Kündigung wegen Fehlverhalten von Besuchern: Wann darf der Vermieter räumen lassen?

Ein Faustschlag, ein Kampfmesser – und trotzdem keine Räumung?

Kündigung wegen Fehlverhalten: Gewaltvorfall im Stiegenhaus, Polizei rückt an, Nachbarn sind verunsichert: Viele Vermieter gehen in so einer Situation davon aus, dass eine Kündigung des Mietvertrags „ohne weiteres“ durchsetzbar ist – insbesondere, wenn es zu einer strafrechtlichen Verurteilung kommt. Doch genau das ist nicht immer der Fall.

In einer Entscheidung aus dem Jahr 2021 (OGH vom 18.05.2021, 1 Ob 92/21t) hat der Oberste Gerichtshof klargestellt: Nicht jede Straftat eines Lebensgefährten oder Besuchers einer Mieterin rechtfertigt die Aufkündigung des Mietvertrags. Entscheidend ist vor allem, wer geschädigt wurde und wie stark die Hausgemeinschaft tatsächlich betroffen ist.

Der Beitrag zeigt, was Vermieter und Mieter aus dieser Entscheidung lernen können, welche Grenzen das Mietrechtsgesetz (MRG) bei Kündigungen wegen Fehlverhalten zieht und wie Sie in ähnlichen Situationen sinnvoll reagieren. Die Frage der Kündigung wegen Fehlverhalten steht dabei im Mittelpunkt.

Der konkrete Fall: Gewalt gegen Spendensammlerin und verbotene Waffe

Im entschiedenen Fall kündigte eine Vermieterin einer Mieterin die Wohnung und begehrte die Räumung. Begründung: Der damalige Lebensgefährte der Mieterin hatte im Haus eine Spendensammlerin geschlagen und besaß zudem ein verbotenes Kampfmesser. Der Lebensgefährte wurde dafür strafrechtlich verurteilt.

Die Vermieterin sah darin „unleidliches Verhalten“ und eine „strafbare Handlung“ im Sinn des Mietrechtsgesetzes und stützte darauf ihre Kündigung. Die Mieterin selbst hatte die Tat nicht begangen – es ging ausschließlich um das Verhalten ihres Lebensgefährten.

Die Vorinstanzen (also die Gerichte erster und zweiter Instanz) kamen jedoch zum Schluss: Kein ausreichender Kündigungsgrund. Weder liege ein kündigungsrelevantes „unleidliches Verhalten“ noch eine „strafbare Handlung“ vor, die den gesetzlich geschützten Personenkreis betreffe. Daher hoben sie die Kündigung auf.

Die Vermieterin gab sich damit nicht zufrieden und erhob außerordentliche Revision an den Obersten Gerichtshof (OGH). Der OGH wies diese jedoch zurück. Das Ergebnis: Die Mieterin musste nicht ausziehen.

Kündigung wegen Fehlverhalten – wann ist „unleidliches Verhalten“ nach dem MRG ein Kündigungsgrund?

Das Mietrechtsgesetz kennt mehrere Kündigungsgründe. Einer davon ist das sogenannte „unleidliche Verhalten“ (in der Praxis oft nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG geprüft). Gemeint sind Verhaltensweisen des Mieters oder ihm zurechenbarer Personen, die das Zusammenleben in der Hausgemeinschaft nachhaltig stören.

Wichtige Eckpunkte dazu in verständlicher Sprache:

• Dauer oder Gewicht der Störung: Meist braucht es wiederholte Störungen (z.B. ständig laute Partys, laufende Beschimpfungen, anhaltende Drohungen). Ein einzelner Vorfall reicht nur dann, wenn er besonders gravierend ist.
• Beeinträchtigung der Hausgemeinschaft: Es reicht nicht, dass das Verhalten „unsympathisch“ ist oder jemandem missfällt. Das Zusammenleben im Haus muss konkret und deutlich beeinträchtigt werden.
• Zurechnung zum Mieter: Nicht nur der Mieter selbst, auch sein Lebensgefährte, Angehörige oder häufige Besucher können ihm rechtlich zugerechnet werden. Aber: Auch dann muss die Störung die Hausgemeinschaft betreffen.

