OGH Kurzzeitvermietung Wien: Vertragliche Zustimmung bleibt wirksam – was Wohnungseigentümer jetzt wissen müssen

Darf die Eigentümergemeinschaft eine bereits vereinbarte OGH Kurzzeitvermietung Wien plötzlich blockieren, nur weil die Bauordnung strenger geworden ist? Der Oberste Gerichtshof hat dazu am 14.04.2026 Klarheit geschaffen: Eine im Wohnungseigentumsvertrag erteilte, wechselseitige Zustimmung zur touristischen Kurzzeitvermietung bleibt gültig – auch nach der Bauordnungsnovelle 2023. Für viele Eigentümer ist das ein entscheidender Hebel, um die heute erforderliche Zustimmungserklärung für den Behördenantrag zu bekommen.

Worum ging es konkret?

In einem Wiener Haus hatten die Wohnungseigentümer im Jahr 2020 ausdrücklich vereinbart, dass jede Einheit auch als „serviced apartment“ bzw. Ferienwohnung kurzfristig vermietet werden darf – inklusive typischer Zusatzleistungen wie Bettwäsche und Reinigung. Nach der Novelle der Wiener Bauordnung 2023 gilt: Wer mehr als 90 Tage pro Jahr touristisch vermietet, braucht eine Ausnahmebewilligung. Für diesen Antrag ist die schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer beizulegen, zudem dürfen insgesamt höchstens 50% der Nutzungseinheiten im Gebäude eine solche Bewilligung erhalten.

Ein Eigentümer wollte weiterhin kurzfristig vermieten und verlangte von einer Miteigentümerin die Unterschrift unter der erforderlichen Zustimmungserklärung. Sie verweigerte dies mit dem Argument, die Rechtslage habe sich geändert; eine allgemeine Alt-Zustimmung reiche nicht mehr, außerdem würden nun ohnehin nur maximal 50% der Einheiten bewilligt.

Erst- und Berufungsgericht gaben dem Eigentümer Recht. Die Beklagte erhob Revision – erfolglos.

Das hat der OGH entschieden

Der Oberste Gerichtshof wies die Revision zurück. Kernaussagen:

• Die im Wohnungseigentumsvertrag vereinbarte, umfassende wechselseitige Zustimmung zur Kurzzeitvermietung (inkl. „serviced apartments“) bleibt wirksam.
• Die spätere Verschärfung des öffentlichen Rechts (Bauordnung) macht die zivilrechtliche Vereinbarung nicht hinfällig. Ein „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ liegt nicht vor.
• Aus der vertraglich erteilten Zustimmung folgt ein Anspruch auf Unterzeichnung der heute geforderten Zustimmungserklärung für den Bewilligungsantrag.
• Die öffentlich-rechtlichen Schranken gelten unabhängig davon weiter: Die Ausnahmebewilligung bleibt befristet, und maximal 50% der Nutzungseinheiten dürfen bewilligt werden.
• Dass frühere Antragsteller im Rahmen des 50%-Deckels faktisch einen Vorteil haben können, ist keine unzulässige Ungleichbehandlung. Jeder Antrag wird nach der im Antragszeitpunkt geltenden Rechtslage geprüft.

Ergebnis: Die vertragliche Zustimmungsklausel lebt fort – sie verschafft aber keine automatische Bewilligung. Sie öffnet die Tür zum Antrag; durchgehen müssen Sie dennoch im Rahmen der Bauordnung.

Privatrecht trifft Bauordnung: Wie passt das zusammen?

Wesentlich ist die Trennung zweier Ebenen:

• Zivilrecht (Wohnungseigentumsvertrag): Die Eigentümer können untereinander regeln, welche Nutzungen sie einander gestatten. Eine klar formulierte, wechselseitige Zustimmung zur Kurzzeitvermietung ist verbindlich – auch für Rechtsnachfolger.
• Öffentliches Recht (Wiener Bauordnung, Novelle 2023): Wer mehr als 90 Tage pro Jahr touristisch vermieten will, braucht eine behördliche Ausnahmebewilligung. Dafür gelten u.a.:
  • Bewilligungspflicht ab Überschreitung von 90 Tagen/Jahr.
  • Maximal 50% der Nutzungseinheiten eines Gebäudes dürfen bewilligt werden.
  • Dem Antrag ist die schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer beizulegen.
  • Bewilligungen sind befristet.

