Mietkaution Eigentümerwechsel: Wer haftet für verlorene Kautionen?
Mietkaution Eigentümerwechsel: Der Kauf eines Zinshauses bringt nicht nur Mieteinnahmen und bestehende Verträge mit sich. Er kann auch eine finanzielle Verpflichtung enthalten, die auf den ersten Blick kaum sichtbar ist: die Rückzahlung von Mietkautionen. Besonders problematisch wird es, wenn der frühere Vermieter die Kautionen nicht getrennt verwahrt hat und das Geld inzwischen durch Insolvenz, Pfändung oder Bankzugriff verloren gegangen ist.
Für Käufer stellt sich dann eine zentrale Frage: Muss der neue Eigentümer den Mietern die Kaution trotzdem zurückzahlen, obwohl er sie selbst nie erhalten hat? Der Oberste Gerichtshof hat diese Frage in einer Entscheidung aus dem Jahr 2023 zulasten der Käuferin beantwortet.
Der Fall: Hauskauf mit 20 Mietobjekten und fehlenden Kautionen
Im März 2021 erwarb eine Käuferin im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein Haus mit 20 Mietobjekten. Die bestehenden Mietverhältnisse gingen grundsätzlich auf sie über. Damit übernahm sie auch die Verpflichtung, die von den Mietern geleisteten Barkautionen bei Beendigung der Mietverhältnisse zurückzuzahlen.
Das Problem: Die früheren Mieter hatten ihre Kautionen zwar an den damaligen Vermieter bezahlt. Dieser hatte die Beträge jedoch nicht getrennt vom übrigen Vermögen aufbewahrt. Das Geld lag auf einem allgemeinen Konto. Als der frühere Vermieter seine Bankverbindlichkeiten nicht mehr bedienen konnte, griff die Bank auch auf die dort befindlichen Kautionsbeträge zu.
Die neue Eigentümerin hatte die Kautionen daher tatsächlich nie erhalten. Trotzdem musste sie damit rechnen, den Mietern die entsprechenden Beträge bei Ende der Mietverhältnisse ersetzen zu müssen. Sie klagte deshalb gegen den früheren Eigentümer beziehungsweise Geschäftsführer sowie gegen die frühere Hausverwalterin.
Die Käuferin argumentierte, dass ihr durch die mangelhafte Verwahrung der Kautionen ein Schaden entstanden sei. Die Vorinstanzen wiesen die Klage jedoch ab. Der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Entscheidungen.
Was der OGH in der Entscheidung vom 17.08.2023 klargestellt hat
In der Entscheidung OGH vom 17.08.2023, 5 Ob 113/23p, wies der Oberste Gerichtshof die Revision zurück. Die Käuferin erhielt die Kautionsbeträge von den Beklagten nicht ersetzt. Zusätzlich musste sie Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 2.382,67 Euro inklusive Umsatzsteuer ersetzen. Zur Entscheidung.
Die zentrale Aussage des Gerichts lautet: Die gesetzliche Pflicht, Mietkautionen sicher, verzinst und getrennt vom sonstigen Vermögen des Vermieters anzulegen, dient in erster Linie dem Schutz der Mieter. Sie begründet nicht automatisch einen eigenen Schadenersatzanspruch des späteren Erwerbers einer Liegenschaft.
Warum die Käuferin keinen Ersatz verlangen konnte
Nach § 16b MRG muss eine Barkaution grundsätzlich so veranlagt werden, dass sie sicher und vom Vermögen des Vermieters getrennt verwahrt wird. Diese Regelung soll verhindern, dass Mieter ihre Kaution im Fall einer Insolvenz, einer Pfändung oder einer sonstigen finanziellen Krise des Vermieters verlieren.
Die Käuferin versuchte, den Schaden anders zu begründen: Die Mieter hätten zwar noch keinen unmittelbaren Verlust erlitten. Wirtschaftlich werde die Belastung aber auf sie verlagert, weil sie als neue Vermieterin später die Kautionen zurückzahlen müsse.
Dieser Argumentation folgte der OGH nicht. Eine solche sogenannte Schadensverlagerung setzt voraus, dass zunächst eine andere Person tatsächlich geschädigt wurde und der Schaden aufgrund einer besonderen rechtlichen Beziehung bei einem Dritten landet. Nach Ansicht des Gerichts hatten die Mieter ihre Kautionen zum maßgeblichen Zeitpunkt noch nicht verloren. Außerdem war die Käuferin damals noch nicht Vermieterin und daher auch noch nicht zur Rückzahlung verpflichtet.
