Mietzinserhöhung nach dem Tod eines Mieters: Was der OGH zur Mietzinserhöhung sagt
Mietzinserhöhung: Eine Wohnung wird über Jahrzehnte von derselben Familie bewohnt. Nach dem Tod des bisherigen Mieters bleibt ein Angehöriger in der Wohnung. Der Vermieter verlangt zunächst keine deutlich höhere Miete – und kommt erst Jahre später mit einer erheblichen Nachforderung. Darf das noch sein?
Diese Frage kann für Mieter existenzbedrohend werden. Eine rückwirkende Mietzinsforderung von mehreren tausend Euro kann nicht nur eine finanzielle Belastung darstellen, sondern im schlimmsten Fall auch zu einem Streit über den Fortbestand des Mietverhältnisses führen. Der Oberste Gerichtshof hat sich mit dieser Problematik in einer Entscheidung aus dem Jahr 2014 auseinandergesetzt: im OGH vom 24.07.2014, 1 Ob 129/14y. Zur Entscheidung.
Die Entscheidung zeigt, dass jahrelang unveränderte Mietzinsvorschreibungen nicht automatisch bedeuten, dass eine mögliche Mietzinserhöhung endgültig vom Tisch ist.
Der typische Streit: Jahrelang wird weniger verlangt – dann folgt die Nachforderung
Im zugrunde liegenden Fall lebte der beklagte Mieter seit seiner Geburt in der Wohnung. Ursprünglich war sein Vater Mieter gewesen. Nach dessen Tod führte die Mutter das Mietverhältnis weiter. Als auch die Mutter im Jahr 2000 verstarb, blieb der Sohn allein in der Wohnung und trat grundsätzlich in das Mietverhältnis ein.
Die Vermieterin vertrat die Ansicht, dass dieser Eintritt eine Erhöhung des Hauptmietzinses nach § 46 Abs 2 Mietrechtsgesetz ermöglichen könne. Im Jahr 2001 forderte sie zunächst eine entsprechende Erhöhung. Der Mieter ließ die Forderung anwaltlich prüfen und bestritt, dass die Voraussetzungen dafür vorlagen.
Danach verlangte die Vermieterin über viele Jahre hinweg nur einen geringeren Mietzins, der nach § 45 MRG berechnet wurde. Der Mieter bezahlte diese Beträge laufend. Erst im Jahr 2013 machte die Vermieterin rückwirkend eine höhere Miete geltend. Daraus errechnete sie zunächst einen Rückstand von mehr als 34.000 Euro. Im Gerichtsverfahren begehrte sie schließlich unter anderem die Zahlung von 9.600,55 Euro und die Räumung der Wohnung.
Der Mieter argumentierte, die Vermieterin habe durch ihr jahrelanges Verhalten stillschweigend auf die höhere Miete verzichtet. Zusätzlich verwies er auf von ihm bezahlte Fenstersanierungen und wollte mit daraus abgeleiteten Ansprüchen gegen die Mietzinsforderung aufrechnen.
Was der OGH 2014 zur Mietzinserhöhung klargestellt hat
Der OGH gab der Revision der Vermieterin statt. Die Entscheidungen der Vorinstanzen wurden aufgehoben und die Angelegenheit zur neuerlichen Prüfung an das Erstgericht zurückverwiesen.
Wichtig ist dabei: Der OGH entschied nicht endgültig, dass der Mieter jedenfalls den gesamten geforderten Betrag zahlen und die Wohnung räumen muss. Das Erstgericht musste insbesondere noch prüfen, ob tatsächlich ein ausreichend hoher Mietzinsrückstand bestand und ob die Voraussetzungen für eine Räumung erfüllt waren.
Die rechtlichen Leitlinien des OGH waren jedoch deutlich:
- Der Eintritt des Sohnes in das Mietverhältnis nach dem Tod seiner Mutter konnte grundsätzlich eine Erhöhung des Hauptmietzinses nach § 46 Abs 2 MRG auslösen.
- Die Vermieterin hatte auf dieses Recht nicht automatisch deshalb verzichtet, weil sie die höhere Miete über Jahre nicht weiterverfolgt hatte.
- Eine rückwirkende Geltendmachung ist grundsätzlich möglich, allerdings nur innerhalb der maßgeblichen dreijährigen Verjährungsfrist.
- Ob ein Mietzinsrückstand in ausreichender Höhe bestand und welche Folgen sich daraus ergaben, musste anhand der konkreten Umstände weiter geprüft werden.