Die Botschaft des OGH: Die Bauordnung schränkt die tatsächliche Nutzung ein, sie löscht aber keine zuvor vereinbarten zivilrechtlichen Zustimmungen aus. Wer eine solche Zustimmungsklausel hat, kann deren Befolgung weiterhin verlangen – konkret: die Unterschrift unter die heute erforderliche Zustimmungserklärung.

OGH Kurzzeitvermietung Wien in der Praxis: Was bedeutet das?

• Vorhandene Zustimmungsklausel als Hebel: Steht in Ihrem Wohnungseigentumsvertrag eine klare, gegenseitige Zustimmung zur touristischen Kurzzeitvermietung/„serviced apartments“, dürfen Miteigentümer die Unterschrift unter die notwendige Zustimmungserklärung nicht grundlos verweigern.
• Kein Freifahrtschein: Die Behörde entscheidet dennoch, ob – und wie lange – bewilligt wird. Ist der 50%-Deckel bereits ausgeschöpft, kann der Antrag trotz vollständiger Zustimmungen abgewiesen werden.
• Zeit ist ein Wettbewerbsfaktor: Weil nur bis zu 50% der Einheiten bewilligt werden dürfen, kann rasches, gut vorbereitetes Handeln die Chancen verbessern.
• Bis 90 Tage/Jahr: Unterhalb der 90-Tage-Grenze brauchen Sie keine Ausnahmebewilligung. Dennoch können Gewerbe-, Steuer-, mietrechtliche oder nachbarrechtliche Bestimmungen relevant bleiben.
• Kauf und Verkauf: Zustimmungsklauseln binden Rechtsnachfolger. Für Käufer kann das Chance oder Risiko sein: Bestehende Erlaubnisse für Kurzzeitvermietung können den Nutzungswert heben – oder, aus Sicht von Ruhe suchenden Eigentümern, eine Belastung darstellen.

Typische Szenarien – so ordnen Sie Ihren Fall ein

• Sie haben eine Zustimmungsklausel (Baujahr/Vertrag z.B. 2020): Verlangen Sie die Unterschriften der Miteigentümer für den Behördenantrag. Bereiten Sie parallel die Antragsunterlagen vor, um keine Zeit gegenüber anderen Antragstellern zu verlieren.
• Keine ausdrückliche Klausel vorhanden: Dann ist die Einholung jeder einzelnen Zustimmung erforderlich. Ob sich ein Anspruch dennoch aus anderen Vereinbarungen oder der gelebten Praxis ableiten lässt, hängt vom Einzelfall ab.
• Gerade gekauft oder planen zu verkaufen: Prüfen Sie, ob eine Zustimmungsklausel existiert und wie sie formuliert ist. Das kann Kaufpreis, Vermarktung und künftige Nutzung maßgeblich beeinflussen.
• Nachbarschaftskonflikte: Selbst bei Bewilligung gelten Hausordnungen, Ruhezeiten und allgemeine Rücksichtnahmepflichten weiter. Ein gutes Betriebskonzept (Gäste-Kommunikation, Check-in, Reinigung) reduziert Konflikte.

