OGH bestätigt: Kündigung trotz jahrelanger Miete wirksam – Wann die MRG Ausnahme Einfamilienhaus in Ein- und Zweifamilienhäusern nicht schützt

Einleitung

Die MRG Ausnahme Einfamilienhaus kann dazu führen, dass eine Wohnung trotz langjähriger Miete deutlich weniger Kündigungsschutz bietet, als viele Mieterinnen und Mieter erwarten. Eine Wohnung ist mehr als vier Wände – sie ist Zuhause, Sicherheit und Rückzugsort. Umso härter trifft es Mieterinnen und Mieter, wenn plötzlich eine Kündigung ins Haus flattert. Viele verlassen sich darauf, dass das Mietrechtsgesetz (MRG) mit seinen strengen Kündigungsbeschränkungen sie schützt. Doch dieser Schutz gilt nicht immer. Besonders heikel wird es in Ein- oder Zweifamilienhäusern: Dort kann das MRG ganz oder teilweise nicht anwendbar sein – mit der Folge, dass Vermieter deutlich leichter kündigen können.

Ein aktuelles Urteil des Obersten Gerichtshofs (OGH) führt diese Realität klar vor Augen. Eine seit 2003 bestehende Wohnmiete, ursprünglich mündlich vereinbart, wurde mit nur drei Monaten Frist aufgekündigt – und die Gerichte gaben der Vermieterin Recht. Warum? Weil das betroffene Gebäude nach seinem objektiven baulichen Zustand als Ein- oder Zwei-Objekte-Haus zu qualifizieren war. Für die Mieterin bedeutete das: kein voller MRG-Schutz, geringere Kündigungsbarrieren, Räumung zugesprochen.

In diesem Fachartikel erklären wir, was genau passiert ist, welche rechtlichen Grundsätze der OGH angewandt hat und was das für Mieter und Vermieter in der Praxis bedeutet. Wenn Sie aktuell mit einer Kündigung, einer angedrohten Räumung oder Unsicherheiten zur Anwendbarkeit des MRG konfrontiert sind, beraten wir Sie rasch und fundiert: Pichler Rechtsanwalt GmbH, Wien – Telefon: 01/5130700, E-Mail: office@anwaltskanzlei-pichler.at.

Der Sachverhalt

Die Parteien verband seit Dezember 2003 ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag. Gegenstand war ein als Einfamilienhaus konzipiertes Gebäude mit zwei Geschossen und einem Keller. Wichtig: Die beiden Wohngeschosse waren nicht baulich getrennt, sondern über offene Treppen miteinander verbunden; der Zugang war ausschließlich über das Erdgeschoß möglich. Der Keller verfügte über keine Küche. Die Vermieterin bewohnte den Keller, nutzte aber Küche und Sanitäranlagen im Erdgeschoß mit. Eine eigenständige, abgeschlossene Nutzungseinheit im Keller lag damit nicht vor.

Im Jahr 2024 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mit einer dreimonatigen Frist zum 30. Juni. Die Mieterin wehrte sich: Ihrer Ansicht nach unterliege das Mietverhältnis dem Mietrechtsgesetz, insbesondere dessen Kündigungsbeschränkungen. Diese schützen Mieterinnen und Mieter in zahlreichen Konstellationen vor einer „einfachen“ Kündigung durch die Vermieterseite. Sie argumentierte daher, die Kündigung sei unwirksam, eine Räumung nicht gerechtfertigt.

Die Vorinstanzen sahen das anders und gaben der Klage auf Räumung statt. Die Mieterin erhob außerordentliche Revision an den OGH. Der Oberste Gerichtshof wies diese jedoch zurück – die Entscheidungen der Vorinstanzen blieben aufrecht.

Die Rechtslage zur MRG Ausnahme Einfamilienhaus

Der Dreh- und Angelpunkt ist die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes (MRG). Das MRG enthält zahlreiche Schutzbestimmungen zugunsten von Mietern – von Mietzinsbeschränkungen über Erhaltungspflichten bis hin zu strengen Kündigungsbeschränkungen. Allerdings gilt das MRG nicht für jeden Mietgegenstand.