Im vom OGH geprüften Fall war zwar klar, dass der Lebensgefährte gewalttätig wurde und ein verbotenes Kampfmesser besaß. Dennoch fehlte nach Ansicht der Gerichte ein entscheidender Punkt: Die Hausgemeinschaft selbst war durch den Vorfall nicht in einer Weise betroffen, die eine Kündigung rechtfertigen würde.

„Strafbare Handlung“ als Kündigungsgrund – aber gegen wen?

Ein weiterer möglicher Kündigungsgrund im Mietrecht ist die Begehung einer strafbaren Handlung. Auch hier zeigt die Rechtsprechung allerdings klare Grenzen:

• Wer muss betroffen sein? Die strafbare Handlung muss sich gegen die Vermieterin, den Vermieter oder gegen eine im Haus wohnende Person richten. Alternativ muss zumindest eine unmittelbare Betroffenheit dieses Personenkreises vorliegen.
• Weit gefasster Mitbewohnerbegriff – aber nicht grenzenlos: Der Begriff der „Mitbewohner“ wird in der Rechtsprechung grundsätzlich weit verstanden (z.B. auch Familienangehörige oder länger anwesende Personen). Dennoch braucht es eine gewisse Zuordnung zur Hausgemeinschaft.

Im besprochenen Fall war die geschädigte Person eine Spendensammlerin, die zufällig im Haus unterwegs war. Sie war weder Mieterin, noch Angehörige eines Mieters, noch hatte sie eine sonstige Beziehung zur Hausgemeinschaft. Damit fiel sie rechtlich nicht unter den besonders geschützten Personenkreis.

Ergebnis: Auch der Kündigungsgrund der „strafbaren Handlung“ griff nicht, weil die Tat nicht gegenüber einer geschützten Person im Sinn des Mietrechts begangen wurde.

Was hat der OGH konkret entschieden?

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in der Entscheidung vom 18.05.2021, 1 Ob 92/21t, die außerordentliche Revision der Vermieterin zurückgewiesen. Damit bestätigte er die Entscheidungen der Vorinstanzen, die die Kündigung für unzulässig gehalten hatten.

Wesentliche Punkte der OGH-Entscheidung in einfachen Worten:

• Die geschädigte Spendensammlerin gehörte nicht zur Gruppe der Mitbewohner oder sonstigen nach dem MRG geschützten Personen.
• Das Verhalten des Lebensgefährten stellte keine solche Beeinträchtigung der Hausgemeinschaft dar, die eine Kündigung rechtfertigt.
• Die Vermieterin konnte keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinn der Zivilprozessordnung (insbesondere § 502 ZPO) aufzeigen. Deshalb war die außerordentliche Revision schon formal nicht zulässig.

Für Mieter und Vermieter bedeutet das: Auch bei strafrechtlich relevanten Vorfällen ist eine Kündigung keineswegs automatisch wirksam. Entscheidend ist immer der konkrete Bezug zur Hausgemeinschaft und zum geschützten Personenkreis.

Zur Entscheidung

Was heißt das in der Praxis? Beispiele für Vermieter und Mieter

1. Vermieter: Nicht jede Straftat eines Besuchers rechtfertigt eine Kündigung

Als Vermieterin oder Vermieter können Sie nicht jeden Vorfall im Haus zum Anlass für eine Beendigung des Mietverhältnisses nehmen. Ein paar typische Konstellationen:

