Mietzins-Anfechtung trotz „Räumungsaufschub“: Was der OGH zur Präklusionsfrist § 16 MRG klargestellt hat
Viele Mieter wissen nicht, dass sie ihre Rechte verlieren können – einfach nur, weil eine Frist abläuft
Präklusionsfrist § 16 MRG: Wer in Wien eine Wohnung mietet, verlässt sich meist darauf, dass der verlangte Mietzins schon „irgendwie passen“ wird. Gleichzeitig sehen viele Mieter von einer rechtlichen Überprüfung ab – oft aus Unsicherheit oder Angst vor Konflikten. Dabei übersehen sie eine gefährliche Falle: die gesetzliche Präklusionsfrist des Mietrechtsgesetzes (MRG). Läuft diese Frist ab, können bestimmte Ansprüche einfach nicht mehr durchgesetzt werden – egal, wie überhöht der Mietzins ist.
Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH vom 03.06.2025, 5 Ob 225/24k) zeigt sehr deutlich: Wer rechtzeitig und mit der richtigen Zielrichtung handelt, kann seine Rechte wahren – selbst wenn das Mietverhältnis scheinbar schon ausgelaufen ist und nur noch ein „Räumungsaufschub“ besteht. Zur Entscheidung.
Präklusionsfrist § 16 MRG
Der Fall: Befristeter Mietvertrag, „Räumungsaufschub“ und Streit um die richtige Partei
Im konkreten Fall hatte ein Mieter seit 2015 eine Wohnung in Wien gemietet. Der Mietvertrag war befristet und wurde einmal schriftlich bis 27.05.2022 verlängert. Die Eigentümerin des Hauses hatte die Liegenschaft später ihrem Enkel geschenkt, sich aber für ihren Sohn ein Fruchtgenussrecht vorbehalten. Dieser Sohn – also der Fruchtgenussberechtigte – war damit faktisch Vermieter und Bezugsadresse für Mietzahlungen und mietrechtliche Ansprüche.
Als das Ende der Befristung näher rückte, wurde dem Mieter schriftlich kein neuer Mietvertrag angeboten, sondern ein sogenannter „Räumungsaufschub“ gewährt: zuerst bis 27.11.2022, danach noch einmal bis 09.01.2023. In diesen Schreiben stand ausdrücklich, dass es sich nicht um eine Vertragsverlängerung handle und der Mieter in dieser Zeit ein „Benützungsentgelt“ zu zahlen habe.
Die Wohnung wurde dennoch nicht geräumt, der Fruchtgenussberechtigte klagte auf Räumung. Parallel dazu wandte sich der Mieter an die Schlichtungsstelle und wollte die Zulässigkeit des verlangten Mietzinses prüfen lassen – unter anderem mit dem Ziel, die gesetzlich zulässige Miete feststellen zu lassen.
Die Schlichtungsstelle wies den Antrag teilweise zurück, weil der tatsächlich passivlegitimierte Vermieter (der Fruchtgenussberechtigte) erst später ausdrücklich in das Verfahren einbezogen wurde. Die entscheidende Frage: War die gesetzliche Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG zu diesem Zeitpunkt schon abgelaufen – mit der Folge, dass der Antrag gegenüber dem Fruchtgenussberechtigten als verspätet gilt?
Präklusionsfrist im Mietrecht: Was steckt dahinter?
Nach dem Mietrechtsgesetz bestehen für bestimmte Ansprüche von Mietern, insbesondere zur Überprüfung und Anfechtung von Mietzinsvereinbarungen, strenge Fristen. Eine davon ist die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG.
Vereinfacht gesagt bedeutet Präklusion:
- Es gibt eine gesetzlich festgelegte Frist, innerhalb derer der Mieter bestimmte Anträge stellen muss.
- Wird diese Frist versäumt, sind diese Ansprüche endgültig ausgeschlossen – das Gericht darf sie dann gar nicht mehr inhaltlich prüfen.
- Das gilt unabhängig davon, ob der Mietzins tatsächlich überhöht ist oder nicht.