Zentral ist hier § 1 MRG. Nach der gesetzlichen Systematik unterscheidet man zwischen:

• Vollanwendung des MRG (der volle Schutz gilt),
• Teilanwendung (nur bestimmte Paragraphen des MRG gelten),
• Nichtanwendung (es gilt grundsätzlich das ABGB, das allgemeinere Zivilrecht, mit deutlich geringeren Schutzbestimmungen).

Für Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten – das, was man im Alltag als Ein- oder Zweifamilienhaus bezeichnet – sieht § 1 Abs 2 Z 5 MRG (vereinfacht) eine Ausnahme vom MRG vor. Damit das zutrifft, müssen folgende Eckpunkte erfüllt sein:

• Maximal zwei selbständige Einheiten: Das Gebäude darf nicht mehr als zwei „selbständige“ Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten umfassen. Selbständig ist eine Einheit, wenn sie nach Verkehrsauffassung für sich abgeschlossen ist, insbesondere über einen eigenständigen Zugang verfügt und eine eigene Haushaltsführung zulässt (u. a. eigene Küche und Sanitäranlagen).
• Keine weiteren zur Vermietung geeigneten Räume: Nebenräume wie Keller, Abstellräume oder Garagen zählen im Regelfall nicht als eigene Mietobjekte. Sie kippen die Ausnahme erst dann, wenn sie tatsächlich zusätzlich vermietet werden. Die bloß theoretische Möglichkeit, sie separat zu vermieten, genügt nicht.
• Maßgeblich ist der objektive Zustand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses: Es kommt darauf an, wie das Gebäude damals baulich beschaffen war und wie es nach Verkehrsauffassung einzuordnen ist. Spätere Änderungen sind in diesem Zusammenhang grundsätzlich unbeachtlich.

Praktisch besonders wichtig: Greift diese Ausnahme, dann gelten die strengen Kündigungsbeschränkungen des MRG typischerweise nicht. Das bedeutet: Eine Vermieterin kann – abhängig von der vertraglichen Gestaltung und den gesetzlichen Fristen des ABGB – wesentlich leichter kündigen. Streitpunkt ist in der Praxis oft, ob die Voraussetzungen der Ausnahme wirklich vorliegen, etwa ob zwei selbständige Einheiten bestehen oder ob Nebenräume wie ein Keller faktisch eine dritte Einheit darstellen.

Zur Abgrenzung zwischen Nebenräumen und selbständigen Einheiten haben sich Leitlinien gebildet:

• Kein eigener Zugang, keine eigene Küche/Sanitär: In der Regel keine selbständige Einheit.
• Offene interne Verbindung der Geschosse: Spricht gegen die Selbständigkeit einzelner Stockwerke.
• Eigennutzung der Vermieterin/des Vermieters: Kann in Ausnahmefällen (z. B. betriebliche Nutzung wie ein Büro) wie eine weitere Einheit zählen – entscheidend ist aber, ob diese Nutzung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses tatsächlich vorlag und als eigenständige Einheit zu qualifizieren war.

Rechtsfolge: Ist die Ausnahme anwendbar, fehlt der volle MRG-Schutz. Das ABGB wird zur maßgeblichen Rechtsgrundlage, insbesondere für Kündigungsfristen, Kündigungstermine und die Frage, ob Gründe benötigt werden. Welche Fristen gelten, bestimmt sich primär nach der vertraglichen Vereinbarung; fehlen vertragliche Festlegungen, greifen die gesetzlichen Mindestfristen und -termine des ABGB, die je nach Art des Mietgegenstands variieren.

Rechtsanwalt Wien: Wann greift die MRG Ausnahme Einfamilienhaus?

