Langfristiger Mietvertrag und Hausstörungen: Wann ist eine vorzeitige Auflösung zulässig?
Hausstörungen können einen langfristigen Mietvertrag erheblich belasten. Ein Mietvertrag über 15 Jahre vermittelt zunächst Sicherheit. Doch dieser Bestandsschutz ist nicht grenzenlos. Wenn von den Bewohnern oder Nutzern einer Mietwohnung wiederholt Bedrohungen, Beschädigungen, massive Verschmutzungen oder andere erhebliche Störungen ausgehen, kann selbst ein langfristiger Mietvertrag vorzeitig beendet werden.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2015: Im Urteil OGH vom 28.04.2015, 10 Ob 26/15v wurde bestätigt, dass eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses und eine Räumung auch bei einer vereinbarten Vertragsdauer von 15 Jahren zulässig sein können. Entscheidend war nicht ein einzelner störender Vorfall, sondern das Gesamtbild wiederholter und schwerwiegender Beeinträchtigungen. Zur Entscheidung.
Was war in dem Wiener Mietshaus passiert?
Eine Organisation hatte den dritten Stock eines Hauses in Wien langfristig gemietet. Dort wurde eine sozialpsychiatrische Wohngemeinschaft für bis zu zwölf Jugendliche betrieben.
Im Laufe der Zeit kam es im Haus zu zahlreichen Problemen. Dazu gehörten unter anderem:
- Verschmutzungen und weggeworfener Unrat,
- Urinieren im Lift und das Beschmieren von Wänden,
- Beschädigungen an Brandmeldern und Lichtschaltern,
- das Werfen von Gegenständen aus Fenstern,
- Beschädigungen an Fahrzeugen,
- Beschimpfungen und Bedrohungen von Mitarbeitern anderer Mieter sowie
- ein allgemeines Gefühl der Unsicherheit im Gebäude.
Andere Mieter konnten ihre Kunden teilweise nicht mehr ungestört empfangen. Sie stellten Mietzinsminderungen oder sogar die Auflösung ihrer eigenen Mietverträge in Aussicht. Für die Vermieterin entstand damit nicht nur ein Konflikt mit der Organisation. Auch die Nutzung des gesamten Hauses und die Vertragsbeziehungen zu anderen Mietern waren gefährdet.
Die Vermieterin erklärte das Mietverhältnis vorzeitig für beendet und klagte auf Räumung. Sie berief sich dabei auf einen erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietobjekts sowie auf grob unleidliches Verhalten nach § 1118 ABGB.
Die Entscheidung des OGH: Ein Kündigungsverzicht schützt nicht vor jeder Auflösung
Der OGH wies die außerordentliche Revision der Mieterin zurück. Damit blieben die Entscheidungen der Vorinstanzen aufrecht: Die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses und die Räumung waren zulässig.
Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen einer ordentlichen Kündigung und einer sofortigen Vertragsauflösung aus wichtigem Grund. Ein Mietvertrag kann vorsehen, dass der Vermieter für eine bestimmte Zeit auf eine ordentliche Kündigung verzichtet. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass das Mietverhältnis auch bei gravierenden Vertragsverletzungen bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit fortgesetzt werden muss.
Ein Kündigungsverzicht betrifft grundsätzlich die normale Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung. Eine Auflösung nach § 1118 ABGB beruht hingegen auf besonderen Umständen, die eine Fortsetzung des Vertrags unzumutbar machen können.
Im konkreten Mietvertrag war außerdem vorgesehen, dass das Mietverhältnis unter anderem aus den in § 1118 ABGB genannten Gründen mit sofortiger Wirkung aufgelöst werden kann. Der langfristige Vertrag und der vereinbarte Kündigungsverzicht standen der Auflösung daher nicht entgegen.
Warum das Verhalten anderer Personen dem Mieter zugerechnet werden kann
Die Organisation argumentierte unter anderem, dass nicht sie selbst, sondern die in der Wohngemeinschaft lebenden Jugendlichen für die einzelnen Vorfälle verantwortlich gewesen seien. Dieses Argument überzeugte den OGH nicht.
Wer eine Wohnung oder andere Mieträume mit Zustimmung des Mieters benützt, hält sich dort nicht völlig außerhalb des Mietverhältnisses auf. Der Mieter muss grundsätzlich dafür sorgen, dass die Räume vertragsgemäß genutzt werden und von den dort lebenden oder betreuten Personen keine unzumutbaren Beeinträchtigungen ausgehen.
