Mietzinsanhebung bei Unternehmensübernahme: Warum Käufer nicht blind auf alte Mietverträge vertrauen dürfen

Rechtsanwalt Wien klärt auf: Wenn Mietverträge zur Falle werden – ein unterschätztes Risiko für Unternehmer

Mietzinsanhebung bei Unternehmensübernahme ist ein häufig unterschätztes Risiko, wenn alte Mietverträge rechtlich nicht abgesichert sind. Sie übernehmen ein florierendes Unternehmen, investieren Zeit, Kapital und Engagement – nur um kurze Zeit später eine empfindliche Mietzinserhöhung präsentiert zu bekommen. Viele Unternehmer gehen davon aus, dass bei der Betriebsübernahme auch das bestehende Mietverhältnis unverändert fortbesteht. Doch was, wenn der Vermieter das anders sieht? Was, wenn zwischen alten Mietvertragsklauseln und geltendem Mietrecht plötzlich eine juristische Kluft klafft?

In einem aktuellen Fall musste sich der Oberste Gerichtshof (OGH) genau mit diesem Problem befassen. Der Fall zeigt: Unternehmensübernahmen in bestehenden Geschäftsliegenschaften bergen erhebliche mietrechtliche Risiken – insbesondere dann, wenn vermeintlich „unverrückbare“ Mietvereinbarungen auf das Mietrechtsgesetz treffen.

In diesem Beitrag erklären wir den entscheidenden Sachverhalt, analysieren die Rechtslage, zeigen die Tragweite der Gerichtsentscheidung auf und geben praxisnahe Handlungsempfehlungen für Mieter, Käufer und Vermieter von Geschäftsobjekten.

Der Sachverhalt: Ein Hotel, ein alter Mietvertrag – und die große Frage: Darf der Vermieter die Miete anheben?

Die Klägerin in diesem Fall betrieb ein Hotel in einem gemieteten Objekt und hatte das Unternehmen inklusive bestehender Mietverträge übernommen. Sie war der Meinung, dass sie durch diese Unternehmensübernahme automatisch in sämtliche Rechte der alten Mieterin eingetreten sei – inklusive eines im ursprünglichen Mietvertrag enthaltenen Weitergaberechts.

Dieses Weitergaberecht stammte aus einer Zeit, in der das Objekt noch wohnlich genutzt wurde. Die betreffende Klausel erlaubte es, das Mietobjekt weiterzugeben, ohne dass dabei das Mietverhältnis neu verhandelt werden müsste. Nach Auffassung der neuen Mieterin gelte dieses Recht auch bei der Betriebsübernahme – damit, so ihre Erwartung, müsse die Miete nicht erhöht werden.

Doch die Vermieterin sah das anders: Sie erhöhte zum 1. Jänner 2021 den Hauptmietzins – gestützt auf § 12a Mietrechtsgesetz (MRG), der eine Neufestsetzung des Mietzinses bei Betriebsübernahmen ausdrücklich erlaubt. Die Mieterin erhob daraufhin Klage, mit dem Ziel feststellen zu lassen, dass diese Mietzinsanhebung rechtswidrig sei.

Es entbrannte ein rechtlicher Streit, der sich durch mehrere Instanzen zog – und mit einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs endete. Zur Entscheidung.

Die Rechtslage: § 12a MRG, Weitergaberechte und der Eintritt „ex lege“

§ 12a MRG – Eintrittsrecht und Mietzinsanpassung

Diese Vorschrift besagt: Wird ein Unternehmen übernommen und der Betrieb in einem gemieteten Objekt fortgesetzt, so tritt der Übernehmer automatisch – also „ex lege“ – in das bestehende Mietverhältnis ein. Gleichzeitig erhält der Vermieter das Recht, den Hauptmietzins neu festzusetzen, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Dieses gesetzliche Anhebungsrecht dient dem Schutz der Vermieterinteressen: Während bei einer Unternehmensfortführung keine formale Vertragsübernahme stattfindet, ändert sich sehr wohl die Person des wirtschaftlichen Vertragspartners. Der Gesetzgeber erlaubt daher eine Neufestsetzung des Mietzinses, um die tatsächlichen Marktverhältnisse zu berücksichtigen.

Weitergaberechte: Vertragliche Ausnahme vom Gesetz

Manche Mietverträge enthalten sogenannte „Weitergaberechte“. Diese Klauseln gestatten es dem Mieter, das Mietobjekt an Dritte weiterzugeben, ohne dass der Vermieter einen neuen Mietzins festsetzen darf. Solche Weitergaberechte stellen eine Ausnahme vom Gesetz dar – sie können daher das gesetzliche Anhebungsrecht einschränken oder ausschließen.

Allerdings gilt: Weitergaberechte müssen präzise formuliert, auf den konkreten Nutzungstyp bezogen und rechtzeitig sowie korrekt gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden, um wirksam zu sein. Fehlt es an einer dieser Bedingungen, greift § 12a MRG in voller Härte.

Die Entscheidung des Gerichts: Mietzinsanhebung war rechtskonform

Der Oberste Gerichtshof wies die Klage der Mieterin ab. Die Richter stellten klar, dass die Mietzinsanhebung gesetzlich zulässig war – und die Mietvertragsklausel in diesem Fall nicht schützend wirkt. Das Urteil basierte auf zwei zentralen Erkenntnissen:

1. Das Weitergaberecht bezog sich auf Wohnzwecke, nicht auf eine gewerbliche Nutzung wie ein Hotel. Eine solche Zweckbindung ist juristisch relevant – denn die Anwendbarkeit auf betrieblich genutzte Mietobjekte war vertraglich nicht vorgesehen.
2. Die Weitergabe wurde dem Vermieter nicht rechtzeitig erklärt. Die Übergabe des Unternehmens war bereits erfolgt, ohne dass das vertraglich vereinbarte Weitergaberecht dem Vermieter gegenüber korrekt ausgeübt worden war. Damit trat automatisch die gesetzliche Regelung (§ 12a MRG) in Kraft.