Gerade in der Beratungspraxis zeigt sich, dass die MRG Ausnahme Einfamilienhaus häufig unterschätzt wird: Entscheidend sind nicht Bezeichnungen („Einliegerwohnung“, „Kellerwohnung“), sondern objektive Kriterien wie Zugang, Abgeschlossenheit sowie Küche und Sanitär – und zwar zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Wer eine Kündigung erhält oder eine Kündigung aussprechen möchte, sollte daher frühzeitig prüfen (lassen), ob das Mietverhältnis tatsächlich dem MRG unterliegt oder ob (teilweise) ABGB-Regeln maßgeblich sind.

Die Entscheidung des Gerichts

Der OGH hat die außerordentliche Revision der Mieterin zurückgewiesen. Damit bleiben die Urteile der Vorinstanzen bestehen: Die Kündigung war wirksam, die Räumung wurde zu Recht zugesprochen.

Die entscheidenden Überlegungen des Höchstgerichts in verständlicher Zusammenfassung:

• Ein- oder Zwei-Objekte-Haus: Das Gebäude war als Einfamilienhaus konzipiert. Es gab zwei Geschosse, die jedoch offen durch Treppen verbunden waren. Der Zugang erfolgte ausschließlich über das Erdgeschoß. Diese bauliche Gestaltung spricht gegen das Vorliegen mehrerer selbständiger Einheiten.
• Keine Küche im Keller, Mitbenutzung im Erdgeschoss: Der Keller verfügte über keine eigene Küche. Die Vermieterin, die den Keller bewohnte, nutzte Küche und Sanitär im Erdgeschoß mit. Damit fehlte es an den wesentlichen Kriterien einer eigenständigen Wohneinheit im Keller.
• Keine zusätzlichen vermieteten Räume: Es gab keine weiteren tatsächlich separat vermieteten Nebenräume (wie z. B. eine abgetrennte Garage oder ein eigenständiges Kellerabteil mit separatem Mietvertrag), die die Ausnahme sprengen würden.
• Maßgeblicher Zeitpunkt: Ausschlaggebend ist der bauliche und funktionale Zustand zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses im Dezember 2003. Eine frühere betriebliche Eigennutzung durch den verstorbenen Ehemann der Vermieterin war davor beendet und daher rechtlich unbeachtlich.

Konsequenz: Auf das Mietverhältnis fand das MRG nicht (bzw. nur in untergeordneten Teilbereichen) Anwendung. Die strengen Kündigungsbeschränkungen des MRG griffen nicht. Die ordentliche Kündigung mit dreimonatiger Frist zum 30. Juni 2024 war wirksam; die Räumung wurde rechtskräftig zugesprochen.

Mit der Zurückweisung der außerordentlichen Revision hat der OGH zugleich bekräftigt, dass die Vorinstanzen die gefestigte Rechtsprechung zutreffend angewandt haben. Ein „grober Rechtsfehler“ oder eine klärungsbedürftige Grundsatzfrage, die eine außerordentliche Revision zuließe, lag nicht vor.

Zur Entscheidung.

Praxis-Auswirkung

Was bedeutet dieses Urteil für Bürgerinnen und Bürger konkret? Drei typische Konstellationen:

• Beispiel 1 – Mieterin in einem zweigeschossigen Einfamilienhaus: Sie erhalten eine Kündigung und sind überzeugt, dass das MRG Sie schützt. Prüfen Sie zuerst die baulichen Fakten: Gibt es einen eigenständigen Zugang zu „Ihrer“ Einheit? Verfügt jede Ebene über eigene Küche und Sanitär? Sind die Geschosse baulich getrennt oder offen verbunden? Wenn das Gebäude nach objektiver Betrachtung nur eine oder zwei nicht selbständige Einheiten aufweist und keine weiteren Räume tatsächlich separat vermietet werden, kann der MRG-Schutz fehlen – eine Kündigung ist dann unter ABGB-Regeln oft leichter möglich. Handeln Sie rasch: Fristen für Einwendungen sind kurz. Gerade hier spielt die MRG Ausnahme Einfamilienhaus in der Praxis eine zentrale Rolle.
• Beispiel 2 – Vermieterin mit Haus plus „Einliegerbereich“: Sie möchten flexibel kündigen können, ohne an MRG-Kündigungsgründe gebunden zu sein. Dokumentieren Sie den baulichen Zustand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (Grundrisse, Fotos, Ausstattung, Zugänge). Vermieten Sie Nebenräume (Keller, Garage) nicht separat, wenn Sie die Ausnahme vom MRG behalten möchten. Jede zusätzliche Vermietung kann die MRG-Privilegierung zu Fall bringen. Auch hier ist die MRG Ausnahme Einfamilienhaus oft der entscheidende Hebel.
• Beispiel 3 – Start-up mietet „Kelleratelier“: Ein Kellerraum ohne eigenen Zugang, ohne Sanitär/Küche und mit gemeinsamer Nutzung der Infrastruktur ist in der Regel keine selbständige Einheit. Solange daneben nicht weitere Räume separat vermietet werden, läuft vieles außerhalb des MRG. Konsequenz: weniger Kündigungsschutz, freiere Mietzinsgestaltung. Prüfen Sie vor Vertragsunterschrift, ob Sie eine Mindestvertragsdauer, längere Kündigungsfristen oder klare Absprachen zur Anwendbarkeit des MRG verhandeln können – insbesondere, wenn die MRG Ausnahme Einfamilienhaus naheliegt.

Praktische Tipps auf einen Blick:

• Vor Vertragsabschluss prüfen: Wie viele eigenständige Einheiten gibt es? Gibt es eigene Eingänge, Küchen, Sanitär? Werden Nebenräume separat vermietet?
• Vertraglich absichern: Klarstellen, ob und in welchem Umfang das MRG gelten soll. Laufzeit, Kündigungsfristen und -termine ausdrücklich regeln.
• Im Konfliktfall schnell handeln: Nach Erhalt einer Kündigung sind Fristen kurz. Holen Sie umgehend rechtlichen Rat ein, um Versäumungen zu vermeiden.

Wir unterstützen Sie bei Prüfung, Vertragsgestaltung und Prozessführung – sei es zur Abwehr einer Kündigung oder zur rechtssicheren Beendigung eines Mietverhältnisses. Pichler Rechtsanwalt GmbH, Wien – Telefon: 01/5130700, E-Mail: office@anwaltskanzlei-pichler.at.

FAQ Sektion

Gilt das Mietrechtsgesetz bei Ein- und Zweifamilienhäusern überhaupt?

Oft nicht. § 1 MRG sieht für Mietgegenstände in Gebäuden mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten eine Ausnahme vor – vorausgesetzt, es gibt daneben keine weiteren zur Vermietung geeigneten Räume, die tatsächlich zusätzlich vermietet werden. In diesen Fällen greifen die strengen Kündigungsbeschränkungen des MRG in der Regel nicht. Es kann jedoch Fallgruppen geben, in denen einzelne MRG-Bestimmungen teilanwendbar sind. Für die Praxis entscheidend ist eine sorgfältige Prüfung des konkreten Gebäudes und der Nutzungssituation zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Häufig ist genau die MRG Ausnahme Einfamilienhaus ausschlaggebend.

Woran erkenne ich, ob es „selbständige“ Einheiten sind?

Es kommt auf den objektiven baulichen Zustand und die Verkehrsauffassung an. Hinweise für Selbständigkeit:

• eigener, abgetrennter Zugang (z. B. eigene Eingangstür, separater Stiegenhauszugang),
• eigenständige Haushaltsführung möglich (eigene Küche und Sanitäranlagen),
• keine offene, interne Verbindung zu anderen Wohnbereichen,
• klare räumliche Abgeschlossenheit.

Fehlen diese Merkmale – etwa bei offen verbundenen Geschossen, gemeinsamer Küche/Sanitär oder nur einem Zugang – spricht vieles gegen die Selbständigkeit und damit für die Ausnahme vom MRG.

Können Keller, Garagen oder Abstellräume die MRG-Ausnahme „kippen“?