Die fehlerhafte Verwahrung konnte deshalb nicht ohne Weiteres in einen Schadenersatzanspruch der späteren Eigentümerin umgewandelt werden.
Der neue Eigentümer übernimmt auch das Kautionsrisiko
Wer eine vermietete Liegenschaft erwirbt, tritt grundsätzlich in die bestehenden Mietverträge ein. Das betrifft nicht nur die Rechte auf Mietzinszahlung, sondern auch die damit verbundenen Pflichten. Dazu gehört regelmäßig die Verpflichtung, eine Kaution nach Ende des Mietverhältnisses zurückzuzahlen, soweit keine berechtigten Gegenforderungen bestehen.
Entscheidend ist dabei, dass der neue Eigentümer die Kaution nicht unbedingt persönlich erhalten haben muss. Gegenüber dem Mieter kann er trotzdem zur Rückzahlung verpflichtet sein. Dass der frühere Vermieter die Kaution falsch verwahrt oder das Geld verloren hat, ändert daran grundsätzlich nichts.
Das Risiko besteht nicht nur bei einem freiwilligen Kaufvertrag. Auch beim Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung können bestehende Mietverhältnisse und die damit verbundenen Verpflichtungen eine erhebliche Bedeutung haben. Der Kaufpreis allein zeigt daher nicht, wie hoch die tatsächliche wirtschaftliche Belastung einer vermieteten Immobilie ist.
Keine automatische persönliche Haftung des früheren Geschäftsführers
Die Käuferin hatte außerdem versucht, den früheren Eigentümer beziehungsweise Geschäftsführer persönlich haftbar zu machen. Auch damit hatte sie keinen Erfolg.
Die bloße Stellung als Gesellschafter oder Geschäftsführer führt nicht automatisch zu einer persönlichen Haftung für sämtliche Verpflichtungen einer Gesellschaft. Dafür braucht es eine konkrete rechtliche Grundlage und ein entsprechend nachweisbares Fehlverhalten. Eine persönliche Haftung kann daher nicht allein daraus abgeleitet werden, dass jemand an der früheren Vermieterin beteiligt war oder deren Geschäfte geführt hat.
Auch gegenüber der früheren Hausverwalterin sah der OGH keine ausreichende Grundlage für den geltend gemachten Anspruch. Zwar war die Einzahlung der Kautionen auf ein allgemeines Konto nicht die gesetzeskonforme Form der Verwahrung. Die gesetzliche Anlagepflicht traf nach der Entscheidung jedoch in erster Linie die damalige Vermieterin.
Mietkaution Eigentümerwechsel: Was bedeutet das für Käufer, Vermieter und Mieter?
Für Käufer vermieteter Liegenschaften
Vor dem Erwerb sollte die Kautionssituation genauso sorgfältig geprüft werden wie Mietrückstände, Betriebskostenabrechnungen oder der bauliche Zustand des Hauses. Andernfalls kann eine vermeintlich rentable Immobilie später zu erheblichen Liquiditätsbelastungen führen.
- Der neue Eigentümer kann zur Rückzahlung der Kautionen verpflichtet sein.
- Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn er die Kautionen selbst nie erhalten hat.
- Ein Rückgriff gegen den früheren Eigentümer oder die Hausverwaltung ist nicht automatisch möglich.
- Das Risiko besteht auch bei einer Zwangsversteigerung.
- Fehlende Kautionsbeträge sollten in die Kaufpreisverhandlung und die wirtschaftliche Bewertung einfließen.
Für Vermieter und Hausverwaltungen
Barkautionen dürfen nicht einfach gemeinsam mit dem laufenden Geschäftsgeld auf einem allgemeinen Konto geführt werden. Sie müssen sicher, verzinst und getrennt vom sonstigen Vermögen des Vermieters angelegt werden. Eine Vermischung kann insbesondere bei Zahlungsschwierigkeiten, Pfändungen oder einer Insolvenz erhebliche Folgen haben.
Eine klare Dokumentation ist daher wichtig: Welche Kaution wurde von welchem Mieter bezahlt? Wann wurde sie übernommen? Wo befindet sie sich? Welche Zinsen sind angefallen? Und wer ist für die laufende Verwaltung verantwortlich?
Für Mieter
Die Entscheidung bestätigt die starke Schutzposition von Mietern. Die Rückzahlung der Kaution soll nicht davon abhängen, ob der frühere Vermieter das Geld ordnungsgemäß verwahrt hat. Bei Ende des Mietverhältnisses ist grundsätzlich der aktuelle Vermieter der erste Ansprechpartner für die Abrechnung und Rückzahlung.
