Kündigung: unleidliches Verhalten [Rechtsanwalt Wien]

Kündigung: unleidliches Verhalten – wann Streit mit Nachbarn die Wohnung kosten kann

Unleidliches Verhalten: Wie viel müssen Nachbarn tatsächlich aushalten? Und ab wann wird aus einem schwierigen Zusammenleben ein mietrechtlich relevanter Kündigungsgrund?

Eine einzelne Auseinandersetzung führt nicht automatisch zum Verlust der Wohnung. Wiederholtes bedrohliches, einschüchterndes oder sonst unzumutbares Verhalten kann jedoch weitreichende Folgen haben. Das gilt auch dann, wenn der betroffene Mieter viele Jahre unauffällig im Haus gelebt hat oder sein Verhalten selbst anders wahrnimmt.

Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2019 zeigt, wie streng die Gerichte bei einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens und bei einer drohenden Beschädigung des Mietobjekts vorgehen können. Sie verdeutlicht außerdem, wann unleidliches Verhalten im Mietrecht zur Kündigung führen kann.

Der Anlassfall: Bedrohliches Verhalten und eine gefährdete Bausubstanz

In dem vom OGH zu beurteilenden Fall kam es über längere Zeit zu erheblichen Konflikten in einem Mietshaus. Dem Mieter wurde unter anderem vorgeworfen, im Keller wiederholt das Licht ausgeschaltet zu haben, obwohl er wusste, dass sich dort andere Personen aufhielten.

Darüber hinaus soll er sich gegenüber einer Mitbewohnerin in einer Weise geäußert haben, die als subtile Drohung mit körperlicher Gewalt verstanden werden konnte. Dabei verwies er auch darauf, früher Boxer gewesen zu sein. Die Mitbewohnerin wurde wiederholt abgepasst und in einem Türbereich am Weitergehen gehindert.

Besonders verstörend war, dass der Mieter unerwünschte Gegenstände und Nachrichten hinterließ. Unter anderem wurde ein Gummipenis mit rötlichen Spuren, die wie Blut aussahen, in den Briefschlitz gesteckt. Zunächst fand die minderjährige Tochter der Mitbewohnerin den Gegenstand.

Der Vermieter hatte bereits über längere Zeit versucht, den Mieter zu einer Änderung seines Verhaltens zu bewegen. Zusätzlich bestanden im Mietobjekt unsachgemäße und undichte Installationen. Austretendes Wasser wurde rund ein Jahr lang lediglich mit einem Behälter aufgefangen, obwohl dadurch Schäden an der Bausubstanz drohen konnten.

Der Mieter verwies unter anderem darauf, jahrzehntelang ohne Beanstandungen im Haus gelebt zu haben. Außerdem wurde eine psychische beziehungsweise verhaltensbezogene Auffälligkeit festgestellt. Diese Argumente änderten am Ergebnis jedoch nichts.

Was der OGH entschieden hat

Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision zurück. Maßgeblich war die Entscheidung OGH vom 03.04.2019, 1 Ob 39/19w. Damit blieb die Beurteilung der Vorinstanzen aufrecht: Das Verhalten des Mieters rechtfertigte die gerichtliche Aufkündigung des Mietverhältnisses. Zur Entscheidung.

Das Gericht sah sogar zwei eigenständige Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 Z 3 Mietrechtsgesetz (MRG):

• Unleidliches Verhalten: Das Verhalten gegenüber den Mitbewohnern störte das friedliche Zusammenleben in einer Weise, die objektiv nicht mehr zumutbar war.
• Erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstands: Die unsachgemäßen Installationen und das längere Untätigbleiben trotz erkennbarer Gefahr konnten zu erheblichen Schäden an der Substanz des Hauses führen.

Die außerordentliche Revision war nach Ansicht des OGH nicht zulässig, weil keine erhebliche Rechtsfrage vorlag und das Berufungsgericht seinen rechtlichen Beurteilungsspielraum nicht überschritten hatte.

Unleidliches Verhalten wird nicht nur nach der Absicht beurteilt

Der Begriff des „unleidlichen Verhaltens“ klingt zunächst unbestimmt. Gemeint ist vereinfacht gesagt ein Verhalten, das das friedliche Zusammenleben im Haus erheblich und objektiv unzumutbar beeinträchtigt.

Entscheidend ist nicht allein, wie der Mieter sein Verhalten selbst versteht. Maßgeblich ist vielmehr, wie es auf andere Bewohner wirkt und welche Folgen es für das Zusammenleben hat. Eine Person kann daher nicht allein mit dem Argument entlastet werden, sie habe niemanden absichtlich einschüchtern oder bedrohen wollen.