Das ist gerade bei Einrichtungen mit mehreren Bewohnern von Bedeutung. Ein Betreiber kann sich nicht ohne Weiteres darauf berufen, dass er eine konkrete Sachbeschädigung oder Bedrohung nicht selbst begangen hat. Entscheidend ist vielmehr, ob die Störungen aus dem von ihm verantworteten Gebrauch des Mietobjekts stammen und ob er seine Pflichten ausreichend wahrgenommen hat.
Das bedeutet nicht, dass ein Mieter für jedes unvorhersehbare Fehlverhalten automatisch den Mietvertrag verliert. Maßgeblich sind immer die Umstände des Einzelfalls. Relevant sind insbesondere die Häufigkeit, die Dauer und die Schwere der Vorfälle sowie die Frage, ob wirksame Maßnahmen zur Verhinderung weiterer Störungen gesetzt wurden.
Wann wird aus einer Unannehmlichkeit eine erhebliche Hausstörung?
Nicht jede Beschwerde rechtfertigt eine sofortige Vertragsauflösung. In einem Mehrparteienhaus gehören gewisse Alltagsgeräusche oder kleinere Unannehmlichkeiten zum normalen Zusammenleben. Die Schwelle zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses ist deutlich höher.
Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt nach der im Verfahren maßgeblichen Beurteilung insbesondere dann nahe, wenn die Nutzung des Mietobjekts die Interessen des Vermieters oder anderer Hausbewohner wiederholt und wesentlich beeinträchtigt. Dabei muss nicht zwingend ein vorsätzliches oder fahrlässiges Verhalten des Mieters nachgewiesen werden. Entscheidend kann die objektive Wirkung der Nutzung sein.
Im entschiedenen Fall ergab sich die erhebliche Beeinträchtigung aus dem Zusammenspiel mehrerer Faktoren: Verunreinigungen, Sachbeschädigungen, Bedrohungen, Beschimpfungen und konkreten Auswirkungen auf andere Mieter. Die Hausbewohner konnten ihre Wohnungen oder Geschäftsräume nicht mehr in der bisher möglichen Weise nutzen. Das Gebäude wurde dadurch insgesamt belastet.
Eine einzelne lautstarke Auseinandersetzung wird daher meist anders zu beurteilen sein als eine über längere Zeit andauernde Serie von Vorfällen. Je massiver und regelmäßiger die Hausstörungen sind, desto eher kann eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar werden.
Was bedeutet die Entscheidung für Mieter, Betreiber und Vermieter?
Betreiber von Wohngemeinschaften und Betreuungseinrichtungen
Wer eine Wohnung oder ein Haus für mehrere Bewohner, betreute Personen oder Klienten anmietet, sollte die Auswirkungen des Betriebs auf die Hausgemeinschaft von Anfang an ernst nehmen. Erforderlich sind klare interne Regeln, erreichbare Ansprechpersonen und ein nachvollziehbares Vorgehen bei Beschwerden.
Wiederholte Vorfälle sollten dokumentiert und nicht nur mündlich besprochen werden. Dazu gehören etwa Meldungen von Hausbewohnern, Gesprächsnotizen, Fotos, Reparaturbelege oder Berichte über gesetzte Betreuungsmaßnahmen. Eine frühe Reaktion kann nicht nur weitere Schäden verhindern, sondern auch zeigen, dass der Betreiber seine Verantwortung wahrnimmt.
Vermieter und andere Hausbewohner
Vermieter müssen gravierende Hausstörungen nicht in jedem Fall bis zum Ende einer langen Vertragslaufzeit hinnehmen. Eine vorzeitige Auflösung nach § 1118 ABGB kann geprüft werden, wenn die Beeinträchtigungen ausreichend schwer wiegen.
Für die rechtliche Beurteilung sind konkrete Beweise besonders wichtig:
- eine chronologische Liste der Vorfälle mit Datum und Uhrzeit,
- Zeugenaussagen anderer Mieter, Mitarbeiter oder Besucher,
- Fotos und Videos, soweit ihre Verwendung rechtlich zulässig ist,
- Reparaturrechnungen und Kostenvoranschläge,
- Polizeiberichte oder sonstige behördliche Dokumentationen,
- Nachweise über Beschwerden und konkrete Einschränkungen anderer Mieter sowie
- der genaue Wortlaut des Mietvertrags einschließlich Auflösungsregelungen.
