Mietzinsüberprüfung bei befristeten Mietverträgen: Warum eine Räumungsklage wichtige Fristen auslösen kann
Mietzinsüberprüfung: Wer vermutet, über Jahre zu viel Miete bezahlt zu haben, sollte mit einer Überprüfung nicht ohne Weiteres bis nach dem Ende des Mietverhältnisses warten. Gerade bei einem befristeten Mietvertrag können wichtige Fristen früher beginnen als erwartet. Eine Mietzins- und Räumungsklage wegen Zahlungsrückständen kann dabei rechtlich besonders weitreichende Folgen haben.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2015: Im Urteil OGH vom 28.04.2015, 5 Ob 71/15z stellte der OGH klar, dass eine sechsmonatige Frist für die spätere Überprüfung des Hauptmietzinses bereits mit der Zustellung einer Mietzins- und Räumungsklage beginnen kann. Wer den Antrag erst später stellt, riskiert, seine Ansprüche zu verlieren. Zur Entscheidung
Der typische Konflikt: Zu hoher Mietzins und gleichzeitig Mietrückstände
Ein Mieter bewohnte seit 1. April 2009 eine befristet vermietete Wohnung. Der Mietvertrag war ursprünglich bis 31. März 2014 abgeschlossen. Während der Vertragslaufzeit geriet der Mieter jedoch mit mehreren Monatsmieten in Rückstand.
Die Vermieterin brachte daraufhin am 4. Februar 2013 eine Mietzins- und Räumungsklage ein. Darin erklärte sie, das Mietverhältnis wegen des Zahlungsrückstands vorzeitig aufzulösen. Die Klage wurde dem Mieter am 15. Februar 2013 zugestellt.
Im Gerichtsverfahren bestätigte der Mieter den offenen Mietzins. Er erklärte lediglich, dass er sich die Wohnung nicht mehr leisten könne. Er brachte jedoch nicht konkret vor, dass ihn am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden treffe. Das Gericht gab der Vermieterin Recht. Die Entscheidung wurde rechtskräftig, und der Mieter übergab die Wohnung im Oktober 2013.
Erst am 12. November 2013 beantragte der ehemalige Mieter bei der Schlichtungsstelle die Überprüfung, ob der vereinbarte Hauptmietzins gesetzlich zulässig gewesen war. Er wollte offenbar klären lassen, ob er zu viel bezahlt hatte und eine Rückforderung verlangen konnte.
Die Vermieterin hielt diesen Antrag für verspätet. Der Fall gelangte schließlich zum OGH.
Was der OGH zur Mietzinsüberprüfung entschieden hat
Der OGH gab der Vermieterin Recht und stellte die Entscheidung des Erstgerichts wieder her. Der Antrag auf Überprüfung des Hauptmietzinses war nach Ansicht des Höchstgerichts verfristet.
Grundsätzlich muss die Unwirksamkeit einer Hauptmietzinsvereinbarung innerhalb von drei Jahren geltend gemacht werden. Bei einem befristeten Mietvertrag besteht jedoch eine Schutzregel: Die Frist soll nicht zwingend bereits während des laufenden Mietverhältnisses enden. Mieter sollen grundsätzlich die Möglichkeit behalten, eine Mietzinsüberprüfung erst nach dem Ende des Mietverhältnisses einzuleiten.
Diese Schutzwirkung ist jedoch zeitlich begrenzt. Bei einem befristeten Mietvertrag kann die Frist zwar verlängert werden, sie endet aber spätestens sechs Monate nach der Auflösung des Mietverhältnisses.
Entscheidend war im konkreten Fall, wann diese Auflösung eintrat. Der OGH hielt fest, dass die Mietzins- und Räumungsklage wegen Mietzinsrückständen bereits mit ihrer Zustellung als Auflösungserklärung der Vermieterin zu verstehen war. Das war der 15. Februar 2013.