Gerichte betrachten dabei regelmäßig das gesamte Verhalten. Relevant können insbesondere sein:

• wiederholte Drohungen oder Anspielungen auf körperliche Gewalt,
• aggressives oder einschüchterndes Auftreten,
• das Abpassen oder Verfolgen von Mitbewohnern,
• das Versperren von Wegen oder der Zugang zu bestimmten Bereichen,
• verstörende Nachrichten oder Gegenstände,
• eine nachhaltige Beeinträchtigung der Sicherheit und des Hausfriedens.

Nicht jede Unhöflichkeit und nicht jeder Nachbarschaftsstreit erfüllt diese Voraussetzungen. Entscheidend sind unter anderem die Intensität, die Dauer, die Wiederholung und die konkreten Auswirkungen des Verhaltens. In besonders schweren Fällen kann aber auch ein einzelner Vorfall ausreichen, wenn er das zumutbare Maß deutlich überschreitet.

Psychische Probleme schließen eine Kündigung nicht automatisch aus

Der Anlassfall macht außerdem deutlich: Eine psychische Erkrankung oder eine eingeschränkte Wahrnehmung kann menschlich und medizinisch von großer Bedeutung sein. Sie beseitigt jedoch nicht automatisch die mietrechtlichen Folgen eines objektiv unzumutbaren Verhaltens.

Für die Beurteilung des Kündigungsgrundes kommt es primär darauf an, ob das Verhalten den Hausfrieden in erheblicher Weise stört. Nicht immer ist entscheidend, ob der Mieter sein Verhalten vollständig steuern konnte oder persönlich als schuldhaft empfindet.

Das bedeutet nicht, dass persönliche Umstände unbeachtet bleiben. Sie können bei der umfassenden Beurteilung des Einzelfalls eine Rolle spielen. Sie bieten aber keinen sicheren Schutz davor, dass eine gerichtliche Aufkündigung ausgesprochen wird.

Viele Jahre ohne Beschwerden schützen nicht dauerhaft

Ein weiteres wichtiges Signal der Entscheidung betrifft die bisherige Mietdauer. Der Mieter hatte sich darauf berufen, über Jahrzehnte ohne Beanstandungen im Haus gelebt zu haben.

Eine lange Zeit störungsfreien Wohnens „verbraucht“ jedoch nicht das Recht der übrigen Bewohner, sich gegen später auftretende erhebliche Beeinträchtigungen zu wehren. Die Nachbarn müssen unzumutbares Verhalten nicht deshalb hinnehmen, weil die betreffende Person früher lange Zeit problemlos im Haus gelebt hat.

Für die Praxis bedeutet das: Eine gute Vergangenheit ist grundsätzlich positiv, ersetzt aber keine aktuelle Prüfung des Verhaltens. Entscheidend ist, ob die gegenwärtigen Vorfälle eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen.

Eine drohende Beschädigung kann bereits genügen

Der zweite Kündigungsgrund betrifft den sogenannten erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietgegenstands. Dafür muss ein großer Schaden noch nicht eingetreten sein.

Rechtlich problematisch kann bereits sein, dass der Mieter eine vertragswidrige oder gefährliche Nutzung über längere Zeit fortsetzt und dadurch eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietobjekts droht. Wer eine undichte oder unsachgemäße Installation nicht fachgerecht beheben lässt, kann daher auch dann Schwierigkeiten bekommen, wenn das Wasser bislang nur in einem Behälter aufgefangen wurde.

Von Mietern wird grundsätzlich erwartet, dass sie erkennbare Gefahren für die Wohnung und das Gebäude nicht einfach hinnehmen. Schäden und Mängel sollten dem Vermieter rasch gemeldet werden. Eigenmächtige oder provisorische Lösungen können riskant sein, insbesondere wenn dadurch Folgeschäden an Wänden, Böden, Decken oder anderen Gebäudeteilen entstehen können.

Was bedeutet das im Alltag?

Für Mieter

• Bedrohliches oder einschüchterndes Verhalten gegenüber Nachbarn kann eine gerichtliche Kündigung des Mietverhältnisses auslösen.
• Es kommt nicht nur auf ausdrücklich ausgesprochene Drohungen an. Auch Gesten, Nachrichten, das Abpassen von Personen und das gesamte Verhalten können entscheidend sein.
• Eine psychische Erkrankung schließt mietrechtliche Konsequenzen nicht automatisch aus.
• Eine jahrzehntelange, bisher störungsfreie Mietdauer garantiert keinen dauerhaften Schutz.
• Undichte Leitungen oder andere gefährliche Installationen sollten unverzüglich gemeldet und fachgerecht behoben werden.