Eine Räumung lässt sich allerdings nicht allein mit allgemeinen Befürchtungen oder pauschalen Beschwerden durchsetzen. Die tatsächlichen Vorfälle müssen möglichst konkret darstellbar sein. Außerdem ist zu prüfen, ob die Störungen dem Mietgebrauch tatsächlich zugerechnet werden können und ob die gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Was Betroffene jetzt prüfen und dokumentieren sollten
Ob Sie Vermieter, Mieter oder Betreiber einer Einrichtung sind: Bei wiederholten Hausstörungen sollten Sie nicht abwarten, bis sich der Konflikt weiter verschärft.
- Vertrag prüfen: Lesen Sie die Regelungen zur Vertragsdauer, zum Kündigungsverzicht und zur vorzeitigen Auflösung genau durch.
- Vorfälle festhalten: Notieren Sie Datum, Ort, beteiligte Personen, Zeugen und konkrete Folgen jedes Vorfalls.
- Schäden sichern: Bewahren Sie Fotos, Reparaturrechnungen, Schriftverkehr und allfällige behördliche Unterlagen auf.
- Beschwerden konkretisieren: Halten Sie fest, wie andere Mieter, Kunden oder Mitarbeiter tatsächlich beeinträchtigt wurden.
- Maßnahmen dokumentieren: Betreiber sollten nachweisen können, welche Betreuungs-, Kontroll- oder Konfliktlösungsmaßnahmen sie gesetzt haben.
- Keine vorschnellen Erklärungen abgeben: Eine Kündigung, Auflösungserklärung oder Räumungsaufforderung sollte vor dem Versand rechtlich geprüft werden.
- Frühzeitig beraten lassen: Je früher die Beweislage und die Vertragsgrundlagen geprüft werden, desto besser lassen sich weitere Schritte planen.
Häufige Fragen zu langfristigen Mietverträgen und Hausstörungen
Kann ein Mietvertrag über 15 Jahre wirklich vorzeitig beendet werden?
Ja, eine feste Laufzeit schließt eine vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund nicht automatisch aus. Bei besonders schwerwiegenden und wiederholten Hausstörungen kann eine Auflösung nach § 1118 ABGB möglich sein. Das hat der OGH in seiner Entscheidung vom 28.04.2015 ausdrücklich bestätigt.
Gilt ein Kündigungsverzicht auch bei Bedrohungen und Sachbeschädigungen?
Ein Kündigungsverzicht betrifft grundsätzlich die ordentliche Kündigung. Er verhindert nicht automatisch eine sofortige Auflösung wegen gravierender Vertragsverletzungen. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, hängt vom Mietvertrag und den konkreten Umständen ab.
Bin ich als Mieter auch für das Verhalten meiner Bewohner verantwortlich?
Grundsätzlich kann Ihnen das Verhalten von Personen zugerechnet werden, denen Sie die Nutzung der Räume gestatten. Das gilt insbesondere dann, wenn wiederholt erhebliche Hausstörungen auftreten und keine ausreichenden Gegenmaßnahmen gesetzt werden. Eine automatische Haftung für jeden einzelnen Vorfall besteht jedoch nicht.
Reicht eine einzelne Beschwerde für eine Räumung?
In der Regel nicht. Eine einzelne geringfügige Unannehmlichkeit wird meist nicht genügen. Entscheidend sind die Schwere, Häufigkeit und Dauer der Hausstörungen sowie deren konkrete Auswirkungen auf den Vermieter und andere Hausbewohner.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Mietauflösung und Hauskonflikten
Ob eine vorzeitige Auflösung tatsächlich zulässig ist, lässt sich nur anhand des Mietvertrags, der dokumentierten Vorfälle und der konkreten Auswirkungen beurteilen. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Vermieter, Mieter und Betreiber von Einrichtungen bei der rechtlichen Einordnung von Hausstörungen, bei der Prüfung von Auflösungserklärungen sowie bei der Vorbereitung eines gerichtlichen Verfahrens.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht unterstützt die Kanzlei Pichler dabei, die vorhandenen Beweise zu ordnen, Risiken realistisch einzuschätzen und die nächsten Schritte klar festzulegen. Sind Sie von wiederholten Hausstörungen, einer angedrohten Räumung oder einer vorzeitigen Vertragsauflösung betroffen? Vereinbaren Sie eine rechtliche Beratung unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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