Checkliste: So gehen Eigentümer jetzt vor

• Vertrag prüfen: Suchen Sie nach einer ausdrücklichen, wechselseitigen Zustimmung zur Kurzzeitvermietung bzw. „serviced apartments“ in Ihrem Wohnungseigentumsvertrag oder in Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.
• Unterschriften sichern: Liegt eine Zustimmungsklausel vor, fordern Sie die Miteigentümer schriftlich zur Unterzeichnung der Zustimmungserklärung für den Behördenantrag auf.
• Antragsunterlagen zusammenstellen: Bereiten Sie die für die Ausnahmebewilligung erforderlichen Beilagen vor. Achten Sie auf formale Anforderungen und vollständige Nachweise.
• 50%-Quote im Blick behalten: Erkundigen Sie sich über den Stand bereits erteilter Bewilligungen im Gebäude. Eine frühe Antragstellung kann entscheidend sein.
• Nutzungskonzept definieren: Klare Prozesse zu Gästeanzahl, Müll, Schlüsselübergabe, Reinigung und Notfallkontakten beugen Beschwerden vor.
• Rechtliche Flanken prüfen: Steuerliche Registrierung, allfällige gewerberechtliche Aspekte, Versicherungsdeckung und mietrechtliche Grenzen klären.
• Bei verweigerter Unterschrift: Lassen Sie prüfen, ob ein einklagbarer Anspruch besteht und wie rasch eine gerichtliche Durchsetzung möglich ist.

FAQ: Häufige Fragen aus der Praxis

Reicht eine allgemeine Zustimmungsklausel wirklich für die heutige Zustimmungserklärung?

Ja, nach der OGH-Entscheidung vom 14.04.2026 bleibt eine zuvor vereinbarte, umfassende wechselseitige Zustimmung zur Kurzzeitvermietung wirksam. Daraus kann ein Anspruch folgen, dass Miteigentümer die heute verlangte Zustimmungserklärung für den Behördenantrag unterschreiben. Die behördliche Prüfung (inkl. 50%-Deckel) bleibt davon unberührt.

Was, wenn ein Miteigentümer trotzdem nicht unterschreibt?

Mit einer klaren Zustimmungsklausel können Sie auf Unterzeichnung bestehen und diesen Anspruch notfalls gerichtlich durchsetzen. Ohne ausdrückliche Klausel hängt es vom Einzelfall ab, ob und auf welcher Grundlage eine Unterschrift verlangt werden kann.

Bekomme ich automatisch eine Bewilligung, wenn alle unterschreiben?

Nein. Die Zustimmung der Miteigentümer ist nur eine Antragsvoraussetzung. Die Behörde prüft zusätzlich, ob die 90-Tage-Schwelle überschritten wird, ob die 50%-Quote im Gebäude eingehalten ist und ob sonstige Vorgaben erfüllt sind. Bewilligungen sind befristet.

Ich vermiete weniger als 90 Tage im Jahr – brauche ich gar nichts?

Unter 90 Tagen ist keine Ausnahmebewilligung nach der Bauordnung erforderlich. Andere Regelwerke können jedoch dennoch relevant sein (z.B. Steuer, Gewerbe, Hausordnung, Nachbarrechte). Eine rechtliche und steuerliche Abklärung ist sinnvoll.

Gilt die Zustimmungsklausel auch für Rechtsnachfolger beim Kauf?

Ja, Zustimmungsklauseln im Wohnungseigentumsvertrag binden regelmäßig auch Rechtsnachfolger. Käufer sollten solche Bestimmungen vor Vertragsabschluss sorgfältig prüfen, da sie den künftigen Nutzungsrahmen und den Wert der Wohnung beeinflussen.

Fazit

Die Linie des OGH ist deutlich: Privatrechtliche Zustimmungsklauseln zur Kurzzeitvermietung behalten ihre Gültigkeit, auch wenn die öffentliche Hand strengere Spielregeln vorgibt. Für Eigentümer mit einer solchen Klausel ist das die Brücke zur heute nötigen Zustimmungserklärung. Der Weg zur tatsächlichen Bewilligung führt dennoch über die Hürden der Wiener Bauordnung – insbesondere über die 90-Tage-Grenze und die 50%-Quote. Wer Chancen nutzen oder Risiken begrenzen will, sollte Vertragslage, Zeitfaktor und Behördenanforderungen strategisch zusammendenken.

Rechtsanwalt Wien: Professionelle Unterstützung anfordern

Sie planen eine Kurzzeitvermietung oder möchten sich gegen eine solche Nutzung im Haus wehren? Durch jahrelange anwaltliche Praxis kennen wir die Schnittstelle zwischen Wohnungseigentumsrecht und Wiener Bauordnung genau. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Eigentümer, Käufer und Hausgemeinschaften zu Vertragsprüfung, Zustimmungserklärungen und Behördenverfahren.

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Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

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