Als bloße Nebenräume zählen sie grundsätzlich nicht als zusätzliche Mietobjekte. Die Ausnahme fällt erst dann, wenn solche Räume tatsächlich separat vermietet werden. Beispiel: Eine eigenständig vermietete Garage kann – je nach Ausgestaltung – dazu führen, dass das Gebäude mehr als zwei Mietobjekte aufweist und damit das MRG (voll oder teilweise) wieder zur Anwendung gelangt. Es genügt nicht, dass ein Nebenraum „auch vermietbar wäre“; maßgeblich ist die tatsächliche Zusatzvermietung und der bauliche Zustand bei Vertragsabschluss.

Wie lange sind Kündigungsfristen außerhalb des MRG?

Das richtet sich in erster Linie nach dem Mietvertrag. Sind Kündigungsfristen oder -termine vereinbart, gelten diese – solange sie nicht gegen zwingendes Recht verstoßen. Fehlen ausdrückliche Vereinbarungen, kommen die gesetzlichen Mindestfristen und -termine des ABGB zur Anwendung, die je nach Art des Mietgegenstands variieren. In der Praxis bewegen sich Fristen häufig im Bereich von ein bis mehreren Monaten. Da eine falsche Frist die Kündigung angreifbar machen kann, sollten Sie vor Ausspruch oder Anfechtung einer Kündigung rechtlichen Rat einholen.

Spielt es eine Rolle, wie das Gebäude nach Vertragsschluss genutzt wurde?

Für die Frage der MRG-Anwendbarkeit ist maßgeblich der objektive bauliche Zustand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Spätere Änderungen können andere Rechtsfragen aufwerfen (z. B. Anpassungsbedarf, Bau- und Nutzungsänderungen), sind aber für die Grundfrage der Ausnahme in der Regel nicht ausschlaggebend. Eine frühere, bereits beendete Eigennutzung (z. B. ein ehemaliges Büro) ist ebenso unbeachtlich, wenn sie bei Vertragsabschluss nicht mehr vorlag.

Ist ein mündlicher Mietvertrag weniger „wert“?

Nein. Auch ein mündlicher Mietvertrag ist grundsätzlich rechtswirksam. Allerdings entstehen Beweisprobleme: Was wurde tatsächlich vereinbart (z. B. Kündigungsfristen, Kündigungstermine, Betriebskosten, Erhaltungspflichten)? Im Streitfall kann das Fehlen schriftlicher Regelungen zu erheblichen Unsicherheiten führen. Wir empfehlen dringend, Mietverträge schriftlich und klar zu gestalten – erst recht, wenn die Anwendbarkeit des MRG nicht eindeutig ist.

Was kann ich als Mieter tun, wenn ich eine Kündigung erhalte?

Handeln Sie sofort. Prüfen Sie die Fristen und ob die Kündigung die formalen Anforderungen erfüllt. Lassen Sie klären, ob das MRG (voll, teilweise oder gar nicht) anwendbar ist. Sammeln Sie Beweise zum baulichen Zustand (Fotos, Pläne, frühere Inserate, Zeugen). Eine rechtliche Ersteinschätzung sollte möglichst früh erfolgen, weil Versäumungen Ihre Position schwächen. Kontaktieren Sie uns für eine kurzfristige Prüfung Ihrer Optionen: 01/5130700, office@anwaltskanzlei-pichler.at.

Fazit: Das OGH-Erkenntnis bestätigt die gefestigte Linie: In Gebäuden mit höchstens zwei selbständigen Einheiten ohne zusätzliche, tatsächlich vermietete Räume greift das volle MRG zumeist nicht. Für Mieter bedeutet das weniger Kündigungsschutz, für Vermieter mehr Flexibilität – entscheidend sind die baulichen Verhältnisse und die tatsächliche Nutzung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Wer hier rechtzeitig prüft und klar vertraglich gestaltet, vermeidet teure Überraschungen. Gerade die MRG Ausnahme Einfamilienhaus sollte dabei früh mitgedacht werden.

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