Im Ergebnis steht fest: Der Vermieter durfte den Mietzins neu festsetzen, das Urteil bestätigt das gesetzliche Anhebungsrecht bei Unternehmensübernahmen ausdrücklich.

Praxis-Auswirkung: Was bedeutet das Urteil für Sie? Drei konkrete Beispiele

1. Unternehmensübernahme mit fixem Mietvertrag – trotzdem Mietzinsanhebung?

Ja. Selbst wenn der Mietvertrag alt, vermeintlich „sicher“ und langfristig erscheint: Wird ein Unternehmen übernommen und fortgeführt, greift § 12a MRG – und erlaubt unabhängig vom Alter des Vertrags eine Mietzinsanpassung, sofern kein wirksam ausgeübtes Weitergaberecht vorliegt.

2. Weitergabeklausel vorhanden – schützt trotzdem nicht?

Richtig. Nur Weitergaberechte, die sich ausdrücklich auf gewerbliche Nutzung beziehen und form- sowie fristgerecht gegenüber dem Vermieter geltend gemacht wurden, entfalten rechtlich Schutzwirkung. Pauschale oder undifferenzierte Klauseln helfen kaum. Zudem genügt ein Verweis auf die Unternehmensfortführung nicht – die formale Erklärung ist Pflicht.

3. Für Vermieter: Wann darf ich den Hauptmietzins erhöhen?

• Wenn der Betrieb in meinem Objekt von einer anderen Person übernommen wurde
• Wenn kein auf Geschäftszwecke wirksam ausgeübtes Weitergaberecht existiert
• Wenn der neue Betreiber in das bestehende Mietverhältnis „ex lege“ eintritt

Dann ist eine Mietzinsanhebung gesetzlich erlaubt, auch bei historisch alten Mietverträgen. Vermieter sollten daher Betriebsübernahmen aktiv beobachten und prüfen lassen.

FAQ – häufige Fragen verständlich erklärt

Was genau bedeutet „Eintritt ex lege“ im Mietrecht?

„Ex lege“ heißt „kraft Gesetzes“. Im Mietrecht bedeutet das: Eine Person tritt automatisch und ohne weiteres Zutun in ein bestehendes Mietverhältnis ein – etwa dann, wenn sie ein Unternehmen übernimmt und den Betrieb in den bisherigen Geschäftsräumlichkeiten weiterführt (§ 12a MRG). Der Vermieter muss dem nicht zustimmen – aber er darf unter Umständen den Mietzins anheben.

Kann ein Weitergaberecht auch bei Geschäftslokalen gelten?

Grundsätzlich ja – doch viele ältere Mietvertragsklauseln beziehen sich ausschließlich auf Wohnraummiete. Für Geschäftsräume muss aus der Formulierung des Weitergaberechts klar hervorgehen, dass auch eine gewerbliche Nutzung umfasst ist. Nur dann kann ein solches Recht den Eintritt ex lege verhindern – und damit auch die Mietzinsanhebung.

Wie kann ich mich als Käufer eines Unternehmens vor Mietzinserhöhungen schützen?

Vor jeder Betriebsübernahme sollten Sie:

• Den bestehenden Mietvertrag durch einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt prüfen lassen
• Die Formulierungen zu Weitergaberechten analysieren: Gelten sie für die konkrete Nutzung?
• Form und Frist der Weitergabeerklärung gegenüber dem Vermieter klären

Dabei handelt es sich um komplexe Fragen des Vertrags- und Mietrechts – hier zahlt sich rechtliche Beratung definitiv aus. Eine fehlerhafte Annahme über die Unveränderlichkeit eines Mietzinses kann langfristig zu erheblichen Mehrkosten führen.

Fazit: Wer Geschäftsräume übernimmt, sollte das Mietrecht kennen – wir helfen Ihnen dabei

Die Entscheidung des OGH ist ein wegweisendes Urteil für alle, die ein Unternehmen übernehmen und dabei bestehende Geschäftslokale weiternutzen. Sie zeigt glasklar: Ohne rechtssicheres und auf Geschäftszwecke anwendbares Weitergaberecht besteht ein erhebliches Risiko einer plötzlichen Mietzinserhöhung – selbst bei jahrzehntealten Verträgen.

Wir empfehlen daher dringend:

• Lassen Sie bestehende Mietverträge vor der Übernahme anwaltlich prüfen.
• Klären Sie, ob und wie ein Weitergaberecht vertraglich gestaltet und wirksam ausgeübt werden kann.
• Verstehen Sie die Rechte und Pflichten sowohl aus § 12a MRG als auch aus vertraglicher Vereinbarung.

Sie planen eine Unternehmensübernahme oder nutzen Geschäftsräume aufgrund langer Mietverträge? Verlassen Sie sich nicht auf veraltete Vertragsklauseln. Kontaktieren Sie uns für eine fundierte rechtliche Analyse – wir unterstützen Sie mit unserer Expertise im Miet- und Unternehmensrecht.

Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH – Ihre Partner für wirtschaftsrechtliche Klarheit
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