Warum langes Zuwarten nicht automatisch als Verzicht gilt
Im Mietrecht kommt es immer wieder vor, dass ein Vermieter eine mögliche Forderung zunächst nicht konsequent verfolgt. Für Mieter entsteht dadurch verständlicherweise der Eindruck, die Angelegenheit sei erledigt. Rechtlich reicht ein solches Zuwarten allein aber nicht ohne Weiteres für einen Verzicht aus.
Ein stillschweigender Verzicht setzt grundsätzlich besondere Umstände voraus. Das Verhalten des Vermieters muss so eindeutig sein, dass daraus geschlossen werden kann, er wolle sein Recht endgültig nicht mehr geltend machen. Dass über längere Zeit nur ein niedrigerer Mietzins vorgeschrieben wird, genügt dafür nicht zwingend.
Im konkreten Fall konnte das Verhalten der Vermieterin nach Ansicht des OGH auch darauf beruhen, dass sie zunächst der – aus ihrer Sicht unrichtigen – Rechtsauffassung des Mieters gefolgt war. Daraus musste nicht zwingend abgeleitet werden, dass sie auf eine mögliche Mietzinserhöhung endgültig verzichten wollte.
Für Mieter bedeutet das: Regelmäßige Zahlungen der bisher vorgeschriebenen Miete schaffen nicht in jedem Fall endgültige Rechtssicherheit. Für Vermieter bedeutet es umgekehrt nicht, dass sie mit einer Nachforderung beliebig lange zuwarten können.
Die Grenzen der rückwirkenden Mietzinsforderung
Eine mögliche Mietzinserhöhung nach § 46 Abs 2 MRG darf nicht mit einer zeitlich unbegrenzten Nachforderung verwechselt werden. Der Anspruch kann grundsätzlich nur innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist rückwirkend geltend gemacht werden.
Das ist für die Berechnung entscheidend. Eine Vermieterin kann nicht ohne Weiteres sämtliche Differenzen seit dem Eintritt in das Mietverhältnis nachfordern, wenn bereits ältere Zeiträume verjährt sind. Welche Beträge tatsächlich noch verlangt werden können, hängt unter anderem vom Zeitpunkt der Geltendmachung, der konkreten Vorschreibung und den jeweiligen Verjährungsfragen ab.
Auch die Höhe der zulässigen Miete darf nicht pauschal angenommen werden. Es muss geprüft werden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Erhöhung tatsächlich erfüllt waren und welcher Betrag nach den einschlägigen Bestimmungen des MRG verlangt werden durfte.
Was ein Eintritt in das Mietverhältnis für Angehörige bedeutet
Wer nach dem Tod eines Mieters in dessen Mietverhältnis eintritt, übernimmt nicht zwingend dauerhaft alle bisherigen wirtschaftlichen Bedingungen. Unter den Voraussetzungen des § 46 Abs 2 MRG kann eine Anhebung des Hauptmietzinses bis zum gesetzlich zulässigen Betrag möglich sein.
Die Regelung ist insbesondere von der Frage abzugrenzen, ob die eintretende Person zum besonders geschützten Personenkreis nach § 46 Abs 1 MRG gehört. Die konkrete rechtliche Beurteilung hängt daher von den persönlichen Verhältnissen, dem bisherigen Mietverhältnis und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
Für die Praxis sollten Angehörige nach dem Tod eines Mieters daher nicht nur klären, ob sie in das Mietverhältnis eintreten können. Ebenso wichtig ist die Frage, ob und in welchem Umfang sich dadurch die Mietzinsberechnung verändert.
Wann aus einem Mietzinsstreit eine Räumungsgefahr wird
Eine Nachforderung ist zunächst eine Zahlungsfrage. Wird ein behaupteter Mietzinsrückstand jedoch nicht rechtzeitig geklärt, kann daraus ein wesentlich schwerwiegenderer Streit über die Auflösung des Mietverhältnisses und die Räumung entstehen.
Für die Beurteilung kommt es grundsätzlich darauf an, ob objektiv ein Rückstand besteht. Ein persönliches Verschulden des Mieters ist für das Entstehen des Rückstands zunächst nicht erforderlich. Im Anwendungsbereich des MRG bestehen allerdings Schutzmechanismen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Mieter die Folgen einer Auflösung noch abwenden, wenn der geschuldete Betrag bezahlt wird und kein grobes Verschulden am Rückstand vorliegt.
Eine unklare oder komplizierte Rechtslage kann bei dieser Beurteilung eine Rolle spielen. Sie sollte aber nicht dazu führen, dass Betroffene Fristen verstreichen lassen oder Schreiben des Vermieters unbeantwortet lassen.