Im Zusammenhang mit befristeten Mietverhältnissen kann es daher entscheidend sein, wann ein Antrag gestellt wird und gegen wen er sich richtet. Gerade bei komplizierten Eigentumskonstellationen – etwa mit Fruchtgenussberechtigten – stellt sich die Frage: Reicht es, die „Vermieterseite“ generell zu erfassen, oder muss die formell richtige Person von Anfang an genannt sein?
Die Kernaussage des OGH: Inhalt und Zielrichtung des Antrags sind entscheidend
Der Oberste Gerichtshof hat im Fall 5 Ob 225/24k den Revisionsrekurs des Vermieters (Fruchtgenussberechtigten) zurückgewiesen. Für den Mieter bedeutete das: Sein Antrag war nicht wegen Fristversäumnis unzulässig, die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG stand der Anrufung der Schlichtungsstelle nicht entgegen.
Der OGH stellte klar:
- Entscheidend ist, ob aus dem ursprünglichen Antrag und den beigefügten Unterlagen klar erkennbar ist, dass sich der Antrag gegen die Vermieterseite richtet.
- Ist die Rollenverteilung aus Verträgen, Grundbuchsauszügen oder Schreiben ersichtlich, kann eine ungenaue oder unvollständige Parteienbezeichnung berichtigt oder ausgelegt werden, ohne dass die Frist verloren geht.
- Die spätere ausdrückliche Einbeziehung des Fruchtgenussberechtigten war daher kein „neuer“ Antrag, sondern knüpfte an den bereits fristgerecht eingebrachten Antrag an.
Damit wurde der Versuch des Vermieters, sich auf ein vermeintliches Fristversäumnis zu berufen, zurückgewiesen. Das Gericht nahm eine mieterfreundliche Auslegung der Fristwahrung vor: Nicht der formale Name, sondern die inhaltliche Zielrichtung des Verfahrens war ausschlaggebend. Die Entscheidung stärkt die Bedeutung der Präklusionsfrist § 16 MRG in der Praxis und zeigt, dass die richtige inhaltliche Ausrichtung des Antrags ausschlaggebend sein kann.
„Räumungsaufschub“ und „Benützungsentgelt“: Kein Freibrief für Vermieter
Bemerkenswert ist ein weiterer Punkt der Entscheidung: Die Beteiligten hatten nach Ablauf der Befristung keine „Vertragsverlängerung“ unterschrieben, sondern „Räumungsaufschub“-Vereinbarungen mit Benützungsentgelt. Der OGH hielt fest, dass solche Konstruktionen zwar formell möglich sind, im Einzelfall aber wie befristete Bestandverträge zu behandeln sein können.
Das bedeutet:
- Nur weil etwas „Räumungsaufschub“ genannt wird, heißt das nicht automatisch, dass kein (weiteres) Mietverhältnis vorliegt.
- Die Rechtsfolgen – insbesondere für Laufzeiten, Verlängerungen und Fristen – können sich an der tatsächlichen inhaltlichen Gestaltung orientieren, nicht nur an der Bezeichnung.
- Ob hier im konkreten Fall ein bewusstes Umgehungsgeschäft vorlag, ließ der OGH offen; entscheiden musste er das nicht, weil die Fristfrage schon zu Gunsten des Mieters geklärt war.
Für Mieter ist wichtig: Lassen Sie sich von Begriffen wie „Räumungsaufschub“, „Nutzungsvereinbarung“ oder „Benützungsentgelt“ nicht täuschen. Maßgeblich ist stets, ob Sie weiterhin wie ein Mieter wohnen, zahlen und behandelt werden. In solchen Fällen empfiehlt es sich, die Präklusionsfrist § 16 MRG im Blick zu behalten und rechtzeitig tätig zu werden.
Was heißt das in der Praxis? Typische Konstellationen im Alltag
1. Befristeter Mietvertrag läuft aus – aber Sie bleiben in der Wohnung
Sie haben einen befristeten Vertrag, das Enddatum rückt näher, aber Sie erhalten ein Schreiben des Vermieters, dass Sie „noch einige Monate bleiben dürfen“, gegen Zahlung eines bestimmten Betrags. Es steht ausdrücklich darin, dass der Vertrag nicht verlängert wird, man Ihnen aber „entgegenkommt“.
