angaben zur Wohnfläche und zur Lage der Wohnung im Gebäude,
- Informationen zum Baujahr und zur Ausstattung des Hauses,
- Angaben dazu, ob ein Lift, Kellerabteil oder sonstiger Stauraum vorhanden ist,
- frühere Vereinbarungen über Mietzinsänderungen oder sonstige Zuschläge.
Darüber hinaus sollte festgehalten werden, welche Besonderheiten die Wohnung aufweist. Dazu gehören etwa ein dunkler Grundriss, eine ungünstige Stockwerkslage, fehlende Nebenräume oder sonstige Einschränkungen der Nutzung. Fotos, Pläne und schriftliche Unterlagen können bei der späteren Beurteilung hilfreich sein.
Eine überschlägige Rechnung im Internet ersetzt allerdings keine individuelle Prüfung. Gerade bei Mietzinsfragen können kleine Unterschiede im Vertrag oder bei der Ausstattung erhebliche Auswirkungen haben. Auch Fristen für die Durchsetzung von Rückforderungsansprüchen dürfen nicht übersehen werden.
Häufige Fragen zur Mietzinsüberprüfung
Kann ich den Mietzins prüfen lassen, obwohl ich die Wohnung schon lange bewohne?
Ja, eine lange Mietdauer schließt eine Überprüfung nicht automatisch aus. Ob eine Rückforderung möglich ist, hängt jedoch von den konkreten Umständen und den jeweils maßgeblichen Fristen ab. Deshalb sollte nicht unnötig zugewartet werden.
Gibt es automatisch einen Abschlag, wenn kein Lift vorhanden ist?
Nein. Der fehlende Lift führt nicht in jedem Fall automatisch zu einem bestimmten Abschlag. Zu prüfen ist, wie sich die Stockwerkslage, die Hausausstattung und die übrigen Eigenschaften der Wohnung auf den Gesamtwohnwert auswirken. Bei einer Wohnung im dritten Stock kann das Fehlen eines Lifts aber durchaus mietzinsmindernd berücksichtigt werden.
Was ist, wenn es kein Kellerabteil gibt?
Auch das kann einen Abschlag rechtfertigen. Der OGH hat in seiner Entscheidung aus dem Jahr 2020 einen Abschlag von 2,5 % für das fehlende Kellerabteil als vertretbar angesehen. Ob derselbe Prozentsatz im Einzelfall angewendet wird, lässt sich daraus jedoch nicht pauschal ableiten.
Muss ich zuerst mit meinem Vermieter sprechen?
Das ist nicht zwingend. Vor einer Kontaktaufnahme sollte die eigene rechtliche Position möglichst klar sein. Eine vorschnelle Erklärung oder Vereinbarung kann Auswirkungen auf spätere Ansprüche haben. Sinnvoll ist daher, den Mietvertrag und die Berechnung zunächst rechtlich prüfen zu lassen.
Richtwertmietzins rechtzeitig prüfen lassen
Die Entscheidung des OGH zeigt: Ein fehlender Lift oder ein nicht vorhandenes Kellerabteil sind nicht bloß nebensächliche Details. Sie können den Wohnwert und damit den zulässigen Mietzins beeinflussen. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter zur rechtlichen Einordnung von Mietzinsvereinbarungen, zur Bewertung von Zu- und Abschlägen sowie zu möglichen Rückforderungen.
Sind Sie unsicher, ob Ihr Mietzins angemessen ist? Lassen Sie Ihre Unterlagen prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
Rechtsanwalt Wien für die Mietzinsüberprüfung
Bei Fragen zum Richtwertmietzins, zu fehlenden Ausstattungsmerkmalen oder zu möglichen Rückforderungsansprüchen unterstützt Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH mit einer individuellen rechtlichen Prüfung.
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