Checkliste: Das sollten Käufer vor dem Erwerb prüfen
Wer eine vermietete Liegenschaft kaufen möchte, sollte die Kautionen nicht nur anhand einer allgemeinen Verkäuferangabe beurteilen. Erforderlich ist eine konkrete Prüfung der einzelnen Mietverhältnisse.
- Mieterübersicht erstellen: Welche Mietobjekte sind vermietet und welche Personen haben eine Kaution geleistet?
- Höhe der Kautionen feststellen: Die Beträge sollten mit Mietverträgen, Übergabeprotokollen und Zahlungsbelegen abgeglichen werden.
- Verwahrung kontrollieren: Gibt es Sparbücher, gesonderte Konten oder andere nachvollziehbare Nachweise?
- Rückzahlungsrisiken bewerten: Bei welchen Mietverhältnissen könnte eine Beendigung in absehbarer Zeit bevorstehen?
- Verträge prüfen: Welche Regelungen enthalten die Mietverträge zur Kaution und zur Abrechnung?
- Vertragsgestaltung absichern: Im Kaufvertrag sollte ausdrücklich geregelt werden, welche Kautionen als übernommen gelten und welche Ausgleichsmechanismen zwischen Käufer und Verkäufer vorgesehen sind.
- Rechtzeitig beraten lassen: Die Durchsetzbarkeit eines Rückgriffs gegen den früheren Eigentümer oder die Hausverwaltung muss gesondert geprüft werden.
Wichtig ist: Eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer kann die interne Kostenverteilung regeln. Sie nimmt dem Käufer aber nicht automatisch die Verpflichtung gegenüber den Mietern ab. Ob und in welchem Umfang ein Rückgriff möglich ist, hängt vom konkreten Vertrag, dem Verhalten der Beteiligten und den Umständen des Einzelfalls ab.
Häufige Fragen zur Mietkaution beim Eigentümerwechsel
Muss ich als neuer Eigentümer die Kaution zurückzahlen, obwohl ich sie nie bekommen habe?
Grundsätzlich kann diese Verpflichtung bestehen. Mit dem Eintritt in das Mietverhältnis übernimmt der neue Eigentümer regelmäßig auch die Pflicht zur späteren Kautionsrückzahlung. Ob daneben ein Ersatzanspruch gegen den früheren Eigentümer besteht, ist eine davon getrennte Frage.
Kann ich den früheren Vermieter oder die Hausverwaltung einfach verklagen?
Nein. Ein Rückgriff ist nicht automatisch möglich. Es muss konkret geprüft werden, wer gegen welche Pflicht verstoßen hat, welcher Schaden tatsächlich entstanden ist und ob ein rechtlicher Zusammenhang zwischen diesem Verhalten und der Belastung des neuen Eigentümers besteht.
Gilt das auch bei einem Kauf aus einer Zwangsversteigerung?
Auch bei einem Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren können bestehende Mietverhältnisse und daraus folgende Verpflichtungen relevant sein. Die konkreten Auswirkungen hängen von den Umständen des Verfahrens und den bestehenden Mietverträgen ab. Eine Prüfung vor dem Erwerb ist daher besonders wichtig.
Was können Mieter tun, wenn der Eigentümer wechselt?
Mieter sollten Zahlungsbelege, Mietverträge und Nachweise über die Kaution sorgfältig aufbewahren. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Kaution mit dem aktuellen Vermieter abzurechnen. Kommt es über die Rückzahlung oder die Höhe des Betrags zu Streit, sollte die rechtliche Situation frühzeitig geprüft werden.
Rechtliche Beratung beim Kauf vermieteter Immobilien durch einen Rechtsanwalt Wien
Die Entscheidung des OGH vom 17.08.2023 zeigt deutlich: Beim Erwerb einer vermieteten Liegenschaft können Kautionen zu einem erheblichen wirtschaftlichen Risiko werden. Ein Käufer übernimmt unter Umständen die Rückzahlungspflicht, obwohl die Gelder beim früheren Vermieter verloren gegangen sind. Ein späterer Schadenersatzanspruch ist keineswegs selbstverständlich.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Immobilien- und Mietrecht berät die Kanzlei Pichler Käufer, Vermieter, Hausverwaltungen und Mieter bei der Prüfung von Mietverträgen, Kautionsfragen und Rückgriffsansprüchen. Lassen Sie die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen vor dem Kauf oder bei einem Streit über die Kautionsrückzahlung prüfen.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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