Praktische Folge: Es kann sein, dass dieses „Entgegenkommen“ rechtlich wie eine weitere Befristung behandelt wird. Für Fristen zur Anfechtung des Mietzinses oder zur Überprüfung der Zulässigkeit der Befristung kann das entscheidend sein. Lassen Sie daher frühzeitig prüfen, welche Fristen auszulösen sind. Eine rechtzeitige Prüfung der Präklusionsfrist § 16 MRG schützt Sie davor, Ansprüche zu verlieren.
2. Eigentümerwechsel oder Fruchtgenuss – wen muss ich eigentlich klagen?
Das Haus gehört plötzlich dem Enkel, im Grundbuch scheint aber ein Fruchtgenussrecht für den Sohn auf, der die Miete kassiert. Für Mieter ist auf den ersten Blick oft unklar, wer „richtiger“ Ansprechpartner ist.
Nach der OGH-Entscheidung kann es ausreichen, wenn im Antrag an die Schlichtungsstelle klar gemacht wird, dass sich der Antrag gegen die Vermieterseite bzw. die für die Liegenschaft handelnden und kassierenden Personen richtet – insbesondere, wenn Mietvertrag, Grundbuchauszug oder Schreiben diese Rollenverteilung erkennen lassen. Eine spätere Klarstellung der Person kann fristwahrend sein. Achten Sie hierbei besonders auf die Hinweise zur Präklusionsfrist § 16 MRG.
3. Vermieter will keine Verlängerung, nimmt aber weiter Geld
Ein Vermieter lehnt eine Vertragsverlängerung ausdrücklich ab, vereinbart aber einen „Räumungsaufschub“ und nimmt über Monate oder länger Zahlungen entgegen. In der Praxis kann dieses Verhalten von Gerichten als Fortsetzung oder Neuabschluss eines Bestandverhältnisses gewertet werden – mit allen Folgen, etwa für Kündigungsschutz, Mietzinskontrolle und Fristenläufe.
Vermieter sollten sich daher bewusst sein: Nicht nur die Schriftform, sondern vor allem das tatsächliche Verhalten wird rechtlich bewertet. Auch hier spielt die Präklusionsfrist § 16 MRG eine wichtige Rolle, weil sie die zeitliche Durchsetzbarkeit von Anfechtungen regelt.
Rechtsanwalt Wien
Handlungsempfehlung: So schützen Sie Ihre Rechte als Mieter oder Vermieter
Für Mieter: Was sollten Sie konkret tun?
- Fristen im Auge behalten: Informieren Sie sich so früh wie möglich über Präklusionsfristen nach dem MRG, insbesondere wenn Ihr Vertrag befristet ist oder „aufschiebende“ Vereinbarungen getroffen werden.
- Unterlagen sammeln: Halten Sie alle relevanten Dokumente bereit:
- Mietvertrag und eventuelle Verlängerungen
- Schriftverkehr zum Ende des Mietverhältnisses bzw. „Räumungsaufschub“
- Grundbuchauszug (wenn möglich)
- Mietzinsvorschreibungen und Zahlungsbelege
- Schlichtungsantrag sorgfältig formulieren: Richten Sie Ihren Antrag klar gegen die Vermieterseite, etwa gegen den im Vertrag genannten Vermieter und – soweit erkennbar – gegen den Fruchtgenussberechtigten oder sonstige faktische Vermieter.
- Bezeichnungen nicht überbewerten: Ob im Schreiben „Miete“, „Benützungsentgelt“ oder „Kostenbeitrag“ steht, ist nicht entscheidend. Wichtig ist, ob Sie weiterhin wie ein Mieter wohnen und zahlen.
- Rechtzeitig Beratung einholen: Spätestens bei Streit über das Ende des Mietverhältnisses oder die Höhe des Mietzinses sollten Sie anwaltliche Unterstützung in Anspruch nehmen.
Für Vermieter und Fruchtgenussberechtigte: Wie vermeiden Sie böse Überraschungen?
- Klare Kommunikation zum Vertragsende: Wenn Sie keine Verlängerung wollen, erklären Sie dies eindeutig, schriftlich und rechtzeitig.