Der Antrag bei der Schlichtungsstelle hätte daher innerhalb von sechs Monaten ab diesem Zeitpunkt gestellt werden müssen. Der Antrag vom 12. November 2013 kam zu spät. Der Mieter musste außerdem Kosten des Rechtsmittelverfahrens in Höhe von 783,79 Euro ersetzen.
Warum die Zustellung der Klage so wichtig war
Für viele Betroffene klingt es zunächst naheliegend, dass eine Frist erst mit dem tatsächlichen Auszug oder mit der Rechtskraft eines Räumungsurteils beginnt. Genau darauf durfte sich der Mieter in diesem Fall jedoch nicht verlassen.
Eine Mietzins- und Räumungsklage kann bereits mit ihrer Zustellung eine rechtlich erhebliche Erklärung enthalten: Die Vermieterin macht darin nicht nur offene Mietzinsforderungen geltend, sondern erklärt zugleich, das Mietverhältnis wegen des Zahlungsrückstands vorzeitig aufzulösen.
Zwar kann ein Mieter die Auflösung unter bestimmten Voraussetzungen noch verhindern. Dafür genügt es aber nicht, allgemein auf finanzielle Schwierigkeiten hinzuweisen. Er muss insbesondere den Mietrückstand ausgleichen und darlegen sowie beweisen, dass ihn am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft.
Im entschiedenen Fall hatte der Mieter den Rückstand ausdrücklich anerkannt. Seine Aussage, er könne sich die Wohnung nicht mehr leisten, erklärte zwar seine finanzielle Lage. Sie stellte aber kein ausreichendes Vorbringen dazu dar, warum ihn am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden treffen sollte.
Nach Auffassung des OGH bestand deshalb kein schützenswerter Schwebezustand mehr. Der Mieter musste nicht mehr befürchten, durch eine Mietzinsüberprüfung die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu gefährden. Eine Fortsetzung war aufgrund des anerkannten Zahlungsrückstands ohnehin nicht mehr realistisch. Daher begann die sechsmonatige Frist bereits mit der Zustellung der Klage und nicht erst mit dem späteren Räumungsurteil oder dem Auszug.
Was Mieter jetzt beachten sollten
Die Entscheidung bedeutet nicht, dass jede Mietzins- und Räumungsklage automatisch jede Frist in gleicher Weise auslöst. Sie zeigt aber deutlich, dass der Inhalt einer Klage, der Zeitpunkt ihrer Zustellung und das eigene Vorbringen im Gerichtsverfahren genau geprüft werden müssen.
Besonders riskant ist es, eine gerichtliche Klage nur mit allgemeinen Worten zu beantworten. Aussagen wie „Ich kann mir die Wohnung nicht mehr leisten“ oder „Ich hatte finanzielle Probleme“ reichen regelmäßig nicht aus, um alle rechtlich notwendigen Einwendungen zu erheben.
In der Praxis können sich unter anderem folgende Situationen ergeben:
- Der Mietvertrag ist befristet: Der Mieter möchte den Mietzins erst nach dem Vertragsende überprüfen lassen, erhält aber schon vorher eine Räumungsklage wegen Zahlungsrückständen. Dadurch kann die maßgebliche Frist bereits zu laufen beginnen.
- Der Mietrückstand wird anerkannt: Wer in einem Verfahren die offenen Beträge bestätigt, ohne die fehlende grobe Schuld ausreichend zu erklären, schwächt seine spätere Position erheblich.
- Die Wohnung wurde bereits übergeben: Auch wenn der Auszug erst Monate nach der Klage erfolgt, muss die Frist nicht erst mit der Wohnungsübergabe beginnen.
- Die Mietzinsüberprüfung wird zu spät beantragt: Ein an sich möglicher Anspruch kann an einer versäumten Frist scheitern, selbst wenn der vereinbarte Hauptmietzins tatsächlich rechtlich problematisch gewesen sein sollte.