• Fall A – Gewalt gegen fremde Person im Haus: Ein Besucher eines Mieters gerät im Stiegenhaus mit einem Paketboten in Streit und schlägt ihn. So problematisch dieses Verhalten ist: Wenn weder Vermieter noch Hausbewohner unmittelbar betroffen sind, ist eine Kündigung rechtlich oft schwierig.
• Fall B – fortgesetzte Gewalt oder Drohungen gegen Nachbarn: Greift ein Lebensgefährte des Mieters mehrfach Nachbarn an, bedroht oder beschimpft sie, kann das sehr wohl als unleidliches Verhalten gelten und einen Kündigungsgrund darstellen – vor allem bei Wiederholung oder großer Intensität.
• Fall C – strafbare Handlung gegen Vermieter: Wird der Vermieter persönlich angegriffen, bedroht oder geschädigt (z.B. Sachbeschädigung, Körperverletzung), spricht dies deutlich für einen Kündigungsgrund.

Wichtig ist immer: Es braucht eine konkrete Beeinträchtigung der Hausgemeinschaft oder eine Tat gegen die gesetzlich geschützten Personen. Die Frage der Kündigung wegen Fehlverhalten ist immer auf den Einzelfall bezogen.

2. Mieter: Fehlverhalten von Partner oder Besuchern kann Ihnen zugerechnet werden

Für Mieterinnen und Mieter ist die Entscheidung kein Freibrief. Das Verhalten von Lebensgefährten, Familienangehörigen oder regelmäßigen Besuchern kann Ihrem Mietverhältnis zugerechnet werden.

Typische Risiken für Mieter:

• Wiederholte, massive Ruhestörungen durch Partys, laute Musik oder aggressives Verhalten von Gästen.
• Drohungen oder körperliche Angriffe gegen Nachbarn oder den Vermieter.
• Verstöße gegen das Strafrecht (z.B. Sachbeschädigung, Körperverletzung, Diebstahl) im Haus, die auf Ihre Sphäre zurückzuführen sind.

Die Entscheidung des OGH zeigt „nur“, dass eine einmalige Straftat gegenüber einer außenstehenden Person ohne Bezug zur Hausgemeinschaft im konkreten Fall nicht ausgereicht hat. In vielen anderen Konstellationen kann eine Kündigung aber sehr wohl erfolgreich sein. Auch hier ist die genaue Prüfung einer möglichen Kündigung wegen Fehlverhalten angezeigt.

Wie sollte man vorgehen? Konkrete Handlungsempfehlungen

Für Vermieter: Strategisch vorgehen, bevor Sie kündigen

• 1. Betroffenenkreis klären: Überlegen Sie genau: Wer ist geschädigt oder bedroht worden? Handelt es sich um Mitbewohner, den Vermieter selbst oder völlig außenstehende Personen?
• 2. Vorfälle dokumentieren: Führen Sie ein Protokoll über Störungen: Datum, Uhrzeit, Art der Störung, beteiligte Personen, eventuelle Zeugen. Bewahren Sie Polizei- und Arztberichte auf.
• 3. Abmahnung in Betracht ziehen: Oft ist eine schriftliche Verwarnung sinnvoll, bevor Sie zur Kündigung greifen. Diese kann später im Prozess zeigen, dass der Mieter trotz Warnung sein Verhalten (bzw. das seiner Besucher) nicht geändert hat.
• 4. Rechtliche Prüfung vor Einleitung einer Kündigung: Lassen Sie vor einer Kündigung prüfen, ob ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund mit ausreichender Beweisbasis vorliegt. Eine voreilige, schlecht begründete Kündigung kann vor Gericht scheitern und Kosten verursachen.

Für Mieter: Frühzeitig reagieren und Beweismittel sichern

• 1. Distanzierung vom Fehlverhalten: Wenn ein Lebensgefährte oder Besucher sich massiv falsch verhält, kann es wichtig sein, sich klar von diesem Verhalten zu distanzieren – im Extremfall auch durch Trennung oder Hausverbot.
• 2. Eigene Schritte dokumentieren: Halten Sie fest, welche Maßnahmen Sie gesetzt haben (z.B. Gespräche, schriftliche Aufforderungen an die Person, Polizei-Verständigung).
• 3. Kommunikation mit dem Vermieter: Informieren Sie den Vermieter, dass Sie das Verhalten nicht dulden und welche Schritte Sie setzen. Das kann im Streitfall entscheidend sein.
• 4. Kündigungsschreiben prüfen lassen: Erhalten Sie eine Kündigung wegen angeblichen Fehlverhaltens von Besuchern oder Angehörigen, lassen Sie das Schreiben rechtlich überprüfen, bevor Sie reagieren.