Auch eine Aufrechnung mit eigenen Gegenforderungen muss rechtzeitig und eindeutig erklärt werden. Wer etwa Kosten für Reparaturen oder Sanierungen getragen hat, kann nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass diese Beträge automatisch von einer Mietzinsforderung abgezogen werden. Wird eine Aufrechnung erst im Räumungsverfahren erklärt, kann es zu spät sein, um einen bereits bestehenden Rückstand zu beseitigen.
Was Mieter und Vermieter jetzt beachten sollten
Für Mieter
- Prüfen lassen, ob der Eintritt in das Mietverhältnis nach dem Tod des bisherigen Mieters eine Erhöhung nach § 46 Abs 2 MRG ermöglichen konnte.
- Eine rückwirkende Forderung genau aufschlüsseln lassen: Welche Monate sind betroffen? Welche Berechnung wurde angewendet? Sind einzelne Zeiträume bereits verjährt?
- Die Zahlung der bisher vorgeschriebenen Miete nicht ohne rechtliche Prüfung einstellen.
- Eigene Aufwendungen für Reparaturen oder Sanierungen dokumentieren und eine mögliche Aufrechnung rechtzeitig sowie ausdrücklich erklären.
- Bei einer Klage, einer Auflösungserklärung oder einer Räumungsdrohung sofort rechtliche Beratung einholen.
Für Vermieter
- Eine mögliche Mietzinserhöhung möglichst frühzeitig und klar geltend machen.
- In Vorschreibungen nachvollziehbar anführen, auf welche gesetzliche Grundlage sich die Forderung stützt.
- Vor einer Nachforderung die Verjährung und die genaue Höhe des Anspruchs prüfen.
- Vor einem Räumungsverfahren den tatsächlich offenen Betrag sorgfältig berechnen und allfällige Einwendungen des Mieters berücksichtigen.
Häufige Fragen zur rückwirkenden Mietzinserhöhung
Kann der Vermieter nach vielen Jahren plötzlich mehr Miete verlangen?
Grundsätzlich kann eine zulässige Mietzinserhöhung auch später geltend gemacht werden. Das jahrelange Vorschreiben eines niedrigeren Betrags bedeutet nicht automatisch einen Verzicht. Rückwirkende Ansprüche sind jedoch grundsätzlich durch die dreijährige Verjährungsfrist begrenzt und müssen inhaltlich sowie rechnerisch gerechtfertigt sein.
Habe ich durch die jahrelange Zahlung der vorgeschriebenen Miete nichts mehr zu befürchten?
Nicht zwingend. Die laufende Zahlung kann zwar für die Beurteilung des Einzelfalls bedeutsam sein, sie verhindert aber nicht automatisch jede spätere Nachforderung. Entscheidend ist, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für die Erhöhung vorlagen und welche Zeiträume noch offen sind.
Was soll ich tun, wenn eine hohe Nachforderung kommt?
Die Forderung sollte nicht ignoriert, aber auch nicht ungeprüft anerkannt werden. Lassen Sie die Berechnung, die gesetzliche Grundlage, die Verjährung und mögliche Gegenforderungen rasch prüfen. Besonders wichtig ist das, wenn gleichzeitig eine Kündigung, Auflösung oder Räumung angekündigt wird.
Kann ich Sanierungskosten von der Miete abziehen?
Das hängt von der Art der Arbeiten, der rechtlichen Grundlage der Kostenübernahme und einer wirksamen Aufrechnungserklärung ab. Ein automatischer Abzug ist nicht selbstverständlich. Eine Aufrechnung sollte rechtzeitig und eindeutig erklärt werden.
Rechtsanwalt Wien bei Mietzinsnachforderungen
Die Entscheidung des OGH vom 24.07.2014, 1 Ob 129/14y, macht deutlich: Weder eine späte Nachforderung noch jahrelang unveränderte Mietzinsvorschreibungen dürfen ohne genaue Prüfung bewertet werden. Für Mieter stehen oft die finanzielle Sicherheit und der Erhalt der Wohnung auf dem Spiel. Vermieter wiederum müssen ihre Ansprüche nachvollziehbar berechnen und rechtzeitig durchsetzen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei Streitigkeiten über Mietzinserhöhungen, rückwirkende Forderungen, Mietzinsrückstände und drohende Räumungsverfahren. Lassen Sie Ihre konkrete Situation frühzeitig prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH am Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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