Schritt für Schritt richtig reagieren
Wer Zweifel an der Höhe oder Zulässigkeit des Mietzinses hat, sollte nicht abwarten, bis das Mietverhältnis endet. Sinnvoll ist insbesondere:
- Alle Unterlagen sichern: Dazu gehören der Mietvertrag, Nachträge, Vorschreibungen, Zahlungsbelege, Betriebskostenabrechnungen und Schriftverkehr mit der Vermieterseite.
- Den Fristenlauf prüfen lassen: Entscheidend können das Datum der Zustellung einer Klage, eine Kündigung, eine Auflösungserklärung oder das tatsächliche Ende des Mietverhältnisses sein.
- Auf eine Räumungsklage sofort reagieren: Eine gerichtliche Frist darf keinesfalls ignoriert werden. Auch finanzielle Schwierigkeiten sollten konkret und nachvollziehbar dargestellt werden.
- Den Zahlungsrückstand genau prüfen: Es sollte geklärt werden, welche Beträge tatsächlich offen sind und ob Gegenforderungen oder bereits geleistete Zahlungen berücksichtigt wurden.
- Die Mietzinsüberprüfung rechtzeitig einleiten: Ein Antrag bei der zuständigen Schlichtungsstelle oder ein gerichtliches Vorgehen sollte nicht bis zum letzten möglichen Zeitpunkt aufgeschoben werden.
Wichtig ist außerdem, zwischen der Verteidigung gegen eine Räumungsklage und der Überprüfung des Mietzinses zu unterscheiden. Es handelt sich um unterschiedliche rechtliche Fragen, die aber zeitlich und inhaltlich eng miteinander verbunden sein können.
Häufige Fragen zur Mietzinsüberprüfung
Kann ich den Mietzins auch nach meinem Auszug noch überprüfen lassen?
Das kann grundsätzlich möglich sein. Bei einem befristeten Mietvertrag darf jedoch nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass die Frist erst mit dem Auszug beginnt. Eine vorzeitige Auflösung durch eine Mietzins- und Räumungsklage kann den Fristenlauf bereits früher auslösen.
Reicht es, wenn ich dem Gericht sage, dass ich die Miete nicht zahlen konnte?
Eine allgemeine Erklärung zu finanziellen Schwierigkeiten reicht regelmäßig nicht aus. Wenn der Mieter die Auflösung des Mietverhältnisses verhindern möchte, muss er die rechtlich relevanten Umstände konkret vorbringen und gegebenenfalls beweisen. Dazu kann insbesondere gehören, dass ihn am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft.
Beginnt die Frist erst mit dem Räumungsurteil?
Nicht zwingend. Nach der Entscheidung des OGH kann die sechsmonatige Frist bereits mit der Zustellung der Mietzins- und Räumungsklage beginnen, wenn diese als Auflösungserklärung zu verstehen ist und kein schützenswerter Schwebezustand mehr besteht.
Was passiert, wenn ich die Frist versäume?
Dann kann eine nachträgliche Überprüfung des Hauptmietzinses verfristet sein. Ob das tatsächlich der Fall ist, hängt von den konkreten Vertragsunterlagen, dem Inhalt der Klage, dem bisherigen Verfahren und den maßgeblichen Zeitpunkten ab. Eine rasche Prüfung ist daher entscheidend.
Rechtzeitig handeln, bevor Ansprüche verloren gehen
Die Entscheidung OGH vom 28.04.2015, 5 Ob 71/15z ist zwar bereits mehrere Jahre alt, ihre praktische Bedeutung für Mieter und Vermieter bleibt bestehen: Bei Mietzinsrückständen, befristeten Mietverträgen und Räumungsverfahren können Fristen früher beginnen, als es auf den ersten Blick erscheint.
Rechtsanwalt Wien für Mietzinsüberprüfung und Räumungsklage
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht prüft die Kanzlei Pichler die vorhandenen Unterlagen, den Ablauf des Mietverhältnisses und die möglichen Fristen. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter auch zu Räumungsklagen, Mietzinsrückständen und Anträgen auf Mietzinsüberprüfung.
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