Für Vermieter und Mitbewohner

• Vorfälle sollten mit Datum, Uhrzeit, genauer Beschreibung und möglichen Zeugen dokumentiert werden.
• Nachrichten, Briefe, Fotos oder andere Beweismittel sollten gesichert und nicht verändert werden.
• Bei drohenden Schäden an der Bausubstanz ist rasches Handeln erforderlich.
• Nicht jeder Streit rechtfertigt eine Kündigung. Die Vorfälle müssen in ihrer Gesamtheit objektiv unzumutbar oder für das Mietobjekt erheblich gefährlich sein.
• Bei konkreten Drohungen oder Gefahr für Personen sollte neben mietrechtlichen Schritten auch geprüft werden, ob die Polizei verständigt oder eine andere Schutzmaßnahme veranlasst werden muss.

Checkliste: Was Betroffene jetzt tun sollten

1. Vorfälle sachlich festhalten: Notieren Sie, was wann passiert ist, wer anwesend war und welche Folgen der Vorfall hatte.
2. Beweismittel sichern: Bewahren Sie Nachrichten, Briefe, Fotos und sonstige Unterlagen auf. Zeugen sollten möglichst früh festgehalten werden.
3. Gefahren für das Gebäude melden: Informieren Sie den Vermieter bei Wasseraustritt, undichten Leitungen oder anderen Mängeln unverzüglich.
4. Keine weitere Eskalation: Vermeiden Sie direkte Konfrontationen, wenn eine Situation bereits bedrohlich ist. Eine sachliche Kommunikation ist meist sinnvoller.
5. Schriftstücke prüfen lassen: Eine Abmahnung, Kündigung oder gerichtliche Aufkündigung sollte nicht unbeachtet bleiben. Fristen können kurz sein.
6. Rechtzeitig beraten lassen: Ob ein Kündigungsgrund tatsächlich erfüllt ist, hängt stark von den konkreten Umständen und der Beweislage ab.

Häufige Fragen zur Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens

Reicht ein einmaliger Streit mit dem Nachbarn für eine Kündigung?

In der Regel nicht. Ein gewöhnlicher Streit ist meist noch kein Kündigungsgrund. Anders kann es bei einem besonders schweren Vorfall sein, der das zumutbare Maß deutlich überschreitet. Häufig kommt es außerdem auf eine Wiederholung oder das Gesamtbild mehrerer Vorfälle an.

Kann ich gekündigt werden, obwohl ich niemanden absichtlich bedrohen wollte?

Ja, das ist möglich. Für die Beurteilung des unleidlichen Verhaltens kommt es nicht nur auf die subjektive Absicht an. Entscheidend ist insbesondere, wie das Verhalten objektiv auf andere Bewohner wirkt und ob es das friedliche Zusammenleben unzumutbar beeinträchtigt.

Was soll ich tun, wenn ich eine Kündigung oder gerichtliche Aufkündigung erhalte?

Reagieren Sie nicht vorschnell, unterschreiben Sie keine Erklärung ohne Prüfung und lassen Sie das Schriftstück rasch rechtlich beurteilen. Ob die Kündigung wirksam ist, hängt unter anderem von den behaupteten Vorfällen, ihrer Beweislage und der Einhaltung formeller Voraussetzungen ab.

Muss ein Schaden am Mietshaus bereits entstanden sein?

Nicht unbedingt. Nachteiliger Gebrauch kann auch dann vorliegen, wenn durch eine länger andauernde vertragswidrige Nutzung oder das Unterlassen notwendiger Maßnahmen ein erheblicher Schaden droht. Gerade bei Wasser- oder Installationsproblemen ist daher frühes Handeln wichtig.

Rechtliche Unterstützung bei Mietkonflikten

Die Entscheidung OGH vom 03.04.2019, 1 Ob 39/19w zeigt, dass eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens nicht erst bei einer rechtskräftigen Verurteilung oder einem bereits eingetretenen Gebäudeschaden möglich sein muss. Entscheidend ist die objektive Unzumutbarkeit des Zusammenlebens beziehungsweise die konkrete Gefahr einer erheblichen Schädigung des Mietobjekts.

Rechtsanwalt Wien bei Kündigung und unleidlichem Verhalten

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter, Vermieter und Betroffene bei mietrechtlichen Konflikten, der Prüfung von Kündigungsgründen und dem Umgang mit gerichtlichen Aufkündigungen. Lassen Sie Ihre Situation möglichst früh prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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