Kurze FAQ: Häufige Fragen zum Thema Kündigung wegen Fehlverhalten

Kann mich der Vermieter kündigen, wenn mein Partner einmal ausrastet?

Ein einmaliger Ausraster reicht nur in extrem schweren Fällen für eine Kündigung – etwa bei sehr gravierender Gewalt gegenüber Vermieter oder Nachbarn. Bei einem einmaligen Vorfall, der eine außenstehende Person betrifft und keinen nachhaltigen Einfluss auf die Hausgemeinschaft hat, ist eine Kündigung rechtlich oft nicht durchsetzbar. Es kommt aber immer auf die Umstände des Einzelfalls an.

Reicht es für eine Kündigung, wenn meine Besucher ständig laut sind?

Wiederholte, erhebliche Ruhestörungen durch Ihre Besucher können sehr wohl als „unleidliches Verhalten“ gewertet werden. Gerade wenn Nachbarn massiv betroffen sind, Beschwerden vorliegen und sich nichts ändert, steigt das Risiko einer wirksamen Kündigung deutlich.

Bin ich als Vermieter für Straftaten im Haus verantwortlich, wenn ich nicht kündige?

Sie sind nicht automatisch haftbar, nur weil Sie einen Mieter nicht sofort kündigen. Allerdings kann es zivil- oder versicherungsrechtliche Folgefragen geben, wenn Sie trotz massiver, dokumentierter Gefahrenlage untätig bleiben. Daher sollten Sie bei ernsten Vorfällen rechtliche Beratung einholen und geeignete Schritte (Abmahnung, Unterlassungsaufforderung, notfalls Kündigung) prüfen.

Was soll ich als Mieter tun, wenn ein Besucher im Haus straffällig wird?

Reagieren Sie sofort: Distanzieren Sie sich vom Verhalten, beenden Sie die Situation (notfalls mit Hilfe der Polizei) und überlegen Sie, ob die Person noch in Ihre Wohnung kommen darf. Dokumentieren Sie Ihre Schritte und informieren Sie den Vermieter sachlich. Das kann im Streitfall entscheidend sein, um zu zeigen, dass Sie das Fehlverhalten nicht tolerieren.

Rechtsanwalt Wien

Individuelle Beratung lohnt sich – gerade bei konfliktreichen Mietverhältnissen

Konflikte rund um Kündigungen wegen „unleidlichen Verhaltens“ oder strafbaren Handlungen sind rechtlich und emotional heikel. Die Grenzen zwischen noch hinnehmbarer Störung und kündigungsrelevantem Verhalten verlaufen oft im Detail – und genau dort entscheidet sich, ob eine Kündigung hält oder nicht.

Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Mietrecht kennt die Pichler Rechtsanwalt GmbH die typischen Fallstricke bei der Vorbereitung und Abwehr von Kündigungen. Ob Sie als Vermieter überlegen, ein Mietverhältnis wegen massiver Störungen zu beenden, oder als Mieter eine Kündigung erhalten haben: Eine frühzeitige rechtliche Einschätzung kann Kosten, Zeit und Nerven sparen.

Wenn Sie eine Kündigung prüfen lassen möchten oder unsicher sind, welche Schritte in Ihrer Situation sinnvoll sind, können Sie die Kanzlei Pichler unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at kontaktieren. Gemeinsam lässt sich klären, welche Möglichkeiten Sie haben und wie Ihre Interessen bestmöglich gewahrt werden können.

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