- Vorsicht mit „Aufschub“-Vereinbarungen: Jede Vereinbarung, mit der der Mieter weiter in der Wohnung bleibt und zahlt, kann als Fortsetzung oder Neuabschluss eines Mietverhältnisses gewertet werden – mit Konsequenzen für Kündigungsschutz und Mietzinskontrolle.
- Rolle des Fruchtgenussberechtigten beachten: Wer die Miete vereinnahmt und nach außen als Vermieter auftritt, muss damit rechnen, auch in Verfahren vor der Schlichtungsstelle oder vor Gericht als passiv legitimiert zu gelten.
- Dokumentieren Sie alles: Vereinbarungen, Zahlungen, Ablehnungen von Vertragsverlängerungen – je genauer dokumentiert, desto klarer ist die Rechtslage im Streitfall.
FAQ: Häufige Fragen rund um Mietzins, Fristen und „Räumungsaufschub“
Kann ich meinen Mietzins noch anfechten, wenn der Vertrag schon ausgelaufen ist?
Das hängt von der konkreten Fristenlage ab. In manchen Konstellationen können Ansprüche auch nach Ablauf der ursprünglichen Befristung noch geltend gemacht werden, insbesondere wenn ein „Räumungsaufschub“ oder eine faktische Fortsetzung des Mietverhältnisses vorliegt. Entscheidend ist, wann welcher Antrag gestellt wurde und wie das Vertragsverhältnis rechtlich einzuordnen ist. Ohne genaue Prüfung der Unterlagen lässt sich das nicht seriös beantworten.
Ich weiß nicht, wer genau mein Vermieter ist – Eigentümer, Hausverwaltung oder Fruchtgenussberechtigter?
Das ist in der Praxis häufig. Mietvertrag, Grundbuchauszug, Zahlungsweg und Schriftverkehr ergeben meist ein klares Bild, wer Vermieter im rechtlichen Sinn ist. Die Entscheidung des OGH zeigt, dass es für die Fristwahrung ausreichen kann, wenn der Antrag erkennbar gegen die Vermieterseite insgesamt gerichtet ist. Eine nachträgliche Präzisierung ist dann möglich. Dennoch ist es sinnvoll, diese Frage frühzeitig rechtlich klären zu lassen.
Ist ein „Benützungsentgelt“ nach Vertragsende etwas anderes als Miete?
Rein sprachlich ja, rechtlich nicht unbedingt. Wenn Sie weiterhin wie ein Mieter in der Wohnung leben und laufend zahlen, kann ein Gericht diese Situation als Fortsetzung oder Neuabschluss eines Mietverhältnisses werten – unabhängig von der Bezeichnung als „Benützungsentgelt“. Genau das kann sich auf Fristen, Kündigungsschutz und Mietzinskontrolle auswirken.
Was passiert, wenn die Präklusionsfrist wirklich abgelaufen ist?
Dann sind bestimmte Ansprüche, etwa auf Feststellung der Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung, rechtlich verloren. Das Gericht darf diese Fragen dann nicht mehr inhaltlich prüfen. Umso wichtiger ist es, rechtzeitig zu handeln und nicht zu warten, „bis es dringend wird“.
Rechtliche Unsicherheit bei Mietzins und Fristen? Lassen Sie Ihre Situation prüfen
Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Mietzins zulässig ist, ob ein „Räumungsaufschub“ in Wahrheit eine weitere Befristung darstellt oder ob Fristen zu laufen begonnen haben, sollten Sie nicht abwarten. Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Mietrecht kennt die Pichler Rechtsanwalt GmbH die typischen Fallstricke rund um Präklusionsfristen, befristete Verträge, Fruchtgenussrechte und Räumungsvereinbarungen.
Sie müssen das nicht allein klären. Eine frühe rechtliche Einschätzung kann darüber entscheiden, ob Ihre Ansprüche noch durchsetzbar sind oder bereits verloren gegangen sind.
Vereinbaren Sie einen Beratungstermin in Wien unter 01/5130700 oder per E‑Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei Pichler prüft Ihre Vertragsunterlagen, bewertet Ihre Fristensituation und zeigt Ihnen verständlich auf, welche Schritte jetzt sinnvoll sind.
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